不动产测量报告

1、湖北省武汉市洪山区雄楚大道350号（司久义） 不动产测量报告华夏寰宇（湖北）规划勘测有限公司二零一七年四月委托书华夏寰宇（湖北）规划勘测有限公司：兹因需要，特委托你公司对乡（镇、办事处）村（居委会）组路号的房屋进行房屋不动产登记测绘。委托人：年 月 日编号：不动产测量报告宗地（宗海）代码： 房屋等定着物代码： 宗地（宗海）位置：湖北省武汉洪山区雄楚大道350号 项目名称：龙港小区军职楼测量员（签字）：技术负责人（签字）：项目负责人（签字）：测量单位（盖章）：年 月 日目 录一、概述1二、测量技术依据2三、控制测量2四、界址测量3五、其他要素测量4六、图件编制4七、房屋面积测算6八、质量评价11

2、九、成果目录11十、成果附件12一、概述1. 任务来源受司久义委托，华夏寰宇（湖北）规划勘测有限公司作为本次国有建设用地使用权土地登记测绘服务机构，承担项目地块的权籍调查测量实施工作。2. 不动产简况本次进行登记的地块位于湖北省湖北省武汉洪山区雄楚大道350号。经调查该宗地为国有土地使用权，司久义经武汉市土地管理局批准取得该宗地国有建设用地使用权，土地使用权面积171.14平方米。3. 测量内容调查和测定本宗地土地及其附着物的位置、权属、范围大小、质量等级和利用类型等基本状况信息。本次共测量界址点23个。宗地占地面积：171.14平方米，总建筑面积：563.53平方米4. 测量工具本次测量所使

3、用的工具均以通过测量仪器鉴定部门的校核鉴定，各项指标均满足计量性能的要求。1. 全站仪：南方NTS-332R 一台2. 科力达手持测距仪PD-54K二、测量技术依据1.地籍调查技术规程2.地籍调查规程 3.房产测量规范4.卫星定位城市测量技术规范5.房产测绘技术规程6.国家基本比例尺地图图式第1部分：1:500 1:1000 1:2000地形图图式7.测绘成果质量检查与验收8.国务院令第656号 不动产登记暂行条例9.国土资源部关于启动不动产登记薄证样式（试行）的通知（国土资发201525号三、坐标系统（1）.坐标系统：西安80坐标系（2）.高程系统：1985国家高程基准四、界址测量 1. 界

4、址检查经权属调查确认的已有界址点，现场核实界桩未损坏、移动，经重新测量，若坐标差值载允许误差范围内，可利用原界址点坐标成果。 2.界址放样根据权利人原发证坐标成果，载实地放样埋设界桩。界址点埋设的要求与放样的精度符合界址点测量的精度要求。 3.界址测量本次测量采用全野外解析数字化采集方法，使用全站仪在图根点上设站进行界址点测量，测量精度满足规范许可要求。界址点坐标量算单位为米，取值到小数点后三位；界址点间距离量算单位为米，取值到小数点后两位。 界址点测量的精度符合下表的规定：类别界址点对临近图根点点位误差(cm)相邻界址点间距允许误差(cm)适用范围中误差允许误差一510城镇街坊外围界址点及街

5、坊内明显界址点二7.515城镇街坊内部隐藏的界址点及村庄内部界址点五、其他要素测量 1.测量原则和方法：其他要素测量主要包括相关地物、地貌要素测量。必须坚持遵循实际的原则，以保证数据精度可靠，保证数据的完整性、正确性，避免遗漏、移位。地形测量使用湖北省卫星定位综合服务系统进行数据采集。 2.地物、地貌测量：在测区建立控制网后，根据控制点的位置，通过实地观测，按照一定的比例尺和规定的符号，将测地物和地貌在图纸上绘制成地形图。采用全野外数字化测绘法，在测绘依比例尺表示的符号时，以测标中心切准轮廓或拐角打点，按所测点对地物、地貌要素点，按要求测绘。地形数据采集包括界址线外部等高线和远程点。各种地形、

