万科成本控制的基本方法

1、成本管理基础知识,深 圳 成 本 管 理 部 二零零四年八月,提 纲,在房地产开发中我们所处的环境 成本的概念 建安成本的分类构成 成本管理的基本原则和发展过程 成本控制的基本方法,在房地产开发中我们所处的环境,我们的对手,航空母舰型:环球企业家2002年为您提供的答案是：合生创展 董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂,棋逢对手型：中海、金地、华侨城、招商等,土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企业,在房地产开发中我们所处的环境,竞争中求发展的途径： 我们的现状,开源节流,万科楼盘售价附近楼盘售价1000元/m2,万科的利润附近楼盘利润1000元/m2,万科两

2、个著名的公式,成本的概念,简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投入。 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金等 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润，谁知道利润怎么表达,利润售价成本,成本地价建安成本营销成本开发间接费税金,成本的概念,利润售价(地价建安成本营销成本开发间接费税金) 买地阶段： 建造阶段,地价=售价（建安成本营销成本开发间接费 利润税金,建安成本售价（ 地价营销成本开发间接费 利润税金,建安成本的分类构成,建安成本的分类构成,建安成本的分类构成,建安成本的分类构成,可恶的建筑面积,谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑面积有几种？ 成本部关心的是,设计部关心的计容积率面积

3、设计院关心的图纸范围内建筑面积 销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积,建造面积,建造面积可售面积不可售面积（含不计容积率面积 不计建筑面积的面积随楼送建筑面积（两层高？） 恐怖的地下面积,成本管理的基本原则,全员的成本控制原则 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。 成本关系到每个人的口袋,而是一种责任,好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没有一个人想到那里面有成本部的 心血和功劳,成本管理的基本原则,项目全过程的成本控制原则 全过程：项目从可行性研究到竣工决算。 目标成本管理都必须按专业化、程序化的要求责任到人、目标明确、衔接有序，不因机构、人员变化等因素而中断,成本管理的发展

4、过程,帐房先生 有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。 特有成就感,结论：杀敌一万自损三千,结论：丢了西瓜捡芝麻,限价系统 寻价大规模招标限价反单 三方合同加强合同管理甲供,成本管理的发展过程,成本指导书 有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺 集中体现在,主体建筑指导意义不强迫切需要清单招标 环境成本针对性不强设计整体化和标准化,强化招标机制 集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大,清单招标到底有什么好处,尽最大可能使成本处于可控状态,A：提高工效、准确性提高、规避风险； B: 对设计方案是否合理优化给予明确的评价 C：科学的报价更贴近市场、体现公平公正的原则 D：给决策提供可靠的依据

5、前提：保证图纸质量和招标的时限,成本管理的发展过程,优化方案决策,在清单招标、设计前期进展受阻时两条腿走路 起到治本的作用（姑且把强化招标机制称为治标） 不同阶段的两种管理手段 就效益而言：招标远逊于方案优化，不可同日而语, 一个治标，一个治本,成本控制的基本方法,设计阶段，成本管理从设计开始不能再是句空话了,首先，选择优秀的合作单位，包括历史合作评估，优秀的 主要设计人员，以及现场服务,其次，也是非常重要的一点：合理的设计周期,过程中跟进至关重要，否则等到施工图出来再提优化方案 黄瓜菜都凉了。那是一个痛苦的过程。 不妨试试定期设计例会的方式，专业协作。项目、设计、 成本人员全力跟进。集中审图

6、,成本控制的基本方法,设计阶段成本控制的优秀案例 广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计过程中跟进取得较明显的成绩 其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不错,成本控制的基本方法,加强实施过程中方案优化工作 首先大家要明确方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享,成本控制的基本方法,设计规划类： 东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 这个房子的含筋量有点吓人 环境方案必须要优化 金域蓝湾晚上不亮了。 换汤不换药少花140万,成本控制的基本方法,施工方案类（正方）： 土方平衡为什么只挖不填？ 一句话带来的经济效益值30万 为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用 这栋楼的基础有点怪 给施工单

7、位上课考试，钱少意义重大 动动脑筋十几万到手,成本控制的基本方法,施工方案类（反方） 雨水箅子的故事 这也叫砖模？整个一砖混结构 外墙涂料心中永远的痛,成本控制的基本方法,产品品质管理意义深远 举例说明 谁说言必称进口？ 轮子转不转、木头烂不烂谁管？ 铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？ 我们在钢结构上花了多少冤枉钱？ 人工湿地、海底码头？等待我们的新课题太多,成本控制的基本方法,招标！还是招标！我们的招标质量能打多少分？ 加强投标单位的质量和数量，减少约谈。 投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理不容忽视的一个环节,结束前谈谈时间,现在，只要我们做不好任何工作,告诉您一个好借口头儿，时间太短了。 根本搞不掂！想搞好，给时间! 常言说得好“慢工出细活！”牛吧,结论：因为我们没时间，所以我们不专业,结束前谈谈时间,集团刘爱明副总在成本年会上说了比较经典的话，想想有道理,因为