君莲居住区幼稚园(幼儿园)建设项目可行性研究报告

1、君莲居住区幼稚园(幼儿园)建设项目可行性研究报告 *工程咨询有限公司（资格等级:甲级 编号:工咨甲）目 录第一章 总 论11.1 项目概述11.2 项目研究的结论2第二章 项目概况72.1 项目建设条件72.2 投资的必要性9第三章 项目建设方案113.1 方案的确定113.2 建筑设计143.3 结构设计163.4 电气设计173.5 给排水及消防设计183.6 环境、防盗安保与节能设计20第四章 项目组织与管理244.1 项目组织构架及融资方式244.2 项目筹建管理244.3 项目建设进度计划25第五章 投资估算和资金筹措275.1 项目投资估算275.2 项目建设投融资安排285.3

2、资金需要及投入计划29第六章 项目偿债能力分析306.1 还款方式及还款计划306.2 偿贷资金来源30第七章 社会效益评价327.1项目对当地社会经济发展的贡献327.2项目对收入分配目标的贡献337.3 项目对就业目标的贡献337.4 项目社会效益分析34第八章 项目风险及对策分析358.1 财务风险及对策358.2 项目管理进度安排风险及对策35第九章 结论与建议369.1 结论369.2 建议36附表37第一章 总 论1.1 项目概述 项目名称：君莲居住区A地块幼稚园 项目承办单位：上海闵行地产经营有限公司 项目拟建地区、地点：上海市闵行区颛桥镇A4线以东、金都路以南, 东靠都会路，南

3、邻老沪闵路，位于君莲居住区A地块上 项目建设规模：项目总投资1917.91万元；项目总用地面积8000平方米，总建筑面积约4900平方米，绿化率不低于35%。 承担可行性研究工作的单位：上海*工程咨询有限公司 研究工作依据：1) 投资项目可行性研究指南；2) 关于编制君莲居住区A地块幼稚园项目可行性研究报告的协议；3) 上海市或闵行区发展计划委员会有关君莲居住区的批复文件4) 闵行区发展和改革委员会关于君莲居住区A地块幼稚园项目建议书的批复；闵发改基审2006247号5) 闵行区发展计划委员会关于对颛桥镇原八大市场A（B、C）地块前期基础性开发储备项目建议书批复，闵计基审发(2004)22号（

4、23号、24号）6) 闵行区人民政府关于批准闵行区土地储备中心为八大市场住宅储备用地A（B、C）块划拨国有土地的通知，闵府土（2004）358号（359号、360号）7) 房屋土地测绘技术报告书(上海市测绘院第二分院)8) 上海市闵行区规划管理局关于君莲居住区修建性详细规划的批复，闵规综(2005)25号 9) 城市居住区规划设计规范；(2002年版)（GB50180-93）10) 上海市城市规划管理技术规定；(2003年11月版)11) 城市居住区公共服务设施设置标准；（DGJ08-55-2002）12) 建筑设计防火规范；(2001年版) (GBJ16-87)13) 上海市幼儿园建设标准；

5、（DG/TJ08-45-95）14) 颛桥镇154号地块公建配套相关部门意见1.2 项目研究的结论1.2.1 社会需求预测上海作为经济中心的地位对于资本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空间承载力极为有限。人们已经开始不满于林林总总的办公大楼，不绝于耳的汽车噪音，严重的城市污染；疏解经济中心成为大势所趋。闵行区地处上海市腹地、上海市城市中心区的西南，与浦东新区、徐汇区、长宁区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、南汇区接壤，与虹桥经济技术开发区、漕河泾高新技术产业开发区相连，闵行经济技术开发区坐落在区域内，虹桥国际机场位于区境边缘。全区户籍人口 78.6 万人。几年来累计投入 350

6、亿元，用于水、电、气、通讯、道路、交通、绿化、环保等城市基础设施建设。上海西南交通枢纽和现代化的交通网络已经形成。横贯全区的外环线通过亚洲第一的莘庄立交桥，把沪杭、沪宁、莘奉金高速及虹桥、浦东国际机场连为一体。全区城市人均占有公共绿地 15 平方米，城市绿化覆盖率达 39% ，超过了全市城区平均水平。同时，先后获得国家环境保护模范城区、国家园林城区、中国人居环境范例奖、联合国迪拜人居环境范例奖、全国卫生城区、上海文明城区等荣誉称号。目前，正在积极创建全国文明城区和国家生态区。选择闵行、选择生活。闵行是上海居民首选的理想居住地之一，建区以来房地产业发展方兴未艾，全区累计开发总量约占全市 1/6

7、；销售总量约占全市 1/4 。 2005 年，房地产业实现增加值 52 亿元，占全区增加值总量的 11% ；全区房屋施工面积 1314 万平方米，房屋竣工面积 348 万平方米，商品房销售面积 258 万平方米，销售金额 194 亿元。全区累计新建 30 多个住宅小区。高楼、公寓、别墅，近 200 个住宅群落展现了一道道多彩多姿的亮丽风景线，小桥流水、红花绿树，先进和健全的物业管理，凸现了环境意识、人文关怀，打造了闵行品牌。颛桥镇公共服务设施成熟，交通等市政基础设施相对较完善，房产项目已具相当规模。君莲居住区项目位于闵行区颛桥镇154号地块，属建设两个“1000万”的任务目标，享受政府提供的优

