翡翠国际住宅小区项目可行性研究报告

1、第一章 总述1. 1 项目名称及开发商111项目名称“翡翠国际社区”住宅小区1.1. 2项目地址：项目东接沱江四桥，位于沱江四桥滨水绿带交汇处，沿河一带为市政规划的滨河休闲绿道，项目周边紧邻西林公园、规划中的湿地公园，是城市中罕见的生态级地段。1.1.3开发商：公司名称：四川劲力房地产开发有限公司住 所：内江市东兴区汉安大道西102号法定代表人：邓勉明注册资本：捌佰万元人民币企业类型：有限公司四川劲力房地产开发有限公司是川威集团的参股企业，于2006年荣获四川省统计局四川房地产开发企业综合实力100强和四川房地产开发企业最大市场分额10强称号。劲力房产已开发了近150万平方米的高品质楼盘，包括

2、成都的大型城市综合体红牌楼广场、龙泉300亩品质大盘蔚蓝花城、成都机场路项目等。1.1.4投资商公司名称：成都金海置业有限公司企业类型：有限公司总经理：高继民成都金海置业有限公司成立于2000年1月，是一家专业从事房地产开发、经营的大型房地产企业。多年来，公司坚持以开发中高档住宅为主，现已在成都市区、龙泉、内江、自贡、攀枝花等地先后成功开发多个大型项目，包括内江“汉安国际”、自贡“龙城国际”、“林涧美墅”、攀枝花“金海泊林郡”、花溪谷”、世纪城”等高品质楼盘已成为当地的地标性建筑，让金海的业主享受到幸福的生活，以及物业快速增值带来的财富增长。（相关领导介绍自行添加）1.1. 5设计单位：建筑设

3、计：北京通城建筑设计事务所。景观设计：成都新绿景观工程有限公司1. 2 项目环境1.2.1项目占地面积：本项目占地292亩（其中用于建筑的出让土地X亩，用于环境打造的土地X亩）。1.2.2项目地块土地价值分析调查1.2.2.1土地概述翡翠国际社区位于四川省内江市汉安大道南侧，项目占地约292亩，基地地块较为平整、四向通透。地块四周是公路，其中二条主干道，一条是汉安大道，一条是10号路，还有一条次道沿江环绕，地块呈不规则形。地块北面是待开发用地；南面是沱江，自然环境优美。东兴区作为内江构建大城市的主战场，建成区面积10余平方公里，城市道路主要骨架基本形成，有年产10万吨优质自来水厂和日处理200

4、吨的现代化垃圾卫生填埋场，邮电、通讯、天然气、电力等基础设施完备，金融、保险、现代物流等服务体系健全。内江师范学院、内江职业技术学院、国家级示范高中内江六中，以及内江第二人民医院坐落区内。内江新城区、省级平安县区、省级卫生城市和“一站式”政务服务使这里成为投资兴业安居的热土。1.2.2.2内江市基本情况内江市位于四川省东南部，沱江下游中段。地跨北纬2911302、东经1041610526，东西长121.5公里，南北宽94.7公里。东邻重庆，南界泸州，西接自贡，西北连眉山市，北与资阳市相邻。2010年，全市幅员面积5386平方公里，其中耕地16.37万公顷，森林覆盖率29.25%，巩固退耕还成果

5、2.12万公顷。辖2区3县，即市中区、东兴区、威远县、资中县、隆昌县，111个乡镇，1680个行政村，10个街道办事处，257个社区。2010年末户籍总人口425.53万，出生人口44921人，比2009年减少857人，人口出生率12.60，人口死亡率10.04，人口自然增长率2.56，符合政策生育率85.50，综合节育率90.56%。2012年上半年，内江按照市委市政府提出的“一枢纽、一中心、六基地”建设的宏伟目标，紧紧把握“稳定增势、提质增效、高位求进、加快发展”的工作基调，坚持“三个加快”的发展思路，着力实施“五大战略”，国民经济继续保持稳定增长。上半年，全市实现地区生产总值460.51

6、亿元，同比增长13.9%，居全省第14 位。其中，第一产业增加值53.42亿元，增长3.2%；第二产业增加值310.60亿元，增长17.2%；第三产业增加值96.49亿元，增长9.5%。全市实现地域内财政总收入47.79亿元，增长9.3%，其中，地方公共财政收入17.72亿元，增长25.4%。全市实现财政总支出65.43亿元，增长31.8%，其中，公共财政支出54.44亿元，增长43.1%。全市实现地税收入15.84亿元，增长21.4%；国税收入12.34亿元，增长8.9%。居民收入较快增长。上半年，全市城镇居民人均可支配收入9326元，增长15.5%，人均消费支出6257元，同比增长11.7

