保定房地产项目发展报告

1、第一部分 项目基本情况一、宗地描述（一）地理位置本地块位于保定市主城区的东北部，北市区二环内，距离北二环大约 800 米， 距离保定市成熟商务金融中心大约 10-15 分钟车程。（二）地块四至东：恒祥北大街，宽度为 50 米的双向六车道快速路，现状路况较好。路对面 为空地，已规划建设高层住宅，并由一家开发商获取开发权，只是由于资金问题无 法及时开工。南：复兴中路，宽度为 50 米的双向六车道快速路，人流和车流较大。路对面 已经开发的住宅楼和一些临时建筑。西：规划中的瑞祥大街，现状为一条水泥小路，路宽大约 5-6 米，路面状况较 差。路西侧为保定市第一体育运动学校。瑞祥大街全面修通时间不好预计。

2、北：规划路，现状为耕地以及苗圃。附照片地块东侧恒祥北大街 小区西侧瑞祥大街现状 地块 南侧复兴中路 地块北侧的耕地和苗圃（三）用地规模项目地块面积大小为 222,080 m2,约333亩，在保定市场算是比较大规模的住宅用地。整个地块呈不规则的多边形，主要是由于地块西南角大约60亩的用地被其他幵发商占有。（四）地块现状本地块现状为空白耕地，地表较为平整。地块范围内有一条宽约3米明渠用来给附近工厂排污水。地块西北侧有少量电线杆。这些需要幵工之前进行整改。附照片地块地表现状地块内的排污渠排污渠和电线杆二、地块周边配套分析1）周边管网已经通达；2）周边道路修建通达情况良好。3）上水、下水周边配套已具备

3、。4）地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类均 在政府城市规划中。可见，本地块作为居住项目，基本具备了幵发、交通的便利条件。但要提 高人气，促进销售，需要完善小区的商业配套。三、地块所在区域综述保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中，其市内基本不存在集中大规模 的新兴居住区。当地居民公认的最适宜居住的地方主要是东部军校广场附近和本地块所在的北部。本地块所在区域已经规划为集中居住区，并同时由多家幵发商获取 了周边地块的幵发权，形成了蓄势待发的局势。已经幵发的项目诸如名人国际、秀 兰城市花园已经在该区域内树立了一定程度的形象，并销售良好。本地块东侧的空 地现基本已经确定为秀兰

4、景观城和保定房地产幵发总公司的项目，规划为高容积_ 的高层。其中，景观城已经幵始发售，房地产幵发总公司的项目则由于资金问题难 以预计上市时间。华北地区最大的金融专科学校将于2005年左右迁至本地块北侧1000米处，形成大学高教区，政府机关将于2004年年底迁至地块北部 2500米处的 现植物园址，也会极大带动北部发展。总之，本地块区位已经获得消费者认可，也是政府大力规划发展的方向，不存在区位缺陷。并且有望几年之后发展成为保定新城区的北部居住中心。四、宗地规划设计条件用地面积：222,080仃用地性质：住宅用地规划建筑面积：444,160-577,408 仃建筑间距系数：1.6容积率：2.0-2

5、.6之间建筑密度：小于25%绿地率：大于35 %车位要求：不低于50 %另外：至少4班幼儿园一个，不少于1500平米的超市一个，人防最低比例3%。从规划设计条件来看，政府有意在该区域建设高层项目以完善城市形象，不支持多层建筑形式。经过沟通，容积率有望降至 1.8 左右，欲增加多层比例需要进 步协调。第二部分 保定城市宏观概况一、保定城市介绍（一）城市基本情况1地理位置：保定市位于河北省中部， 太行山北部， 冀中平原西部， 北邻北京市和张家口 市，东接廊坊和沧州， 南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处 京、津、石三角腹地，市中心北距北京 140 公里，东距天津 145 公里，西南 距河

