北京市丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究

1、北京市丰台区大红门西路住宅、 公寓、商业地块市场研究丰台区大 西路住宅、公寓、商 地 市 研究及定位 告 治理中心 告名目第一部分市 分析第一章座落区域市 分析一、区域概况及 体特点分析 .5 1、区域 和人口状况52、区域 展 5二、区域内各板 状 瞄81、花 板 82、大方庄板 93、 家堡板 10三、区域交通 境分析12四、区域内配套 施分析.14五、区域房地 市 供 量分析.16六、区域 展推 .181、成熟度指数182、本地 定18第二章区域 争 目分析一、住宅分析.191、供 量 192、在售 目价格分析203、 目建筑 型分析214、 型面 、配比情形分析215、 位状况及价格

2、比分析276、社区内部配套 施比 分析277、物 治理状况分析288、区域 目主力客群分析28二、商 配套分析301、 有市 上商 物 的分 302、要 商 的特点及 址要求303、商 理想地址的要素分析334、周 目商 供 量 .355、商 租售价格分析 .356、商 的要 方式 .36第二部分 目定位 目自身分析.37 目概况.371、地 四至 .372、地 内及土地 状描述 .39二、 目原有各 划指 401、地 要 技 指 .402、建 用地具体 划技 指 .403、其他 划条件 .40三、地 周 配套 状分析 .42四、 目座落区位分析.431、区域的都市功能定位已初具 形 .432

3、、区域交通“天地通行” .43第二章 目 SWOT 分析45一、 ：（S）.45二、劣 ：（W）45三、机会：（0）.45四、威逼：（T） .46第三章 目座落区域市 研判 .47第四章 目定位建 .48 目定位思路.48 目整体定位48客群定位.48形象定位.48 品定位.491、 品定位492、住宅 品 型配比建 493、具体定位方案建 50初步价格定位51 告分析 52第一部分市 分析第一章座落区域市 分析一、区域概况及 体特点分析1、区域状况此次投 地 坐落于丰台区大 西路，属 家堡板 。 家堡地 城 合部， 属北京市外来人口治理 点之一。 除 工宿舍住宅之外，大量 “皮革、服装、木材

4、、塑料工 ”的外地 商人士租住在 区域内。 估： 家堡 有居民中拆迁 、 工宿舍 多，另外，除了本地居住外，外地居民如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城。2、区域 展 2.1 北京市首个服装商 会展中心将落 大 2006 年 11 月 5 日丰台区召开了第二届金融博 会，会上明确： 2008 年丰台区大 服装商 区将建成北京市首个服装 易会展中心。中心集服装交易、设计、展现及流行信息公布为一体，还打算引入服装文化，全面提升大红门地区服装产业。据悉，目前本市尚无服装行业集中展现的场所，估量到 2008 年，大红门地区将建成北京国际轻纺城和总面积超过 10 万平方米的木樨园购物广场及有关的

5、商务、金融、餐饮娱乐配套设施。据统计，大红门服装商贸区的年交易总额已超过 100 亿元，占北京市同类商品交易额的 54.5%。目前，北京国际轻纺城和木樨园购物广场已进入拆迁时期。2.2 交通网路日益改善大红门商贸区从南三环路木樨园桥延伸至南四环路大红门桥， 作为南城最大的服装集散地，集合着 20 余家大型服装、纺织品市场，日常服装产品的交易对该区域的交通造成了阻碍。为缓解南三环木樨园桥地区，专门是大红门服装市场周边的交通状况，丰台区今年将修建两条连接三环和四环之间的都市干道公路，其中一条路从南三环洋桥通往南四环，另外一条从南三环刘家窑桥通往南四环，届时南三环专门是木樨园桥到大红门服装市场之间的

