昆明世纪广场二期定位及物业.ppt

1、谨呈：昆明盘通屋业有限公司,世纪广场二期 定位及物业发展建议,20080605,（）,1,目录,报告一一环内写字楼调研分析,报告三商业发展报告,报告四停车位物业发展建议,报告二商务塔楼物业发展建议,至祥置业(昆明)有限公司,2008-06-05,昆明一环内写字楼 调研报告,（）,3,目录,二、昆明一环内写字楼调查,一、写字楼宏观数据,三、重点案例裙楼及地下层调查,四、顺城项目调查,（）,4,1）总体供应状况 我司2006年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到今年近期已经上升到94个（除酒店），增加率为

2、109%。平均以每年21.8%的比率上升。其中，最高的写字楼为地上39层，平均楼层数为19.7层。,1、可用于办公的10层以上写字楼/商务楼市场供应状况,（）,5,2）价格供应状况 通过监测，我们发现昆明写字楼市场价格供应有高有低，从十几块一平米到一百块多一点均有，但是大部分集中在3050元/平米之间。可以说，昆明写字楼市场的价格（包括目前相对较好的几个写字楼）与全国其他城市相比是低廉的，全国其他城市的好写字楼的租金基本是以好几十或者好几百美元来计算的。,（）,6,1）一半的消费者认为目前办公的使用满意情况为一般，接近4分之一的消费者表示不满意。消费者对于目前的办公使用的满意度评分为60.6，

3、属基本满意状况。其中，不满意的原因主要是“目前的办公面积太小”、“随着人员的增多，越来越不够用”；满意的原因有“目前环境还不错，不想换”、“已经够用了”等等。认为写字楼一般的消费者比例将近50。,2、消费者对目前昆明市区现有写字办公物业的满意度及需求情况,（）,7,2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满意的比例高达44，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评分为55.6，属整体不满意状况。,（）,8,3）六成左右的单位未来喜欢选择市中心区相对纯一些的写字楼。消费

4、者对于新办公环境的选择，59%的喜欢市中心区的写字楼，有63的希望是“像华尔顿大厦一样的纯写字楼” 。,（）,9,4）消费者希望的写字楼形式,纯写字楼将成为昆明市场商务办公的主要需求产品.,（）,10,目录,二、昆明一环内写字楼调查,一、写字楼宏观数据,三、重点案例裙楼及地下层调查,四、顺城项目调查,（）,11,个案写字楼,（）,12,个案写字楼,效果图,（）,13,个案写字楼,（）,14,个案写字楼,华尔贝大厦 平面图,（）,15,个案写字楼,（）,16,个案写字楼,（）,17,个案写字楼,（）,18,个案写字楼,（）,19,个案写字楼,（）,20,个案写字楼,（）,21,个案写字楼,（）,

5、22,个案写字楼,（）,23,个案写字楼,（）,24,个案写字楼,（）,25,个案写字楼,（）,26,个案写字楼,（）,27,个案写字楼,柏联写字楼九层平面图,（）,28,个案写字楼,（）,29,一环内写字楼价格,（）,30,一环内写字楼价格分析,一环内写字楼租金价格25-75元/平米/月。 一环内写字楼售价4000-10000元/平米。 一环内写字楼物管费1.5-4.8元/平米/月。 一环内写字楼售价在4000元以下的几乎没有，售价在4000-5000元占30%，售价在5000元以上的占45%，有部分写字楼为较有实力的企事业单位开发，不对外出售出租。 在租金方面，一环写字楼租金水平普遍集中在

6、306元平方米之间，占89的比例， 少数商住两用楼租金在25元，最新推出的高档次写字楼租金超过70元/平米，如环球金融。,（）,31,一环内写字楼客户调查,（）,32,一环内写字楼配套服务,停车位通过本次调查发现一环内写字楼停车位缺少是普遍现象，几乎所有的写字楼停车位都不能满足自身的需求。多数写字楼停车位只对内使用，只有少数对外。单个停车位租金在200-500元/月。 电梯本次调查发现三菱电梯为昆明一环内写字楼使用率最高约占60%，其他品牌电梯占40%。其中如柏联广场等档次较高的写字楼，一般使用瑞士讯达电梯。在被调查的写字楼中3部电梯（包括3部以下的）占21%，4-6部电梯配置的占到66%，8

7、部电梯占13%。 卫生间纯写字楼多为公用卫生间，生活区与办公区分割较明显，如柏联广场、环球金融。商住两用办公楼卫生间多配备在办公区内。,（）,33,一环内写字楼入住率,一环内写字楼平均入驻率为92.8%，一环内是昆明的核心商务区，同时大公司的入驻对一环内的写字楼入驻率起到带动作用。,（）,34,一环内写字楼车位面积比：,从调查的情况来看,一环内写字楼车位与建面比在1/30至1/1000之间.,（）,35,一环内写字楼价格与住宅价格比：,均价对比,一环内住宅售价比写字楼售价每平米高出1090元.高出比例为21%.,（）,36,一环内写字楼底层商业情况：,一环内写字楼商业多为大型金融企业及大型购物

