景区南北两侧地块综合整治项目申请报告

1、目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况.1 第一节 项目申报单位概述.1 第二节 项目概况.2 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析.9 第一节 发展规划分析.9 第二节 产业政策及行业准入分析.11 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析.13 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析.14 第五章第五章 工程项目方案及配套工程工程项目方案及配套工程.15 第一节 小区道路改造工程.15 第二节 桥梁建设工程.16 第三节 河道整治工程.17 第四节 管道敷设及景观绿化工程.17 第五节 场地平整.18 第六

2、章第六章 建设用地、回购方案分析建设用地、回购方案分析.19 第一节 项目选址及用地方案.19 第二节 土地利用合理性分析.20 第三节 回购方案.21 第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析.23 第一节 环境和生态现状.23 第二节 生态环境影响分析.24 第三节 生态环境保护措施分析.24 第四节 地质灾害、特殊环境影响分析.27 第五节 项目诱发地质灾害的风险分析.27 第六节 特殊环境影响分析.27 第八章第八章 经济影响分析经济影响分析.29 第一节 经济费用分析.29 第二节 项目融资分析.33 第三节 经济效益分析.34 第四节 行业影响分析.39 第五节 区域经济

3、影响分析.40 第六节 宏观经济影响分析.43 第九章第九章 社会影响分析社会影响分析.44 第一节 社会影响效果分析.44 第二节 项目与所在地互适性分析.45 第三节 社会风险及对策分析.45 第十章第十章 综合评价及结论综合评价及结论.48 附表附表 附表 1 项目总投资估算表 附表 2 项目总投资使用计划与资金筹措表 附表 3 营业收入、营业税金及附加估算表 附表 4 总成本费用估算表 附表 5 利润与利润分配表 附表 6 项目投资现金流量表 附表 7 项目资本金现金流量表 附表 8 财务计划现金流量表 附表 9 借款还本付息计划表 附表 10 资产负债表 附图附图 附图 1 北侧地块

4、规划平面图 附图 2 南侧地块规划平面图 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 项目名称：XX 景区东入口 XX 西路南北两侧地块综合整治项目 申报单位：XX 市 XX 新城城乡一体化建设有限公司 项目地址：北侧地块东至 XX 路、南至 XX 西路、西至 XX 路、北至 XX 路；南侧地块东至 XX 路、南至 XX 河、西至 XX 路、北至 XX 西路 联 系 人： 联系地址：XX 市 XX 区 XX 东路 133 号 联系电话： 邮 编： 第一节第一节 项目申报单位概述项目申报单位概述 一、申报单位概况一、申报单位概况 项目申报单位为 XX 市 XX 新城城乡一体化建设有限公司

5、。 法定代表人： 注册资金：3.4 亿元人民币 企业类型：有限公司(国有独资) 成立时间：2012 年 10 月 18 日 经营范围：授权范围内的城乡一体化项目的投资、建设、管理。 二、经营宗旨及控股股东二、经营宗旨及控股股东 (一)经营宗旨 根据 XX 区委区政府和城区管委会的布置，XX 市 XX 新城城乡一体 化建设有限公司主要承担 XX 城区范围内的城乡一体化项目的投资建设和 管理，重点对城中村、工业园区、老小区、市政设施等进行城乡一体化改 造，进一步优化城区生活环境，提升城市功能品位，努力把 XX 中心城区 打造成为城市形象的展示区、开发建设的示范区、社会管理的领先区、宜 居宜业的样板

6、区。 (二)控股股东 XX 市 XX 新城城乡一体化建设有限公司是由 XX 市 XX 城区建设发 展有限公司出资成立的国有独资公司。内设财务科、总工办、综合科、合 约科、工程科五个科室，共有工作人员 18 人，其中注册会计师 2 名，一 级建造师 1 名，中级工程师 6 名，经济师 1 名。公司股东的出资方式和出 资和持股比例额详见表 1-1-1： 表表 1-1-1 股东构成表股东构成表 序号序号名称名称认缴出资额认缴出资额(万元万元)持股比例持股比例(%)出资方式出资方式 1XX 市 XX 城区建设发展有限公司34000.00100.00货币 合计34000.00100.00 第二节第二节

7、项目概况项目概况 一、一、建设背景建设背景 (一)中国城乡一体化发展的紧迫性 党的十七大已经提出了城乡一体化发展新格局的决策部署，坚持把加 快推进城乡一体化综合配套改革试点作为深入贯彻落实科学发展观的重大 举措。XX 市已被列为全省唯一的城乡一体化发展综合改革试点区，国家 发改委城乡一体化发展综合改革联系点。开展城乡一体化发展综合配套改 革是为了进一步将党中央、国务院关于推进城乡一体化建设的若干意见落 实到实处的实践性工作，是打破城乡二元结构、率先实现基本现代化的重 要任务，是建设社会主义和谐社会的必要之路。城乡一体化发展，是世界 多数国家特别是发展中国家发展到一定阶段必须普遍遵循的规律，对我

8、国 来说有其特殊的必要性和紧迫性。 (二)XX 市城乡一体化发展目标 XX 市在市委十届十次全会提出，今后一个时期要“把 XX 建设成为 科学发展的样板区、开放创新的先行区、城乡一体的示范区，成为以现代 经济为特征的高端产业城市、生态环境优美的最佳宜居城市、历史文化与 现代文明相融的文化旅游城市” 。 “三区三城”的总定位总目标，是对 XX 未来发展形态的高度概括，是 XX 学习实践科学发展观认识的升华，是 XX 市委市政府加快实现“两个率先”的重大战略决策，是当代中国区域 发展的“XX 理念” 。 (三)XX 区城乡一体化蓬勃发展 近年来，按照 XX 市建设“三区三城”的总体要求，XX 区围