8、惠政策，限定建设标准，具有价格优势。具有“造价不高水平高”、“面积不大功能全”，“占地不多环境美”，倾力体现老百姓的长远利益，着力贴近老百姓的实际需求，给动迁以及中低收入家庭带来实惠。君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。根据城市居住区规划设计规范(2002年版)（GB50180-93）、城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须为整个居住区配置公共服务设施，共分为七个大部分，即教育、行政、社区活动、

9、卫生、市政、环卫、养老福利设施。君莲居住区分别在A、D、H、J地块内各设置幼稚园1个，共4个。本工程为其中A地块幼稚园项目。1.2.2 项目技术方案本项目的工程技术方案包括总平面设计，建筑设计，结构设计，电气设计，给排水及消防设计，和安保与节能设计六大块。整个设计科学、规范，尤其是对各种功能和绿化的设计，达到了比较高的水平。项目的设计坚持社会效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒害、无毒害的原辅材料，采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度；同时为了给幼儿提供优美的生活学习环境，园区绿化采用分散绿化和集中绿化相结合的原则，绿化率不低于35。1.2.3 项目开发

10、进度本项目建设期为8个月，分前期准备阶段和施工阶段两个阶段。前期准备阶段为2个月：从2006年11月到2006年12月；施工阶段为7个月：从2006年12月到2007年6月。项目总投资为1917.91万元，全部为自有资金；具体进度计划见附表1所示，资金投入计划见附表3所示。1.2.4 项目投资和效益本项目投资共分为土建费用、安装费用、室外总体费用、土地费用、前期费用、配套费用以及其他费用等部分，投资总额1917.91万元。投资构成如下图所示：图1 项目投资构成图效益主要反映在社会效益方面。项目建成后将为居住区的居民提供幼托服务，解除广大居民的后顾之忧。幼儿园能够对儿童进行学前教育，从而提高整个

11、社会的人口素质。幼儿园的运营也会提供一定数量的工作岗位，增加就业岗位，有利于促进社会稳定。幼儿园作为教育实体，主要承担着教育的功能和其他的一些社会性功能，如提高全民族的素质，促进社会的公平和进步等。幼儿园是以儿童的发展和社会的发展为其服务目标的，它具有很强的公益性，是以促进社会的公平为其教育的基本目标。幼儿园的效能取向则主要是社会效益取向，它主要追求社会效益，这是由教育的本质所决定的。幼儿园不能以追求赢利为主要目的。幼儿园的主要目的是实施教育而不是赢利。赢利与教育是两种性质截然不同的活动，赢利可以不必太多地顾及人道主义原则，但教育则必须恪守人道主义原则；赢利可以不太关注社会公平问题，但教育则必

12、须关注社会公平问题，必须对弱势群体进行公平补偿。幼儿园的任务是“实行保育与教育相结合的原则，对幼儿实施体、智、德、美诸方面全面发展的教育，促进其身心和谐发展”，“幼儿园同时为家长参加工作、学习提供便利条件”。基于幼儿园的公益性特点，本项目的建设不以赢利为目的，项目建设完成后，移交给教育部门，由他们运作管理。第二章 项目概况2.1 项目建设条件2.1.1 自然条件1) 地理位置闵行区位于上海市中心区的西南部。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接，南与奉贤区隔江相望，西和青浦区、松江区接壤，北邻嘉定区、长宁区。总面积371.68平方公里。黄浦江纵贯南北，把全区分成浦东、浦西两部分。吴淞江流经北端。河道

13、纵横，地势平坦，是长江三角洲冲击平原的一部分，平均海拔4米。颛桥镇地处闵行区中部，东临梅陇镇、吴泾镇，西连马桥镇、上海市莘庄工业区，南靠江川路街道，北壤莘庄镇，独特的地理位置、城乡一体化给颛桥镇的经济和社会事业的发展带来了蓬勃的生机。2) 气象气候特点是四季分明，年初和年末温暧，初夏炎热，盛夏凉爽。年降水1200毫米左右，年日照1940小时左右，年平均气温16.5左右3) 水资源闵行区河道属太湖流域黄浦江水系，大小河道密布。现有河道 3724条，水面积25.48平方公里，占全区面积6.86%。市级河道2条(不含黄浦江、吴淞 江)，区级河道19条，镇级河道189条。水闸57座，根据淀北片、浦东片

14、和莘庄地区河道特点，调控内河水位，防洪除涝，引清排污。区内地表水资源总量27.34亿立方米(含本地区径流、黄浦江支流进潮量、各闸门引水量)，年内地表水取水量9634.8648立方米。大部分河道水质为类，黄浦江上游闵行第二水厂取水口水质达到类。2.1.2 交通条件闵行区交通便捷。区政府驻地莘庄镇离上海市中心的人民广场约30余公里,可通过地铁直达，距虹桥国际机场、上海火车站、龙吴港国际集装箱码头均在30公里以内。区内过境公路主要有沪宁高速公路、沪杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架与内环高架、312国道、318国道、320国道等。区内有市级河道2条，河道长度15.68公里；区级河道19条，河道长度