7、%；农民人均现金收入4649元，增长17.5%，人均消费支出3539元，同比增长19.5%。1.2.2.3市政基础配套项目处于东兴区，市政及公共配套设施规划科学而完善。区域内金融服务、商务酒店、医疗卫生、购物休闲、教育、农贸市场、餐饮等生活配套日臻完善。金融配套：在汉安大道两侧，只需步行10分钟，就有农行、工行、建行、中行、上海浦发银行等；购物配套：购物设施也十分完善，卓尔百货福都店、惠尔家超市、惠川超市、华联购物中心，汉安大道规划建设中的8万平米商业中心等近在咫尺。教育配套：内江最高学府内江师院也在项目附近，除此以外内江六中、一中、汉安小学等内江重点学校也分布在项目周边，人文氛围浓厚。医疗配

8、套：有中医院、妇幼保健院等其他医疗设施等也是一应俱全，生活十分便捷。1.2.2.4交通情况东兴区规划起点高，道路系统发达，项目东接沱江四桥，位于沱江四桥滨水绿带交汇处，以汉安大道、兴隆路、东桐路与大千路、太白路、西林大道、东兴大道为主干道的“三横四纵”交叉路网，构成东兴区便捷交通的基础，四桥的通车、高铁站点规划建设、国道321线、及内遂高速公路与成渝高速公路的新的入城快速通道等，交通出行方便快捷。内江市(又名甜城)位于天府之国的东南部，坐落在美丽富饶的沱江之滨。内江市位于四川东大门，东连重庆，西接成都、资阳，南扼自贡、宜宾、泸州，北通遂宁、南充，成渝铁路、内昆铁路在这里接轨，成渝高速公路、内宜

9、高速公路在这里汇合，内江是川东南乃至西南各省交通的重要交汇点，是四川省仅次于成都的第二大交通枢纽。劲力金海翡翠城具有非常良好的区域优势。翡翠国际社区项目所在的区域是内江的新城区，城市形象良好，项目东接沱江四桥，位于沱江四桥滨水绿带交汇处，将来都是市政规划的滨河休闲绿道，项目周边紧邻西林公园、规划中的湿地公园，是城市中罕见的生态级地段。1. 3 项目优势及特点131 项目建筑规划设计根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定每幢建筑的平面形式。翡翠国际社区在建筑设计上立足于高起点、高标准、高品位，坚持人文、自然、共生的设计原则，打造一个全新的人居环境，建筑风格注

10、重形式美感，却不过度装饰的新古典主义，强调营造“新海派主义”文化气质，丰富而精致。注重内江城市的特色和城市文脉，充分利用周边的环境景观资源，使小区融入城市景观，并充分利用再造绿色生态资源，从而营造出“美的空间”和“人的乐园”。达到人与环境的和谐共生，体现内江未来的居住方式。从项目的规划设计上，翡翠国际社区完全超越了内江所有项目的水平，真正实现与国内一流水平接轨。13.2项目的景观设计翡翠国际社区的景观设计以“寻味托斯卡纳”为主题，在欧洲，托斯卡纳早已享有盛誉，成为人们逃避世界、寻找灵感、休憩身心的圣地。文艺复兴之城佛罗伦萨也在这个区域。托斯卡纳已经成为一种优雅烂漫的生活方式代名词。从古到今，这

11、里都是名人造访度假的地方。在那里，大自然的优美、乡土的感觉和优雅的生活融合在一起。翡翠国际社区以托斯卡纳风情为蓝本，打造绿色生态人居典范。将整个平面形成了“一湖（美兰湖）两溪（芷罗湾与幽兰溪）三大道（香草大道、罗曼大道、香醍大道）四组团” （翡冷翠、金郁雅墅、叠彩翠庭、绿地悠谷）的景观格局和体系。突出了“鲜花”“溪涧”“阳光”等自然景观元素，通过“威尼斯水系、花盛满醍、葡萄山谷、浓荫森林”四个风格迥异的景观主题，营造出慵懒、闲适、贵族化的欧洲田园生活。1.3.3项目的户型产品设计翡翠国际社区项目的户型面积高层从82131平米，6+1电梯洋房:142-184平方米，11+1电梯洋房130-180

12、平方米，别墅面积322-552平方米。总体上反映出内江作为二级城市的现实居住需要；而在产品形态上，衍生出顶层空中跃层洋房、底层临湖墅院洋房创意型产品，共十余种户型，提供具有未来需求型的中产阶级居住需求的产品，户型多样、格局丰富。项目的点式建筑的好处在于让每户住户都有足够宽的采光面，而且能完全达到全明厨明卫要求，很多户型都有错动挑高阳台和入户花园的人性化优质设计，无论您是观景怡情还是种植绿化都体现得恰到好处。户型的创新设计在项目的产品设计中大量运用，提高了产品的附加值和性价比。如60平米的套一户型，我们引进了可变空间的概念设计，只需多加一扇窗就能变功能齐的套二户型。1.3.4项目的配套设施翡翠国

