重庆合川金九导航大楼项目可行性研究报告29p

1、金九导航大楼项目可行性研究报告重庆金九房地产开发有限公司二九年五月目录一、项目概况1、企业简介2、项目建设背景3、项目建设的内容及规模二、市场分析1、合川总体社会经济情况2、合川房地产市场情况分析3、项目所在地状况及周边物业分析三、项目建设地址和自然条件四、规划方案及建设规模五、环境保护及消防六、公司组织机构七、项目实施进度八、投资估算与资金筹措1、项目总投资2、资金筹措3、贷款低押物设置情况九、财务预测及评价1、财务预测2、财务评价十、项目结论一、项目概况1、企业简介重庆金九房地产开发有限公司【原重庆金九实业（集团）有限公司】成立于 1999 年 1 月，注册资金 12500 万元，具有二级

2、开发企业资质， 属“重庆金九控股集团有限公司”子公司。 经营范围：房地产开发，建筑材料，物业管理等。公司自创立以来，坚持 “以市场为导向、 以客户为中心、 以质量求生存”打造精品工程的企业精神，树立了 诚信、优质、开拓、奉献 的企业理念。公司先后开发建设了青竹湾旧城片区拆迁、合川市柏树街、天福巷片区、久长街、申明亭、金安大厦、金瑞大厦、滨江大厦、市人民政府驻地迁建、鱼城大厦、及金九导航大楼一起等项目，累计开发建设面积 73.31 万平方米，其中优良工程 17 万平方米，现正在开发建设合川区标志性建筑 -建筑面积 5.2 万平方米金九导航大楼。公司是重庆市私营企业五十强、重庆市第二届、第三届、第

3、五届、第六届房地产开发企业五十强、中国农业银行重庆市分行 AAA 级资信企业、合川市地税局AAA级诚信纳税企业、合川市守合同重信用单位，公司已获得ISO9001:2000 国际质量体系认证。近年来公司热心公益事业，捐助670 余万元，受到社会好评，树立了良好的企业形象。公司现有员工35 人，拥有专业技术人员18 人，大专以上学历 26 人。2、项目建设背景合川区位于渝西北地区，是一个历史悠久的文化名城，迄今已有 2300 多年历史，紧靠重庆主城区，与周边10 区（县）市和四川3 个地区性中心城市临近。根据重庆市城市规划，合川被定位为重庆北部地区中心城市、国内大城市。3、项目建设的内容及规模3.

4、1 、项目名称金九导航大楼3.2 、项目内容考虑到宗地为不规则的四边行形式，场地内基本为平地，北面临城市东西主干道-希尔安大道，东面也紧临城市干道，用地处于城市希尔安大道交通转盘处，地理位置十分优越，商业分别沿南边、西边的城市主干布置，两幢高层标志性建筑住宅分别布置于与城市主干道相临的两个边，运用先进的建筑立面和空间构成手法，使本建筑具有出色的外在表现力，并具有国际化、现代化、人性化、整体化和生态化特点。3.3 、规模金九导航大楼规划用地面积14402.0m2 ，建设用地面积10406.5m 2，总建筑面积 52283.83 m 2，其中：住宅 27316.80m 2 ，商业 17412.17

5、 m 2 ，车库面积 6638.21 m 2 ，设备用房 916.65m 2 。4、可行性研究报告的编制依据4.1、公司营业执照4.2、公司税务登记证4.3、房地产开发资质证书4.4、公司章程4.5、项目立项批复4.6、土地使用证4.7、建设用地规划许可证4.8、建设工程规划许可证4.9、建设工程施工许可证4.10、投资许可证4.11、组织机构代码证二、市场分析1、合川总体社会经济情况合川地处重庆北部，距重庆主城区高速公路58 公里，水陆交通四通八达，境内有渝武高速公路、110 省道线、襄渝铁路、遂渝快速铁路和即将建设的兰渝铁路和郑渝铁路等，经渝武高速公路到重庆内环高速公路只需30 多分钟，到