6、交通循环网将初步建成。估量 2007 上半年马家堡东路将全线贯穿，同时，刘家窑桥向南一直到南四环的道路也将完成建设，大红门商贸区的交通环境将得到完全改变。评估：受到这一规划的连带阻碍， 本项目所处马家堡板块也将受益于交通环境的改善，从而使地段价值得到提升。2.3、与区域规划有关的文件今年，市发改委公布北京市 “十一五” 专项规划， 即北京市 “十一五”时期服务业进展规划其中明确表示在北京二环路以内，不再新批成片建设一般商品住宅项目；加大南城及重点新城房地产开发力度。不久，北京住房建设规划（ 2006 年 -2010 年）公布，其中规定，连续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套

7、型住房土地供应；中心城中心地区严格操纵新增住房建设用地规模和高层、高密度、高容积率项目建设，要紧通过扩大存量住房市场规模、优化调整土地结构和更新改造工业用地，保证住房供应。11 月，北京市“十一五”时期固定资产投资与重大项目规划出台，其中表明，“十一五”时期，城八区禁止建设容积率小于 0.5 的低密度住宅 (一样一般住宅的密度在1.0 以上 )，严格操纵别墅性质的高档住宅、度假村，90 平方米以下商品住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，增量住宅要紧建在通州、顺义、大兴、昌平等新城、南城和边缘集团。评估：年内出台的几项大的规划都提到了要加大南城的建设， 按照规划，以后南城将会建设成为

8、营销中国的“大柜台” 、大商场以及大批发市场。随着南四环、京开高速路、广安门大街、南中轴路的贯穿，以及以后贯穿南北的地铁四号线、五号线的修建，轨道交通、路面交通和快速公交的并行，南城进展日益利好。二、区域内要紧板块现状扫瞄如图所示，我们将就马家堡板块及临近两大板块块做简单的分析及评估。1、花乡板块花乡板块。因临近西四环，属于南城的传统优势板块，块位于马家堡西侧，具体为玉板块泉营桥西南角，京开高速路以西，西南三环路以南，西至丰台铁路桥，南至世界公园。是丰台区政府和丰台法院的所在地。按照规划，花乡板块今后将形成以教育、高科技、旅行、贸易、居住五大成熟度部分为主体的综合新区，主推“宜居”概念。布洛城

9、、怡然家园、万年花城在2007年均有放量，亿城天筑、中体奥林土地供应量匹克花园后期全面启动。区域供应日趋增长随着花乡面貌整体改善，新项目的品质也逐步提升， 价格自然也开始冲高。价格走势目前万年花城塔楼的均价由一期4200 元 / 涨到了 7500元/ ；鸿业兴园均价由 4500 元 / 涨至 6900元 / ；怡海花园六期均价6600 元/ 。亿城天筑项目均价达到了8000 元/ 左右，为花乡板块的价格新标杆。销售状况稳中有升项目档次从经济适用房、一般住宅项目到别墅的居住物业产品线开始形成代表项目亿城天筑、中体奥林匹克花园、怡海花园六期、万年花城、鸿业兴园评估：花乡处于北京四环的西南角，在交通

10、、配套、人文等方面都较完善，首都经贸大学、总部基地以及以后的国美第一商都也都为区域带来了商机和人气。交通方面，京城两大交通动脉三环路和四环路贯穿花乡板块，京石、京开高速路发散形成楔形特点，车辆分流条件良好；轻轨9 号线工程 (世界公园至西直门 )马上施工建设。区域进展潜力毋庸置疑。然而，这一板块目前还存在重住宅、轻商业的缺陷，写字楼、商业领域明显欠缺。从目前丰台区科技总部新区的现状布局看，商务配套设施明显不足。除了 6 万的欧尚、乐华梅兰超市、总部基地马上开始建设的 12 万的五星级酒店、商务公寓、商业街集群以及一些零星分布的小型商务服务设施外，科技总部新区内其余的配套设施并不充足，无法满足总