13、际社区项目的配套、是别墅级的，跨年龄界限、跨性别界限、跨爱好界限，实现全对接式配套服务，这样的配套在10年之后也不会过时，目前自然属内江领先。具体配套设施有：顶级私人会所，滨水风情商街，标准的篮球场、羽毛球场、游泳池，健身步道、儿童天地。1. 4 研究范围及可行性论证依据141 研究范围本报告着重对项目的提出和必要性、市场分析、相关优势、项目建设条件、建设内容及工程进度、拆迁内容、投资及效益等进行可行性研究。按照内江市城市的总体规划规范、定额估算项目投资，根据国家的财税制度及地方政府给予的优惠政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析、评价，并提供结论性意见。142 可行性研究依据

14、 1、内江市城市总体规划（20102020） 2、2006-2011年四川省统计年鉴及历年内江市政府工作报告3、内江市房地产管理局相关统计及内江住房发展规划报告4、市场调查报告5、项目立项报告1. 5 项目概况1.5.1建设内容及规模1、建设内容：住宅2、建设规模：总建筑面积56万平方米，一期开发X万平方米3、建筑高度：23层、 32层、30层、6+1层、 11+1F层电4、建筑结构：X5、户型：两房两厅单卫，三房两厅双卫，X房X厅X卫、X房X厅X卫、X房X厅X卫6、容积率：2.427、公用配套：会所、标准游泳池、羽毛球场、篮球场、健身步道、儿童天地等8、建设期限：X个月1.5.2投资估算及来

15、源1.5.2.1项目一期总投资：项目总投资共X万元，其中土地成本费用： X万元；土地整治及售楼部费用：X万元；勘察设计：X万；项目报建费用：X万；建筑安装费：X万元；总平及配套设施X元；工程监理X万元；不可预见费：X元；期间费用：X万元,其他权证费用：56万项目资金来源：自筹资金：X万元；银行贷款：X万元；销售转投入：X万元1.5.3市场预测：1、房地产市场发展现状l 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣

16、工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。l 2011年，全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点。房地产投资在固定资产投资中的比重占到20%。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。l 中国城镇居民人均

17、住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。全国房地产业取得的成绩是显著的。l 中国的房地产业在快速发展中也存在着诸多的问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。限购令、房产税对房地产的合理发展起到了重要作用2

18、、房地产市场走势判断l 房地产作为国民经济支柱产业的地位不会改变。中国正处与高速发展时期，城市化进程处于高速发展阶段，参照国外的发展历程，房地产在中国还有很大的发展空间，并且将在很长的时间内持续发展。l 从全国范围来看，2011年商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，这是经济发展进而房地产需求增加的重要结果，在工业化和城市化尚处于加速时期的中国，这一趋势将长期持续下去。然而，随着城市化进程的加速，必然导致成交量在区域间分布的变化，原有大中城市成交量下降、中小城市逐步发展成为大中型城市同时成交量逐步上升是未来区域分布的发展特点。2011年全国房地产市场走势是经济增长和政府调控合力

19、的结果，体现了城市化进程和地区结构性调整的内在逻辑。l 房地产行业的发展依然是持续走高的态势。市场的刚性需求是大量存在的，在中国的每一个城市，没有住房但又需求住房的群体是大量的存在的。中国的城市化进程处于高速发展，住房是需求的第一产品。l 行业规范化发展逐渐成型，国家政策有助于房地产开发商发生分化，战略发展型开发企业将会在市场中脱颖而出，而投机性的房地产开发企业将被逐渐清理出局。当前房地产政策调控效果正逐步显现， 2011年全年商品房销售面积与价格与去年相比稳中有升，新开工面积增长20%左右，市场情形不像年初其他研究机构预测的那么悲观。经济快速增长，城市化加速的宏观背景下，尽管有严厉的政策调控

20、，过度悲观不符合我国房地产市场发展阶段，谨慎乐观最符合市场实际情况。1.5.4财务分析“翡翠国际社区一期”预计X年X月开盘，预计在X年半左右，可实现销售收入X万元、利润约X万元。1.5.5结论项目符合市场需要，具备建设条件，项目的经济效益较好，投资回收率较高，偿债能力较强，因此项目可行。第二章 项目建设的必要性2 . 1符合国家产业政策政府“十二五”发展规划中明确指出：“房地产支柱地位不变，房地产在今后很长一段时间内都将是国民经济的支柱性产业。”房地产“十二五”规划(建议稿)中明确表态：“赞同开征房产持有环节税。”2 2符合内江市城市规划根据已经开始实施的内江市城市总体规划（20102020）

