葛洲坝红旗河沟项目项目初步沟通提案39p (2)

1、红旗河沟项目】 项目初步沟通提案,天晟不动产重庆 SUPER CITY,区域解读 区域概况（重庆市、江北区经济及城市发展概况） 市场解读 房地产总体市场概况（重庆市、江北区总体市场趋势） 项目解读 项目开发条件剖析 区位条件、建设条件、换乘中心与房地产的关系 项目开发意义 开发难点及关键点 开发战略思路,红旗河沟项目,CONTENTS,目 录,Part 1,区域解读,中国的投资重心将由东部沿海地区向中西部内陆地区转移，西部内陆地区有望成为中国经济增长的新引擎,金融危机深刻影响后 经济发展模式的转型、 投资重心的转移、 并进一步影响中国 区域经济的发展格局 经济发展模式将 从出口导向型转 变为内

2、需导向型 投资重心将从东 部沿海地区转向 西部内陆地区 西部地区有望成 为中国经济发展的 高增长区，中国 经济增长的新擎,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,中央一系列重大规划和使命落地重庆，重庆城市地位大幅提升，重庆迎来城市发展空前机遇，投资前景看好,提升 战略地位,2010年6月两江新区成立，助推重庆作为内陆开放城市的地位 成渝经济区规划获批，赋予中国增长“第四极”的使命,推动 金融发展,成为跨境贸易人民币结算城市，进出口贸易可用人民币直接结算 赋予长江上游金融中心使命，构建全新金融机构,打造 重庆模式,保障 民生建设,开建大体量公租房，为破解“夹心层”人群住房难提供范本

3、 房产税试点城市，促进房地产市场逐步走向更规范,全面部署“两翼”农民增收工程，推动当地消费和经济发展 户籍改革全面启动，打破城乡壁垒，加快城市化进程,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,两江新区 两路寸滩保税港区 北部新区 重庆经济技术开发区 重庆高新技术产业开发区 重庆出口加工区 西永微电子产业园区 国家统筹城乡综合配套改革试验区 国家综合配套改革试验区,重庆已成为中国经济转型期的重要战略棋子，经济增速将在3-5年之后明显显现,城市规划 经济环境 区域规划,两江新区分期发展目标给房地产带来的利好分析,基础设施建设进程加快有保障，产业人口带动地产需求,Part 1,区域解读,

4、城市规划 经济环境 区域规划,2010年底，建成“二环八射” 2020年建成“三环十射三联线,畅通重庆的目标为重庆成为西部“领头羊”奠定基础，交通不断完善拉近与周边城市的距离,到2012年，主城核心区（内环高速以内）任意两点间的平均通行时间控制在半小时以内，主城拓展区（绕城高速与内环高速围合区域）任意一点到核心区的平均通行时间控制在半小时以内。 建成“四小时重庆”和“八小时周边”，即重庆主城区到各区县实现公路交通4小时内到达，到成都、贵阳、昆明、西安、武汉、长沙六个周边省会城市实现公路交通8小时内到达,Part 1,区域解读,城市规划 经济环境 区域规划,项目所在区域位于重庆城市拓展的主流方向

5、之上,Part 1,区域解读,这是一个以“北”作为起跑点的城市,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,2010年我市GDP总额达到7894亿元，五年翻一番，同比增幅达17.1%，创直辖以来新高。人均GDP迈上4000美元新台阶，达到全国平均水平。城市经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力,2000-2010年重庆市GDP总额及增速,2010年重庆三产业结构图,重庆GDP呈现稳定增长态势，从2002年以来平均增长率在12%以上； 2010年，全市实现地区生产总值7894.24亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，增速创直辖以来新高，经济高位企稳态势明显。 今年中国城

6、市竞争力评价中，重庆市连续位列西部城市第一,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构优化和质量提升留足了空间，以便加快发展方式的转变。我市未来五年将推动产业高端化，加快培育战略性新兴产业，建设国家重要的先进制造业基地,重庆“十二五”目标：一化、四愿景,未来五年我市将加快发展以信息产业为主要支柱的战略性新兴产业，就是“2+10,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,重庆常住人口长期小于户籍人口，属于传统上的劳动力净输出城市； 流出人数绝对值逐年上涨，劳动力就业压力大； 重庆市人口流动活跃，流出多、流入少，典型的内需型城市