11、部新区以后 15 万以上的商务人群和 30 万以上的居住人群的消费需求。2、大方庄板块大方庄板块。方庄是南城最早开发的地块之一，最早可追溯至1984年。随着核心区内土地板块的开发完毕，方庄的开发正往南延伸至三环外成寿寺并逐步辐射到宋家庄、小红门一带，形成了所谓的“大方庄”板块。成熟度专门成熟土地供应量中海城后期放量价格走势马上突破 9000元/ 销售状况良好项目档次中、高档代表项目中海城、状元城、晶城秀府评估：位置优越，交通条件专门便利。规划中的地铁 5 号线、 10 号线都从该区域通过，作为区域内纵贯南北的干道，成寿寺路也马上进行改扩建。区域内商业基础不错，城外诚、家世界、颐芳园等提供了一定

12、的休闲、购物场所。专门吸引人的是，那个地点原本与方庄确实是难舍难分，只相隔一条三环路，所有方庄的医疗、服务、金融、娱乐餐饮资源，新区域内都能共享。是三个板块中最具优势的一个。3、马家堡板块马家堡板块。板块位于南三、四环间，西起草桥、东到洋桥，分别可辐射至洋桥和草桥以及大红门、小红门地区。成熟度随着 2004年底从南四环直通西单的马西路建成通车，截至目前，马家堡板块总建筑面积282.4 万，其中已推出面积 220.2万，土地供应量存量 73.71 万，潜在供应量62.6 万。该板块房价显现较强的增长态势，增长幅度接近12% 。价格走势8800 元/ 以上。星河城、远洋自然等项目价格差不多升至均价

13、销售状况区域内项目差不多售罄项目档次中高档代表项目星河城、远洋自然评估：马家堡区域以木樨园大红门为核心的服装贸易区差不多形成了以服装贸易为主，集批发、采购、仓库、配送、展览展现、加工、电子商务、金融服务为一体的现代化综合性都市服装产业服务区，辐射范畴达到华北、东北等地区，成为全国几个重要的的服装集散地之一。马家堡是近两年进展比较迅速的板块之一，与其强劲的交通网络进展不无关系。马家堡西路、右外大街延长线嘉园路的开通；地铁 4、5 号线的开建以及北京南站的改建国铁、地铁、市政铁路、公交、出租聚拢，京津城际铁路、京沪高速铁路始发站，京山铁路的中转站等，随着交通网络的持续增强，产业格局日益进展成熟，苏

14、宁、国美、肯德基等商业、餐饮巨头相继落户马家堡，区域内的商业氛围将与日俱增。马家堡板块成为物流中心， 甚至区域中心已指日可待， 进展潜力可谓不可估量。三、区域交通环境分析本地块坐落于丰台区大红门西路26 号，马家堡东路沿线，距南三环洋桥 1400 米，至南四环公益桥700 米，与地铁 4 号线、 5 号线相邻。评估：马家堡板块位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西路的通车而迅速崛起。丰台地区紧围南三环沿线进展布局已逐步形成，称为“三点一线” ，即丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环”这条线。而“马家堡板块”恰好在这“三点一线”围合的区域核心地带，将是那个

15、经济带进展直截了当受惠者。近年，南城的改造力度在所有城区中是最大的。两宽敞街的通车、丽泽路的通车、南中轴路的修建，凉水河还清工程，使得南城的面貌发生巨变，更为房地产进展扫平了道路。马家堡西路直通西单， 与菜市口南大街、 宣外大街连接成为北京重要的南北交通“新干线” 。由马家堡板块到西单商业区仅需 10 多分钟车程，利于西单等商业圈对南城的渗透，真正缩短南北城差距，对马家堡板块住宅价值的提升作用无疑是庞大的。另外，全长 28.65 公里的地铁 4 号线贯穿京城、成为连接京南与京西北地区的“交通大动脉” 。地铁 4 号线不仅使马家堡板块与宣武门、西单、新街口、西直门、中关村等商业区紧密相连，更直截