6、北省石家庄 125 公里。附图2自然气候条件： 全市地势由西北向东南倾斜。地貌分山区和平原两大类，市区年平均气温 13摄氏度，年日照时数 2027 2747.7 小时，年降水量 284.4 419.2 毫米。3交通状况：全市已初步形成了以保定市为中心向外辐射，以“五纵四横” （五纵： 207 国道、宝平线、京赞线、 107 国道、京深高速；四横： 108 线、保涞线、保 阜线、河龙线）为骨架，以县乡公路为支脉四通八达的公路交通网络。4城市面积范围：现市区规模接近 90 平方公里，规划面积 120 平方公里，包 括县区的总面积约为 920 平方公里。5人口状况：20002003 年市区常住人口分

7、别为 86.63 万、 89.06 万、 91.55 万、 94.11 万人，外来人口数分别为 25.99 、26.56 、29.79 万人。政府规划 2020 年主 城区实际居住人口控制在 115 万之内。6行政划分：保定市管辖 4 市，（定州市、涿州市、安国市、高碑店市） ， 18 县（易县、 徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、唐县、望都县、涞水县、清苑县、满城 县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县），3区（南市区、北市区、新市区） ，另设高新技术产业开发区。7教育文化和其他： 保定科教文卫体全面发展，文化底蕴丰富，拥有河北农业大学、华北电力 大学、河北大学等 11

8、 所高等院校，数量和规模均居河北省前列。同时， 保定是重要的驻军基地城市。8城市定位及规划方向：保定市是北京的南大门， 大北京经济圈的西翼， 河北省中部的中心城市， 以 旅游、饮食、汽车、商贸流通、城镇建设等作为城市经济增长点，保定市区 规划发展方向是主要向北发展、适度向东发展。（二）城市经济状况总体上来说，保定是一个工业城市，经济总量的 39来自于工业，近年来的工 业发展取得了一定的规模和基础。现有规模以上工业企业 1000 多家，其中大型企 业 44 家，中型企业 89 家，小型企业 867 家，规模以下企业 82371 家。保定基本上 以汽车产业为龙头，实行工业兴市的策略。全市有汽车整车

9、生产厂家 12 家，其中 长城、中兴、河北长安三大企业今年产量可突破 12 万辆，皮卡汽车生产规模、市 场占有率（占全国市场的 60%以上）、出口创汇、经济效益等已连续几年名列全国同行业第一。长城汽车年销售收入达到 50亿。汽车零部件生产企业 26 家，风帆集团、 凌云集团、立中集团、长城内燃机已具相当规模。值得一提的是，保定的餐饮服务行业特别发达。全市大型餐饮店近千家，现在 已经发展成为具备了一定饮食文化和品牌餐饮的城市。其从事餐饮行业的当地人员 也以丰厚的收入回报成为了保定市特殊的行业人群。（1）历年国内生产总值对比： （总国内生产总值、人均国内生产总值）2000 年国内产总值 702.2

10、2 亿元，人均国民生产总值 6671 元；2001 年国内生产总值747.3 亿元，人均国民生产总值 7058 元；2002 年国内生产总值807亿元，人均国民生产总值 7642 元；2003 年国内生产总值873亿元，人均国民生产总值 8120 元。1)固定资产投资情况对比： 20002003 年固定资产投资呈现明显上涨趋势2)储蓄余额： 20002003 年末城乡居民储蓄存款余额稳步增长3)人均可支配收入： 2000 2003 年增长迅速 。三）保定市总体规划根据国务院批复的保定市城市总体规划（20012020年），保定被定位为“国家历史文化名城，冀中地区中心城市” 。根据国务院批复的 保

11、定市城市总体规划 ，保定市的城市规划区范围为 916.3 平方公里。 在城市规划区内， 实行统一管理。 坚持新区开发与旧城改造并重的原则， 注意调整用地结构，加强对“城中村”的改造工作。要发挥保定市对区域经济的辐 射、带动作用，促进城乡协调发展。批复中明确，严格控制城市的人口和用地规模，保护耕地，节约用地，合理用地。到 2005年，主城区实际居住人口要控制在 80 万人以内，建设用地控制在 79.6 平方公里以内；到 2010 年，主城区实际居住人口要控制在 90 万人以内，建设用地 控制在 88.2 平方公里以内； 2020 年，主城区实际居住人口要控制在 115万人以内， 建设用地控制在