7、； 从趋势上看，外出人口增幅逐年降低，就业环境改善；市外外来人口增幅逐年上涨，城市辐射力及吸引力增强,城市经济和地位的上升使重庆“吸引人、留住人”的能力越来越突显,备注：上表单位为万人,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,外资企业加快城市布局步伐； 内资机构抢占先机，加快城市投资和产业进驻,外籍、外省市人群逐渐增多，城市购买力上升,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,3,住房消费：财富阶层占3%份额，客群绝对值逐年上涨,2007年，80万以上物业， 别墅1417套 2009年，100万以上物业，7364套（别墅3689套） 2010年（上半年），120万以上

8、物业，4138套（别墅2441套,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,城市规划 经济环境 区域规划,一个开放，多元的环境，必能成为项目成长的沃土,2012-2020年是重庆宏观经济飞速发展，市场局面逐步打开的过程，本案的开发时间，是重庆走向开放的起步期,内、外资企业进驻速度加快,产业升级、规模做大,高居住要求,高支付能力,高价值预期,多元化的市场需求、吸纳更多高端人群、更懂得欣赏城市的消费者,城市对外交流更深入,城市地位/城市功能提升,Part 1,区域解读,包括：三个区域 形成：三个组团 布局：十大功能区 实现：五大功能,拉动“成渝经济带”制造业等配套产业年均增长10个百分

9、点，工业经济年均增长提高5个百分点 云南和贵州水电和矿产等能源产业发展年均增长提高5个百分点， 促使湖南、湖北、陕西、广西等与西部市场协作加强 50%左右的制造业和交通运输业通过“两江新区”走向西部市场，预计年均增长提高5个百分点,两江新区的成立是继重庆直辖，城乡统筹规划之后的第三次飞跃，对西部的战略发展有着非凡意义,西部内陆地区对外开放的重要门户 长江上游地区现代商贸物流中心 长江上游地区金融中心 国家重要的现代制造业和国家高新技术产业基地 内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地 长江上游的科技创新和科研成果产业化基地,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,江北区城市地位,1.

10、新兴城市几何中心 2.重庆CBD核心 3.中国十大步行街 4.奢华、雍容、时尚之都 5.西部最吸引外资的热土 6.两江新区核心板块,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,江北区未来规划,十二五”时期，将是江北区经济发展由投资驱动向投资消费双轮驱动转变、社会进步有基本小康社会向全面小康社会转变、城市建设与管理由“以建为主”向“建管并重”转变、对外开放由“重庆的江北”向“中国的江北”转变的重要时间窗口。抢抓发展机遇、突破资源瓶颈、培育服务功能、提升产业能级，将是实现跨越式发展的重点,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,江北区“三心一带四片”的空间布局,城市规划 经

11、济环境 区域规划,Part 1,区域解读,改善交通体系，打造畅通江北,加强城乡基础设施建设，打造更加畅通、便捷的交通环境。积极构建综合交通枢纽体系，提升全区交通管理功能。立足两江新区，加强区际交通设施的联动建设进程。力争建设成为“畅通重庆”的先行区,四条过境高速公路：渝宜高速、渝邻高速、内环高速、外环高速 四条过境铁路：渝怀铁路、渝利铁路、渝万城际铁路、东南环线。 六条城市过境轨道：轨道交通三号、四号、六号、九号和轻轨环线 三条内河集装箱和滚装港口：寸滩港、果园港、郭家沱滚装码头,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,城市规划 经济环境 区域规划,三大公交枢纽之一，已建成运营的

12、轨道3号线及规划中的6号线换乘站，规划中9号线从附近经过，大大提升项目区域的商务价值,3号线沿途所经部分站点： 鱼洞五公里南坪工贸两路口观音桥红旗河沟龙头寺鸳鸯回兴江北机场 6号线（规划中）所经部分站点： 上新街小什字江北城五里店黄泥塝红旗河沟冉家坝大竹林礼嘉 9号线（规划中）所经部分站点： 沙坪坝三峡广场红岩村观音桥江北城弹子石黄桷沱五里坪江北机场,Part 1,区域解读,江北区观音桥是江北嘴中央商务区重要组成部分，其位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，2010年社会消费品零售总额超过100亿元，成为名副其实的“百亿商圈”，如今成为重庆主城商业副中心中集聚能力、扩散能力、辐射能力最强的一个