16、了当推动马家堡板块自身的商业进展。地铁站与地上商业设施结合将显现庞大商机， 并形成沿地铁商业带。 许多国际大都市的地铁沿线都分布着大量商业设施，例如香港地铁的尖沙咀站的新太阳广场、铜锣湾站的世贸中心等。北京同样如此，不管是地铁一号线依旧环线，沿线地区的商业设施都专门发达。地铁口的便利性和庞大客流能够带动周边商业进展，形成辐射力专门强的商业区。在马家堡板块，现在已集合了包括万客隆、美廉美、冠军在内的多家超市，以及大中电器、苏宁电器、明日东方商厦等各类商业设施。以后本地块所处区域亦将形成区域内一个新的商业中心。四、区域内配套设施现状类别名称Mall无，搜宝商务中心10 万（在建）万客隆、京客隆、美

17、廉美超市、大中电器、国美电器商城、集仓储式超市百货银行、证券美家居、易初莲花草桥店鑫星鑫单商场中国银行、工商银行、中国农业银行、北京银行（原北京市商幼儿园中小学业银行）。瑞丽江畔社区幼儿园、本项目幼儿园赵登禹中学 (原丰台 18 中初中部 )、丰台 12 中分校；马家铺小高校医院酒店公园邮局餐饮学、角门中学、角门小学、西马场小学、大红门一小等中央戏曲学院、北京一轻技术学校北京同仁京苑医院、丰台妇幼保健医院、北京市康复中心、博爱医院、佑安医院、洋桥医院等衡水饭店、尚方宾馆、蓝洋宾馆、银杏园宾馆、海星大酒店陶然亭公园、天坛公园、万芳亭公园、福海公园角门邮局、马家堡邮电所肯德基评估：本区域周边生活配

18、套设施完善，但受传统“南城”观念、区域消费群体消费能力较低的阻碍，区域内中高档酒店、大型 mall 类商业、高档餐饮、时尚健身等业态较少，这与该区域内人群消费能力有关。专门值得一提的是，全球快餐连锁巨头肯德基就位于本项目路东的万客隆北侧。肯德基选址时考察的咨询题极为细致，包括地区人口特点、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向，甚至店址是否与都市规划进展相符合，是否会显现市政动迁和周边动迁，是否会进入都市规划红线等等。它的落户意味着本区域内存在着极大地商业机会。另外，区域周边现有公园场所距离本项目稍远，居民区節次鳞比，整体自然绿化环境较差， 因此居住有别于 “花乡板块” 打造的南城 “宜

19、居概念”。五、区域房地产市场供应量分析总供应量住宅体量商业商务体量区域项目名称（万）（万）（万）远洋自然37325 （底商、写字楼、酒店式公寓）瑞丽江畔33.632.90.68（包括会所）核心区域名都家苑1413.380.62三星庄园7.570.5 （写字楼）枫南世嘉76.60.4小计/99.191.887.2星河城 1501129715周边区域搜宝商务20020 （写字楼、商业）100以后假日大50厦2.7902.79小计/ 0134.799737.79总供应量住宅体量商业体量核心区域99.191.87.2周边区域134.799737.79结论：本区域及周边区域在近13 年间住宅供应量偏少，

20、 且多为 3 年以上的老项目。除“星河城”、“远洋自然”外，现有项目均无配套底商。配套商业供应多为小面积分割，销售状况良好且预期租金偏高。区域内有少量写字楼供应，大部分为小面积分割，只租不售，不收物业费，收益状况不太乐观。六、区域进展推测1、成熟度指数指数级别12345一定规模的住宅社区，医住宅、商业规模较大，医疗、学住宅、商务、商业适均分布，医疗、社区型住宅较少， 周校、银行、邮局、超市、娱乐休学校、邮局、银行、超市、娱乐休疗、学校、银行、邮局、边多为小面积商业，闲等生活配套较为齐全，各交通闲等生活配套一应俱全，各交通道超市等生活配套较为齐缺乏医疗、学校、 中道路四通八达且路况较好，公共路四