6、重庆机场仅需50分钟；经遂渝快速铁路到重庆仅需15 分钟，到成都仅需2 小时。嘉陵江、涪江、渠江三江汇流于境内，与四川南充、广安、遂宁三市接壤， 是成渝经济区的重要节点，是重庆 “1 小时经济圈 ”的重要板块。规划定位为重庆北部地区中心城市和国内大城市。合川幅员面积23 43 平方公里，总人口152 万，城镇建成区面积57.8 平方公里，城镇化率49%，其中：主城区面积32.3 平方公里、人口35.8 万人，已初具中等城市规模，是重庆市级山水园林城市和卫生城市。2008 年是合川 “工业经济发展年 ”， 区委区政府将始终坚持科学发展观，按照 “3421”发展思路，围绕 “提速发展，跨越赶超，率

7、先崛起 ”的总要求，以改革开放为动力，狠抓 “工业经济、重大项目、劳务经济和土地流转、基础设施、民生问题”这五个关键求突破，努力实现经济社会快速发展。区位优势明显。境内有陆上交通干道212 国道、襄渝铁路、遂渝快速铁路、渝合高速公路、合武高速公路等，水运航道 300余公里，水陆交通发达，历来商贾云集，是川东北、渝西北的交通枢纽和重要的物资集散地，也是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊。人文积淀厚重。合川是巴文化发源地之一。悠久的历史留下了丰富的文化遗产和人文景观。 宋元合川 “钓鱼城 ”之战影响了欧亚历史，古镇涞滩二佛寺有全国最大的禅宗石刻摩岩遗像群，是佛教禅宗文化胜地。清代廉吏

8、于成龙、爱国实业家卢作孚和爱国教育家陶行知等历史文化名人曾在此为政、创业、授教。水资源得天独厚。 境内有 3 条江，流域面积达77 平方公里，水能资源理论蕴藏量 57 万千瓦；富金坝电站、双槐火力发电站和嘉陵江草街航电枢纽建成后，合川将成为重庆、乃至全国名符其实的江城。矿产资源储量巨大，已探明有 20 多种资源。旅游资源独特。有古钓鱼城、涞滩古镇 (二佛寺 )、双龙湖和龙多山等对外开放景点， 重庆市唯一的 “双国保 ”钓鱼城是全国重点文物保护单位和国家级重点风景名胜保护区，地势险绝而壮丽，宋代军事设施古城堡保存完好。涞滩古镇与江苏周庄、云南丽江同被评为首届中国十大历史文化名镇。总的来看，合川经

9、济发展形势较好，速度比上年有较大提高， 2008 年，合川区实现辖区内财政收入22.59 亿元，增长46,09%；实现地方财政收入17.14 亿元，增长56,92%； 城镇居民人均可支配收入达到13379 元，农民人均纯收入达到3339 元，城镇登记失业率控制在4%以内，人口自然增长率控制在3 以内，全市常住人口城镇化率达到44%。在中国西部（市）县域经济 100 强评比中位居第四。目前，合川正按照“ 314总”体部署的要求，解放思想、锐意进取，抓牢建设 “五大重庆 ”的机遇， 围绕中国知名旅游城市、 重庆区域性中心大城市、 重庆最美丽城市 “三大奋斗目标 ”，实施富强合川、 美丽合川、 平安

10、合川、 德润合川 “四大战略 ”，抓好发展与民心 “双十工程 ”，推进 “百个重点工作项目 ”，走出一条具有时代特征、合川特色的发展之路，涉及项目共130 个，总投资规模为 700 亿元，年度投资 82 亿元。 2009 年 1-6 月，合川区生产总值 97.2 亿元，固定资产投资 77.3 亿元，全社会消费品零售总额 57.5 亿元，实现地方预算内财政收入10.49 亿元，城镇居民人均可支配收入7832 元。2、合川房地产市场情况分析438.82.1、市场回顾随着重庆市直辖，西部大开发，合川区各项主要经济指标上升幅度明显，经济体制逐步由单一封闭的自然经济向全方位开放的格局转变，经济结构不断调