13、大商圈。 商圈内商贸繁荣、业态丰富、品牌云集，拥有商业网点8000个、5000平方米以上大型商业网点40家、200多个国际知名品牌、40多个国际顶级品牌；拥有“大型购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、酒店、大型书城”等众多业态，构成网络化立体业态格局,重庆未来第一商圈，重庆中央商务区重要组成部分,城市规划 经济环境 区域规划,Part 1,区域解读,江北观音桥商圈发展目标 到2012年，将实现观音桥商圈吸引社会资金300亿元、销售总额突破800亿元，商圈核心建成面积2平方公里以上，新增商业、商务设施面积300万平米，建成8个五星级酒店，10余栋高档次商务楼宇，引进国际一线品牌50个以

14、上，解决就业20万人，真正将观音桥商圈建设成为“国内一流并有国际影响的品牌商圈”。 江北观音桥商圈“636”发展战略 将按照“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”的战略定位，来推进观音桥商圈建设。 精心打造“畅通商圈、生态商圈、文化商圈、和谐商圈、时尚商圈、品牌商圈”六大工程 着力抓好“基础设施建设、现代服务业发展、城市形象设计”三大规划 努力实现“社会投资、限上重点企业、社零总额、销售总额、现代服务业增加值、从业人员”六个翻番,观音桥商圈的崛起，成为重庆城市商贸中心，主城核心区商圈,城市规划 经济环境 区域规划,Part 2,市场解读,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,围绕“抑需

15、求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策，调控重点为住宅市场，对商务类和商业类物业调控力度不明显,楼市调控三宗最,最多 自2010年以来中央下发多个国字号文件，其密度对房产业来说前所未有；继而各部委和地方跟进，出台进100个文件，调控时间史上最长,最全 围绕“抑需求，促供给”的调控思路，出台方方面面的政策，据统计涉及到土地、融资、税收、保障房和限购等方面，几乎覆盖了房产业的各层面,最严 1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停贷 2、保障房建设力度空前，计划建设1000万套,Part 2,市场解读,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,数据来源：东方财富网,在紧缩的

16、货币政策调控下，年内持续走高的CPI迎来拐点，8月、9月涨幅先后回落，国家控通胀的政策初见成效。预计4季度CPI回落速度会明显加快，明年上半年通胀得到有效控制。届时持续一年有余的紧缩调控政策会明显松动。继而打破房地产市场坚冰,Part 2,市场解读,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,商品房供过与求，市场存量巨大，价格逐步走低,近1年来，在严厉的调控政策之下，重庆商品房整体上呈现供过于求的局面。除10年10月份秋交会及2月份春节期间供小于求外，其他月份均表现为供过于求，可见当前市场存量已非常之高。 成交价格自6月以来开始下降，自9月份，商品房成交均价6678元,Part 2,市场解读,宏

17、观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,调控政策,两江新区,两江新区 VS 宏观调控,两江新区利好影响逐步扩散，尽管受宏观政策影响，当前重庆楼市总体情况不甚乐观，但重庆城市价值决定其房地产市场朝着更健康的状态发展。 尤其商业地产并不受政策影响，在通货膨胀的大背景下成为资金保值增值的优先去处,Part 2,市场解读,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,轨道交通颠覆传统地产格局，沿线迎来发展契机,据了解，在轨道交通相对发达的北京、广州、上海等地，轨道物业与非轨道物业相比，价格约高出10%-15%。而在香港，差距最大者可达30%左右。所以轻轨3号线以及未来6号线、9号线的开通也将带动轨道沿线站

18、点物业尤其是类似本项目这样的换乘站点上盖物业的价值上涨，即使在如当前的楼市环境下，也是楼盘保值增升的重要保证。 随着城市国际化进程的加快，便捷的交通带动房地产升值、提升居住便利性上表现日益突出，交通的改善拉近了个大区域之间的连接，将会引来新一轮的经济快速发展及房地产的迅猛增值,Part 2,市场解读,重庆写字楼分布特征,一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊 两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园 三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪 四个区域商务副中心：沙坪坝+杨家坪+冉家坝+石桥铺,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,Part 2,市场解读,北部新区 7.1万方