21、通八达且路况专门好，公共交全，各交通道路四通八达评定标准待开发区域大型购物中心等生交通较为便利，任一地点至公共通（包括轨道交通）专门便利，任但路况一样，周边公交路活配套， 有少量公交交通位置路程不超过 15 分钟，区一地点至公共交通位置路程不超过线较为发达，任一地点至路线，区域内人员成域内现代化程度较高、都市感较8 分钟，区域内现代化程度高、都市公共交通位置路程不超分较为杂乱， 治安状强，将要形成生产、居住、消费感强，差不多形成生产、居住、消过 20 分钟，区域内现代况一样。的良性循环体系费的良性循环体系化、都市化程度一样。代表区域远郊垡头亦庄、朝阳路沿线朝阳公园区域、望京CBD讲明：本指数仅

22、用于评定本地块成熟程度之用2、本地块评定按照本地块现有交通、配套、路况、居住环境等条件，本地块成熟度指数正处于由第2 时期向第 3 时期进展过程中。第二章区域竞争项目分析一、住宅分析1、供应量统计住宅总量已、在售体量存量区域项目名称坐落范畴（万）（万）（万）远洋自然南三环洋桥往南万客隆超32320市南侧，临近南四环瑞丽江畔马家堡东路，三、四环之间32.931.11.8名都家苑马家堡西路东侧临地铁四13.3813.380核心区域号线终点站三星庄园南三环洋桥十字路口向南7702.5 公里，临近南四环枫南世嘉丰台角门 14路总站东侧，6.66.60临近南四环小计/91.8890.081.8100星河

23、城马家堡西路西侧， 临地铁四97907周边区域50号线终点站， 距南四环较近小计/0住宅总量/97907在售总量存量核心区域92.0590.251.8周边区域97907评估：区域内及周边项目差不多已售罄或将要售罄，只有少数如瑞丽江畔、星河城等项目留有少量存量。2、在售项目价格分析（单位：元/）均价时刻项目名称2005-122006-32006-62006-92006-11远洋自然64007100800086008800瑞丽江畔65007200780080008200名都家苑60006000710083009600100001000090009000远洋自然三星庄园540055005500620

24、0名都家苑750080008000三星庄园枫南世嘉5900620072007500枫南世嘉760070007000星河城星河城7300750075008800880060006000瑞丽江畔5000500005-1206-306-606-906-11评估：自进入 2006 年之后，本区域内各项目涨幅速度、 价格走势均专门迅速，包括 3 年前开发的项目 （如三星庄园等） 已攀升到 7500 元/的价位；靠近地铁 4 号线的项目名都家苑， 售价已达到 9600 元/；紧邻本地块的远洋自然马上突破 9000 大关。我们感受，目前均价已趋于南城项目售价的临界点。这一方面与政策、市场大势有关，另一方面也

25、与各项目均临近尾盘销售不无关系。3、项目建筑类型分析项目名称容积率交房标准建筑形状外立面材质建筑风格远洋自然2毛坯板、板塔结合面砖 +涂料一般名都家苑2.36毛坯板楼面砖 +涂料一般2.64板楼面砖瑞丽江畔毛坯板楼、塔楼塔楼涂料一般三星庄园1.7毛坯板楼面砖 +涂料一般枫南世嘉2.56毛坯板楼面砖 +涂料一般星河城2.23毛坯板楼面砖 +涂料一般评估：区域内及周边项目在建筑类型分项中都差不多一致， 这与本区域住宅类项目的目标客群较为单一有关。4、户型面积、配比情形分析一居两居三居四居及以上项目名称面积比例面积比例面积比例面积比例远洋自然56-6210%100-12050%125-14835%1

26、80-1885%瑞丽江畔47-7620%104-11630%120-15230%144左右10%名都家苑50-6010%80-12045%120-15045%无无三星庄园40-8015%85-12050%137-17825%210左右10%星河城38-4510%90-10710%120-14860%230左右20%评估：如上表所示，区域内及周边各项目户型面积区间差不多一致。本区域总体供给量最大的， 以二居与三居为本区域主力户型，诸如 81125 的二居，其次是 131150 的三居。四居所占比例较少，但四居面积跨度较大（ 144230 ）。附 1：“远洋自然”项目主力户型图4 款远洋自然总体规