11、整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展的硬环境得到改善；经济的发展带来了房地产市场的活跃和城市化水平的提高，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础设施建设的步伐加快，大大地拓展了房地产市场的发展空间。作为人流、物流、资金流、信息流和建筑行业的重要载体。2009 年上半年，房地产业增势强劲，商品房竣工面积 33.5 万平方米，同比增长 21%；新开工商品房面积 39.8 万平方米，同比增长 115.1%，城区商品房平均销售价格比年初上涨元 /平方米。合川区房地产市场总体处于稳中有升的，房地产价格稳中有升。土地供给量小，2008 年全年合川对土地进行控制，全年土地成交

12、量约5 万平方米，城市建设量为62 万平方米，房产平均售价为每平方米2150 元。中心地段房产平均售价为每平方米2850 元。2008 年度全市房地产投资6.71 亿元，同比增长2.44%；主城区房屋竣工面积同比增长1.45%；商品房销售均价达到1120元 / m2，同比上升 16.2%。今年一季度主城区商品房销售价比上年上升 17.86%。2.2、前景分析合川到目前为止，总人口152 万，城镇建成区面积57.8 平方公里，城镇化率 49%，其中：主城区面积32.3 平方公里、人口 35.8 万人，已初具中等城市规模。根据规划，到2012 年，城市人口将达到 43.2 万人、建成区面积将达到3

13、8.88 平方公里；到 2020 年，城市人口将达到66 万人、建成区面积将达到62.68平方公里，城市框架将基本形成。受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响，合川城市居民人均住房建筑面积低于全国平均水平。随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。随着合川经济稳步发展，非住宅类地产需求增加，商场、高档住宅、休闲等销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。随着合川城区凉亭片区和文峰塔片区大

14、规模改造进入实施阶段，居民住房需求激增，房地产市场已经结束 2008 年底冷清局面，围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市 “三大奋斗目标 ”，实施富强合川、 美丽合川、 平安合川、德润合川 “四大战略 ”，抓好发展与民心 “双十工程 ”，推进 “百个重点工作项目 ”，走出一条具有时代特征、 合川特色的发展之路，充分可以看出合川房地产市场已经进入成熟、发展的新阶段。2.3、发展预测多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成，目前，合川已初步形成了以普通住宅为核心、高档住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这二类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者

15、对住房的需求。其中价位在 2200 元 2800 元/ m2 左右、满足并解决了大多数中低收入、工薪阶层消费群体的住房需求。 价位在 2600 元 3500 元/ m2 左右、地理位置优越、 居住环境好、 房屋质量高的普通住宅，以中高收入阶层为消费对象，将成为今后合川住宅发展的主流方向。并形成多元化住宅的供应体系，初步完成了商品住宅品种和结构的升级。2007 年下半年及 2008 年，由于全球金融危机对房地产行业强烈影响，合川市民购房及消费信心受到严重打击，但是随着2008 年 12 月 17 日国务院常务会议决定二套房贷政策及先后出台促进房地产市场发展政策，优化购房群体，2009 年初房地产

16、市场出现回暖。个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求；银行二手房信贷政策，央行货币政策调控， 2008 年 9 月 16 日和 2008 年 11 月 27 日两次下调一年期人民币贷款基准利率，对房地产行业是个重大利好，大幅降息明显降低了开发企业的财务成本，同时随着降息效应的叠加，有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担。在已经销售房屋中， 有 30%以上的个人购房者采用了银行贷款，70%用于居住，这一消费方式体现出合川消费者信心和购买力。城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展，为把合川建设成为重庆北部地区