8、场所。零散底商以经营品牌服装为主.,（）,37,一环内写字楼总述：,1、昆明一环内达到标准的纯写字楼数量不多，部分核心地段办公楼多为商住两用； 2、目前写字楼有只租不售，或亦租亦售两种形式，售价约为40007200元/平米不等； 3、一环内写字楼租金价格2570元/平米/月，物管费1.54.8元/平米/月； 4、物业形态基本为2030层的高层，分为塔楼和裙楼两部分，裙楼多为综合性商业； 5、各个写字楼配备36部电梯，几十至四百个车位不等，每个车位租价200500元/月不等，车位通常比较紧张； 6、写字楼物业管理公司通常为开发商自己组建，少部分聘请其他物管公司。,（）,38,目录,二、昆明一环内

9、写字楼调查,一、写字楼宏观数据,三、重点案例裙楼及地下层调查,四、顺城项目调查,（）,39,说明,写字楼的大堂布局,是体现写字楼档次的一个重要外在表现,而同时裙楼商业是一个楼盘的重要利益组成部分,商业部分与商务部分矛盾由此产生. 本次调研主要通过对昆明市场上的顶级写字楼裙楼部分和地下层的调研, 为解决上面矛盾提供数据支持.,（）,40,柏联广场,（）,41,柏联广场-裙楼部分,裙楼1-7层为购物广场 充分体现商业价值.,1、一楼沿街商铺对外有出入口. 2、写字楼入口大堂面积较小,约15平米. 商务配套:1、入驻客户牌 2、保安服务台 3、商场内大堂中空. 4、停车场入口2个.,（）,42,柏联

10、广场-裙楼部分-百盛百货内,购物广场入口,楼层平面图,B1层 百盛超市 1F层 化妆品区 2F层 品牌服装 3F层 品牌服装 4F层 家居装饰 5F层 家居 会所 6F层 餐饮 证券 7F层 健身中心 商场层数较高,方便人流流向高层,设有2部垂直电梯.,内部垂直电梯,（）,43,柏联广场-裙楼部分-沿街商业,沿街商业业态 品牌服装 快餐餐饮 金融行业 沿街商业经营状况良好.人流量大,商业价值充分体现.,（）,44,柏联广场-裙楼部分-写字楼入口及大堂,柏联广场写字楼入口 大堂面积较小 商务休闲缺失 装修材料一般 整体档次不高 一层商业价值巨大,牺牲写字楼大堂面积.,大堂面积为25平米. 层高为

11、4.8米. 地面为大理石材料. 墙面为大理石材料.,地面为大理石,大堂拥挤,（）,45,柏联广场-地下层部分,地下二层 停车场 电梯间 3M汽车美容服务 百盛员工更衣室 地下车场布局合理,车场内部导向明确,车库出入口坡度较缓,视野好,比较安全.,地下二层停车场平面图,（）,46,柏联广场-地下层部分,车场内景,（）,47,柏联广场-总结,注重一层商业价值,弱化写字楼大堂功能. 沿街商业,及内部百盛百货人气及经营状况良.(可借鉴) 裙楼商业整体档次较高,布局合理.(可借鉴) 写字楼大堂处理较差,商务配套功能缺失,大堂面积严重不足,大堂内拥挤.(注意不可范同样的错误),柏联广场裙楼：,柏联广场地下

12、层：,一、内部出入导向明确(可借鉴) 二、入口车道设计合理,视野良好,安全性高.(可借鉴) 三、车位布局合理,车库配套汽车美容业态.(可借鉴),（）,48,环球金融,（）,49,环球金融-裙楼处理,裙楼为1-5层. 裙楼1-3层为上海浦东发展银行,一楼为银行营业大厅,无任何配套商业 . 4层5层已经出售为办公用.,上海浦东发展银行与写字楼整体档次符合. 外立面风格同统一,昭示性强. 大型商业银行入驻,提升写字楼整体档次.,（）,50,环球金融-大堂,写字楼入口,大堂内部,大堂上方中空. 层高为3米.中空部分为 6米. 地面为大理石材料. 墙面为大理石材料.,大堂内商务配套缺乏.但整体空间相对宽

13、敞明亮.,（）,51,环球金融-车库及地下层利用,车库入口,三部汽车电梯,防火通道,设备房,环球金融车库为立体车库结合地下车库.,（）,52,环球金融-地下层平面大概示意图,设备房,电梯,电梯,汽车电梯,步梯,步梯,（）,53,环球金融-小结,外立面风格现代化,裙楼与塔楼部分风格统一.,结论 1,结论 2,立体车库节省空间.,结论 3,大型商业银行提升写字楼整体档次.,结论 4,入口大堂缺少商务配套.,（）,54,目录,二、昆明一环内写字楼调查,一、写字楼宏观数据,三、重点案例裙楼及地下层调查,四、顺城项目调查,（）,55,个案顺城写字楼,（）,56,个案顺城-商业口岸及交通流线,1、 建筑物