21、显示，内江将在十二五期间建设成为成渝经济区重要中心城市、综合交通枢纽和现代产业基地，以书画文化和山水园林为特色的滨水宜居城市。早在十五期间，内江就提出了城市建设沿沱江两岸形成江南、江北“一城两片加外围组团”的布局结构形态，重点建设东兴区，以成渝经济圈的中心为锲机的城市发展战略。本项目位于东兴区沱江四桥滨水绿带交汇处，本项目不但符合城市大的发展方向，更在城市大的发展中提升价值。2. 3能有效改善居民的居住条件翡翠国际社区项目按照一流的规划进行建设，项目在规划、园林景观、配套设施以及产品设计方面都领先于内江市房地产行业的现有水平。致力于建设内江市房地产开发的标志性项目以及人居样板工程项目。第三章项

22、目市场前景预测3. 1内江市经济环境分析内江市经济总量及人均GDP四川省各城市市区GDP四川省各城市市区GDP占全市比重四川省各城市人均GDP1成都 3321.42亿元1攀枝花 76.72%1攀枝花 43158元2绵阳 464.17亿元2自贡 65.42%2成都 39212元3自贡423.75亿元3成都 59.83%3德阳 25479元4攀枝花 402.03亿元4泸州 51.61%4自贡 24030元5泸州 368.91亿元5绵阳 48.34%5乐山 22991元6乐山 358.59亿元6乐山 48.2%6绵阳 20812元7宜宾 326.07亿元7广元 46.46%7宜宾 19473元8南充

23、 317.5亿元8南充 38.35%8雅安 19011元9德阳 286.5亿元9遂宁 38.01%9眉山 18717元10内江 245.59亿元10宜宾 37.44%10内江 18642元11资阳 215亿元11内江 35.58%11资阳 17951元12遂宁 188.23亿元12眉山 33.73%12凉山州 17300元13眉山 186.3亿元13资阳 32.68%13泸州 16945元14广安 155.47亿元14巴中 31.9%14广安 16759元15广元 149.53亿元15德阳 31.1%15遂宁 15226元16达州 122亿元16广安 28.94%16达州 14981元17巴中

24、 89.6亿元17雅安 28.27%17阿坝州 14772元18雅安 81亿元18达州 14.89%18南充 13185元2010及2011年内江市民经济发展情况GDP（亿元）增长率城市居民可支配收（元）增长率社会消费品零售额2010年690.2816.2%1432412.8%202.022011年854.6815.3%1660215.9%238.49从上述两表可以看出，内江市的经济发展呈现出非常良好的势头，GDP增长率和城市居民可支配收入的增长幅度均高速发展阶段。3. 2内江市房地产业现状2011年，内江市房地产开发投资54.35亿元，全年增速呈现冲高回落趋势。一季度增长40.1%，上半年增

25、长74.0%，达到全年最高点后，前三季度增速回落到32.7%，全年增长32.5%。房地产开发投资中，商品房住宅开发投资增长29.8%，低于房地产开发投资2.7个百分点。全年商品房销售面积274.54万平方米，增长4.9%，其中，期房销售增长17.4%，现房销售下降37.3%。3.2.1内江房地产发展特征：城市东、西板块特征旧城区旧城区东兴区东兴区内江市现辖三县二区，沱江由北至南穿城而过，将内江市划分为市中区与东兴区两大板块。东兴区是由于是城市新区，区域规划更为科学合理，是目前内江新楼盘最集中的板块，开发量最大，市场关注度最高，楼盘规模及品质均相对较高。市中区是内江传统的老城区，商业氛围更为浓厚

26、，人口密度更大，但受旧城改造制约，发展空间相比东兴区较小，其开发量、楼盘规模、楼盘品质、受市场关注度均低于东兴区。价格方面，两板块间价格差异不大，东兴区楼盘占据楼盘品质、规模优势；市中区占据传统商业氛围浓厚，居住便利度更高的优势，各有其特色。3.2.2内江市房地产发展趋势东移南扩热点区域热点区域内江城市的发展方向目前主要集中在东兴区，房地产开发也将显现这个趋势。东兴区板块楼盘聚集，非常明显地代表了内江房地产的未来发展趋势，成渝快铁站的建设，使东兴区开发聚集区位于东兴区南侧，随着东桐路北段的修建、滨江湿地公园的打造，东兴区西部沿江将成为新的开发热点区域。市中区也在逐渐的外扩，但受旧城环境影响，速

27、度和力度则相对较小，主要集中在旧城南部区域。3.2.3内江市的房价状况内江市中区的房屋价格在4000元/平方米左右，东兴区的房屋价格在5000元/平方米。目前，城区各楼盘均价在4000-5000元/平方米销售情况更好。销售较好的楼盘有东兴区辖区的楼盘公园里、花千谷、银杏家园二期、海棠雅居、宝森新城，市中区的汉安首座等楼盘开盘后，销售比较好，目前都只剩下少量房源。近一年的时间房价没有多大变化，价格较为稳定。324内江市房地产消费市场特点3.2.3.1消费者群体特征政府机关公务人员和公司企业职员区域市场购房的主力客群，另外城市化进程带来的郊县客群和附近乡镇客群也在逐渐增加。3.2.3.2年轻人成为