17、中心城市，使之成为渝西经济走廊2 号发展轴的经济增长极，按照房地产发展的周期性规律，合川区房地产行业迎来了一个新的高速增长期，势头强劲。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，但近5 年内合川房地产市场总体不会出现“空置房”过剩的现象。3、项目所在地状况及周边物业分析该项目位于合川南部城区体育馆和急救中心南侧江亭路与南屏路和希尔安大道相交的十字交叉口上，西靠南屏路，东临希尔安大道，南北方向由江亭路与南园路和南津街相联通，与合川区委区府所在地仅一个自然街区之隔。可谓是交通便利，人流如炽的城市中心街区。经重庆市人民政府（渝府 2009* 号）文件批准。 20

18、09 年 4 月 9 日重庆金九房地产开发有限公司（原实业集团）人民币 2808 万元中标该地块开发权。该地块周围是合川区仅次于“金九时代广场”的居民地和商业、文化区域和传统的医疗卫生聚集地。拥有完善的交通、商务、工作、生活和娱乐设施。据不完全统计，该片区近三年商品住宅的总供应量为 13.7 万平方米，商品房住宅销售总量为 29.2 万平方米， 销售率超过 94.5% ，非常适宜修建购物广场、 高档住宅。商业项目和住宅项目开发前景非常看好。该地块周边市政配套和基础设施齐全，环境幽雅、人流兴旺、交通便捷、出入方便，是聚集人气的理想场地。地块周围有合川区委、区人民政府、区国土房管局、区交警队、区市

19、政委、合阳中学、青少年活动中心、人民医院急救中心、区体育馆，中国移动、中国电信等有浓厚的商业氛围，是形成核心商气的理想场地，是合川打造“金九导航大楼”的理想位置。其附近楼盘对比如下：附近楼盘对比表单位：元 / 项目金九导航大楼金色港湾湖畔佳梦南景豪爵东河滨江城地理位置合川区南屏路 （原导合 川市区世 纪大希尔安大道（离市希尔安大道（离市东渡大桥嘉滨路政府 300 米）政府 300 米）航站）道规划形态绿化率 31.5%, 容绿化率35%,容绿化率 25%,容绿化率 30%,容绿化率 35%,容积积率 3.55积率 3.2积率 3.6积率 3.1率 3.6工程进度一期商场、多层及四期将于2010

20、一期电梯楼为一 期 电 梯 楼 为四期正在修建中电梯房正在修建，年 12 月底交房现房现房商场 2010 年 3 月交房户型结构以三室二厅一卫为以 二室二厅 一卫以二室二厅一卫以三 室二 厅一 卫以二室二厅一卫为主力户型， 次为三室为主力户型， 次为为主力户型， 次为为主力户型，次为主力户型，有平、跃二 厅 二 卫 ； 面 积三室二厅二卫； 面三室二厅二卫； 面三室二厅一卫；面层；面积(70-110M 2 ),积 (70-110M 2),积(80-120M 2),积(90-150M 2 ),(60-100M 2),房屋单价均 价 3200-3600均 价 3380 元均 价 3000 元均 3

21、100 元 /M2,均价 3320 元 /M2,元 /M2,/M2,/M2,税费未含在房价内 , 需未含在房价内 ,未含在房价内 ,未含在房价内 ,未 含 在 房 价 内 ,收取需收取需收取需收取需收取付款方式一次性 , 分期 , 按一次性 , 分期 ,一次性 , 分期 ,一 次性 , 分 期 ,一次性 , 分期 , 按揭 (7成 15 年 )按 揭 (8 成 15按 揭 (7 成 15按 揭 (7 成 15揭 (8 成 15 年 )年 )年 )年 )物管费0.70元 /M2/ 月0.68 元 /M2/ 月0.60 元 /M2/ 月0.60 元 /M2/ 月0.76 元 /M2/ 月从上表可以