14、的裙房大底盘，保留具有百年商业辉煌的顺城街（紧急时作为消防车道），并且开辟多条步行街（紧急时作为消防车道），这就构成了四通八达的商业动线，在这些商业动线上，有大量的商业口岸。 2、 裙房的二、三层布置宽阔的外廊及天桥，构成四通八达的商业流线，从而盘活了二、三层的商业铺位，增加二、三层铺位的商业价值。 3、 垂直交通：地下一层至三层裙房的垂直交通，是盘活各层商业铺位的关键设施。在整个建筑的北、东、南三个方向均布置有大型自动扶梯及步行楼梯通达地下一层至第二层。二层中部有自动扶梯通达第三层。另外，在交通节点处还设有电梯通达裙房各层，这样就构成了极其方便快捷的垂直交通体系。,裙楼大地盘,充分挖掘一层商

15、业价值. 交通人流组织清晰,增加2-3层商业价值.,（）,57,个案顺城-商业广场,项目共设有四处商业广场： a 位于两幢写字楼之间并面向东风西路的广场为整个项目的主广场，是展示整个项目气势的形象广场。广场上设置蝴蝶泉水景，绿化树种以桃花为主，命名为桃花广场。 b 位于顺城街中段的圆形广场为顺城广场，该广场与桃花广场紧密相连，广场地面采用原来顺城老街的卵石铺地，渲染怀旧气氛，让人怀念古老的百年顺城街昔日的繁华。 c 位于南面的圆形广场为车辆接送广场，广场地面采用大型花朵图案的彩色铺地，象征“春城无处不飞花”。 d 位于庆典广场前面的广场为下沉式广场，其主要功能作用为引导人流进入地下商业街。广场

16、铺地采用大型叶片型图案，象征“绿色春城”。,利用商业广场,聚集人流,增加项目商业部分的商业价值.,（）,58,个案顺城-王府井百货,王府井百货店为昆明市最大的百货零售商店，由上市公司王府井百货股份有限公司经营。在本项目中，该店是具有号召力的主力店，由主力店带动其他中小店及电影院共同繁荣。王府井百货共6层卖场，总建筑面积 29419 m2 . 主入口 王府井百货店在首层设有三处主入口。第一个主入口正对东风西路，与顺城广场相连接,第二个主入口位于西侧的沿河路上，第三个主入口位于沿河路与崇仁街的连通道上. 垂直交通 顾客的垂直交通以自动扶梯为主，电梯及楼梯为辅。在各层卖场的中部设有二部大型自动扶梯通

17、达各层卖场（包括地下卖场）。在适当位置设有三部观景顾客电梯及二部顾客电梯，垂直交通极为方便快捷。多部楼梯主要为安全疏散用途。 卖场分布 地一层为用手推车购物的超市卖场,四、五层为体育用品、健身器材、家具等购物人数较少的卖场，或安排仓储、办公等。,集中式大型商业卖场,带动周边中小铺面.,（）,59,个案顺城-中小商铺,中小商铺分布于几条商业步行街两侧，商业口岸极佳。 中小商铺的层高：首层为6.0m，二层为4.5m，三层为6.0m。首层及三层的商家可以自行将商铺分隔为两层，提高商铺的空间利用率。这是一个很有吸引力的卖点 中小商铺的货物流线：在外围集散地周围，用5吨货车运输，经3号坡道进入2号货运作

18、业区，卸货存放后，用货运电梯运至地上各层商家。,中小商铺位置优 层高6米可以做夹层,（）,60,个案顺城-地下层利用情况:地下商业街,地下商业街长240m，宽16m，主要业态为美食广场和中小商铺及岛式商业出租柜台。 地下商业街的顾客流线；北端、南端和西端分别设置6部自动扶梯直达地下，另外在适当位置还有6部电梯直达地下，这就构成了地面与地下紧密联系的垂直交通体系。王府井百货的地下超市与地下商业街紧邻，有二处大门与地下商业街相通，构成了两者之间顾客流的互动。 美食广场的油烟排除通道：在3、4、5号住宅的核心筒内设置油烟排烟道，解决美食广场的油烟问题。油烟经烟道排至100m的高空，不会对住宅造成气味