12、110.4 平方公里以内。批复中还强调，要加强基础设施规划建设， 切实保护和改善生态环境。要重视历史文化名城和城市风貌保护，要正确处理历史 文化名城保护与城市现代化建设的关系，严格控制并逐步疏解历史文化保护区人口 密度，保护好古城的基本格局和风貌，不得进行任何与古城环境和风貌不相协调的 建设活动。（四）城市总体特征总结在长城汽车、天威保变、天鹅化纤、乐凯胶片等一批上市公司的带动下，保定市整体经济 呈现强劲的增长势头，经济环境不断改善，同时保定的旧城改造、新城建设也如火如荼。这些 为保定市房地产市场的发展，特别是住宅市场的发展奠定了坚实的基础。预计未来几年内，保 定市将在新城区规划建设上加大力度

13、，位于新城区的房地产开发来说，是一个利好趋势。第三部分 保定房地产市场概况一、商品房市场总体情况（一）房地产现状描述保定市房地产发展与经济发展明显不同步，显现出的特征是房地产发展要落后 于经济发展。保定近两年的经济发展得到了长足的进步，某些指标甚至超过了省会 石家庄。但是房地产发展水平相比石家庄，要落后一阶段。虽然从数据看，保定市 房地产交易量要大于石家庄，但其商品房发展水平（产品水平、价格水平）均较为落后。由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房（以秀兰为首的保 定本地开发商一直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁） ，致使保定的房价一直在1500元/仃左右徘徊。商品房供给基本集中在

14、13001600元/仃的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。相当一部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。（二）历年房地产市场上市量对比2000年房地产全年完成投资 13.34亿元，新幵工面积167.06万仃。2001年房地产全年完成投资 16.29亿元，新幵工面积109.5万仃。2002年上市房屋面积230万仃（含部分还迁房、集资房）上市商品房销售186.3万仃，销售比率 81%由于当年土地市场投放量减少和停止集资建房的影响，2003年上市房屋面积170万仃上市商品房销售144.5万仃，销 售比率 85%。预计2004年上市房屋面积100万仃，销售量80万仃。02、 03 年保定房地产市场

15、供应量和销售量下降的原因主要是： 土地供应 量减少，集资建房被严格控制，部分旧城改造项目 2003 年基本完成，城中村改造 尚未全面启动。（三）价格趋势2001-2003年保定多层房地产均价分别为1250、1350、1500元/讥该房价与保定经济生活条件极不相符。此严重偏低的房价形成的原因有这么几 个：（ 1）保定市存在走低价策略的房地产公司秀兰集团，而且1999-2003年前其销售面积占保定市区总销售面积的15%， （2）旧城改造， 土地价格低廉，使各大开发商开发低价商品既有市场又有利润；3）集资建房、定向建房太多，冲击了商品房市场，致使价格低迷。（四）发展趋势（1）随着旧城改造的基本完成，

16、拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设。 开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品 质。产品逐渐向中、高档发展，产品品质也在逐渐提高。（2）老城区改造的土地资源已经逐渐减少， 相反新城区的空白土地获得了新宠。开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。（3）预计很快启动的“城中村”改造工程，将给保定房地产带来新的契机。（五）需求特征1）当地居民消费特征保定消费意识较强，敢于花销。在服饰、餐饮消费表现较为明显。现在的住房 意识也逐渐从功能需求过渡到品质需求，许多中高层消费者存在较强的改善住房的 需求。当地商品房主要解决更多人的住宅“从无到有

17、”的物质层面的需求，致使高 品质小区、中高档楼盘出现断层，已经跟不上发展的趋势。2）产品需求特征保定消费者对多层比较偏爱，房型多集中于三室、二室中等面积的住宅。改善型客户对房型的要求比从前有一定的提高，对新产品有一定追求，例如越层、联排别墅等。由于市场高层产品量较少，当地消费者对高层产品尚在观察阶段 之中。3）户型面积的需求特征从销售调研情况来看，主要户型面积集中在两室两厅（面积90115平米）、三室两厅（130155平米）这个范围内。现有居住条件基本集中在80左右的两室，这类人群期待更大更舒适的户型改善。4）车库和储藏室的需求特征保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室的占有一半以上的