22、看出，金九导航大楼不管从区位、交通、市政设施、购物消费和休闲环境等，与表中各楼盘相比，房价价格定位准确合理，房屋销售市场竞争优势明显。三、项目建设地址和自然条件1、项目建设地址该项目位于合川区南屏开发区（原导航站），离区人民政府办公地 200 米，位于主干道-希尔安大道交通转盘处。2、自然条件2.1 气温年平均气温19.8 ，极端最高气温40 、最低气温 -1.8 。2.2 降雨量历年平均降雨量1081.7mm，最大小时降雨量65mm。2.3 温度历年平均相对湿度79%，最热月平均相对湿度76%、最冷月平均相对湿度81.3%。2.4 风向全年主导风向北风，最大风速28.4m/s，冬季风向C 频

23、率36%，北向频率 13%；夏季风向 C 频率 31%、北向频率 10%、历年平均风速 2.2m/s，基本风压 0.42kn/m 2。2.5 该地区地震烈度为6 度，该工程按基本烈度6 度设计。2.6 该工程为一类高层建筑按二类防雷建筑设计。四、规划方案及建设规模1、设计标准：（ 1）主体结构：本项目为框架剪力墙筒体结构。（ 2）土建装饰：室内装饰为粗装修 （住宅的公共部份为精装修） ，如售（租）房合同有特殊要求时另案处理。外墙及外门外窗：采用符合环保要求的外墙砖和塑钢窗，裙楼外墙或采用铝塑板、花岗岩或高级墙砖镶贴。标准和色调以符合城市街道景观要求为宜。住宅的户外门为钢质防盗门；商场的户外门为

24、玻璃地弹门。（ 3）设备及设施：住宅：每幢设 2 台电梯，公共部份的消防设施和水、电、气、讯、闭路电视、网络宽带到户。商业及车库：电气照明、消防自动报警、喷淋、防排烟、通风、中央空调、给排水一应俱全。超市、商场、餐饮、娱乐设有自动扶梯。2、规划方案该项目按照设计，负二层车库及设备房，负一层超市，一、二层商业及 AB 两幢 20 层该区域在整体设计布局方面，从合川的历史条件、人文景观、自然环境、社会经济变迁与气候等多角度出发，并审视当前合川经济、建设之状况，规划出集购物消费、高级住宅及休闲娱乐等相结合的一个完整区域 “金九导航大楼 ”。各功能分布和楼层座落如下表：楼 层层高功能建筑备注（米）面积

25、（ ）负二层4.2车库及设备用房7554.86可停车 191 辆负一层5.7超市7827.04一层5.1百货商场4785.13二层4.8餐饮、娱乐4800餐饮 3000 ，娱乐 18003-24 层3住宅27316.80336 户， 1176 人合计52283.833、建设规模该项目占地面积10406.5m2，总建筑面积52283.83 m2。容积率： 3.55，绿化率： 31.5% 。五、环境保护及消防1、环境保护该项目工程为民用建筑。将产生噪声或振动设备放在地下室或半地下室。垃圾袋化装处理。对排放的粪便及油污经无能耗生化池处理后，再排入城市市政污水管网。在发电机房进出口均安装消声器，水泵噪

26、声控制在50 分贝内。集中设置住户厨房烟道，排除对住户干扰。2、消防该项目各建筑物之间均留有足够的防火间距，每幢建筑均有四分之一的消防扑救面，区内设消防车道，保证消防车能到达每幢建筑的消防扑救面。高层住宅、商场和地下车库均按规定设置安全疏散。根据高层民用建筑设计防火规范要求设置了消防报警系统。室外消防给水由两路市政给水管网引入（与生活合用）并形成环路，每栋屋顶设试验消火栓1 只，并设压力显示。每栋楼室外设水泵接合器1 只。高层住宅、商场，每层配备一定数量的灭火器，每处灭火器不少于2 只。六、公司组织机构董事会董事长监事李 晓 玲总经理吴廷泽副总经理黄世雄副总经理秦家光总经理助理李孝福总工程师张