19、干扰。,商业形态丰富 充分利用集中式商业卖场的商业价值. 通风系统良好,（）,61,个案顺城-地下层利用情况:地下车库,整个项目的汽车库设于地下二、三层，总建筑面77968m2，汽车位 1650 个。 汽车库为商业停车和住宅停车混合设置方式，提高了汽车库的使用效率。 安全管理：住宅的核心筒设置密码安全门锁系统。住户停车后凭密码卡刷卡进入住宅核心筒，乘电梯到达各层，其他商业购物人士则不能进入住宅的管理区域。 汽车交通流线：整个地下汽车库共设有5处汽车坡道，其中位于东风西路上的两条坡道为加宽的单向行驶坡道（净宽5.0m）。其余三处为7.0m净宽的双向行驶坡道。汽车交通流线顺畅快捷。 自行车库设于地

20、下二、三层的高层投影区内，这个区域不便停放汽车，除布置设备用房外，其余地方均可布置自行车库，自行车通过住宅电梯运至地下二、三层。自行车位1200个。,商住车位混合,提高使用率 交通流线顺畅快捷 自行车位,（）,62,个案顺城-总结,人流组织,交通动线合理. 集中式商业,带动沿街商业. 裙楼商业整体档次较高,布局合理.,顺城裙楼：,顺城地下层：,一、地下一层做商业,增加项目利润. 二、地下车库出入口设计合理,交通畅快. 三、车位使用率高。,（）,63,报告完毕,THE END,（）,64,世纪广场二期 商务塔楼物业发展建议,谨呈：云南盘通屋业有限公司,（）,65,篇一: 项目市场,（）,66,萌

21、芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 无,改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本,动因,表现形式,产品特征,客户特征,客户关注点,追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围,需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 健康、风景,昆明办公物业逐渐步入发展阶段，中高端纯写字楼市场需求开始增长.,三线城市办公 物业发展模型,办公物业态势,（）,67,可用于办公的10层以上写字楼/商务楼市场供应状况,最高的写字楼为地上39

22、层，平均楼层数为19.7层。,2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），今年近期已经上升到94个（除酒店），增加率为109%。平均以每年21.8%的比率上升。,建筑形式,租金售价,办公物业态势,昆明办公物业整体租售两旺,市场租/售价格呈上升趋势.,（）,68,消费者对目前昆明市区现有写字办公物业的满意度及需求情况,消费者办公物业满意度不高，电梯、车位太少、娱乐休闲配套跟不上是主要原因。,办公物业态势,昆明办公物业整体硬件配套较弱,电梯/车位/娱乐休闲配套不足.,（）,69,消费者希望的写字楼形式,59%的喜欢市中心区的写字楼，有63的希望是“像华尔顿大厦一样的纯

23、写字楼” 。,消费者对目前昆明市区现有写字办公物业的满意度及需求情况,纯粹的写字楼是主流,办公物业态势,市中心区的写字楼供不应求，中高端纯正办公 空间是未来市场需求主流.,（）,70,通过监测，我们发现昆明写字楼市场价格供应有高有低，从十几块一平米到一百块多一点均有，但是大部分集中在30-50元/平米之间。 昆明写字楼市场的价格与住宅基本持平，还有很大的升值空间,昆明整体写字楼市场销售状况,办公物业态势,（）,71,办公市场总结,消费者大部份喜欢市中心区的写字楼，对于停车位、电梯、物业管理等方面有较强烈的要求； 目前市场上并无真正意义上的纯高端写字楼产品出现, 写字楼供以出租为主； 目前办公物

24、业销售顺畅。昆明办公物业处于发展阶段，高端写字楼市场刚刚启动； 写字楼供以出租为主； 目前办公物业销售顺畅。,房地产进入快速发展阶段，核心商圈趋于饱和，办公市场刚刚进入发展阶段,（）,72,篇二: 项目定位,（）,73,功能定位,项目定位,形象定位,客户定位,（）,74,商务部份客户定位中等阶层是市场的消费主力,房地产企业分析 S：全市的房地产基金投资、创业性机构，包括REiTs、信托等。 T：对昆明房地产有较深的了解，而且在昆明已经有了投资案例或计划。 P：例如：百大珠宝集 团、金宇评估。,本项目大客户模拟STP模型,昆明前500强企业、创业性公司分析 S：昆明排名前500强的企业。 T：拟

25、定在昆明设置区域总部或者变更区域总部选址的企业。 P：Wal-Mart Stores（沃尔玛）、Genesis Property（至祥置业）等 。,全省区域大型企业分析 S：全省范围内的年产值上100万元的企业和创业者、投资者。 T：属于云南区域或者原材料和劳动力来自云南的企业。 P：传统行政垄断型行业:能源、房地产、金融保险行等。,1.客户定位,（）,75,主流客户群体锁定,特征 规模已经成型，并走上了集团化、多元化发展的道路； 企业员工较多而且比较稳定，发展追求稳健务实； 资金实力雄厚，十分注重企业的办公环境和办公形象， 这部分企业对整层或整栋单位的接受度高。,重点： 当地的金融机构。包括