9、绕“山 水 XX人文 XX”目标定位和“走进太湖时代”发展战略，全力推进高端 产业城区、最佳宜居城区和文化旅游强区建设，全区经济社会呈现出又好 又快发展的良好态势。目前，XX 区正全面实施概念性规划、城市设计的 国际咨询和全球招标，吸引广大客商积极参与 XX 区城市现代化、城乡一 体化建设。全区以 XX 经济开发区、XX 太湖国家旅游度假区、建成区、 中心镇“四大板块”为主阵地，全面提升区域规划建设的现代化、国际化 水平。其中，XX 中心城区将集中实施运河风光带、县前街商贸区等城市 功能组团开发，充分展现现代化城市新貌。在 XX 城市的规划布局中，东 吴北路和南门将融为一体，成为 XX 城区又

10、一个集商务、高端百货、金融、 休闲等为一体的商圈。 据此，在XX 市 XX 区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中强调统筹推进城乡一体化建设，加大“三集中” 、 “三置换”力度，进一 步完善农民集中居住规划，使更多农民变为市民。加快城乡一体化综合配 套改革，积极探索经济发达地区突破城乡二元结构、缩小城乡差距、推进 社会主义新农村建设的具体途径，努力形成城乡发展规划、资源配置、产 业布局、基础设施、公共服务、就业社保和社会管理一体化的新格局。 (四)XX 西路南北地块基本情况 本项目是XX 市 XX 中心城区控制性详细规划中“一核、二带、 四区、多点”的总体布局中“四区”(即以运河、西塘河

11、为界的四个居住 片区)的组成部分。该居住片区受历史沿革、农村生产方式的影响，居住 和生活环境较差，居民房屋用地面积较大，人口密度较高，公共设施匮乏， 布局分散，已不能满足人民群众的生活需要。主要表现如下： 1、建筑杂乱无章。、建筑杂乱无章。以项目地块内无地队住宅为列，其中不少房屋违 章加层(无地队住宅中有证面积 31222.35m2，无证面积 33483.16m2，无证 面积竟达总面积的 1/2 以上)、临路开店设摊，建筑密度高达 60.00%80.00%。 2、基础设施薄弱。、基础设施薄弱。管网设施不齐全，无雨、污排放设施的近 30.00%，部分路段雨天泞泥不堪，沿河缺乏驳岸、护栏。 3、配

12、套设施匮乏。、配套设施匮乏。缺少必要的管理用房、停车设施、公共厕所、垃 圾房和垃圾中转站，环境亟需改善。 4、治安管理问题突出。、治安管理问题突出。地块内小产权房达 100 多户，多为外来务工 人员租住，无地队普遍也以房屋出租谋生，这样外来人员大量聚集于此， 不免产生一系列治安问题。 5、私企扎堆。、私企扎堆。地块内非无地队用地多为私企，除门面房外，又多为 工厂。工厂与居民住房间接，本身就不科学，也不符合 XX 市城乡一体化 “三集中、三置换”的政策。 与此同时，该地块位于 XX 景区的东入口，建筑以多层居多，房屋老 旧低矮，与周边的高楼大厦以及靓丽的 XX 风光相比尤其的格格不入，在 以“人

13、文 XX、山水 XX、创意 XX、快乐 XX”为目标，以宜居、商务、娱 乐为主要功能的 XX，该地块的重整改造已成为当务之急。 本项目正是在本项目正是在 XX 区城乡一体化蓬勃发展之际，应区城乡一体化蓬勃发展之际，应 XX 区区“十二五十二五” 规划发展要求，根据规划发展要求，根据XX 市市 XX 中心城区控制性详细规划中心城区控制性详细规划和地块的实和地块的实 际情况提出来的。际情况提出来的。 二、项目基本情况二、项目基本情况 (一)项目选址 本项目位于长桥街道内，分布于 XX 西路南北两侧，北侧地块东至 XX 路、南至 XX 西路、西至 XX 路、北至 XX 路；南侧地块东至 XX 路、

14、南至 XX 河、西至 XX 路、北至 XX 西路。 (二)项目建设内容及规模 1、主要建设内容 本项目建设内容主要包括地块范围内的居民、企业回购及地块改造 (包括：道路工程、新建桥梁工程、河道整治工程、景观绿化、管网工程、 路灯工程以及场地整理工程等） 。具体建设内容如下： (1)回购对南北地块内居民、企业实施回购，为地块改造腾出空 间。 (2)地块改造通过改造与新建工程，平整场地，优化空间布置， 完善基础设施。 2、建设规模 本项目总占地面积.60m2(约 284.17 亩)，其中北侧地块 93058.60m2(约 139.59 亩)，南侧地块 96388.00m2(约 144.58 亩)，

15、包括： (1)道路工程包括北侧地块纵路 185.00m，北侧地块横路 470.00m；南侧地块纵路 260.00m。 (2)桥梁工程建设桥梁 6 座。 (3)河道整治包括清淤 30000.00m3，驳岸修复 3360.00m，回填河 道 600m。 (4)景观绿化工程布置道路防护带 24800.00m2。 (5)管网工程包括给水管网 896.70m，污水管网 896.70m，雨水管 网 1848.30 m。 (6)路灯建设路灯 100 盏。 (7)场地整理包括清运垃圾 14200.00m3，对地块范围内场地进行 平整。 (8)本项目的回购规模见表 1-2-1、表 1-2-2、表 1-2-3。