27、永培财法工开办营总律务发公销工事程部业部务部务室部办部部七、项目实施进度该项目计划于2009 年 7 月中旬动工至11 月完成土石方开挖和基础， 底板及档墙， 2010 年 1 月前完成裙楼主体结构，2010年 8 月前完成塔楼主体结构， 2011 年春节前全部竣工，总工期十九个月。其进度见下表：建设进度计划示意图20112009 年2010 年年分部分项工程7-910-121-34-67-910-121-2方案设计、审批初设及审批施工图设计、报建土石方开挖地勘基础及挡墙主体结构（裙楼）主体结构（塔楼）裙楼装修塔楼装修外部水电及环境裙楼初验开业整体验收商品房目前该项目已完成投资4800.12

28、万元，占总投资51.28% 。其中：支付土地款1998.69 万元，拆迁补偿费676 万元；高层、东西楼及主力商场规划设计费138 万元、测绘费用 5.6 万元、三通一平费用 160 万元及其他费用15 万元，前期工程款共计 318.6万元；基础设施建设费（含绿化、环卫、道路、管网等公共设施） 127 万元；主体建安工程款1500 万元；管理费用（含建设、销售期） 122.28 万元；销售费用（含建设、销售期） 57.55 万元。该项目已完成总工程量 57.23%，东西楼主力商场结构全面完成，东西楼住宅进入最后一层施工，时代广场 3 号楼（高层）商业裙房、大堂、地下车库、设备用房结构完成。资金

29、使用，按建设工程施工合同，竣工验收后十日内甲方付乙方已完工程量的 85%工程款，余款扣除工程总价款 3%保修金外，三个月内按等额比例付清全部余款。工程款支付金额及时间表付款时间完 成 进 度实 际付款备注工程量比例第一次负二层砼楼板浇注100%50%第二次负一层砼楼板浇注100%50%第三次一层砼楼板浇注100%80%第四次二层砼楼板浇注100%80%第五次东西楼多层住宅 3-7 层100%80%第六次高层住宅 8-10 层100%80%第七次高层住宅 10-13 层100%80%第八次高层住宅 14-16 层100%80%第九次高层住宅 17-20 层100%80%第十次高层住宅 21-23

30、 层100%80%第十一次高层住宅 24-26 层100%80%第十二次高层住宅 27-31 层100%80%屋面断水后100%80%八、投资估算与资金筹措( 一 ) 、项目总投资项目总投资： 12079.87 万元。1、土地费用（含拆迁、整治费用及配套费）： 3431.96 万元2、勘测及设计费：113.98 万元；3、前期及基础设施费用 （土石方 85000 平方米及水电设施） ：262.5 万元；4、人防费及其他规费：130.71 万元；4、土建及安装：6196.4 万元；5、水、电、气等配套设施费用：737.4 万元；6、财务费用、管理费、销售费用及其他不可预见费用：1206.92 万

31、元。( 二 ) 、资金筹措1、金九集团自筹资金：6579.87 万元，占比54.47%1.1、已支付购置土地费用3431.96 万元 ;1.3、已支付规划设计、 测绘及三通一平等费用113.98 万元；1.4、已支付基础设施费用265 万元；1.5、已支付管理费用 37.23 万元；销售费用35 万元。1.6、自有资金已支付工程款1539.93 万元；1.7、预售房款： 2351.92 万元，系商业门面及高层预收房款定金2、该项目银行贷款：5500 万元，占比45.53%。金九房地产开发公司在中国银行合川区支行开立一般帐户，系农行重庆市分行及重庆农村商业银行连续 6 年 AAA 级信用企业，企