26、银行及非银行金融机构、保险企业、证券企业； 一些转制企业及集团客户。这些企业原则上不自建办公房来改善办公环境和企业形象，而是通过购买高档写字楼达到以上目的； 是各级政府或各涉外机构对外的窗口，对办公环境和企业形象要求高； （4）此外，随着昆明经济的发展，将吸引一批信息、通讯、生态、地产等的创业型企业。,1.客户定位,（）,76,客户定位 结论,中心区置业常规客户，占购买数量的大比例，购买面积200平方米上下，对中心区有充足信心,新生客户，包括投资者，数量不能占主流，但有相当潜力。,大客户，数量很少，竞争激烈，但对项目形象有提升。,在市场大势的前提下，根据销售期的安排和态势的模拟，本项目目标客户

27、将呈现这样的分布：,1.客户定位,（）,77,第一标志性综合体 CCID 城市中心形象区 （city central image district）,项目整体统领形象,身处城市中心 成为城市焦点 展示城市形象,诠释： 作为中心区最光辉最重要的核心建筑，跻身这样关键的位置，享受最集中的城市经济发展优势，感受最迅捷的经济发展讯息，展示最优美高贵的商务形象,2.形象定位,（）,78,3.功能定位,主流客户：地州于昆明之间的商务政务往来人士、处于创业期企业,成长期以上的企业， 当地的金融机构一些转制企业及集团客户 是各级政府或各涉外机构对外的窗口（4）如各种投资管理企业。,创业型企业,成长型企业,企业

28、总部,次主流客户：投资客,商业裙楼,以企业总部的形式存在,商业价值最大化,垂直功能分布,6-26层,28-38层,39-41层,1-5层,42层,观光层,（）,79,创业型1,办公面积区间 34-86,公共绿化走道,预留上下排水 管道空间,3.功能定位,创业型企业办公空间6-16层,12层为避难层,平面功能分布,（）,80,创业型2,公共绿化走道,办公面积区间 110-170 ,创业型企业办公空间17-26层,3.功能定位,平面功能分布,（）,81,成长型,办公面积区间 208-290 ,附属阳台,公共绿化走道,成长型企业办公空间28-38层,27层为避难层,3.功能定位,平面功能分布,（）,

29、82,高端企业总部办公空间39-41层,整层专属办公空间 约1000,39-42层,3.功能定位,平面功能分布,（）,83,观光层,观光餐厅,桌球厅,茶吧,咖啡书吧,3.功能定位,平面功能分布,观光层定位建议,会所、顶级餐厅、SPA、观光台、咖啡吧,（）,84,篇三: 物业规划建议,（）,85,立面和造型,物业发展建议,公共空间,交通组织,（）,86,大堂设置,通过外部交通进入的二层大堂。,1.交通组织,（）,87,电梯分区组织,商务大堂,高端区电梯27-42层，特设置二部-2-27-42层,商务电梯2-26层，特设置二部-2-2-26层,高区专用梯39至42层,商业专用梯1-5层,1.交通组

30、织,（）,88,动线组织,楼体分三段做功能划分，人流相应做三类区别。 A.1-5F卖场客户 B.6-38F一般客户 C.39-42F高端集团总部,以东北区域为主要人流空间组织，兼有其他位置做使用补充，由水平、垂直两方向解决客户人群分流。,1.交通组织,（）,89,办公场所的设计首先应做到，使进入该建筑的造访者产生一种强烈的初始印象。 一个宽敞、明亮的大堂是写字楼物业所应有入口形象。 雨棚的设计要与大堂协调。 建议大堂前厅宽走道,商务大堂,2.公共空间,（）,90,商务大堂,咖啡吧,可服务于大堂的商业咖啡厅设置,2.公共空间,（）,91,自助柜员机,大堂内设有多项自助服务,自助柜员机 自动售卖机

31、 E便利站,商务大堂,2.公共空间,（）,92,于交通道或外部视野较好位置牺牲少量商务面积，增加隔层公共空间或绿化造景。 中层在结构允许情况下做部分小中空，抬高该公共空间围度 高端则以平层小面积露台为公共休息区,走道和露台,2.公共空间,（）,93,每隔两层设置一个绿化平台，形成垂直绿化体系,花园内设有园椅，可供会客使用,走道和露台,2.公共空间,（）,94, 整体感，材质和色调的呼应 现代流畅的风格 通道宽最少3米,走道和露台,2.公共空间,（）,95,设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化空间，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙

32、面选用高档块材，配备厕纸、干手机，选用感应式水龙头，洁具采用名家设计的款式,洗手间,2.公共空间,（）,96,有充足量电梯到达 车位充足 转向指示齐全、明确清晰 智能进出、监控系统设置 通风好 流线设计科学,停车场,2.公共空间,（）,97,立面风格,广东国际大厦,上海金茂大厦,纽约定世贸中心大厦,后现代主义风格，提升展示性.,3.立面和造型,（）,98,2、外墙外保温系统 保温材料具体有：发泡型聚苯乙烯板、耐碱玻纤网布、粘结剂、机械固定件和聚合物砂浆。,、改进门窗及幕墙安装技术。 提高门窗及幕墙结构与围护结构的一体化节能技术水平,改善墙体总体节能效果。重点解决门窗、幕墙锚固及填充技术和利用太

