成都世茂猛追湾项目营销篇

1、六、营销篇,6.1 市场概述 6.2 项目SWOT分析 6.3 成都豪宅市场分析 6.4 商业市场分析 6.5 样板展示区施工管理,六、营销6.1市场概述 6.1.1城市简介,成 都 简 介,西南中心：综合实力西部第一，常住人口1260万； 成渝经济区：是继长三角、珠三角、环渤海之后的区域城市发展中心； 组成：9个区（中心城区5个），6个县，1.24万平方公里； 功能：中心城区以金融、商务服务、贸易、通信为主，北部（新都）以化工、冶金、建材、重型设备制造及依托铁路的物流中心，西部（郫县）依托高校的科研教育基地，（温江）以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，南部（华阳）以会展、商务服务、

2、科研为主的新城区,六、营销6.1市场概述 6.1.2区域简介,从成都市总体规划来看，猛追湾片区主要功能定位为休闲商务区，这里的土地绝大部分将被规划为二类住宅用地或商业用地，容积率都在3.5以上，且严格要求了绿地率和市政配套建设。 目前猛追湾作为新兴RBD板块，是城市化进程和旧城改造的重点区域，随着政府招商推介力度的进一步加强，该板块是目前城东最适合房地产开发的片区之一。因此按照资本逐利的本性来看，大量的房地产资本流向该地是理所当然的，同时，有竞争才有进步，正是由于众多品牌商的相继进驻、相互竞争，猛追湾老旧的形象可以得以彻底颠覆，区域价值迅速提升，这里也将成为成都市具有影响力与竞争力的高品质居住

3、片区,六、营销6.1市场概述 6.1.2区域简介,成华区猛追湾街口，位于新华大道与一环路交汇处，相邻房产都以高层和老旧公房为主 周边配套设施（如公园、学校等）： 金融、服务机构：中国农业银行、中国邮政储蓄、招商银行、中国建设银行、中国工商银行、成都银行、城市农村信用社、中国电信营业厅,中国邮政 教育配套:有成华区小学南校区、成都理工大学、华林小学、电子科技大学、电子科大附小/附中、成都广播电视大学、华西中学、成都30中、建设路小学 , 医院:有成都市第六人民医院、新鸿医院、成华区保和医院、川药医院 ,同济医院 商业配套:SM广场, 伊藤洋华堂、国美电器、苏宁电器、永乐电器、北京华联、成都华联、

4、家乐福、百佳,六、营销6.1市场概述 6.1.3区域经济中心因素,2010年以来调控升级，强度空前,2010年4月,2010年9月,2011年1月,调控核心抑制需求，为供应增加争取时间,行政限购,信贷收紧,房价过高上涨过快城市,首套：90平米以上首付3成 二套：首付不低于5成 利率1.1倍 三套：首付与利率大幅提高 非本地：上涨过快城市停贷,税收加强,研究推进房产税 营业税差额征收,行政限购,信贷收紧,首套：首付3成 二套：首付不低于5成 利率1.1倍 三套：停止放贷 非本地：停止放贷,税收加强,加快推进房产税 营业税差额征收,行政限购,信贷收紧,首套：首付3成 二套：首付不低于6成 利率1.

5、1倍 三套：停止放贷 非本地：停止放贷,税收加强,为房产税建立法律基础 营业税全额征收,行政限购,信贷收紧,首套：首付3成 基准利率 二套：首付不低于6成 利率不低于1.1倍 三套：停止放贷 非本地：须提供一年以上 个税或社保证明,税收加强,加快推进房产税 营业税全额征收,房价过高上涨过快城市,明确盛会城市及计划单列市,2011年2月,明确主城区限购， 此外区域暂不限购,六、营销6.1市场概述 6.1.4政策环境,2011年2月，成都市场成交面积环比下降8.79%，成交均价环比下降4.06%； 不同政策环境下，成都市场与其他沿海城市相比下降幅度较小； 原成都房地产市场相对比较稳定，因此以上两方

6、面数据的下滑或对成都市场造成较大影响面，预计会在未来几月内逐步呈现； 预计在本年度4月至5月间，成都市房价会呈现第一波下浮，第二波下浮将于8月至9月间呈现，均价下浮空间约为15%-20,六、营销6.1市场概述 6.1.4政策环境,城南、城西供销两旺；城东、城北可售房源不足 图：2010年成都市区各方位供销存量 （单位：万,旧城改造区域，供应稀缺，供销存量平衡,蓄势待发,城中,六、营销6.1市场概述 6.1.5各板块供需关系特征,单位（万平米、元/平米,高端高层住宅：市场尚处初级阶段，优质板块项目成交量稳定 图：2007年至2010年成都市区高端高层住宅月均成交量、成交均价,由于2008年汶川地