16、表表 1-2-1 南侧地块回购规模表南侧地块回购规模表 房屋面积房屋面积 序号序号性质性质户数户数(户户) 有批或有证面积有批或有证面积(m2)无批或无证面积无批或无证面积(m2) 1无地队14531222.3533483.16 2买地建房2432.00 3小产权公寓房484342.11.00 4企业832700.0016000.00 5综合13000.00 71696.549483.16 合计204 .62 表表 1-2-2 南侧地块企业明细表南侧地块企业明细表 房屋面积房屋面积 序号序号产权人产权人房屋性质房屋性质 证载性质证载性质证载面积证载面积 无证房屋无证房屋 面积面积 1李和福(X

17、X 市兴吴电梯电器厂)私企非居住2048.35 序号序号产权人产权人房屋性质房屋性质 房屋面积房屋面积 无证房屋无证房屋 面积面积 证载性质证载性质证载面积证载面积 2吴正名私企非居住 1000.00 3XX 市正兆服饰有限公司(吴惠芳)私企非居住4067.64 4南胜玉雕(沈三男)私企非居住3676.3210000.00 5孙爱明私企非居住734.37 6翻身村私企非居住5359.7 7 XX 市 XX 区伟业合成树脂厂、 金伟根 私企非居住2536.071000.00 8先锋社区翻身股份合作社私企非居住14277.554000.00 合计32700.00 16000.00 表表 1-2-3

18、 北侧地块回购规模表北侧地块回购规模表 房屋面积房屋面积 序号产权人产权人房屋性质房屋性质 有批或有证有批或有证 面积面积(m2) 无批或无证无批或无证 面积面积(m2) 1先锋社区翻身股份合作社工业、出让6000.00 2先锋社区翻身股份合作社工业、出让4000.00 3双林集团工业、出让20000.00 4张玉宝(XX 饭店)工业、出让1500.00 5 张玉宝(企业、部分出租 商业) 工业、出让5000.00 6罗成晓工业、出让2000.00 7王铭恩(菜福特公司)工业、出让2000.00 8XX 加油站用途商业1200.00 合计41700.000 (三)项目建设期 项目建设期控制在

19、2 年内。 三、投资估算及融资方案三、投资估算及融资方案 投资估算：经估算，本项目总投资 95521.05 万元，其中：建设投 资 89921.05 万元(其中：工程费用 4240.97 万元，工程建设其他费用 77505.44 万元，预备费 8174.64 万元)，建设期贷款利息 5600.00 万元。 项目融资：采用企业自筹加银行借款形式，其中，企业自筹 30521.05 万元，银行借款 65000.00 万元。 四、财务效益分析四、财务效益分析 所得税前项目投资财务内部收益率为 12.56%，项目投资财务净现值 (ic=7.00%)为 12652.36 万元，投资回收期为 4.19(含建

20、设期 2 年)；所得税 后项目投资财务内部收益率为 10.97%，项目投资财务净现值(ic=7.00%) 为 8914.75 万元，投资回收期为 4.27 年(含建设期 2 年)；资本金财务内部 收益率为 25.95%，各项指标尚可。 偿债能力分析表明，根据对项目还款资金来源的分析，按照等额还本 利息照付的方式计算，借款偿还期内年利息备付率大于 1，说明利息偿付 的保证度大。借款偿还期内年偿债备付率均大于 1，还本付息的资金充裕。 如能实现预期的投入和产出，本项目在财务上是可行的，各评价指标 尚可。 五、项目主要技术指标五、项目主要技术指标 项目主要技术经济指标，详见表 1-2-4。 表表 1

21、-2-4 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 序号序号技术指标技术指标单位单位数量数量备注备注 一一技术指标技术指标 1总占地面积m2.60 284.17 亩 1.1北侧地块m293058.60 139.59 亩 1.2南侧地块m296388.00 144.58 亩 2道路改造 2.1北侧地块纵路m 185.00 2.2北侧地块横路m 470.00 2.3南侧地块纵路m260.00 3桥梁座6 4河道整治 4.1水体清淤m330000.00 4.2驳岸m 3360.00 4.3河道回填m 4.3.1纵 1 河m150.00 序号序号技术指标技术指标单位单位数量数量备注备注 4.3.2纵

22、2 河m100.00 4.3.3横向河段m350.00 5景观绿化m224800.00 6管网工程 6.1给水管网m896.70 6.2污水管网m896.70 6.3雨水管网m1848.30 7路灯个100 8场地整理 8.1垃圾清运m314200.00 8.2场地平整m2.60 9建设期年2 二二经济指标经济指标 1投资总额万元95521.05 1.1建设投资万元89921.05 占 94.14% 1.1.1工程费用万元4240.97 占 4.44% 1.1.2工程建设其他费用万元77505.44 占 81.14% 1.1.3预备费万元8174.64 占 8.56% 1.2建设期借款利息万元

23、5600.00占 5.86% 2资金筹措万元95521.05 2.1资本金万元30521.05 占 31.95% 2.2长期贷款万元65000.00 占 68.05% 3财务内部收益率%12.56所得税前 4财务净现值万元12652.36 所得税前 5投资回收回期年4.19 所得税前 6财务内部收益率%10.97 所得税后 7财务净现值万元8914.75 所得税后 8投资回收回期年4.27 所得税后 9资本金财务内部收益率%25.95 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分发展规划、产业政策和行业准入分 析析 第一节第一节 发展规划分析发展规划分析 本项目地块位于 XX 景区东入口 XX