33、阳能、空气动力节能技术。,1、节能玻璃贴膜。 目前，在上海和广东广泛推广一种节能安全玻璃贴膜，将它贴到普通浮法玻璃上，便能改变浮法玻璃的物理性能，使之成为具有隔热节能、防爆、防紫外线、美化外观等特点的高性能窗用玻璃。,、智能呼吸式双层玻璃幕墙,节能,、太阳能吸热技术。建筑门窗和建筑幕墙通过大阳能吸热、采光，改善北向房的采光。,立面材料,3.立面和造型,（）,99,金属遮阳板的全新应用，大大丰富了立面效果。 窗户的位置及开启方式要确保自然通风、采光的需求。,立面细节,3.立面和造型,（）,100,顶部造型,结合后现风格顶部处理手法，将定格主楼非凡气质,3.立面和造型,（）,101,上海外滩灯光夜

34、景,相关高档写字楼灯光示意,灯光工程,3.立面和造型,（）,102,行动力产生最大的价值,谨呈： 昆明盘通屋业有限公司,世纪广场商业发展报告,（）,104,在目前的物业和商业结构下，完善商业定位和商业布局，一、二期联动获得整体价值,环境、立面、景观等商业设计应予以完善,需要充分发挥家乐福的作用，使商业氛围和商业价值得到提升,垂直和平面的交通动线是重点解决的问题,二期商业的布局和结构的协调统一,目标,（）,105,分析篇,定位篇,规划篇,竞争环境,客流分析,属性定位,业态定位,概念定位,档次定位,动线规划,布局规划,思考路线,因子分析,价值分析,店铺规划,（）,106,三市街商圈,白塔路商圈,小

35、西门商圈,青年路 商圈,昆都商圈,昆明市商业中心，百货业繁荣，辅以地方小吃，特色纪念品,百货业丰富, 精品服装一条街,中高档百货，昆明高收入阶层购物首选场所。,以超市及通信为主社区。满足区域居住人群生活配套需要,年轻休闲为一体，旅游特色。酒吧、KTV、咖啡馆、茶室、餐厅。,昆明中心区商圈，定位市一级重点商圈。 昆明市中心区商圈是辐射全市的高档次、多功能商业中心，进而可望发展成为区域级商圈，辐射西南。,分析篇,商业格局分析,（）,107,商业发展各具特色的五大传统商圈承担了城市不同的商业功能,分析篇,商业功能环境分析,（）,108,分析篇,商业发展三市街商圈是目前昆明市最具影响力的商圈，具有最浓

36、厚、长远的商业历史背景，现有商业高度密集。,但中低档商业占据主流，商业设施及档次不能适应城市经济发展。,发展环境分析,（）,109,分析篇,中心区商圈商业发展的机遇 时值整体商业更新换代。,商家症结分享市场而非创造市场,大观商业城,美辰百货,新西南广场,顺城,百大,柏联,新世界百货,金格中心,金龙百货,汇都国际,发展机遇,（）,110,分析篇,城市中心区内经营中的大型商业以百货为主，由于经营能力的不同，经营状况不一。 现行的商业已涵盖了中档到高档的定位区间，档次定位上没有明显空间。 大众的、时尚的、高端的的消费倾向已形成较为固定的消费场所，家庭消费和个性消费尚存在一定机会。,高档 金格中心、金

37、龙百货,中高档 柏联广场、新西南广场,中偏高档 柏联百盛,中档 新西南百盛、昆百大、新世界、美辰,竞争分析,（）,111,分析篇,城市中心区内三大规模商业即将相继推出，商业竞争将进一步加剧。 由于业主方品牌号召力和项目位置方面的优势，招商方面对本项目构成强大的压力。 从差异化的角度考虑，中档到中偏高是项目可取的定位方向。,竞争分析,（）,112,分析篇,消费发展不断提高的居民收入水平刺激了消费的增长，居民消费水平和消费能力提高,客流分析,（）,113,分析篇,居民消费结构多样化发展,昆明恩格尔系数逐年走低食品、在外用餐、衣着、医疗保健、交通和通讯以及居住等消费内呈现正增长状况，居民消费从稳饱型