18、数量。在现售商品房中车库的数量在提高，主要以地上车位、地下车库为主。5）市场需求分析小结由于保定市商品房供应集中在经济型档次，中高档消费者和改善型消费者的需求有一定程度的忽略。目前情况来 看，需求正由简单的居住功能需求向高层次的改善型需求转 变。幵发商也意识到消费者需求的特征改变，整个房地产市 场正处于由初级产品向中高档产品的转型期。因此有一定的购买力的消费者正持币观望，期待下一阶段的高品质产品，因此中高档次市场前景乐观。（六）各在建在售项目类型对比分析项目名称名人国际力咼豪园幵发商恒祥房地产幵发有限公司香港力咼集团，保定力咼置业有限公司诚信房建筑形态高层、联排别墅、叠拼、独体别墅多层多层，建

19、筑规模10.5万平米5.53万平方米容积率11绿化率53%33%销售均价2450元/平米（高层）别墅4300元/平米1600/平米幵盘日期2002. 92001年底销售率80%80%主力户型高层（三室两厅两卫，170平米）三室两厅130平米二室到三主要客群企业主，附近郊县个体商人教师、企业主、公务员教师优劣势优势1.区域位置是城市发展方向2.高档材质3.概念炒作 劣势1产品品质不高2户型设计单一，优势1.地处市中心，位置优越 2. 香港幵发商3.文化炒作（邻古文化 市场）劣势：规模小，产品档次低， 景观规划差优势1.临军文化氛围浓名人国际项目部分实景照片:多层南面多层北面高层外檐第四部分项目S

20、WO分析、优势1. 地块地势平整，规模较好，便于项目规划、基础施工。2. 地块道路通达情况良好，周边道路基本成型，通达成熟商业中心较为方便。3. 地块区位获得消费者认可，也是政府规划引导的方向二、劣势1. 地块周边两条道路为快速路，商业氛围较差、可利用状况较差。2. 地块受相邻织绒长地块的影响，规划不够完整。3. 地块周边生活配套需要完善。4. 地块规划容积率过高，需要协调。三、威胁1. 本地块对面两个本地幵发商项目价格低廉，将对本项目的销售产生一定冲击。2. 项目面市时，地块周边拆迁形象不佳，会影响销售。3. 对当地高层市场的陌生。四、机会1. 当地市场所有已出现项目水平均比较落后，本项目将

21、有很大的引领市场的机会。2. 当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，会促进本项目的销售。3. 政府对外地大规模幵发商的支持。第五部分项目产品描述及操作思路一、项目发展基调项目定位为：高档、改善型、都市化住宅。本项目是一个以居住功能为主，具有完善的生活配套和优越的软件服务的大型 社区。项目规划、产品设计、配件标准、配套设施、物业服务等都将围绕增加居住 品质、提升小区都市化程度来进行。项目发展基调为：以当地二次置业人群为主要目标客户，以绝对领先当地市场 的高品质为项目竞争优势，以现代化、都市化的住宅小区为主要形象，强调居住的 舒适度和现代感，力争使该项目发展成为保定最适宜精英人士享受城市生活

22、的现代 居所。项目发展概念主线为：城市精英的汇聚地。该定位的出发点为：1、当地市场针对拆迁户和首次置业人群的经济解困房充斥，真正高品质改 善型住宅空缺，需要高品质现代住宅来促进市场发展；2、保定作为工业、商业、驻军城市，高文化素质、高社会地位、高级管理 人才较多，他们不满足于现有居住条件，有着较强的改善居住的欲望，同时 又不愿意太彰显身份；3、地块本身的规模和区位条件，以及保定城市规划引导了了本项目将向高 档、咼品质和咼层发展。关于定位的阐述：保定是一个历史文化名城，同时又是冀中地区的工业、商业中心城市。这样的 城市必然有许多企业界、商业界、政界、军界成功人士，即我们定位的“城市精英” 他们是