28、房地产市场的主力。与全国房地产市场购房群体特征的变化一样，内江购房群体正在朝年轻化发展，35岁以下的青年购房群体比例不断提高，根据最先调查显示：内江购房群体趋于年轻化，其中25岁以下以及2630岁的购房者分别占11%、18%，这部分购房者多为首次置业的年轻白领，4150岁的购房者占34%，购房目的多为以小换大或更换居住。内江的购房群体的结构正趋于完善，说明城市经济发展更加健全，更多年轻群体得到了更多的就业和发展机会，大量年轻群体的崛起，会带动房地产需求市场的发展，同时对产品结构的需求也将产生结构性的影响。3.2.3.3消费者对生活环境格外重视。这是国内本阶段二线或三线城市的共同的特征，随着国民

29、经济的发展和人民生活水平的提高，人们对住宅的需求开始从原来的“实用型”向“品质型”过渡，因此对人居环境的建设提出了更多、更高的要求。很明显的证明就是，虽然市场上大量的大盘、高档盘和高价盘出现，但是其销售态势却比一般的普通楼盘走势更好，尤其是东兴区的楼盘。目前内江的房地产开发水平仍然不高，就项目本身而言，居住的综合品质并不高，因此导致大量的市民转移到成都或重庆购房（到成都和重庆购房的群体有很大部分选择当地顶级楼盘），这部分多是为寻找更理想的居住环境，而一旦本地出现满足其高品质需求的楼盘，会有更多的客户留在本地居住。3.2.3.4购房者购房的首选地是东兴区东兴区是由于是城市新区，区域规划更为科学合

30、理，是目前内江新楼盘最集中的板块，开发量最大，市场关注度最高，楼盘规模及品质均相对较高。市中区是内江传统的老城区，商业氛围更为浓厚，人口密度更大，但受旧城改造制约，发展空间相比东兴区较小，其开发量、楼盘规模、楼盘品质、受市场关注度均低于东兴区。3.2.1.5绝大多数消费者倾向于面积130平方米以下的两室两厅、三室两厅的住房。二级城市对户型面积的需求正在与中心城市趋同，80平米左右的套二的户型和120平米左右套三的户型已经成为市场需求的主力户型，有几个方面的因素导致这种市场情况：一是房价的上涨，导致客户被动降低面积要求，二是目前市场是刚需客群在主导，导致中小户型需求量大增，三是政策的引导，尤其是

31、70/90政策的实施。根据对目前整个市场的调查和本项目已经拥有的近1000名需求意向客户反映，8085面积区间的套二是目前需求的主力，占了40%以上，其次是120130，大概占了35%40%左右。其次是100110之间居住型的套三产品和舒适型的大三室产品。150平米和套一产品市场需求量小，但学校边上的小户型产品非常畅销。3.2.1.6消费需求的近期展望3. 3竞争对手分析市场调查显示，本项目的周边楼盘概况如下：1、 和都国际占地100亩，建筑面积.6，位于内江市东兴区大千路。内江第一品牌开发商中泽房产的代表作品，目前售价5600元均价。和都国际拥有绝佳的地段，颇得市民关注，加上中泽的品牌，更加

32、成为内江楼市的标志性项目。但该项目整体规划一般，户型设计很一般，赠送的空间利用不高，室内采光不好，公摊20%，目前和都国际已经售出约70%的房源，相对而言竞争威胁并大，主要是地段的价值，会吸引一部分投资者。竞争实力：2、 星耀香颂湖位于东兴区星桥街西段与清溪路交汇处，占地20亩，紧邻烟草公司，设计有独立商业体。星耀房地产公司曾在资中成功开发多个楼盘，如资中城南开发区的高端楼盘【苌弘丽景】、【凯丽融城】，在资中享有较好口碑。是本项目最有力的竞争者。目前预售均价5600元。推广主题：一湖一公园，一宅两境界。可见定位环境为主要卖点，与本项目的环境定位基本一致。但该项目与本项目比较，在规划、园林景观和

33、配套等方面都明显处于下风，总体规模也相差很大，虽有竞争但不会形成太大的影响。竞争实力:3、 汇宇一品位于内江市汉安大道四桥头，占地84亩，与本项目仅一街之隔，但是该项目，在产品设计和园林景观方面都属一般，项目密度较大，从此角度上讲对本项目行不成太大竞争。目前售价4800元均价。竞争实力:3. 4 翡翠国际社区的市场机会，机会点一：内江经济呈现非常良好的发展势头，尤其是几大支柱企业高速发展，带动城市经济和就业的提升，居民消费和购买能力大大提高。机会点二：内江城市进程的加速。内江，中国西部最具活力的城市之一，地处成渝经济圈的中心，是中国西部重要的交通枢纽，享有“高铁之城”的美城。内江市委、市政府提