6、地物合理取舍，满足测量精度要求。 3.其他测量：无六、图件编制 1.宗地图编制 编制要求：以地籍图为基础编绘宗地图，也是不动产证书附图。宗地图的比例尺不作统一规定，视宗地大小及繁简程度确定，比例尺分母以整百数为宜。主要内容：（1）宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积。（2）地类号、房屋的幢号。其中幢号用（1）、（2）、（3）、表示并标注在房屋轮廓线内的左下角。（3）本宗地界址点、界址点号、界址线、界址边长、门牌号码。其中门牌号码标注在宗地的大门处。（4）用加粗黑线表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓线。如果宗地内的建筑物，不存在区分所有权专有部分，则不表示。（5）宗地内的地类界线、

7、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定着物、邻宗地的宗地号及相邻宗地间的界址分割线。（6）相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称。（7）指北方向、比例尺、界址点测量方法、制图者、制、审核者、审核日期、不动产登记机构等。 2.宗地现状示意图的编制 1）编制要求在地籍测绘时绘制宗地现状示意图，图中显示了宗地状况及全部房屋等建筑物、构筑物的位置、形状。 2）主要内容（1）本宗地号、权利人；（2）宗地内的所有已建成建筑物；（3）相邻宗地号、权利人；（4）门牌号码标注在宗地的大门处；（5）本次申请权籍调查的建筑物，用加粗黑线（线径0.3mm）的轮廓线；（6）用斜线（左高右低）表示本次申请范围外有合法批准手续

8、或已取得产权证的建筑物、构筑物；（7）未提供合法手续的建筑物、构筑物，不再进行房屋编号，用基本线型表示其外部轮廓。 3）.房产分户图编制绘制要求：（1）以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为基础编绘房产分户图，。根据房屋的大小设计分户图的比例尺，比例尺分母以整百数为宜。（2）分户图的幅面规格，宜采用32开或16开两种尺寸。（3）分户图的方位应使房屋的主要边线与轮廓线平行，按房屋的朝向横放或竖放，分户图的方幅地籍图一致，如果不一致，需在适当位置加绘指北方向。主要内容：（1）宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。（2）房屋轮廓线、房屋边长、分户专

9、有房屋全属界线、比例尺、指北针等。（3）电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有”“楼梯共有”等字样。（4）不动产登记机构、绘制日期。七、房屋面积测算 1.草图绘制为了保证图面清晰、布局合理上，并且方便实地进行房屋数据采集，本次调查草图的规格统一采用标准纸张大小A4幅面。草图的注记应满足以下要求：（1）外业数据采集的草图记录必须在实地完成。（2）房屋面积测算草图上的数据只可划改，不可涂改。（3）实际测量的数据应标注在草图的相应位置，当无法标注时，应引至空白处标注清楚。（4）草图上汉字的字头一律向北（上）注记，数字字头应向北（上）、向西（左）注记。沿墙体所测的边长数据应当紧靠草图上相应的墙体处平行于

10、墙体记录。（5）应注记现场测量的边长数据，应注记房屋坐落、街巷名称、指北方向、层数、标注实际开门位置等。（6）应现场注记调查员、审核员、绘图日期、必要时加注天气状况。（7）当草图所示与房屋现实状况不一致时，宜另绘草图；也可直接在草图上修改，同时应标注被改动部位。 2.物理数据采集已建成或局部建成的房屋，需要该房屋的各类可测得数据时，必须进行实地采集。采集设备一般包括：经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪、全球导航卫星系统等。采集内容一般包括：房屋的边长数据、房屋的墙体厚度数据、房屋特征点的位置数据、房屋的房角坐标数据。实地采集时，形状规则的房屋，要进行总尺和分尺边长数据校核，总