15、164.04公里。颛桥镇距闵行区政府所在地莘庄乘轨道5号线仅3站（莘庄站、春申路站、银都路站、颛桥站）距离，闵行区君莲居住区A地块幼稚园项目位于闵行区颛桥镇154号地块内，地处A4线（莘奉金高速公路）以东、金都路以南, 东靠都会路，南邻老沪闵路，交通十分便利。2.1.3 项目选址优势闵行区位于上海市中心城区西南，交通便利，水网发达。闵行区是新中国机电和化工工业的摇篮，国内最早的经济技术开发区-闵行经济技术开发区就座落于此。便捷的交通网络，机场、深水码头、铁路、高速公路、已有和规划建设中的13条总长130公里的轨道交通在区域内经过。闵行区以绿化和环境保护为抓手，大力开展环境建设，成效显著，是首批

16、国家环境保护模范城区，并创建成为国家园林城区，获得中国人居环境范例奖和联合国迪拜改善居住环境良好范例奖。十分适宜居住。目前闵行区本地人口和流动人口的比例基本为1：1。而随着闵行科技、经济的不断发展，许多外地或市区人口都将逐渐迁向闵行，必定造成一定人口的压力。为了满足人民群众不断增长的居住需求，为整个城市的发展创造良好的环境，上海市政府和闵行区政府决定在闵行区共同投资开发建设一个大型住宅区，做为重大工程的配套商品房，该住宅区被命名为君莲居住区。君莲居住区位于闵行区，西临莘奉金高速公路，东临莲花南路，北临金都路，南临六垒塘河，居住区中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿、贵都路和沪光路自西向东横

17、向贯穿，将整个地块分成A、B、C-1、C-2、D、E、F、G-1、G-2H、I-1、I-2、J十三块。基地总规划用地面积为177.49公顷，可建设用地（不包括F地块）127.70公顷，其中居住用地106.15公顷，小区级公建用地20.55公顷。基地规划地上总建筑面积为平方米，其中住宅建筑面积为平方米，小区级商业及公建建筑面积为平方米，街坊级商业及公建建筑面积为55566平方米。本项目即为居住区的配套公建之一。本工程为A地块幼稚园项目，位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，家长接送方便，且避免了交通主干道干扰，位置十分优越。2.2 投资的必要性君莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重

18、大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。居住区内居住人口将达5.4万人左右，存在着大量的06岁学前儿童。学前教育是基础教育的重要组成部分，是终身教育的初始阶段。发展学前教育对于促进幼儿身心全面健康发展，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。对于广大的儿童家长来说，由于他们工作繁忙，生活节奏快，而照顾、教育儿童要花费大量的时间和精力，他们也迫切需要有一个幼儿教育机构来照看、教育儿童，为孩子打下良好的基础。幼稚园的建设将能够满足他们的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够

19、全心全意地投入到工作之中。这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。同时，根据城市居住区规划设计规范(2002年版)（GB50180-93）、城市居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-2002）等规范、标准的要求，必须设置幼稚园。本项目做为君莲居住区的配套公建项目之一，对完善整个居住区的环境有着重要意义。项目的建设是必要的，也是可行的，有着巨大的社会需求，社会效益显著。根据整个居住区规划人口和幼儿园的服务范围，君莲居住区分别在A、D、H、J地块内各设置幼稚园1座，共4座。目前本居住区住宅项目已经开工G-1、J 、A、E地块，面积达56万平方米，大部分结构封

20、顶，即将竣工32万平方米，其余地块也将陆续开工。为了使配套公建与住宅同时竣工，同时交付使用，本项目的建设已十分紧迫。本工程为其中A地块幼稚园项目。第三章 项目建设方案3.1 方案的确定3.1.1 设计依据及设计基础资料： 上海市城市规划管理技术规定（土地使用 建筑管理） 建筑设计防火规范 GBJ16-87(2001年版) 建筑抗震设计规范(上海市标准) DGJ08-9-2003 城市居住区规划设计规范 (2002年版) GB50180-93 城市居住区公共服务设施设置标准 DGJ08-55-2002 建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 上海市幼儿园建设标准 （DG/TJ08-45-

21、95） 环境空气质量标准 GB3095-1996 大气污染物综合排放标准 GB16297-1996 无障碍设施设计标准 DGJ08-103-2003 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JBJ134-2001 中华人民共和国工程建设标准强制性条文 (2002年版) 住宅建筑围护结构节能应用技术规程 DG/TJ08-206-2002 建筑工程设计文件编制深度规定 （建设部2003年4月） 闵行区发展和改革委员会关于君莲居住区A地块幼稚园项目建议书的批复；闵发改基审2006247号3.1.2 设计范围 君莲居住区A地块幼稚园总体设计 幼稚园园舍用房单体设计3.1.3 确定建设规模君莲居住区A地块幼稚

22、园项目，坐落于闵行区土地储备中心颛桥八大市场住宅储备A块地上。幼儿园的建设规模应根据其服务的居民人口来确定。按规定，幼儿园配建“千人指标”：建筑面积为551平方米；用地面积为720平方米。幼儿园的服务半径没有专门的规定，可以参照小学的服务半径适当减小，按规定小学服务半径不宜大于500m。按规划，入住居住区人口应达5.4万人左右，A地块幼稚园旁边有A地块、B地块、C-1地块和C-2地块，A地块规划居住人口6100人左右，B地块规划居住人口3800人左右，C-1地块规划居住人口3850人左右，C-2地块规划居住人口4480人左右，户均人口按3人考虑，出生率按9计算。按照规划，本居住区在A地块、D地