24、 西路南北两侧。项目严格按照 XX 市规划局对该地块的规划设计要点设计，本项目从满足国民经济和社 会发展总体规划、区域性发展规划、行业发展规划等方面的要求阐述如下： 一、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提 出在东部地区逐步打造更具国际竞争力的城市群，在中西部有条件的地区 培育壮大若干城市群。科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓 解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务 和居住功能，推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。本项目 在规划设计过程中注重满足国民经济和社会发展总体规划的

25、相关要求。 二、 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出：“推 进城乡规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业“五个一体化” ， 促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动。以县 域为主体，统筹城乡规划编制，实现城乡建设、土地利用、产业发展、生 态建设等规划有机融合和衔接，推动集约宜居型城镇和村庄的规划建设。 逐步建立城乡平等的要素交换关系，构建有利于土地增值收益和农村存款 主要用于农业农村的机制。按照节约用地、保障农民权益的要求，推进征 地制度改革。完成农村土地和农民住宅确权登记发证，探索建立城乡统一 的建设用地市

26、场，建立和完善农村集体经营性建设用地使用权有序流转制 度，在依法自愿有偿和加强服务基础上完善土地承包经营权流转市场。开 展土地整治，增加耕地数量，提高耕地质量。继续推动工业向园区集中、 人口向城镇集中、居住向社区集中、土地向适度规模经营集中。 “十二五” 期间，转移农村劳动力 125 万人。加快建立城乡均等的公共就业服务制度， 鼓励有条件的地区探索农村养老保险与城镇职工养老保险接轨，加快新型 农村合作医疗与城镇居民医疗保险衔接，探索在同一县(市)范围内实行城 乡最低生活保障同一标准，推进城乡社会保障制度的逐步接轨。有序扩大 城乡发展一体化综合改革试点，积极探索统筹城乡发展的有效路径。 。 ”

27、本项目的实施探索和实践了 XX 区城乡一体化的发展，推动了城乡发展一 体化改革。 三、 XX 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 随着工业化不断推进，XX 市在加快经济结构调整和转型升级的同时， 深刻认识到节约集约利用城乡土地资源对城乡经济社会一体化发展的重要 性和紧迫性，并围绕建设现代农业和新农村建设，提出了“把空间让给城 市，把利益留给农民”的优化土地利用思路，即以土地利用总体规划、城 镇村规划为依据，以确保耕地面积不减少为前提，统筹安排城乡土地资源， 实行城乡建设用地增减挂钩政策，积极稳妥地推行“三集中、三置换”工 作，以此来进一步推动城乡之间土地要素的流动，优化各类用地布局，提

28、高土地集约利用水平，促进城乡一体化发展。 本项目符合XX 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中 对城乡一体化发展的要求。 四、 XX 市 XX 区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 XX 区以城乡一体化为导向，统筹资源要素配置，深化城乡对接互动， 城乡发展互补共赢局面加快形成。 规划体系进一步完善，城市功能配套深入推进。完成甪直镇、郭巷街 道总体规划和吴淞江科技产业园等重大经济板块控制性详规；优化调整滨 湖新城 30 平方公里 XX 片区概念性规划，完成县前街、豪仕登地块和蠡 墅老街等重点区域城市设计，区域规划体系更趋完善。尹山湖独墅湖绿 化景观工程竣工，绕城高速光福互通成功连接，东

29、山环岛公路建成通车， 轻轨 2 号线、冬青路等沿线拆迁安置稳妥推进，东环南延、南环西延、金 庭环岛公路等道路建设全面启动，苏南运河、苏西线航道、浒光运河整治 加快实施，城市基础配套日益优化。镇村农贸市场三年升级改造任务圆满 完成，电力、电信、邮政、人防等工作发展良好。 政策体系进一步完善，农村改革发展深入推进。全面落实 XX 城乡一 体化先导区试点各项政策，进一步深化综合配套改革，农村发展活力进一 步增强。科学分解土地增减挂钩周转指标， “三集中、三置换”成效显著， 全区农村工业企业入园率达 90.2%，农业适度规模经营达 75%，成功承办 全国“三化同步”研讨会。生态补偿政策全面落实，发放补

30、偿资金 6465 万元。 “四放心”粮油工程启动实施，临湖高效水产、横泾优质水稻等示 范基地建成，太湖现代农业(渔业)产业园创成省级现代渔业产业园。制定 出台国有土地(集体土地)房屋征收(拆迁)补偿办法，完成拆迁 175.8 万平 方米，安置房交房超 61 万平方米。 可以看出，本项目也切实符合XX 市 XX 区国民经济和社会发展第 十二个五年规划纲要中对城乡一体化发展的要求。 五、 XX 市 XX 中心城区控制性详细规划 XX 市 XX 中心城区规划以“人文 XX、山水 XX、创意 XX、快乐 XX”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的 XX 中心城区次中心地 区。 项目符合 XX 中心城

31、区规划要求，规划满足 XX 西路南北地块的的发 展。 第二节第二节 产业政策及行业准入分析产业政策及行业准入分析 为贯彻国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428 号)和国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定(国 发200540 号)，进一步加强宏观调控，促进节约集约利用土地和产业结 构调整，依据产业结构调整指导目录(2011 年本)和国家有关产业政策、 土地供应政策，国土资源部、国家发展改革委制定了限制用地项目目录 (2006 年本)和禁止用地项目目录(2006 年本)(以下分别简称限制 目录和禁止目录)。 根据产业结构调整指导目录(2011 年本) 、 限制目录和禁止