38、向享受型消费过渡。,客流分析,（）,114,三市街商圈的主要客流群体：1625岁年轻时尚群体、3045岁成熟群体、外地旅游群体、地州客户,青年路商圈的主要客流群体： 1625岁年轻时尚群体、2040岁商务群体、三市街商圈的游离群体,项目位于三市街商圈的边缘和三市街、青年路两大商圈的中心连接点，承接了两大商圈的游离客群，同时也形成了不同群体的互动，未来消费群体的构成较为复杂和多样化。,客流分析,分析篇,（）,115,物业定位逻辑思维导图,客户因素,主动性,被动性,产品因素,交通因素,资源因素,物业定位,项目背景,因子分析,分析篇,（）,116,1F,2F,3F,4F,5F,2-3F的家乐福使商业

39、连续性受到破坏,单体面积较小的垂直建筑形式使商业布局难度加大,一、二期的连接部分成为交通组织重点,较大的单层面积增加平面分割和交通组织的难度,局部保留的商户使平面分割形式受到制约,产品因素物业结构,被动性因素,（）,117,被动性因素,由于家乐福的阻断，原设计的中厅和观光梯已失去效用,二期巨大的核心筒导致局部的交通组织困难,整个物业平面呈现东西长、南北短的梯形结构，四面临街且沿街面较长,一、二期连接部分为上空的条状通道，可作为大型中厅的使用考虑,产品因素物业结构,（）,118,世纪广场的主要商业面为沿南屏街部分，次要商业面为沿庆云街部分，二者的客流量和商业价值相差较大,被动性因素,产品因素物业

40、结构,（）,119,连廊和踏步降低了商业与外部客流的亲和力,主入口缺乏昭示性，立面广告内容混乱,被动性因素,产品因素物业结构,（）,120,入口的不均衡和偏移,由于家乐福的原因，使得整个项目的入口集中在西侧，造成内部动线较长，一期东侧成为商业死角,被动性因素,产品因素交通动线,（）,121,外部交通良好，但内部交通较为单一，一、二期的连接动线较长，不利于交通组织,内外部动线不均衡,被动性因素,产品因素交通动线,（）,122,内部商业格局和交通,家乐福设置在二、三楼，阻断了客流，四、五楼对指向性消费要求更高,单一的交通点和不合适的位置无法运载客流,被动性因素,产品因素交通动线,（）,123,主动

41、性因素1,资源因素:家乐福、国际旅游城-窗口效应,环境状况,南屏街,光华街,端仕街,晓 东 街,城市步行街，主要的人流聚集地,家乐福入口，目前人流量最大的通道,连接东盟国际旅游城，未来的商业街,主力店家乐福:国际强势商场品牌/ 东盟国际旅游城/ 强强联动,（）,124,激情,中国消费者价值分布图,节制性价值区,传统性价值区,个性化价值区,主动性因素2,昆明消费群体分析,右图表明，本区域消费人群判定为传统性价值区域.,消费关键词:较高档次、时尚、环境、形象、便捷、一站式,（）,125,锁定特定客户圈层,目标客户价值点,目标客户特点,目标客户需求,主动性因素2,（）,126,项目定位,总体环境,商

42、业空间,产品现状,客户需求,资源优势,项目地段,城市经济的发展，需要个性、品牌的商业空间,商圈需要多功能复合商业功能,消费能力强,消费档次较高,充实物业内涵,为产品提升提供优良的基础,发挥外部环境优势 规避内部设计劣势,项目定位分析,分析篇,（）,127,分析总论,分析篇,（）,128,分析篇,定位篇,规划篇,竞争环境,客流分析,属性定位,业态定位,概念定位,档次定位,动线规划,布局规划,思考路线,因子分析,价值分析,店铺规划,（）,129,以开业率为目标,以形象为目标,优点： 招商难度底 高招商面积 高客流量 缺点： 商户实力、形象不一 商业品质化程度低,优点： 商户实力均衡 商业品质高 缺

43、点： 招商难度高 低招商面积 低客流量,开业目标,定位篇,（）,130,个性化的生活广场,个性化、中档的 定向的 具有一定的特色 生活化和时尚化精品,属性定位,定位篇,（）,131,以年青消费群中高层收入阶层为主要目标，兼顾周边商务办公人士、游客之需求，具有多元化特征的集购物、餐饮、休闲于一体的个性化商业广场。,时尚购物休闲新天地,主题概念定位,主题概念定位,定位篇,（）,132, 昆明之窗,形象定位,品牌走廊 时尚秀场 欢乐家庭 美食天地, ,对于消费者,昆明商业的核心 游客必至的旅游景点 昆明人不购物也会去的休闲天堂 ,对于商家,两大核心商圈的承接 品牌展示前线 新锐商务理念的实践点,中心