23、块、H地块和J地块均设有幼儿园。根据幼儿园的服务半径以及居住区内公建配套设施的规划位置，考虑到家长的送托方便，A地块幼稚园应主要为A地块居民、B地块大部分居民和C-1地块的部分居民服务，服务人口大约在1万人左右。根据上海市幼儿园建设标准（DG/TJ08-45-95）的规定，每1万人口的住宅小区应配建15班规模的幼儿园一所，据此，可确定幼儿园规模为15个班，其中托儿班6个班，幼儿班9个班。项目总用地面积8000平方米，总建筑面积4900平方米，拟规划幼儿园园舍用房、室外游戏场地和绿化用地三部分，绿化率35%。 3.1.4 设计原则和总体构思符合君莲居住区总体规划，执行国家方针政策，满足国家和本市

24、的规范、标准、规定的要求，注重社会效益，体现“以人为本”的和谐社会理念。1) 功能分区明确，布局合理，联系方便，应按保育、教育、游戏活动、生活等不同功能进行分区，方便使用管理，避免相互干扰，有利交通疏散； 2) 考虑与相邻建筑物的关系，保证有良好的建筑朝向、日照和通风，有利于儿童的身心健康；3）以人为本，崇尚人性化设计；4）建筑风格要体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格5）考虑儿童的心理感觉，色彩运用上强调明快、单纯，符合儿童心理特征6）建筑标准应考虑儿童与成人的不同特点，确定合理的装修标准、设备安装以及防护措施等，符合国家和上海市的消防、环保和卫生等的要求；7) 面向未来，具有前瞻性，满足教学手

25、段和现代化设备的更新、添置及幼儿园发展的需要。3.1.5 总平面设计总体布置上，充分考虑到幼儿园的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。幼儿园园舍用房与周围相邻的建筑物保持了合适的距离，从而保证了整个建筑物能够有良好的日照和通风。幼儿园的总平面布置结合幼儿园的占地形状和幼儿园的功能特点，按保育、教育、游戏活动、生活等不同功能进行合理的分区：将幼儿园的用地划分为园舍建筑用地、室外游戏场地和绿化用地三部分，室外游戏场地要考虑到儿童的活动特点和幼儿园自身特性，设置共用游戏场地和分班游戏场地，保证儿童每天都有足够的室外活动时间，绿化用地应集中绿化和分散绿化相结合，严禁种植有毒、带刺的植物。3.2 建筑设计

26、3.2.1 设计原则对建筑的体量和造型进行环境分析，协调处理建筑与周边环境关系，根据建筑性质，力图表现建筑单体的功能特征，通过对建筑造型、体量、材质、色彩的处理来塑造建筑个性，建筑风格体现幼儿活泼稚气、天真开朗的性格。建筑外立面体现出较为轻盈的整体面貌，外墙上部采用横向贯通的色带，呈现明快的色调，同时又穿插一些弧墙、圆窗等活跃的构成因素，此外考虑儿童的心理感觉，在立面色彩的运用上，强调明快、单纯，符合儿童心理特征，创造出一种整体大气而又不失活泼的建筑个性。关心儿童的身心健康。将托儿、幼儿活动室均设置在朝南的房间里，保证有良好的日照和通风，满足冬至日满窗日照的有效时间不少于连续3小时。将托儿、幼

27、儿卧室也设置在朝南的房间里，在满足睡眠休息功能的前提下，对儿童的身心健康也极为有利。注重细节的设计。在满足幼儿园的各项基本功能的前提下，应根据儿童的特点，从使用和安全上进行特别的设计，如：楼梯的梯级高度要适合幼儿使用特点，楼梯踏步高度不能大于150mm，宽度不能小于260mm，楼梯井宽度不能大于200mm；楼梯除设成人扶手外，还应在梯段两侧设幼儿扶手，其高度不能大于600mm；楼梯垂直栏杆间的净距不能大于110mm；幼儿经常出入的门，在距地0.61.2m高度内应安装安全玻璃，并在距地700mm处设幼儿专用拉手；门的双面均宜平滑，无棱角，不应设置门坎和弹簧门；托儿、幼儿卫生间的盥洗池高度宜为50

28、0550mm,宽度宜为400450mm，水龙头的间距宜为350400mm；托儿、幼儿用房的电源插座离地面高度不应低于1.7m，并有保护盖板，等等。凡此种种，不一一列举，总之，应特别重视儿童与成人的不同特点，在细节上加以特殊的设计，以体现社会对儿童的人文关怀。合理利用资源。节能措施得到重视，平面的规整性，外围护墙体和层面采用高效保温性能材料和受力结构的复合体，密闭性能良好的门窗，也都成为节能的有效方式。3.2.2 建筑功能设计幼儿园园舍用房为三层建筑，建筑面积4900平方米。幼儿园园舍用房分为活动及辅助用房、办公及辅助用房和生活用房三个部分。活动及辅助用房又可按照功能的不同，细分为托儿用房、幼儿