32、目 录的要求： 一、凡列入限制目录第一至第十类的建设项目或者采用所列工艺 技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得 办理相关手续；凡列入限制目录第十一至第十四类的建设项目，必须 符合目录规定条件，各级国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关 手续。 二、凡列入禁止目录的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的 建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。 三、按照国务院批准的产业结构调整指导目录 ，凡采用明令淘汰 的落后工艺技术、装备或者生产明令淘汰产品的建设项目，各级国土资源 管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。 该项目为地块综合整治项目，

33、对地块内的房屋进行回购，对照产业 结构调整指导目录(2011 年本) ，项目属于允许类项目，不属于限制目 录第一至第十四类的建设项目，也不属于禁止目录的建设项目。拟 建项目相关土地规划已完成，拟建项目占用土地为居住，符合当地土地利 用的总体规划，符合国家保护耕地、合理和集约使用土地的基本国策，符 合国家的供地政策。 项目整治地块总面积.60m2(约 284.17 亩) (以测绘部门的实测结果为准)。 该地块位于长桥街道内，分布于 XX 西路南北两侧，北侧地块东至 XX 路、 南至 XX 西路、西至 XX 路、北至 XX 路；南侧地块东至 XX 路、南至 XX 河、西至 XX 路、北至 XX 西

34、路。属于二类居住用地，满足项目用地 性质要求。 经过调查，拟建项目场地没有压覆矿床和文物，不会对防洪、排涝和 通航造成任何影响。 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 本项目为地块综合整治项目，不属于资源开发类项目，没有对金属矿、 煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)等自然和矿产资源的开发，故本 申请报告不对本章节进行详细论述。 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 本项目为地块综合整治项目，仅在基础设施改造期间有少量用水及设 备燃料的消耗，故本申请报告不对本章节进行详细论述。 第五章第五章 工程项目方案及配套工程工程项目方案及配套工程 本项目为地块综合整治项目，仅对

35、基础设施进行整治改造。故对项目 基础设施建设方案进行分析。 第一节第一节 小区道路改造工程小区道路改造工程 一、一、道路现状道路现状 本项目涉及的道路改造工程主要为 XX 西路南北地块内的小区道路， 道路总长约 915.00m。 本工程项目范围内的现状道路为旧时道路，路面大部分宽约 18m，空 间富有变化；现状为水泥砼路面，道路设计标准较低，道路使用至今行车 道板块产生大范围的断板裂缝、错台、接缝挤碎等病害，近些年来随着城 市经济迅速增长，区内私家车增多，从而引发了交通量的增长，加重了道 路的负担。为了满足日益增长的交通量需求，改善道路的服务水平，必须 对地块路段进行改造。 二、建设内容二、建

36、设内容 道路改造工程包括道路工程，对路基进行修整，敷设沥青砼面层，增 加路沿，主要是增加侧石。 三、建设方案三、建设方案 (一)设计依据 1、国家现行标准、规范和规程等； 2、建设单位提供的相关资料。 (二)平面 除恢复民居路段以及调整路幅宽度路段以外，其余基本按现状街巷道 路范围。主行道中心线尽量顺直，不设曲线。 (三)纵断面设计 道路设计标高为路中心标高，高程系统为 85 年国家高程基准。道路 纵曲线拟合老路纵曲线设置，一般段抬高 10.6cm(交叉口除外)。纵坡设计 受老路现状纵坡限制，部分段落小于 0.3%，为保证路面排水的畅通，设 计上采用增设排水边进予以解决。纵坡调整后，最低点处没

37、有雨水口的， 应设置 660260 双箅式雨水口及雨水边井，就近接入雨水检查井。 (四)横段面 道路横断面设置侧石，路面主行道与辅道之间设置分界石予以区分， 双向排水坡度，坡度 1.5%，坡向路面一侧分界石。 (五)路基 土基顶面以下 20cm 采 4%灰土加固，石灰应采用 1-3 级新灰，石灰 的技术指标应符合城镇规划相关规定；路基填土必需分层碾压或夯实， 压实度要求达 90%(重型击实标准)。 (六)面层 路面面层摊铺双层 6 公分沥青砼面层。 第二节第二节 桥梁建设工程桥梁建设工程 一、桥梁分布一、桥梁分布 本项目地块改造范围内新建 6 处跨越河道建设桥梁。在跨越相交的河 道中，河道规划

38、宽在 1035 米之间。 二、工程数量二、工程数量 本项目新建跨河桥梁 6 座，跨径总长 145 米。 本项目桥梁按跨径的不同分为中桥(100 米L30 米)2 座和小桥(30 米L8 米)4 座。 三、等级与结构三、等级与结构 本项目桥梁工程的技术标准与所连道路等级和宽度相对应，一般荷载 标准为：城A 级，人群 3.5 千牛/平方米。桥梁所在河道均无航道等级要 求。 中小桥梁均为简支梁板桥，上部结构为 C30 预制混凝土板梁，下部 结构桥墩为 C25 钢筋混凝土实体墩，桥台采用 C20 混凝土重力式桥台， 墩台基础为天然浅基础；桥面铺装层为 3 厘米细粒式沥青混凝土、5 厘米 粗粒式沥青混凝