27、划示意图户型示意：2 室 2 厅 2 卫， 114.313 室 2 厅 2 卫 137.15 2 室 2 厅 1 卫 107.7 4 室 2 厅 2 卫 179.03 附 2：星河城星河城规画示意图户型示意 3 款：一室两厅一卫66 三室两厅一卫122 平米两室两厅两卫102 平米5、车位状况及价格对比分析地下车位项目名称比例地上车位租金售价租金远洋自然1： 0.7不售600元 / 个瑞丽江畔1： 0.78.28.4 万元 /个350元 / 月名都家苑1： 1.05不售350元 / 月三星庄园1： 1只有地上车位星河城1： 1.2不售400元 / 月京品不售350元 / 月150 元/ 月珠江

28、骏景2500 户 /800个6 万元 /20年500元 / 月福海家园政洋家园只有地上车位东丽温泉家园鑫宝苑评估：区域内较早项目（ 19972003年开发）差不多只有少量地上车位而无地下车库，新近项目即使有地下车库，其销售方式也以租为主，这与本区域目标客群有限的消费能力不无关系。6、社区内部配套设施比较分析项目名称社区配套5000会所、约 1 万底商、 2 栋写字楼、1 栋酒店式公寓远洋自然丰台一小远洋分校瑞丽江畔幼儿园、 6800 平米会所、北京同仁京苑医院卫生站名都家苑4500独立商业楼，小区内约6000 平米底商三星庄园5000平米独立商业楼已整售，无底商星河城6000平米动静会所（ S

29、PA 生活会馆）、高尔夫练习场、幼儿园东丽温泉家园5000平米温泉游泳馆西马金润家园中学、小学、幼儿园枫南世嘉1000 平米临街2 层商业、 2000平米临街3 层写字楼（均整售）评估：区域内在售的典型项目多数都有会所， 教育配套专门是幼儿园在新项目都有体现。商业类产品专门是底商在各在售项目或多或少都有分布，无滞销。7、物业治理状况分析项目名称物业公司收费标准物业特色远洋自然远洋基业1.98 2.35一般瑞丽江畔洋桥瑞丽1.8一般名都家苑众泰馨1.9一般三星庄园恒星物业1.8一般星河城玺萌物业2.5一般评估：本区域各项目物业收费标准大多较为低廉 （大多项目没有水系、 园林等景观爱护费用），其提

30、供物业服务标准差不多一致，属中低档次。8、区域项目主力客群分析工作区域工作地点多数在周边，即南二环以南区域，只有少量在其他区域居住区域多数居住在周边，即南二环以南职业特点部格外地商户，以南方人为主部分上班族，收入中低层次，一样为早出晚归型购房动机改善本身居住条件，第一次置业，极少投资置业次数多数第一次，少数第二次年龄多数为首次置业者，年龄在35 岁以下评估：本区域受原有下风下水观念阻碍，其客群特点较为单一且特点较为明显，要紧为具有南城情结且需要改善现有居住条件的地缘性客户、周边工作学习的中青年首次置业者及临近的木樨园商圈有一定经济实力的外地经商人士。二、商业配套分析1、现有市场上商业物业的分类

31、一种是建在住宅楼下，一种是建在写字楼下。按商业底商为满足政府对商业配套7% 的要求，这部分底商由于规模小、需建筑形式求旺，销售情形专门好，是大部分开发商对商业的开发思路。集中商业一样指在传统的商业中心开发的大型商业地产。Shopping mall如世纪金源、燕莎奥特莱斯时尚购物中心如中友百货综合商场传统百货商场如王府井百货综合批发市场如万通商品批发市场大型综合超市如普尔斯马特超级市场超级市场如京客隆超市便利店如迪亚天天便利店服装类精品店、专卖店、批发市场按商业电子电器类如中关村大中、海龙业态类型专业市场家居建材类如集美、百安居、环三环农副产品类如玉泉营花卉、红桥生鲜、大钟寺水果中式美食街、高档