34、出将内江建设成为川南的中心城市，而东兴区就将成为内江的“五大中心”（商业、文化、教育、医疗、体育），这是东兴区具有的前所未有的好机遇，标示着内江新一轮的城市扩张开始，而作为新城建设的典范，沱江河畔的有利自然资源成为众多开发商重点抢占的目标，翡翠国际社区项目作为东兴区四桥旁，独占沱江河畔的滨江大盘，必定成为东兴区最具有竞争力的楼盘，发展机会将更大。机会点三：与其他二级城市相同，内江的房地产开发也处于较低的水平，房地产开发的升级换代是必然趋势，翡翠国际社区按照一线城市的房地产开发标准进行开发，无论项目规划、产品设计还园林景观设计，乃至配套设计都领先内江现有最高水平3年以上，因此在竞争中的优势明显，

35、这一点从翡翠国际社区面市之日起就受到市民的高度关注和内江市政府的多次现场视察就可以看出。3. 5翡翠国际社区的优势规划优势：翡翠国际社区项目的规划按照先进的“高层低密度”规划手法，是内江第一个采用这种规划手法的楼盘，并且采用点式建筑排布法，是内江第一个全点式建筑集群，作为电梯住宅，点式建筑的优势的非常明显的，通风、采光和景观视野更好，居住舒适度更高，更符合理想人居的标准。园林景观优势：翡翠国际社区项目规划有一个约42亩的湖泊，营造出良好的湖畔居住感受，在现代居住中，临水而居是很多人的居住梦想，而城市中的湖泊更是非常难得，杭州西湖畔、成都东湖旁的楼盘都是炙手可热的楼盘，成为所在城市居住的焦点区域

36、，也是所在城市高尚居住区。在园林方面，翡翠国际社区项目采用的是“托斯卡纳风情”的园林，原版仿照托斯卡纳的自然和人文景观，园林规划设计邀请知名的景观设计机构担任，其园林景观水平就算放在成都等一线城市也属于一流水平，在内江属于绝对的领先。配套优势：翡翠国际社区项目的配套是别墅级标准的，会所、游泳池、幼儿园、社区活动中心、篮球场等高尚、全方位、无年龄界限的配套，在内江属于最齐全、最高品质的配套社区。人力资源优势：一个楼盘的运作好与坏与操作团队有很大的关系，翡翠国际社区项目各环节和部分的运营者均是有着多年房地产行业经验的从业者，在成都有多个楼盘甚至有80万平米以上超大型楼盘运作的经验，会将先进的开发理

37、念运用到项目建设中，项目包装运作也将是先进的操盘方式，一定能将项目打造成名利双赢的项目。产品优势：翡翠国际社区项目在产品设计上可以说代表了内江的最高水平，别墅、花园洋房、电梯高层的产品形态满足各个阶层的客户群体。4周边代表性项目调查目前在“翡翠国际社区”住宅小区周围主要楼盘有和都国际、星耀香颂湖、汇宇一品。综合分析41 和都国际：项目介绍：前面已经有介绍，此处略项目动态：目前处于销售期，一期推495套房源，目前销售350套左右。销售价格：预售价格大约在5600元/平米均价。4 2星耀香颂湖：项目介绍：前面已经有介绍，此处略项目动态：目前处于咨询期，11月4日亮相，排号选房，销售情况不错。销售价

38、格：预售价格大约在5600元/平米均价。43汇宇一品：项目介绍：前面已经有介绍，此处略项目动态：目前处于咨询期，排号选房，交定金。12月1日41间商铺发售。销售价格：预售价格大约在4800元/平米均价。5. 建设内容、规模和规划方案51建设内容、规模i. 建设内容：住宅ii. 建设规模：约X平方米,其中第一期开发面积X万平方米左右iii. 建筑高度：X层iv. 建筑结构：短肢剪力墙结构v. 户型：两房两厅一卫，三房两厅一卫，三房两厅两卫，四房两厅两卫。vi. 容积率：2.42vii. 绿化率：36%viii. 建筑风格：现代简约式建筑ix. 建设期限：X个月5. 2规划方案6. 公用工程“翡翠

39、国际社区“住宅小区的产品定位于高档楼盘。良好的配套是其一大特色。小区内的公用工程主要有：1）、幼儿园2）、标准游泳池3）、约2000平米会所4）、篮球场、健身中心、儿童游乐区、老人休闲区、表演场等7. 建设场地和建设条件交通：水、电、气：排污：排污管线接入。目前项目已取得的政府批准文件：i. 国土证。ii. 项目建议书批复。iii. 定点通知书。iv. 建设用地规划许可证v. 项目总平规划。8. 工程进度计划安排见附图9. 投资估算及资金筹措9. 1 投资成本与费用估算 本项目一期总建筑面积为：X。i. 住宅：一期开发均为住宅，建筑面积Xii. 车库：iii. 自行车库：iv. 管理用房： 9