39、土，以下为厚 10 厘米以上 C30 或 C40 混凝土铺装。 基础应建在可靠的地基上，遇软弱地基处需进行地基处理，一般将软 弱土层挖除后，填以块石混凝土，以达到加固的目的。 桥台台后采用 6%灰土回填，并分层夯实，要求密实度达到 90%以上； 沉降缝一般按 15 米间距、沿桥中心线对称布设；伸缩缝布设在墩台顶部， 支座拟采用 1 厘米油毡，墩顶桥面采用连续缝，台顶桥面拟采用 TST 伸 缩缝；栏杆一般采用花岗岩栏杆。 第三节第三节 河道整治工程河道整治工程 一、河道整理原则一、河道整理原则 (一)满足泄洪、排涝等主要功能，兼顾引水及水环境的要求，河道采 用棋盘式格局，以增强排水能力和规划区景

40、观效果。 (二)对桥梁建设处河道进行局部拓宽、疏浚，断面形式采用矩形，沿 河开辟带状绿地，形成生态体系。 (三)按地区详规要求合理布局河道间距，满足雨水管埋设高程的要求。 二、清淤工程二、清淤工程 河道整理考虑景观和过水能力的要求，首先对河道进行清淤，河底标 高符合排涝要求。本项目桥梁建设处河道均无通航要求，河道清淤后河底 不设铺砌，仅在雨水管出口处和污水管穿越河床处的河底铺砌加固。 三、驳岸工程三、驳岸工程 拟建驳岸采用直立式浆砌块石驳岸，驳岸顶标高不低于 2.4 米(85 国 家高程)，驳岸后布置 5 米左右宽的绿化带。驳岸压顶及基础为 C20 混凝 土，墙身为 M7.5 浆砌块石。根据景

41、观规划要求，部分驳岸标高 0.5 米以 上外露面采用花岗岩条石镶面，其余浆砌块石墙身外露面均勾凸缝。驳岸 间每隔 1015 米以及驳岸与桥台之间均需设置沉降缝(采用三油二毡)： 驳岸每隔 2.5 米左右设置一根泄水管，每根长约 1 米，遇到沉降缝处可适 当移位；驳岸布设 0.5 米0.5 米的滤沟。驳岸后开挖范围分层回填 6%灰 土并夯实。为便于绿化，顶部约 60 厘米范围拟采用粘土回填。 四、河道回填四、河道回填 南侧地块水系发达，河网众多，根据土地规划，须对部分河道回填。 项目拟采用地块内改造的土块进行回填夯实。 第四节第四节 管道敷设及景观绿化工程管道敷设及景观绿化工程 一、管道敷设一、

42、管道敷设 对项目区内的进行雨、污分流管网敷设。 沿各规划小区内主要道路布置 D400D1200 雨水干管，雨水管收集沿 途道路、地块雨水，就近排入河道。 污水排放以重力自流为主，提升排放为辅，实行雨污分流。 给水由城市自来水管网接入，采用球墨铸铁管，排水管 d600 的采 用钢筋砼管 d600 的采用 HDPE 双壁波纹管。 二、景观绿化二、景观绿化 本项目道路设有中央分隔带和两侧分隔带，分隔带均进行美化绿化， 种植各种灌木和适量花草；另在人行道上种植行道树，行道树以香樟、银 杏、梧桐、雪松等树为主，间隔一般为 48 米。 第五节第五节 场地平整场地平整 本项目的场地平整主要是针对地块改造过程

43、中的垃圾，工程内容包括 挖除、清运遗留杂物；挖除、清运瓦砾土层和场地平整。工程主要包括以 下内容： 一、场地清理一、场地清理 对部分拆除的建筑，以及道路、桥梁改造过程中产生的固体废弃物进 行清理，把建筑垃圾及杂物堆放在指定的地方，由自卸汽车运到场外。 二、场地平整二、场地平整 对部分低洼地块回填土方，当回填土达到设计高程时，需要对土地实 施平整，平整土地采用推土机实施。在经过一段时间的自然压缩沉降后， 平均地面下沉预计将达 30-50 厘米，这时需要实施第二次回填土方，并使 用推土机进行压实和初步的平整工作。 第六章第六章 建设用地、回购方案分析建设用地、回购方案分析 第一节第一节 项目选址及

44、用地方案项目选址及用地方案 一、项目选址一、项目选址 本项目地块位于长桥街道内，分布于 XX 西路南北两侧，北侧地块东 至 XX 路、南至 XX 西路、西至 XX 路、北至 XX 路；南侧地块东至 XX 路、南至 XX 河、西至 XX 路、北至 XX 西路。距离主城观前商圈仅 5 公 里左右，同时地处 XX 区行政、商业中心。 图图 6-1-1 项目区位图项目区位图 随着 XX 城市规模的爆炸式扩大，中心城区已经拓展到京杭大运河。 本项目地块位于京杭大运河南侧，是 XX 景区的东入口。项目位于 XX 高 架东侧，紧邻 XX 中心城区“一核” 。该地块毗邻 XX 区政府，与中润 XX 中心、县前

45、街商业街共同组成 XX 区核心商圈。 行政：XX 区人民政府、XX 区公安局、XX 区发改委、XX 区税务局 等； 金融：建设银行、中国银行、农业银行、招商银行、交通银行、浦发 银行、江苏银行、XX 银行； 吴中区吴中区 本项目所在地 老老 城城 区区 商业：东吴国际商城、XX 商城、新苏百货、华润万家； 医疗：XX 人民医院； 学校：江苏省 XX 实验小学、江苏省宝带实验小学、天虹双语学校等； 其他：东吴广播电视管理中心、XX 软件园 XX 基地等。 图图 6-1-2 项目周边现状图项目周边现状图 二、项目用地方案二、项目用地方案 本项目地块是对农村住宅及工业用地进行回购、对土地进行综合整治