29、用房和共用活动用房等，其中，设有托儿班6个班，幼儿班9个班，托儿用房和幼儿用房应分别成套设置活动室、小餐厅、卧室、卫生间、衣帽间和消毒间等。办公及辅助用房主要为办公室、保健室、隔离室、晨检接送室、传达值班室、资料室、会议室、教具制做及陈列室、总务仓库和教工厕所等。生活用房主要为厨房、淋浴室、洗衣房和炊事员休息更衣室等。3.2.3 建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽量使得本建筑项目能够体现最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入项目设计中。内装修材料要符合室内装饰材料的卫生标准，其室内空气质量应达到国家标准

30、室内空气质量标准（GB/T18883）的要求。室内环境污染应按国家标准民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325）执行。装修按照上海市房屋土地资源管理局、上海市教育委员会印发的市配套商品房基地公建配套教育设施一次装修验收移交标准细则执行。3.3 结构设计3.3.1 抗震设防建筑结构安全等级二级，建筑物重要性丙类，抗震设防烈度为七度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度为0.10g，场地土类别为上海类。3.3.2 上部结构设计1) 上部结构设计的基本原则满足国家及上海市有关规范工程建设标准强制条文的要求；最大限度满足工艺及建筑的工艺要求；满足工艺进度和有利于施工方便及施工管理的要求；选

31、择合适的方案，传力途径明确，结构布置合理，计算模型与实际状况合理；力求刚度中心与建筑物重心保持一致，减少扭矩对结构的不利影响；构造柱的布置满足砌体结构设计规范；由于建筑物长度超过55米，在建筑物中部设置沉降缝，以减少温度应力对结构的不利影响。2) 上部结构设计方案：采用框架结构。3) 主要结构件尺寸及砼强度等级：结构内部填充墙将采用MU7.5混凝土小型空心砌块和Mb5专用混合砂浆砌筑，梁柱板砼标号均为C30。钢筋采用HPB235级钢（fy=210N/mm2）、HPB335级钢（fy=300N/mm2）。3.3.3 基础设计根据提供的现有的地质资料，第层褐黄灰黄色粉质粘土，土质较好，可作为辅助用

32、房的持力层。第层暗绿草黄色粉质粘土为硬塑的粘性土层，该层土土性较上覆粘性土层好，可作为幼儿园园舍用房的桩基持力层。现初步选用的桩型为：PHC400，24m长。以上设计的桩长要视具体地质情况而定，沉降要求控制在130mm左右。3.4 电气设计3.4.1 设计范围 园区楼宇的电力、照明、防雷及安全接地系统 室内的电话系统 室内的有线电视系统 室内智能系统3.4.2 供电设计供电电源：电源由小区变配电站低压电缆埋地引入，埋深为室外地坪下0.7米。电压等级：住宅及低压进线公建为220V/380V。3.4.3 园舍设计1) 园区电力、照明设备供电电压均为220/380V，电源由变配电站采用电缆埋地引至各

33、单元近线点。为保证区内供电安全可靠，考虑园区内环境优美，园区内配电线路全部采用埋地敷设。2) 幼儿园园舍用房干线采用铜芯塑料线穿金属管沿公用部位明敷。3) 楼房每层电度表箱接自本层所在层配电干线上，插座回路经漏电开关保护，至配电箱以及室内线路均采用铜芯塑料线穿阻燃型塑料管暗敷，进户线保护管采用镀锌钢管，园区外场线路均采用全塑铠装铜芯电力电缆埋地敷设。3.4.4 防雷及安全接地设计1) 本园区所有建筑物均按三类防雷建筑物设计，防雷引下线和接地装置利用柱内及基础内主钢筋。2) 园区配电系统的接地制式为TT制，电器线路采用PE线专放，各供电单元均设置总等电位节点连接，卫生间内设置局部等电位连接，插座

34、回路及柜式空调回路采用漏电保护，以确保用户安全。3) 防雷和防雷波侵入、电器设备信息系统等接地共用同一接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4) 入户端电缆的金属外皮、钢管应与防雷的接地装置相连。5) 配电箱设置电涌保护开关，公用弱电设施采用防电涌保护装置。3.5 给排水及消防设计3.5.1 设计范围整个园区的室内外给水、排水及消防设计。3.5.2 给水设计1) 水源：市政自来水，从市政给水管接入。2) 用水量：根据国家及上海有关建筑给排水规范设计本项目的生活、绿化及消防用水量。3.5.3 排水设计室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水总管。园区污水排入市政污水管。室内污废水分流，卫

35、生间设置专用通气管。雨水采用上海市暴雨强度公式：Q=5544(P0.30.42)/(t7lgP)0.820.07lgPP=1，径流系数=0.55园区雨水分路采用DN300管道排入市政雨水总管。3.5.4 消防设计1) 建筑消防防火等级：建筑防火等级为二级。防火间距：幼儿园为独立建造。消防车道：本幼稚园位于A地块上，坐落于老沪闵路和都会路交叉口，能满足消防车道及相关消防规范要求。2) 消防给水系统消防给水由市政管网供水，由老沪闵路,都会路市政给水管网供给，水压为0.16MPa。室外消火栓系统采用二路DN200市政管网进水，消防管在基地四周形成环网，并设数组室外地上式消火栓,供室外消防.室外消火栓

