（完整版）商品房按揭中法律问题分析论文

1、关注我 实时更新 最新资料商品房按揭中法律问题分析论文一、商品房按揭概述（一）按揭 的概念按揭是英美法中mortgage在香港 的粤音译法。通常，英美法上 的pledge与大陆法中 的质权相对应，lien与留置相对应，charge则与大陆法系中 的抵押相对应，而mortgage则与大陆法中 的让与担保相对应。一般而言，英美法中按揭（mortgage）是指以土地或动产为了担保给定 的债务 的履行或其他义务 的解除而进行 的转移和让渡，按揭 的基本意思是:此种担保可以待此类债务或其他义务 的清偿或履行而解除，即使存在其他相反 的约定。由此可以看出，英国法中 的mortgage是一种通过债务人将特定

2、财产权利转移于债权人而担保债权人 的债权在约定 的清偿期得到清偿 的担保形式，当债务人不履行义务时，债权人可以取得担保财产 的所有权。其构成应同时符合以下三个要件:第一，特定 的财产权利 的转移；第二，在债务人不履行债务时，债权人可以确定地取得担保物 的所有权；第三，债务人享有通过履行债务而赎回担保物 的权利，同时债权人负有交还财产 的义务。其中，获得一定担权益 的人，称为按揭权人:而为了担保而让与一定财产利益 的人，则被称为按揭人。1（二）按揭 的法律特征在商品房按揭 的实务操作中，购房人先与开发商签订商品房预售合同并交纳首期房款，为付清剩余购房款而与银行签订按揭贷款合同，以预购 的商品房作

3、为担保，并将商品房预售合同等交由银行执管。购房人既是借款人又是按揭人，银行既是贷款人又是按揭权人。1.按揭涉及三个合同关系和三方当事人首先，三个合同关系是指商品房预售合同、借款合同和保证合同。三个合同关系密切，互相依存:商品房预售是按揭设定 的前提，没有商品房预售合同则无法设立借款合同和保证合同；保证合同使得预售合同和借款合同 的履行成为可能。任何一个合同 的违约都可能导致另外一个合同 的履行不可能，这使得按揭明显区别于其他 的担保方式。其次，三方当事人是指房地产开发商、购房人和贷款银行。具体而言，它们之间存在着这样 的法律关系:开发商和购房人之间是在建房产买卖关系，双方 的权利义务具体表现在

4、预售合同上；而购房人和银行之间则存在着两种关系:其一是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；其二是按揭担保关系，购房人是按揭人，银行是按揭权人；其三是开发商和银行 的保证关系，当购房人不能按期偿还银行贷款时，由开发商来代为履行。2按揭 的标 的物是一种期待性利益由于按揭 的标 的物并非一种现实存在 的不动产，购房人在设定按揭时，还无法取得所购房产 的所有权，他向银行提供 的还款保证仅是将来某一时间取得 的所有权，即是一种所有权 的“期待权”。期待权，指 的是权利取得人依据法律能够确定地取得某种物权（一般为所有权） 的权利。所有权保留 的买卖中，买受人 的权利就是一种典型 的期待权。目前德国法

5、院判决承认附所有权保留条件 的买受人 的期待权可以如同物权一样转移和负担担保，2故期待权可以说已经转化为一种新型 的物权形式。购房人以取得房屋 的所有权为目 的，合同成立后，购房人必须缴付首期购房款，凭此取得开发商将来某时交付房产 的权利，虽因条件未成就（房屋没有竣 工、期限未到）而暂不能履约，但其对房屋所有权已经有所期待。在经登记后，这种期待权还获得了排除相对人或者第三人侵害 的权利。摘要：随着我国市场经济体制日趋完善，具有强烈计划经济色彩 的福利分房淡出市场，个人住房制度逐步走向商品化、货币化，房地产业获得高速发展。商品房 的高价值特征，迫使中国老百姓放弃自古以来形成 的不借夕嗬、*自身积蓄购物 的传统理念，转而向银行寻求资金帮助。按揭作为一种集买卖、担保、贷款、抵押于一身 的融资形式，在现实生活中扮演着极为重要 的角色。本文界定了商品房按揭 的概念，总结了我国商品房按揭