46、。 项目不覆压矿藏和文物，不会影响防洪和通航，项目周围无军事设施，不 影响军事设施安全，用地方案符合相关规定。 第二节第二节 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 依据国土资源部、发展改革委联合发布实施 2006 年版限制用地项 目目录和禁止用地项目目录 ，项目用地不属禁止或限制类用地。 项目地形状规整，便于规划；地势平坦、地质条件稳定，便于建设； 交通便利，便于人流物流通行。项目用地面积.60m2(约 284.17 亩)，现状 房屋破旧、设施建设混乱，现对其统一整理改造，为区域发展腾挪空间， 符合因地制宜、节约用地的原则。建设项目符合土地管理的政策法规要求 和土地利用规划要求。 第三节第三节

47、 回购方案回购方案 一、南侧地块房屋回购一、南侧地块房屋回购 本项目 XX 西路南侧地块共 204 户，建筑面积.62m2，其中：有批或 有证面积 71696.46 m2，无批或无证面积 49483.16 m2。该地块回购费用为 55119.00 万元。具体回购费用详见表 6-3-1、表 6-3-2。 表表 6-3-1 南侧地块回购费用表南侧地块回购费用表 房屋面积房屋面积 序号序号性质性质户数户数(户户) 有批或有证面积有批或有证面积 (m2) 无批或无证面积无批或无证面积 (m2) 货币回购货币回购 (万元万元) 1无地队14531222.3533483.1629000.00 2买地建房2

48、432.00430.00 3小产权公寓房484342.113039.00 4企业832700.0016000.0021150.00 5综合13000.001500.00 71696.4649483.16 合计204 .62 55119.00 表表 6-3-2 南侧地块企业回购费明细表南侧地块企业回购费明细表 房屋面积房屋面积 序序 号号 产权人产权人 房屋房屋 性质性质 证载性质证载性质证载面积证载面积(m2) 无证房屋无证房屋 面积面积(m2) 货币回购货币回购 (万元万元) 1 李和福(XX 市兴 吴电梯电器厂) 私企非居住2048.351024.18 2吴正名私企非居住1000.0030

49、0.00 3 XX 市正兆服饰有 限公司(吴惠芳) 私企非居住4067.642033.82 4南胜玉雕(沈三男)私企非居住3676.3210000.004838.16 5孙爱明私企非居住734.37367.19 6翻身村私企非居住5359.72679.85 7 XX 市 XX 区伟业 合成树脂厂、金伟 根 私企非居住2536.071000.001568.04 8 先锋社区翻身股份 合作社 私企非居住14277.554000.008338.78 合计32700.00 16000.0021150.00 二、北侧地块房屋回购二、北侧地块房屋回购 北侧地块共 8 家企业，房屋建筑面积 41700m2。

50、共涉及回购金额为 22050.00 万元。具体回购金额详见表 6-3-3。 表表 6-3-3 北侧地块回购费用表北侧地块回购费用表 序号序号产权人产权人房屋性质房屋性质 有批或有证有批或有证 面积面积(m2) 货币回购货币回购 (万元万元) 1先锋社区翻身股份合作社工业、出让6000.003000.00 2先锋社区翻身股份合作社工业、出让4000.002000.00 3双林集团工业、出让20000.0010000.00 4张玉宝(XX 饭店)工业、出让1500.00750.00 5 张玉宝(企业、部分出租商 业) 工业、出让5000.002500.00 6罗成晓工业、出让2000.001000

51、.00 7王铭恩(菜福特公司)工业、出让2000.001000.00 8XX 加油站用途商业1200.001800.00 合计41700.0022050.00 结合结合 XX 区相关房屋回购政策，根据项目申请单位走访地块内居民对区相关房屋回购政策，根据项目申请单位走访地块内居民对 回购方案的认同，本项目资金回购方案可行。回购方案的认同，本项目资金回购方案可行。 第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 第一节第一节 环境和生态现状环境和生态现状 一、自然条件 (一)气象 项目所在地属亚热带季风海洋性气候，四季分明；全年气候温和湿润。 根据历年统计资料，该地区主要气象条件如下： 年平均

52、温度：15.8(最高 35，最低-3)，无霜期长达 230 天左右。 年平均相对湿度：76% 平均降水量：1076.2mm 年平均气压：1016hpa 年平均风速：2.5 米/秒 风向：常年最多风向为东南风(夏季)；其次为西北风(冬季) (二)水文 近 50 年平均水位：2.76 米(吴淞标高) 地表水位平均值：3.6 米3.0 米 土地标高：4.5 米以上(吴淞标高) (三)地质 XX 地区处长江下游入海附近地区，属冲积平原。 XX 区西部有低山丘陵，系浙西天目山向东北延伸的余脉，成“岛” 状分布在太湖之中和沿岸镇内。境内山脉最高峰为穹窿山，主峰笠帽峰海 拔 341.7 米。 特点：地质硬、

53、地耐力高(18-20T/ m2)，工程性能好，建筑成本相对 较低。 地震设防：历史上无灾害性地震区域。 二、生态环境条件 建设项目所在地位于 XX 区中心地段，由于该地区所处位置得天独厚， 随着城市化的发展，其在交通、科技、商贸等方面的发展迅速，区域的建 设使该地人口密度加大，地区植被覆盖率将有所下降。但随着政府为提高 城区整体功能、居民生活质量、社会文明程度，近年来采取的行之有效的 举措，拓宽了人居绿化空间，生态环境将日益得到改善。 第二节第二节 生态环境影响分析生态环境影响分析 一、环境评价标准 (一) 城市区域环境噪声标准GB3096-93 (二) 城市区域环境噪声适用区划分技术规范GB