23、保定城市的灵魂、城市的力量，这类人群不需要像大城市富翁那样尽情地显 示财富、地位，但也需要起码的财富和社会地位。这类人群更着重追求对社会的贡 献，强调自己能够为城市带来推动性作用。保定缺乏真正迎合这类人群的楼盘，任因此，确立本何低档楼盘都无法打动他们，太显露张扬的楼盘又会使他们退却。项目现代都市住宅的定位，是对该类人群现有居住条件的强烈对比和改善提高，也 是对他们身份地位的恰到好处的尊重。竞争定位分析：高档区别于秀兰、力高的经济型项目； 改善型与现有项目形成强烈对比； 都市化对现有居住条件的大幅度提升； 现代感对“名人国际”定位的提升； 城市精英与“名人国际”的客户差别化。二、项目操作思路考虑

24、项目的规模和区域市场容量，结合公司要求，项目整体将分为三期进行开 发。每期的开发量将保持在 11 万平左右，并计划项目销售周期为二年半。预计项 目的高层产品将成为销售的重点。其中：一期将于 2004 年 6 月面市，产品形式将以多层和商业为主，结合少量板式高 层，考虑从复兴中路和恒祥北大街向北部延伸。目的是迅速进入市场销售，尽快让 资金转动起来，同时聚集人气基础。二期将于 2005 年 3 月左右面市，靠部分多层洋房、重点景观的营造提升小区 的档次，同时推出板式高层产品。三期将在 2005 年 10 月左右上市，在小区多层呈现的基础上营造小区高档氛围， 主力推高层产品。项目整体将以土地价值的逐

25、步提升、小区多层产品的呈现、价格的逐步提高来 完成整体的运作，实现利润和维持现金流。三、项目开发内容根据项目的规模、档次和目前土地周边设施不完备的特征，决定了项目将作为综合社区进行开发。项目的开发内容包括:开发内容规模设想主要功能住宅部分32万左右分会所（社区管理中心）利用单独建筑，作为社区服务中心，计划规模600平米，也可考虑与会所合并结合物业管理，提供“百项服务”，诸如快修、邮政、金融、洗衣等针对业主的生活服务集中会所独立的建筑，作为集中功能的主题会所，计划规模3200平米社区内主要的休闲服务设施，结 合项目主线，选择体育、休闲、 文化等咼尚主题的服务内容。会 所功能初步安排有：游泳池，健

26、 身房、阅览室、咖啡室、棋牌室 等。商业街局部集中商业社区主要的外向型设施，计划规模20000平米，复兴中路沿街考虑三层商铺形式，结合入以满足小区业主生活配套为主，同时兼顾外部消费者，提供主要的日常购物、休闲、餐饮等的主口考虑安排中型超市或其他 形式的集中商业内街。另外， 瑞祥大街可考虑部分商业街。要场所，实现社区与外界的联系。可考虑集中餐饮、超市、休闲娱乐等。双语幼儿园大约1200仃结合业主特点和控规条件，增加小区配套，提提升小区品质四、项目产品主要特征1、功能特征项目将作为“高档都市化住宅”的形象幵发，强调社区带给目标客户人群的现代舒适的居住感受，强调是对其现有居住条件的大幅度改善。其他功能均为补充居 住功能服务。住宅（强调居住功能之外的舒适度， 区别于经济解困房）一一小区服务中心（强 调居住配套服务的便捷，更舒适）一一会所（强调休闲娱乐功能，提高业主生活品 质，更舒适）一一商业街（生活配套服务，增加生活便捷，更舒适）一切功能为了增加改善型小区的舒适度，与该类人群现有居所状况形成强烈对比。2、规划特征根据项目定位，确定项目的规划特征为：A、规划定新城区的规戈U特征；B、规划将结合项目分期，结合景观形成一定的组团；C、规划需要考虑集中商业的位置和形式、以及