36、间距不超过120米，且距离建筑物消防水泵接合器不超过40米.本楼设室内消火栓系统。3.5.5 给排水管材给水出泵管至屋顶水箱及水表前水管采用外镀锌内衬塑管材及管件，水表后冷热水管采用PPR聚丙烯冷热水管材及配件，热熔连接。室内排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。室外污水总管由DN200DN300组成，采用HDPE中空螺旋缠绕管，室外埋地雨水管由DN300DN800组成，采用HDPE中空螺旋缠绕管 .3.5.6 节水设计1) 设计依据：根据中华人民共和国水法、城市节约用水管理规定、节约用水“三同时、四到位”管理规定，新建、改建、扩建的建设项目应当采用节约用水的先进技术、工艺、设备，选用和建设节约

37、用水设施，降低水的消耗，提高水的利用率。2) 节水措施：室内给水器具均采用节水型卫生器具，水龙头均采用陶瓷芯片，坐便器采用6升冲洗水箱。3.6 环境、防盗安保与节能设计3.6.1 环境保护设计1) 主要环境影响因素施工期间造成的环境污染，主要为建筑材料在运送途中泄露、建筑垃圾以及建筑施工产生的噪声污染。本项目为居住区配套幼儿园项目，主要污染与污染源为生活污废水排水量、厕所等排放废气、机房噪声、生活垃圾等。2) 设计原则建设项目污染防治及其它公害的处理设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”原则；坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中采用低毒低害、无毒无害的原辅材料，

38、采用节能、低噪声设备，采用少污染的新技术，把产生的污染减少到最低限度。3) 设计范围根据“三同时”原则，本工程设计范围内所产生的各种污染的治理均在本次设计范围内。4) 污染物分析(1) 生活污水：根据生活污水的水质特征，主要污染物为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、动植物油等 ；(2) 废气：主要为厨房油烟气、煤气燃烧废气等；(3) 噪声：建设项目噪声主要来源于空调设备等；(4) 固体废物：主要是日常生活垃圾。5) 环保材料采用绿色建材，有效地防止由于建材引起的环境污染，尤其是要考虑对生态的影响，采用环保型建材，最大限度地节约能源、土地、水等资源。6）治理措施及预期效果(1) 生活污水园

39、区实行雨污分流，雨水直接排入城市管网，生活污水以DN300出口经监测井,达到纳管标准后排放到市政污水管网。 (2) 废气厨房油烟气和煤气燃烧废气经脱排油烟机处理后排入排烟竖井，通过屋顶高空排放。为了防止油烟气的倒流，在排烟支管上采取防倒烟措施。(3) 噪声园区内的声环境可满足城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的2类标准，即：昼间Leq(A)60dB(A)、夜间Leq(A)50dB(A)。(4) 固体废弃物本项目的固体废弃物主要是日常工作、生活垃圾等。园区内设置垃垃圾分类箱，垃圾分类收集，由物业管理人员定时收集运至垃圾站房，由环卫部门定期回收和清除外运。7) 环境绿化及管理(1) 为了

40、有效提高生活环境，本建设项目应加强绿化的建设管理。园区绿化采用分散绿化和集中绿化相结合的原则。(2) 本建设项目的环境管理由建设单位负责“三通式”的落实，以确保项目的顺利进行。(3) 园区设置物业管理机构，环境保护的有关设施均由物业管理机构负责安排人员巡视、操作管理和设备的维护保养。(4) 人员编制由园区物业管理部门统一安排。3.6.2 防盗安保设计1) 设计任务本防盗安保设计针对该项目可能产生的安全危害作相应的治理，以达到有关防盗安保的要求。2) 防盗安保措施 整个园区进行统一管理，保证园区环境安全。 区设安保中心控制室。 域安装周界防盗报警系统 所有对讲及安保系统导线均穿金属管敷设。3.6

41、.3 节能设计1) 建筑耗能措施楼房各部位及构件的保温、隔热性能均满足夏热冬冷地区节能设计标准要求，房型在日照、通风、朝向等方面都注入人性化需求，充分体现了实用性、经济性、功能性、亲和性和舒适性。2) 建筑维护结构保温隔热措施屋面、平屋面：先用钢筋混凝土敷平，再敷设改性防水卷材、水泥砂浆找平、挤塑聚苯乙烯保温层以及陶粒混凝土找坡层和现浇钢筋混凝土屋面板。外墙面：采用胶粉EPS颗粒保温浆料外墙外保温系统。3) 能量计量仪表设置煤气表、水表、电表，其中电表采用分时计价。4) 设备节能措施光源及灯具：住宅采用螺口瓷质灯头，楼梯采用自熄式节能灯。其余灯具均采用节能型灯具，日光灯采用带电子镇流器T8灯管

42、；采用6升/次节水型卫生洁具，陶瓷芯片防漏型水龙头；采用变制冷剂流量的多联机空调系统按负荷的变换工作实现经济的变容量方式运行，符合节能的要求；空调风管的保温材料采用导热系数小的产品；供水采用变频、高效型水泵。第四章 项目组织与管理4.1 项目组织构架及融资方式上海闵行地产经营有限公司为本项目的发展商。公司拟采取项目公司模式与项目总经理负责制相结合的机制进行本案开发宜融资安排：君莲居住区的整体开发由上海闵行地产经营有限公司组建项目公司进行融资，主要融资渠道有：上海闵行地产经营有限公司自筹资金与银行借款等方式。这种项目组织结构融资方式的优点有：1）可以快速筹集项目所需资金；2）法律关系简单，便于银