40、.1.1开发成本估算（1） 土地转让费、国有土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费，公司共计投入资金：X万元。（2） 前期费用：X万A. 土地整治：X万元（含三通一平、售楼部修建、意境区景观、土方等）B. 勘察设计费：X万（含建筑设计、景观设计、地堪）C. 项目报建手续：X万（其中配套费X、及施工图审查、招投标代理、质检、监理费等）（3）建安工程费：X万元，其中：A桩基础工程：X万元B地面建筑土建安装：X万元C地下建筑：X万D消防：X万元E电梯：X万元（4）总平及配套设施：X万元，其中：A供水工程：X万元B污雨水工程：X万元C高压电力：X万元D光纤工程：X万元E安防弱电工程：X万元F天然气

41、安装：X万元G景观工程：X万元开发成本合计：以上（1）-（4）项合计，开发成本为X万元， 地价均摊：每平米建筑面积造价=X元 工程造价均摊：每平米建筑面积造价=X元9.1.2开发费用估算本项目按开发时间X年计算，各项开发费用共计X万元，其中：1、管理费用X万元（含工资X万元，办公费X万元，业务费X万元，其他X万元）；2、财务费用X万（每年X万元计算，共X年）；3、销售费用X万元（其中营销广告费按销售额X万元x1.5%计算为X万元，销售人员工资及提成按销售额X万元x 0.3 %计算为X万元）；4、权证费用：X万元，5、不可预见费：X万期间费用分摊：每平米建筑面积分摊费用=X元9.1.3销售税费X

42、万元（营业税及附加按销售额X万元xX%计算为X万元，土地增值税按销售额X万元xX%计算为 286万元；企业所得税按预售销售额X万元x 10%*25计算为 715万元费税分摊：每平米建筑面积分摊费用=X元综上项目累计投资及成本费用（扣除税金）约20600万9.2总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表投资成本费用估算汇总表成本项目总额（万元）得房成本（元/平米）住房车位1.开发成本（1）土地成本（2）土地整治及售楼部（3）勘察设计费（4）项目报建（5）建筑安装（6）总平及配套工程（6）工程监理费2.开发费用3.合计注： 投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可售

43、（可租）的面积中去。细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊； （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；（3）若不能按使用数量或容量来分摊的按各功能使用容量分摊；（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊；9. 2资金筹措、投资计划及贷款利息9.2.1资金筹集在本项目开发过程中，公司同样采取房地产公司开发项目的一贯原则，在开发资金投入期采取启动资金自筹，开发成本的建设成本以该项目土地使用权为抵押物寻求银行方面的项目贷款，开盘后销售收入中的部分资金用于项目的后续投资。本项目预算总投资为

44、X万元，其中开发成本（含土地）X万元，开发费用X元，。该投资分两部分投入，前期投入（土地+建安预付+前期+基础+环境）等占开发成本的X%约X万元，其资金来源主要为公司自有资金X万元，后期以该项目土地使用权为抵押物寻求银行方面的项目贷款X万元投入及预售商品房收入，公司计划在X年X月份本项目销售开盘。9.2.3投资计划本项目预算总投资X万元，计划投资开发期为X年，详细投资预算见表。一、项目基本情况总情况其中：一期备注说明 土地面积292亩 容积率2.42 建筑密度30% 绿地率30%二、经济指标 总建筑面积XX 其中：住宅XX 配套设施XX 地下室XX 整个车位X个 住宅户数XX 住宅分期建筑比例

45、（%）X 总建筑分期比例（%）X三、经营成本XX1、土地价款XX 土地竞买价XX 契税XX（土地款+服务费）*4% 交易服务费XX累进费率,折算为1%2、土地整治工程XX 三通一平XX含原有管线拆除 售楼处修建XX结算金额 售楼处、样板房装修、家具XX售楼处装修150,家具30,样板房71 销售意境区景观XX 土方工程XX 河岸整治XX3、勘察、设计费XX 建筑设计XX13.5元/M2 景观设计XX合同总价30万元 地勘费XX估算 人防设计费XX4、项目报建费XX 配套费XX125元/M2 施工图审查费XX1元/M2 招标代理费XX估算 招标管理费XX0.14%，按1100元/M2计算 质监费

46、XX0.28%，按1100元/M2计算5、建筑安装工程XX 桩基础工程XX12元/M2（地面建筑） 地面建筑土建安装XX1100元/M2(1000+分包100元/M2) 地下建筑XX1300元/M2 消防XX30元/M2（地面建筑面积） 电梯XX40元/M26、总平及其配套工程XX 供水工程(含管网)XX恒压污泵:50+25;管网:40污雨水工程XX 高压电力XX 光纤工程XX550元/户，2385户,其中1期767户 安防弱电工程XX500元/户,其中1期767户 天然气安装XX2650元/户 景观工程XX按建筑50/M2计算7、工程监理费XX总开工4万元/月，3年,一期:4*24个月8、管