19、典型代表项目 1.线外（4.6万方） 2.新科国际（2.5万方）,江北区 38.7万方 典型代表项目 1.九街高屋（2.7） 2.观音桥COSMO(5.1万方） 3.金融街金融中心（23万方）,南岸区 8.25万方 典型代表项目 上海城嘉德中心（6万方） 国汇中心（2.25万方）,渝北区 21.3万方 典型代表项目 合桂纵贯线（2.2万方） 中渝爱都会（3万方） 贝蒙盘古（5.5万方） 兴茂盛世银座（1万方） 5.金开协信中心（9.6万方）,渝中区 51万方 典型代表项目 1.英利国际金融中心（9万方） 2.新华国际（4.2万方） 3.重宾保利（5.8万方） 4.联合国际（11万方） 5.威斯

20、汀（6万方） 6.龙湖时代天街（15万方）,沙坪坝区12.5万方 典型代表项目 1.南方东银ARC广场（3.8万方） 2.康田国际企业港（8.7万方）,目前在售的写字楼项目主要聚集在渝中-江北-渝北-北部新区板块； 在售和待推项目总体量约130万方，已消化体量80万方（占62%，包含2010年消化的），还剩50万方,2011年重庆主城在售和待售写字楼分布,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,Part 2,市场解读,北部新区 100万方 典型代表项目 高科山顶总部基地（35万方） 财富中心（3万方） 重庆国际金融中心（3万方） 涉外商务区（20万方） 高科太阳座（7万方） 两江星界B栋（3

21、.5万方） 礼嘉会展基地（10万方） 黄山大道地块（15万方）,江北区 180万方 典型代表项目 江北嘴商务区（130万方） 太阳谷（20万方） 煌华国贸商城(5万方） 信和北滨路项目（20万方）,南岸区 50万方 典型代表项目 皇冠国际（6万方） 阳光100国际新城（9万方） 西部国际总部基地（20万方） 天海星茶园社区（8.4万方）,渝北区 80万方 典型代表项目 松芝时代城（17万方） 富港天地（2.5万方） 复地国际（3.8万方） 北城国际中心（3万方） 5.空港总部基地（60万方）,渝中区 170万方 典型代表项目 日月光中心（28万方） 万豪国际金融中心（8万方） 渝中总部基地（4

22、0万方） 解放碑金融街（60万方） 嘉陵帆影（20万方） WFC（9.2万方）,沙坪坝区40万方 典型代表项目 1.西永总部基地（40万方）,据不完全统计，除本案之外，在未来3年内20122014年主城潜在的写字楼预测总体量达600800万方，三北及渝中板块是主要供应区域,重庆主城未来3年潜在写字楼项目分布,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,Part 2,市场解读,2004-2010年重庆写字楼市场供需及价格走势图,重庆写字楼市场发展迅速，尤其在2010年打破了近几年平衡的局面供需量增速迅猛，近5年写字楼需求旺盛，除2008年均表现供不应求，写字楼存量得到很好稀释，在此良好环境下，成交

23、价格逐步上涨,重庆主城写字楼市场发展态势,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,Part 2,市场解读,认识一 重庆主城进入写字楼爆发期，整体供不应求，近五年销售率达122%；未来商务市场将成为房地产市场的一大主流 认识二 重庆写字楼市场价格近五年平均年增幅达21%，未来价格上涨空间大； 认识三 未来3年内写字楼供应量预计在600-800余万方，市场供应量巨大，竞争激烈； 认识四 两江新区对商务市场的带动十分巨大，未来两江新区将成为重庆商务市场的绝对主战场,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,Part 2,市场解读,2011年两江新区在售及待售办公物业研究,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,Part 2,市场解读,两江新区潜在办公物业研究,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,Part 2,市场解读,宏观环境 区域市场 写字楼市场 公寓市场,1、重庆商务市场发展迅速，写字楼产品投资潜力巨大 随着城市对外开放程度的逐步加快，重庆商务氛围逐渐形成，写字楼需求逐年增加，现已出具规模，而重庆金融中心城市的确定和两江新区的吸引力，使得更多企业进驻，写字楼需求大幅增加，城市价值的提升，投资潜力巨大。 2、两江新区商务市场“百花齐放” 未来3年两江新区商务市场活跃，三北地区2011年的市场供应量占整个主城供应总量的54%，市