43、行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上易为贷款银行接受，投资者债务责任清晰；3）项目融资债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，可利用大股东的资信优势获得优惠贷款；4）项目的所有权集中在项目公司，便宜管理，项目公司可直接运作项目，也可在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托外单位进行。本项目为君莲居住区公建配套项目之一，项目融资拟采用自筹资金与银行贷款相结合的方式。4.2 项目筹建管理为了将整个项目做到最好，上海闵行地产经营有限公司积极对市场上类似项目的建设和经营管理经验进行学习和借鉴，并且将聘请在项目建设管理方面经验丰富的咨询机构对本项目的建设进行全过程的

44、管理和控制。对于居住区180万平方米的若干项目群来说，项目公司将建立专门业主方项目管理团队，负责项目的建设开发，形成若干个由各专业人员构成的项目管理团队群，对整个筹建过程中的工作进行督促、组织、协调，以及编制用款计划，执行资金收支操作。这样既减轻了上海闵行地产经营有限公司的管理压力，又便宜实现项目内部的协调和推进。整个项目将实施全过程招投标。包括设计、施工、监理、设备采购等在内的各工程阶段，均按国家要求，公开公正的实行招投标，并将聘请经验丰富的招投标代理单位负责这项工作。在整个项目建成后，该公司还将会把绿化保洁、机房管理、电气、给排水、供气、电话等系统的运行等后勤保障服务项目交给专业管理公司和

45、物业公司管理，实现后勤保障服务社会化，提高服务水准和物业管理水平。此外，在人力资源安排方面，将项目所需人力资源放入项目公司编制中，这样既协调清楚两者的关系，同时在项目建设完成后，可以考虑将项目公司转变成专业物业管理公司，负责对居住区物业及运营管理，这样还有利于项目后期工作的开展和实现项目从实施阶段到运营阶段的过渡。因此，整个项目的筹建组织机构是比较完善的，有利于项目的高效、高质量、高标准的完成。本项目做为整个项目的公建配套项目。做为整个项目的公建配套项目，本项目将围绕着整个项目的建设，做好配套工程的建设工作，并纳入整个项目的组织管理之中。4.3 项目建设进度计划本项目做为整个项目的公建配套项目

46、，建设期将满足整个项目的进度计划安排。进度计划安排为：2006年11月内完成项目的项目建议书、可行性研究报告的编制及报批，组建管理机构；2006年1112月内完成初步设计、施工图设计、施工准备； 2006年12月2007年6月内完成项目工程的主体结构、内装修、室外总体工程； 2007年6月底项目工程的竣工验收、交付使用。第五章 投资估算和资金筹措君莲居住区A地块幼稚园项目用地面积为8000平方米，建筑面积为4900平方米。5.1 项目投资估算本项目投资共分为土建费用、安装费用、室外总体费用、土地费用、前期费用、配套费用以及其他费用等部分，投资总额1917.91万元。项目投资估算表见附表2，投资

47、构成如图1所示。1）土建费用，具体包括地基工程、主体结构及建筑、装修工程； 2）安装费用，具体包括给排水工程、供配电及电气照明工程、消防及弱电工程、电梯工程室外配套工程和其它配套工程；3）室外总体费用，包括围墙、道路、绿化、管线、大门及门卫室等；4）土地费用； 5）前期费用，包括前期工程及专业费用。其中前期工程及专业费用划分为可行性研究、招标代理、勘察设计费、工程监理费、投资监理费；6）配套费用，包括供水、供电、供气、电话、电视等配套工程费用；7）其他费用。投资估算说明:1) 土地费用土地价格按照闵行区地价：840万元 (其中含土地动拆迁等费用)。2) 前期工程及专业费用前期工程及专业费用包括

48、项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%左右，视工程的大小及难易程度确定，工程越大比例越低，工程难度越大，比例越高。3)建筑安装费用建筑安装费用通常也称工程造价。它是指列入项目施工图预（决）算的建筑物的建筑安装工程费用。其中，建筑物的具体价格见项目投资估算表。4) 预备费简称“预备费”,又称“不可预见费”。指总概算中用以弥补在编制初步设计和总概算时难以预料，而实际可能发生的费用。工程预备费一般以分为：基本预备费，涨价预备费。依据工程经验及其本项目情况,基本预备费占总投资额2.5，涨价预备费不预留。5) 建设期间利

49、息项目建设需要贷款500万元，建设期年利率为8%，年利息为20万元。6）流动资金，本项目竣工验收后直接移交教育部门运作管理，故不设流动资金。5.2 项目建设投融资安排1）项目总投资及资金来源项目总投资约人民币1917.91万元，开发商自有资金1417.91万元。银行借款为500万元。本项目建设期按一年计算，投资额为1917.91万元，资金来源：自有资金1417.91万元，银行借款500万元。项目资金投入计划及资金来源情况见附表3所示。2）投资结构本项目投资共分为土地费用、建安费用、室外总体、前期工程及专业费用、建设期利息、流动资金以及其他费用等大部分，投资总额1917.91万元。投资构成如图1