32、业资信度优良。资金筹措构成表单位：万元序号项目金 额备注1一、企业自筹6579.871.1其中 :自有资金4227.95总投资 35%1.2预售收入2351.922二、银行贷款55002.1其中 :中国银行贷款5500合计12079.873、银行贷款归还计划随着项目商业主体工程2009 年 11 月封顶，工程进度、施工质量已展现在市民面前，现房销售形势非常乐观。预计还款期限 2 年， 2010 年 10 月第一次还本1500 万元及利息， 2011 年2 月第二次还清本金2000 万元及利息， 2011 年 10 月第三次还清本金 2000 万元及利息。4、归还贷款依据从房屋销售收入中安排资金

33、分次、分金额归还项目贷款4.1、 2010 年 5 月至 2010 年 12 月，销售收入： 4000 万元。“重庆百货股份有限公司”购买商场房款 2800 8000 元 /50%=1120万元，住宅部分可售出2880万元。4.2、 2011 年 1 月至 2011 年 2 月，销售收入4000 万元。住宅出售剩余部分50%：（ 5061.44-295 ）万元50% =2383.22 万元，出售其他剩余商业门面68% ：（ 11664.98-5455 ）万元 68%=4246.78 万元。4.3、 2011 年 3 月至 2011 年 6 月，销售收入 4000 万元。住宅剩余部分全部出售 2

34、383.22 万元，出售剩余商业门面 1810.26 万元。( 三 ) 、贷款低押物设置情况拟用“金九导航大楼”土地使用权 10400.05 平方米和“金九导航大楼二期”土地使用权 12058 平方米，共计 22458.05 平方米；暂估价值 10106 万元作为该项目贷款抵押物。九、财务预测及评价（一）、财务预测1、销售预测1.1 优势： 2009 年 3 月至 2009 年 6 月，经问卷调查和市场抽样，购房者对环境（四周有树木、花草）、户型、楼层（7 层以下），面积（60m2 110 m2）、升值潜力分别达81.37% 、69.71%、59.93%、和 51.26%。调查显示，市民更多关

35、心居住条件的舒适性和户型面积的合理搭配，环境、消费及休闲等问题已成为购房重点。这对于地理位置佳、交通便捷“金九导航大楼”，无疑是具备得天独厚的自然优势。加之，我公司成功开发建设重庆合川历史上第一幢标志性高层建筑-滨江大厦（ 23 层），以其速度快（ 10 个月建成）、及 8 个月全力打造的重庆市合川区核心商圈-金九时代广场，质量高（多次荣获“鲁班”奖的中建三局承建），物业管理规范，已使公司在公众中具备了良好的形象和口碑。1.2 价格制定：采用“价开高走”策略，以优惠价格引入上市公司“重庆百货股份有限公司”进驻（ 2006 年 10 月 1 日金九时代广场主力商场顺利对外营业），重庆银行合川支行

36、拟购600 m2办公及本部营业，培育市场人气，为住宅销售价格的增长预留空间，价格按项目成本加预期利润值为基础定价，商业中心为6000 元 m2，住宅均价为3400 元 m2。1.3 金九导航大楼总建筑面积52283.83 m2，其中：非住宅建筑面积 24967.03 m 2，在非住宅中，商业及超市完全按照现代化商场标准修建，重庆百货大楼股份有限公司已购买负一层、重庆银行合川支行拟购一层和二层部分商业面积共600 m2；住宅建筑面积27316.80 m2 。预计商业、超市及车库销售收入额12226.58 万元，高层及多层住宅销售收入额9287.71 万元，销售收入额合计16726.42 万元。预

37、算销售收入表如下：金九导航大楼商品房销售预算表单位：万元项目 名 称建筑面积销售均价销售收入额备注一、非住宅销售收入额24967.0312226.58其中： 1.临街商铺1997.27110002197.002.平街层商场2793.8980002235.673.二楼餐饮、娱乐4793.2750002396.644.超市7827.0440003130.825.车库7554.8630002266.46二、住宅销售收入额27316.809287.711.高层住宅27316.8034009287.71合计52283.8321514.292、开发成本2.1 、土地费用3431.96 万元土地出让金 (土