7、震和全球性金融危机影响，成都市房产市场发展减缓，成交量继07年以来持续低落。通过2009年的过度，市场呈现量价齐升态势，均价从11133上浮至17916，上扬幅度达60.9%,成都高端住宅市基本进入初级阶段。这为我公司在成都重新定位城市豪宅带来先机。 09年一10年成都高端住宅市场消费量相对比较稳定,维度1：外部资源占有 1.区位分布：天府新城、东大 街为成都高端高层住宅集中区 域 2.重要性排布：成熟区位与便 利交通为两类高端高层住宅必 备资源，商务小户型高端高层 住宅更重商业商务氛围,维度2：项目本体特质 1.共同特质：奢侈公共空间尺 度+高精装标准 2.居住主导型：高舒适度产品， 高规格

8、商业配套，高品质会所 3.投资主导型：产品舒适度要 求较低，依赖外部商业配套， 高品质会所,维度3：项目软件配套 1.成都在售高端高层住宅物业 服务提供方以开发商下属物管 公司为主 2.部分项目采用专业管家服务,六、营销6.1市场概述 6.1.6高端高层住宅分析,整体存量超过,消化速度超过,自身存量,消化压力,截止2012年，在售高层高端项目可开发总量约250万平米 后期入市项目土地可开发建面超过50万平米,300万平米,2010年月均去化量1.84万平米,13年,六、营销6.1市场概述 6.1.6高端高层住宅分析,市区高层高端物业压力凸显,新贵猛追湾RBD,桐梓林片区 神仙树大院,浣花溪公园

9、,东大街 金融中心,麓山国际别墅区,金沙片区,新市政府 高新区,本案,猛追湾寄托了成都及周边城市两代人对过去生活的回忆，重回故地，重拾旧梦，具有浓厚的寻根情节 猛追湾RBD是新城市规划配套，功能布局更趋合理化，商业功能优于老城市规划体 猛追湾RBD地区将由世茂整体打造，世茂超前的规划理念和豪宅概念，将重新定位成都豪宅体系 城市中心最大的城市森林公园（南向看公园） 整体项目亲水，不临主干道，静享城市稀缺水系，于成都一环闹中取静 成都地标建筑成都电视塔全景,因桐梓林神仙树片区和浣花溪片区属老城区基本无新房供应量，无可比性,六、营销6.2项目SWOT分析 6.2.1项目优势,优势,周边旧城改造，属不

10、成熟豪宅区域 地铁规划时间较晚，地铁网络体系不成熟 由于规划要求，造成整体规划布局难度较大，户型设计较为困难 周边开发时期较长，发展较为缓慢 周边居住人群整体层次不高,六、营销6.2项目SWOT分析 6.2. 2项目劣势,劣势,按照规划思路，猛追湾RBD是“现代成华”的范畴也是重要节点区域，而本项目处在RBD中心节点区域，是未来区域发展首要关注点； 成都目前豪宅物业发展尚处于初级阶段，这为我公司在成都重新定位城市豪宅带来先机； 目前南门几近饱和，由于政府大力向东发展的规划导向，东门将成为城市又一新兴发展热点,机会,六、营销6.2项目SWOT分析 6.2. 3项目机会,项目入市时间，区域整体形象

11、及配套尚处于不能与本案同步，存在一定抗性； 宏观经济形式的不稳定以及“国八条”的影响在短时间内尚不能完全退化，这是本项目最为重大的威胁之一,威胁,六、营销6.2项目SWOT分析 6.2. 4项目威胁,六、营销6.3成都豪宅市场分析 6.3.1成都各大豪宅项目经济指标对比,六、营销6.3成都豪宅市场分析 6.3.2成都各大豪宅项目装修标准对比,项目效果图,开发商：成都中天盈房产 投资商：合景泰富地产 土地面积：186760平方米 建筑面积： 380000平方米 容积率：3.3 绿化率：35% 建筑业态：高层 装修状况：精装修,地段,配套,1-3月备案及售价情况,高新区万象南路，新市政府背后 位于

12、城南核心区域 地铁一号线豪宅物业,国际城南购物商圈、骄子国际会议中心，洲际酒店、多家国际品牌酒店、欧尚超市、荷兰GTC、时尚天堂购物街，海洋公园、1800座歌剧院、2万平米艺术馆、高尔夫主题体育公园 临近成都市第一人民医院、成都市高新区管委会、成都市市级行政机构单位、七中 据地铁一号线约500米,六、营销6.3成都豪宅市场分析 6.3.3成都部分豪宅项目简介合景泰富誉峰,项目效果图,开发商：龙茂房地产 土地面积： 70667平方米 建筑面积： 249000平方米 容积率：4.0 绿化率：33% 建筑业态：高层 装修状况：清水房,地段,配套,1-3月备案及售价情况,锦江东大街芷泉街段188号（东