47、理成本XX 人工工资XX3年，现场工程4*8/年*2=64; 物业:900*20人*24=43;策划销售管理人员:3*10*2=60 办公及其他XX总的2万元/月，3年9、销售费用XX 营销广告费XX销售产值的1.5% 销售人工及提成XX销售产值的0.3%10、财务费用XX 土地评估价XX 贷款利息XX贷款12000万元,8%,2年,打7折11、销售税金XX 营业税XX销售产值的5.6% 土地增值税XX销售产值的1% 所得税XX销售产值的10%*25%12、权证费用XX 维修基金XX按5元/M2 产权登记XX按1元/M213、不可预见费XX估算四、销售产值XX 住宅XX暂按3200元均价 车位

48、XX五、利润XX9.2.4建设期利息以本项目本次向银行贷款X万元累计银行贷款保有量万元计算为X万元：X万* X%xX年=X万元注： 利率按年X%计算9.2.4 总投资分年计划按照投资回收期X年规划，总投资分X期投入。第一期：X年X月份以前，主要为土地、工程前期、工程启动至达到预售条件费用投资，涉及资金投入X万元（以自有资金投入为主）；第二期：X年X月，主要为建设项目工程付款及项目大配套建设费，完成项目全部建设，资金投入量为X万元（以银行借贷资金、销售转投为主）；10. 项目营销计划10.1产品策略“翡翠国际社区“住宅小区以“滨江生活”为主题，精心打造住宅精品，总体布局达到户户开窗见景。小区环境

49、静、动分开，内设休闲区、游乐区、运动区。以房厅平方米为主力户型，动静分开、干湿分离，功能全面，比例合理，采光和通风良好，私密性强。10.2价格策略单价整体均价定位于X元/平方米，总房价定位于X万元。房价采取高开低走的策略，利用大折扣，巧妙降低价格，实现实质销售。根据客户不同的付款方式，采取区别价格。10.3促销、分销策略广告和人员促销相结合。发布新颖、能反映项目特点的广告树立产品形象，吸引客户的注意。广告媒体以报纸为主，户外广告为辅。售楼处设计注重突出整个小区的特点，设立示范单元。选择适合的销售渠道，在客户和产品间建立良好的通道。借助房交会全面推进销售。第十一章财务分析与评价111财务分析的依

50、据1 计算期：计算期年，其中：建设期X年、回收期X年。2 销售锐金：房地产销售营业税X%，其他税金X%，企业所得税X%，按预售预征折算约X。3 管理人员及人员工资：管理人员工资X万元（其中：管理人员X人，专业技术人员X人，工人X人，平均月工资X元）。4 办公费用：计X万元5 销售费用：（广告费X万元，按销售产值的X；销售人员工资X万元，销售提成X万元，按销售产值的X）。6 还款安排：用销售收入偿还银行贷款。11.2税金计算主要税种:住宅销售税金: 营业税:X*5.6%=X万元土地增值税:X*1%=X万元所得税:X*10%*25%=X万元说明:土地增值税、所得税预估。11.3损益表与静态盈利分析

51、表11-2 住宅部分损益表单位：万元序号项目合计建设经营期第一期第二期第三期 1.00 销售收入 2.00 总成本费用 4.00 销售税金及附加 5.00 利润总额 6.00 所得税 7.00 税后利润 8.00 盈余公积金 9.00 可分配利润（1） 投资利税率： （利润总额 / 总投资额）100% = （XX）100%= X%（2） 投资净利润率： （净利润额 / 总投资额）100% = （XX）100%= X%本项目以上二个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较有较大优势，故项目可行。 自有资金投资利润率：（利润额 / 自有资金投资额）100% = （XX）100%=X%本项目的息税前利

52、润（EBIT） = 税前利润+利息=X+X=X利息保障倍数= 息税前利润/利息=XX= X11.4项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。114.1盈亏平衡分析1）按计算期总体计算：A以建设成本(不含税金，税金综合税率9.1)表示的盈亏平衡点BEP1=X*（1-6.6%）万元=X万元，（X-X）/XX折算单位成本：X元/平方米即销售收入按预计销售时，单位建造成本（不含税金）最大可达到X元，达到盈亏平衡。B以销售收入表示的盈亏平衡点BEP2= X（1-6.6%）=X万元，折算销售比例X即在计算期内，只要销售收入达到规划销售额的X%，实现销售收入X万元，即可达到盈亏平衡。C以销售价格表示的盈亏平衡点即：X（X*93.4 ）*10000 =X元/平方米（X-X）/XX即：只要按X元/平方米的价格销售，本项目即可达到盈亏平衡。2）销售部分盈亏平衡分析：假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为X%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售