44、展示舞台 都市品牌前线,商业形象定位,定位篇,（）,133,个性,大众,高档,低档,世纪广场一期,百大B座,柏联广场,顺城,本项目,整体定位中到中高档，突出个性化特征,档次定位,定位篇,（）,134,以两大商业核心为主的不同类型商业,以家乐福为核心 的生活型商业,以百大珠宝为核心 的时尚型商业,围绕家庭生活消费的商业 日常生活用品 文化用品 儿童用品 家居用品 健康医疗用品 家庭外出用餐,时尚和精品商业 中高档的精品百货 时尚、个性的餐饮 休闲项目,业态定位,定位篇,（）,135,业态定位,定位篇,（）,136,分析篇,定位篇,规划篇,竞争环境,客流分析,属性定位,业态定位,概念定位,档次定位

45、,动线规划,布局规划,思考路线,因子分析,价值分析,店铺规划,（）,137,二期商业内部扶梯,观光梯，一到五层,外挂扶梯，商务大堂使用,外挂大跨度扶梯，直上四层,规划篇,动线规划,交通组织,（）,138,平面动线1F,一期商业主要入口,二期商业主要入口,家乐福入口,一、二期连接中厅设计，主要交通节点,动线规划,规划篇,（）,139,动线规划,规划篇,家乐福入口,平面动线2、3F,（）,140,动线规划,规划篇,平面动线4、5F,一、二期的过街连廊设置，使一、二期动线连接,（）,141,1F,2F,3F,4F,5F,店中店，时尚、个性类商业,主题餐厅,店中店，大众化商业（服饰、化妆品、珠宝、药店

46、等）,家乐福,玩具反斗城、儿童城、运动城等,大型商业，家居摆设、床上用品、小吃城等,布局规划,规划篇,（）,142,1F,2F,3F,4F,5F,大众化商业（服饰、化妆品、珠宝、药店等）,时尚餐饮、精品,男女装,一层：都市时尚街区(以时尚男女服装、首饰精品为主、配以时尚餐饮、便利店）。,布局规划,规划篇,（）,143,1F,2F,3F,4F,5F,大型商业，运动城、儿童城、电玩等,儿童商品,休闲运动服饰,四层：休闲运动服装、儿童城为主,布局规划,规划篇,电玩,（）,144,1F,2F,3F,4F,5F,大型商业，家居产品、小吃广场等,精品家居饰品,五层：家庭饰品、床上用品、小吃广场等,美食广场

47、,布局规划,规划篇,（）,145,1F,2F,3F,4F,5F,店中店，时尚、个性类商业,时尚男女装,-4层：百大珠宝、时尚精品服装、首饰精品为主、辅以休闲餐厅,餐饮,布局规划,规划篇,（）,146,美容、SPA、纤体,特 色 餐 饮,1F,2F,3F,4F,5F,主题餐厅、休闲,5层：主题特色餐饮、美容健身等,布局规划,规划篇,（）,147,门厅,通道,店铺,1F,店铺规划,规划篇,（）,148,店铺,百大珠宝,商务大堂,2F,店铺规划,规划篇,（）,149,门厅,通道,店铺,34F,店铺规划,规划篇,（）,150,区域内临街商业的平均租金已经超过500元平方米月 主要临街商业物业一层的销售

48、价格已经突破100000元平方米 商业物业的价值增长速度已经超过10年,价值分析,规划篇,周围主要商业物业价值情况,（）,151,价值分析,规划篇,项目二期一层价值分析,租金还原法： 按12年租金测算，项目一层销售价格约为69万元平方米,市场比较法： 与周围类似物业销售价格比较，二期项目销售价格约为810万元平方米,二期项目一层单价约为8万元平方米,（）,152,价值分析,规划篇,项目二期总价值分析,二期项目商业部分总价值约为3.8亿元,（）,153,行动力产生最大的价值,（）,154,谨呈： 昆明盘通屋业有限公司,停车位物业发展建议,（）,155,世纪广场2期地下车库部分物业发展建议 写字楼

49、车库发展技术及借鉴 项目地下部分物业发展建议,世纪广场地下车库诊断,（）,156,庆云街（双向2车道，宽约9M）,晓东街前段（未开通）,南屏步行街,端仕街（双向2车道，宽约6M）,周边道路交通情况：世纪广场周边为城市次级干道（南面东风路被步行街隔断）车流进入性单一，车辆通达性较弱，路面承载力不足,庆云街为联系城市干道的主要通路，双向车道，但路面宽仅约米，可负担的车流量有限,晓东街前段临华域大厦，主入口，目前未开通，且人车混流,端仕街与步行街相连，是车辆到达项目的主要道路之一,南屏步行街为人流主街，除公共汽车可穿行外，其它机动车禁止通行,（）,157,车辆出入口情况：世纪广场期地面车行出入口限制条件较多商业商务住宅车流进出入方式单一，且车流动线不畅,商务车入口限高1.9M,家乐福货车入口,期主楼地下入口目前为家乐福货柜车，占用主楼停车入口，且供货时间段车流量大,期主楼地下出口和入口同置，路面狭窄，造成车辆进出不便，效率低,（）,158,层高米，周一至周四以货运和临时停车为