38、地成本 ),购买合川区南屏开发区（原导航站）：10406.5m22695 元 m2=2804.55 万元；城市配套设施建设费 : 52283.83 m2120 元 m2 627.41 万元。2.2 、前期工程费用：507.19 万元测绘、勘测及设计52283.83 m221.8 元 m2 113.98 万元；土石方开挖费85000 m325 元 m2212.5 万元；施工水电设施（暂时）50 万元 ;其他费用人防费 52283.83 m215 元 m278.43 万元 ;其 他 各 种 规 费 ( 综 合 规 费 、 施 工 图 审 查 费 等 )222.3 、土建工程： 4612.97 万元

39、基础、底版及挡墙4000 m31500 元 / m3=600 万元；主体结构工程52283.83m2550 元 m2 2875.61 万元；商业部分住宅部分土建装饰 52283.83 m 2200 元 m2 1045.68 万元；住宅公共装修 3056 m2300 元 m2 91.68 万元。2.4 、设备及安装工程：1583.43 万元室内电气工程 24855 m2200 元/ m2=497.10 万元；室内给排水 24855 m230 元 / m2=74.57 万元；消防工程 52283.83 m250 元 / m2=261.42 万元；空调及通风工程 24855 m2149 元 / m2

40、=370.34 万元；电梯安装 4 台40 万元 =160 万元；扶梯安装 10 台20 万元 =220 万元。2.5 、环境配套及基础设施：737.4 万元供 电 设 施 （ 电 管 网 及 变 压 器 ） 52283.83m2=313.70 万元；m260元 /供水设施（室外水管网）52283.83 m230元 / m2=156.85万元；供气设施（天然气管网）336 户 3000元 /户+10 万元 =110万元；道路、环境绿化、景观景点、物业管理、污水处理、门卫、公厕等附属工程52283.83 m230 元 / m2=156.85 万元。2.6 、财务费用 ： 601.43 万元利息

41、(2009.10-2011-4):5500万元5.40%（1+35% ）1.5年 =601.43 万元；2.7 、管理费： 167.12 万元按项目直接投入的3%计算：（ 507.19+4612.97+1583.43+737.4 ）2=148.82 万元（项目管理工资、办公费等） ；监理费（按总建筑面积） ： 52283.83 m23.5 元 / m2=18.30万元。2.8 、销售费用215.14 万元工程开工至2011 年 5 月开始还贷款 (按销售收入 )21514.29万元1%=215.14 万元。2.9 、不可预见费：223.23 万元按项目直接投入3计算：（ 507.19+4612

42、.97+1583.43+737.4 ）3=223.23 万元开发成本合计额 :3431.96+507.19+4612.97+1583.43+737.4+601.43+167.12+215.14+223.23=12079.87 万元。4、税金、附加税及其他税费：2074.65 万元4.1 、税金 （营业税及附加） ： 1183.28 万元营业税 21514.29 万元5%=1075.71 万元；附加税 1075.71 万元10%=107.57 万元。4.2 、其他税费 ： 891.37 万元收入印花税21514.29 万元0.3=6.45 万元 ;建安印花税12079.87 万元70%0.3 =

43、2.54 万元 ;契税 543.82 万元其中 :非住宅 12226.58 万元3%=366.80 万元 ; 住宅 9287.71 万元1%=92.88 万元 ;土地出让金 2804.55 万元3%=84.14 万元 ; 土地增值税 326.07 万元其中 :商业 9960.12 万元2%=199.20 万元；住宅 9287.71 万元1%=92.88 万元；其他用房2266.46 万元1.5%=33.99 万元；土地使用税10406.5 6 元 / 2 年=12.49 万元。税金、附加税及其他税费合计: 1183.28+891.37=2074.65 万元5、销售费用（按销售收入）（ 2010 年 10 月至工程完工） ：21514.29 万元1%=215.14 万元6、财务费用 (2.5 年 )：127.28 万元。利息 (2011 年 5 月 -2011 年 10 月 ):35