54、/T 15190-94 (三) 城市区域环境噪声测量方法GB/T 14623 (四) 地表水环境质量标准GB3838 (五) 海水水质标准GB3097 (六) 环境空气质量标准GB3095 (七) 农用污泥中污染物控制标准GB4284 (八) 污水综合排放标准GB8978 (九) 大气污染物综合排放标准GB16297 (十) 大气污染物无组织排放监测技术导则HJ/T55 (十一)水污染物排放标准DB44/26-2001 二、污染物分析 本项目的环境影响主要体现在项目的施工期内，主要包括施工污水、 施工扬尘、施工噪音及建筑垃圾等。 第三节第三节 生态环境保护措施分析生态环境保护措施分析 一、一、

55、 项目施工期间的环保措施项目施工期间的环保措施 本项目施工过程中应采取必要措施将施工现场的各种粉尘、污水、固 体废弃物、振动、噪声等产生的污染和危害控制在法律、法规及施工管理 条例规定的范围内。 (一)施工污水 施工期间施工人员的生活污水排放是造成地面水污染的主要原因。污 水排放量不大，对周围地面水不会造成严重影响。但应加强管理、减少施 工期间的污水排放。针对施工期水污染源特征分别采取相应措施，主要有： 1、施工集中区应临时修建化粪池，将施工人员的生活污水集中处理， 减轻对纳污水体的污染；如条件许可，可将收集的生活污水就近纳入市政 污水管网，进入区域污水处理厂，避免污水无序排放对水体污染。 2

56、、施工机械废油须收集定期送有处理能力的单位回收处理或焚烧处 置，不得排放环境水体。 3、建筑物拆迁后的建筑材料需集中堆放，并采取一定的防雨措施， 及时清扫施工运输过程中抛洒的上述材料，以免这些物质随雨水冲刷污染 附近水体。 (二)施工扬尘 污染源主要是施工期间建筑物拆除而引起的各类建筑扬尘、道路扬尘 等。 根据有关资料，在施工现场，近地面的粉尘浓度一般为 1.530 毫克/ 立方米，随地面风速、开挖土方和淤泥弃土的湿度而发生较大变化。在干 燥和风速较大天气情况下，施工现场近地面粉尘浓度超过 GB3095-1996 二级标准中日均值 0.3 毫克/立方米的几十倍，污染相当严重。其防治措施 主要有

57、： 1、对施工现场实行合理化管理，使建筑物拆除产生的材料统一堆放， 并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放。 2、运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施， 减少沿途抛洒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎， 定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。同时，控制施工运输车辆的车 速小于 40 公里/小时，以减少道路二次扬尘。 3、施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。 4、当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等材料采取遮 盖措施。 (三)施工噪声 建设期噪声主要是施工作业机械和运料车辆产生的建筑噪声，噪声源 强峰值达 85110 分贝。本项目建筑物拆

58、除及复垦过程中涉及的工程机械 主要为挖掘机、压路机和运输车辆。对施工噪声可从以下几个方面加以控 制和管理。 1、加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理 的有关规定执行，避免在夜晚 22:00 时至次日凌晨 6:00 时施工，如果实 在需要在夜间施工，必须经过当地环保部门批准。 2、施工单位在施工过程中应该合理布局和使用机械，妥善安排作业 时间，施工中应当使用低噪声的施工机械和其他辅助施工设备；禁止使用 国家明令淘汰的产生噪声污染的落后施工工艺和施工机械设备；提倡施工 单位使用低噪声的先进技术、先进工艺、先进设备和新型建筑材料。 3、加强运输车辆管理，在途径居民区路段应减速、禁

59、鸣，避免噪音 扰民。 (四)建筑垃圾 施工期产生的固体废弃物主要有：建筑垃圾、废弃建筑材料和生活垃 圾。建筑垃圾、废弃建筑材料统称建筑垃圾。建筑垃圾和施工人员的生活 垃圾，若不采取治理措施，任意堆放，不仅引起水土流失，污染环境，而 且影响景观、交通，给周围居民生活带来不便。 施工期建筑垃圾中的废钢筋、废铁丝、废电线和各种废钢配件等金属 由拆除施工单位回收，其余建筑垃圾及时清运。施工期现场施工人员产生 的生活垃圾，由环卫部门统一收集并处理。 二、二、 工程材料无害化原则工程材料无害化原则 本项目不涉及工程材料。 三、三、运作期环境保护措施运作期环境保护措施 本项目地块整治不涉及运作期环境保护问题

60、。 四、四、 项目设计中考虑对环境的保护项目设计中考虑对环境的保护 (一)给水排水 场地内雨污水系统分流排出，污水经化粪池处理后排至市政污水管。 (二)通风排烟 风机、水泵均设有减震基础，在水泵及风机的进出口处理有柔性接头， 以减少固体传声；设备用房内贴吸声材料，门为防火隔声门，密闭隔声； 卫生间采用低噪声排风扇。 (三)电气 柴油发电机组排烟管采用高空直排，以减少机组运行时所产生的噪声， 以及排出烟气对环境的污染。 五、五、 环境影响分析结论及建议环境影响分析结论及建议 本工程在施工期及建成后，加强管理，严格按照有关标准执行环保措 施，不会产生太大环境影响。但是在项目运作期间，仍需请环保部门