50、所示。5.3 资金需要及投入计划本项目开发公司自有资金为1417.91万元；自有资金在项目前期安排到位，之后的不足部分用银行借款等方法筹集，银行借款为500万元，具体资金使用和筹措情况见表附表3所示。第六章 项目偿债能力分析6.1 还款方式及还款计划按该项目贷款年限6年（包括建设期）、贷款年利息8%，建设期只付利息不还本，后5年按等额还本、利息照付的偿还方式计算，该项目在建设期内，应付利息为20万元；后5年还本期内，每年应偿还的贷款本金为100万元，每年应付利息额按当年贷款余额计算。经计算，该项目年最高应偿还本息额为140万元，年最低应偿还的本息额为108万元。项目偿贷比为1.28。详细计算，

51、参见项目借款还本付息计算表。6.2 偿贷资金来源 由于该项目属于公共事业性项目，因而该项目偿债资金仅能来源于项目业主单位其他经营项目的盈余和政府财政提供的偿债资金。闵行区财政可提供用于偿还该项目贷款本息的资金来源为：每年收取的城镇建设维护费（税）、城市市政配套费、城市内其他地段土地出让、拍卖所得收益及财政可收取的其他规费。2005 年，全区增加值实现GDP 461 亿元，与“九五”期末的2000 年相比，增长 1.6 倍，五年中年平均增长20.8%。财政总收入 195 亿元，比上年增长12.7%，其中区级财政收入 61.9 亿元，增长14.8%。全区经济综合实力，在全市各区县名列前茅。全区累计

52、开发总量约占全市 1/6 ；销售总量约占全市 1/4 。 2005 年，房地产业实现增加值 52 亿元，占全区增加值总量的 11% ；全区房屋施工面积 1314 万平方米，房屋竣工面积 348 万平方米，商品房销售面积 258 万平方米，销售金额 194 亿元。预计2006年2012年闵行区财政收入增长将会进一步增加，完全可以满足该项目偿债能力要求。加之，该项目业主其他经营收入的盈余增长，使该项目的偿债能力进一步增强，可以保证每年清偿应偿还的贷款本息额。第七章 社会效益评价 A地块幼稚园建设项目为教育设施项目，幼儿教育是基础教育的组成部分，是学校教育和终身教育的起始阶段。幼儿教育应为幼儿的近期

53、和终身发展奠定良好的素质基础。发展学前教育对于促进儿童身心健康发展，普及义务教育，提高国民素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。也就是说该项目是以培养和提高受教育者的知识技能、文化修养和道德水平为目的的社会事业项目，是为社会生产和公共生活服务的，是以创造社会效益为主的非生产性建设项目。本章对项目的社会、经济效益进行综合分析，侧重于社会评价。 7.1项目对当地社会经济发展的贡献项目的建成将能最大满足390名幼儿的早期教育问题，对于促进幼儿身心全面健康发展，提高国民整体素质，实现全面建设小康社会的奋斗目标具有重要意义。近几年来，闵行区各项事业取得较大发展，国民经济保持了适度快速增长。君

54、莲居住区为上海市、闵行区共同投资开发建设的重大工程配套商品房的大型住宅区，占地177.49公顷，总建筑面积180万平方米，其中住宅154万平方米，分为A、B、C、D、E、G、H、I、J地块。居住区内居住人口将达5.4万人左右，有大量的06岁学前儿童。对于广大的儿童家长来说，由于他们工作繁忙，生活节奏快，而照顾、教育儿童要花费大量的时间和精力，他们也迫切需要有一个幼儿教育机构来照看、教育儿童，为孩子打下良好的基础。幼稚园的建设将能够满足他们的要求，为他们解除后顾之忧，使他们能够全心全意地投入到工作之中。这也体现了党和政府“以人文本”的执政理念，对于建设和谐社会有着重要作用。 本项目实施可大大缓解

55、幼儿的入园压力，有利于促进全区幼儿教育稳定、持续、协调、健康发展，也有利于加快为国家和本地区培养人才的步伐，从外部环境上实现对当地社会经济发展的贡献。7.2项目对收入分配目标的贡献 幼儿期是对人的一生有着重要影响的时期，也是易被成人忽视、幼儿自己却全然不知其价值、全然不能把握其进程的时期；幼儿期是一个充满活力的、蕴藏着巨大发展潜力和可塑性的生命阶段，又是一个非常脆弱、非常容易被错误定向的时期；幼儿期是一个稚嫩的、需要成人精心照顾和保护的时期；然而又是其自理、自立、迈向独立的需要日益增长的时期。这些生命阶段的特性使幼儿教育的作用和责任不仅不比其他任何阶段逊色，反而显得更为重大。从这个意义上说，幼

56、儿教育应当让幼儿“在快乐的童年中获得有益于身心发展的经验”，以完成保护和促进幼儿身心健康地成长和发展这一基本的使命。幼儿教育可为幼儿的近期和终身发展奠定良好的素质基础，为进一步接受学校教育和终身教育做好准备。幼稚园项目由于其产品具有公共物品的性质，因而向全体居民提供“公共消费品”，这就在一定程度上促进了社会财富的均等化分配。教育项目在一定程度上影响收入分配，有利于实现城乡人民“共同富裕”和全面建设小康社会。由于受教育水平与收入水平之间存在着极高的相关性，受教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必将促进社会平等化，有益于社会安定团结。7.3 项目对就业目标的贡献我国教育的社会功能是培养体脑结合，德、智、体、美、劳全面发展的个体的根本途径；是建设有