13、大街与府河交汇处） 位于东大街金融中心核心位置 地铁上盖物业，稀缺城市水景,自身配套商业店铺、临近春熙路、盐市口商圈 四川大学、市七中育才中学、市十七中、锦官驿小学、骄子小学 、东风路小学，新加坡伊顿国际幼儿园 四川省四医院、博爱医院、420医院、锦江区妇幼保健院、成都市第七人民医院 建行，中行，工行，农行，招行等 3200平米豪华会所，包括室内恒温泳池，健身房，阅览室，小型电影院，KTV台球室，瑜伽室棋牌室以及1700平米尊邸私享会所,六、营销6.3成都豪宅市场分析 6.3.3成都部分豪宅项目简介九龙仓时代豪庭,Code of this report | 20,项目效果图,开发商：成都高新蓝

14、光和骏置业 土地面积：40020平方米 建筑面积： 219000平方米 容积率：3.8 绿化率：30% 建筑业态：小高层 装修状况：精装修,地段,配套,1-3月备案及售价情况,位于城南三环内神仙树片区，成都“南富”地段 地铁一号线沿线物业,商场：欧尚、宜家、富森美 教育：玉林中学、银都小学、美视国际学校 医院：成都市第一人民医院、四川省肿瘤医院、华西普济医院 神仙树公园和体育公园,六、营销6.3成都豪宅市场分析 6.3.3成都部分豪宅项目简介蓝光公馆1881,Code of this report | 21,项目效果图,开发商：香港九龙仓 土地面积：14674平方米 建筑面积： 76099平方

15、米 容积率：3.96 绿化率：29% 建筑业态：高层 装修状况：精装修,地段,配套,1-3月备案及售价情况,位于东大街金融中心板块 地铁二号线豪宅物业 1.5环CBD区域稀缺的高端住宅物业,商业：春熙路、盐市口、万达 教育：成都巨星小学，音乐学院幼儿园 医院：锦江区中医院 银行：中国银行、工商银行 超豪华私家会所（含游泳池，健身房。咖啡吧，活动室等） 据地铁二号线约300米,六、营销6.3成都豪宅市场分析 6.3.3成都部分豪宅项目简介九龙仓雍锦汇,Code of this report | 22,项目效果图,开发商：成都朗基望锦 土地面积： 14617平方米 建筑面积： 59831平方米 容

16、积率：4.0 绿化率：25% 建筑业态：高层 装修状况：精装修,地段,配套,该项目尚未开盘销售,位于锦江龙舟路，望江公园望江楼正对面 紧邻府河，稀缺城市水系地段,商场：万达广场、万象城 教育：川大附中、七中育才、十九中、川大幼儿园、河滨双语幼儿园 医院：解放军第四五二医院、锦江妇幼保健院 银行：中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、招商银行、成都银行、中国银行 小区内部配套：壁球馆、高尔夫练球室、恒温泳池、SPA、健身房、瑜伽馆等宫廷级私人会馆及业主专享私人空中全江景会馆等共计20000平米超享受配套,六、营销6.3成都豪宅市场分析 6.3.3成都部分豪宅项目简介郎基望今缘,市场快速发展，

17、品质型商住小户与居家实用型精装产品实现较高溢价同时销售顺畅,28,图：2007至2010年成都精装项目在售数量及占比变化,成都精装房市场占有率呈加速度上升，项目个数占比26%；产品线快速扩张 城中精装房项目占比最高，城北精装房市场尚处萌芽阶段 成都市区精装房占同期商品住宅成交总量的16%左右,六、营销6.3成都豪宅市场分析 6.3.4成都精装房市场分析,成交显著放量： 2010年，成都市区商业物业总计供应应80.83万平米，成交达到历史峰值水平103.54万平米，供销比仅为0.78，延续09年以来供不应求态势 价格大幅上涨：商业物业价格大幅上涨52%，创历史新高（本案周边商业最高价近50000

18、元/） 2010年商业物业呈现明显供不应求特征，可以预见在供应充足的情况下成交量有望进一步放大，商业物业具备较强市场潜力,六、营销6.4商业市场分析 6.4.1商业市场分析,成交显著放量： 2010年，成都市区办公物业总计供应应203.75万平米，成交110.02万平米，均达到历史峰值，5月开始成交在供应大幅放量推动下走高 价格大幅上涨：办公物业价格同比上升22%，创历史新高 供销比攀升至1.85，仅次于08年1.97的水平，出现供大于需的局面，后期存在一定销售压力,六、营销6.4商业市场分析 6.4.2办公市场分析,万年场 万象城商圈,建设路 商圈,猛追湾 RBD,春熙路 商圈,盐市口 商圈,成仁路 万达商圈,东大街 商圈,花样年花郡底商，在建中万象城,龙湖三千集 集中商业 龙湖三千 住宅底商 万科金域蓝湾 住宅底商 首创爱这城 住宅底商,财富又一城 府清路二段2号 商业街、百货、院线,商业步行街、伊势丹百货、