32、餐饮、快餐餐饮类西式高档西式餐饮、快餐美容美发美体保健如希蔓俱乐部运动健身如中体倍力休闲娱乐KTV如乐圣、钞票柜酒吧如三里屯、后海2、要紧商业业态的特点及选址要求按照国内贸易局1998 年 6 月 5 日公布的关于商业业态分类指导意见：商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城 )、专卖店、购物中心和仓储式商场等8 种形式。其分类依据是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。各要紧业态选址和经营特点如下：2.1 百货店是指在一个大建筑物内，按照不同商品部门设销售区 ,开展进货、治理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。选

33、址在都市繁华区、交通要道。店面规模大，营业面积在5000 平方米以上。商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。商店设施豪华、店堂典雅、明快。采取柜台销售与自选 (开架 )销售相结合方式。采取定价销售 ,能够退货。服务功能齐全。2.2 超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。选在居民区、交通要道、商业区。以居民为要紧销售对象，10 分钟左右可到达。商店营业面积在1000 平方米左右。商品构成以购买频率高的商品为主。采取自选销售方式 ,出入口分设 ,结算由设在出口处的收银机统一进

34、行。营业时刻每天不低于11 小时。有一定面积的停车场地。2.3 大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化有用品为主， 满足顾客一次性购足需求的零售业态。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。商店营业面积 2500 平方米以上。商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。采取自选销售方式。设与商店营业面积相习惯的停车场。2.4 便利店便利店是满足顾客便利性需求为要紧的目的的零售业态。选址在居民住宅区、 主干线公路边， 以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。商店营业面积在100 平方米左右，营业面积利用率高。居民徒步购物 5-7 分钟可到达， 80%的顾客为有

35、目的的购买。商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。营业时刻长，一样在10 小时以上，甚至24 小时，终年无休日。以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。2.5 购物中心购物中心指企业有打算地开发、拥有、治理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。由发起者有打算地开设、布局统一规划,店铺独立经营。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。内部结构由百货店或超级市场作为核心店 ,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。核心店的面积一样不超过购物中心面积的80%。服务功能齐全 ,集零售、餐饮、娱乐为一体。按照销售面积 ,

36、设相应规模的停车场。2.6 仓储式商场仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态。其中有的采取会员制形式，只为会员服务。在城乡结合部、交通要道。商店营业面积大，一样为10000 平方米左右。目标顾客以中小零售商、 餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。商品结构要紧以食品 (有一部分生鲜商品 )、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。店堂设施朴素、有用。采取仓储式陈设。开展自选式的销售。设有较大规模的停车场。结论：从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商差不多对拟开发的商业地产有定性的判定，

37、该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。3、商业理想地址的要素分析3.1 具有以后连续经营力店铺选址是一项长期投资， 当外部环境发生变化时， 其他经营因素都可随之进行相应调整，以习惯外部环境的变化。而店址一经确定就难以变动。因此，商业在选址时必须具有进展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的推测以后，如交通条件在改善、周这的竞争日渐猛烈差不多上商业选择要考虑的。3.2 存在规模性的目标客户群。任何商业都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。然而关于任何一个店铺来讲，它的目标顾客群差不多上经常会发生变化的。市

38、政规划、交通变革等都能导致顾客群的增加或减少，而这也成为推测以后顾客群的一个重要依据。如新建车站、码头、地铁出口、旅行景点、公共指示设施等均能增加消费者群。因此在进行以后消费者群的测定时，必须考虑到这些外部环境的变化。同时，选址前要了解其商圈范畴内的中心圈、 次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的数量和收入程度、职业分布、消费特点与偏好，通过对这些情形的了解，能够对顾客的数量和质量有个较为准确的认识。一个选址优良的店铺必定拥有一批稳固的目标顾客，这就要求在其商圈范畴内拥有足够多的户数和人口数。许多店铺设在有较强购买力，人口密度大的地区，其中一个重要缘故，确实是为了保证周围有连续旺盛的购买力。3.3 保证进出道路的畅通道路的畅通不仅阻碍商品的安全性，而且阻碍商品的运达时刻和运输费用。一样来讲，要求