11、长度或分段长度应有多余测量数据。已竣工房屋存在不规则形状时，可使用仪器实测该形状几何要素，通过几何公式计算房屋建筑面积；也可实测该形状若干特征点或拐角的点位，通过解析法计算建筑面积。当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段边长之和而又无法直接测量总边长时，可使用仪器实测坐标后通过解析法计算相应边长值。斜坡屋顶及倾斜墙体房屋边长的数据采集。当一间房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为向内倾斜的斜面，应分别测量层高在2.20m以上和以下两部分的边长数值并辅以略图说明。当房屋的墙体为向外倾斜的斜面时，边长尺寸量取带倾斜位置底部。当斜坡屋顶及倾斜墙体房屋的层高难于测量时，应量取室内净高2

12、.10m处，同时量取相应的定位数据。阳台需采集的数据包括：阳台顶板水平投影尺寸、阳台围护结构的尺寸、阳台顶板水平投影域与阳台围护结构水平投影域的相对位置关系、阳台顶板至底板的水平投影尺寸。平台需采集的数据包括：平台下方建筑的外围尺寸、平台下方建筑外围与平台周边建筑外的相对位置关系。有柱廊需量取廊柱之间、廊柱与廊的围护结构之间的相对位置关系；无柱朗应量取廊的顶盖水平投影面积及位置数据。对于异形柱所构成的围护结构，量取异形柱2.10m高度处的柱外围尺寸作为该维护的尺寸。窗需要量取窗外侧与主题墙的位置关系，量取窗台与楼（地）面之间的位置关系、窗底板到顶板之间的垂直距离。墙体及已墙体起算的数据采集：墙

13、体分为建筑物室内墙体和建筑物外墙体。采集建筑物内的边长及室内墙体厚度数据时，应取未进行装饰贴面处理的部位进行测量。建筑物的外墙体包括结构墙体、保温层以及敷设于其外的贴面、挂层、幕墙等（用于装饰造型的除外）。实测建筑物外廓边长及外墙体的厚度时，应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒脚以上量取数据。外地下空间（含地下室）进行房屋边长测量时，可实测室内边长，及外墙厚度。当外墙厚度无法测量时，可参考建设工程施工图。3.信息数据采集房屋信息数据采集主要包括：确认建筑物名称、坐落、建筑结构、房屋用途、房屋分幢及幢号编注、房屋层数等以及与建筑物有关的产权人及委托人信息。房屋建筑面积实测算中，建筑物坐落根据有关部门

14、批复的房屋用地所在街道的名称和门牌号进行采集。房屋用途统一填写至房屋用途分类一级类。房屋建筑面积预测算中，房屋建筑结构根据有关部门审验合格的建筑工程施工图的相关内容进行采集；房屋建筑面积实测算中，根据房屋竣工验收备案表的相关内容进行采集。房屋的楼号及房号，房屋建筑面积预测算中，房屋的楼号按照房屋规划文件确定的编号编注。注记房屋的楼号及房号时，房屋的门牌号注记在房廓线内右上角；房屋的房号注记在房屋实际开门处，并加括号。房屋分幢及幢号编注：应根据房屋建筑结构及其他房屋管理要求对自然幢进行分幢，并根据数据组织和管理的需要对自然幢进行逻辑分割划分逻辑幢，在分幢的基础上分别编注物理幢号和逻辑幢号。房屋建

15、筑面积预测算不需编注物理幢号及逻辑幢号，房屋建筑面积实测算中所有房屋按分幢情况编注物理幢号及逻辑幢号，不得重复、丢漏。房屋物理幢号以宗地为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2、顺序按S型编号。逻辑幢号参考物理幢号的编注方式进行。物理幢号与逻辑幢号注在房廓线内左下角，并加括号表示。房屋层数：房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算，所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。在采集房屋层数信息时，无论相关文件对于房屋的自然层层数如

16、何描述（如0.5层，缺失自然数序列某一层等），房屋自然层层数均按照自然数序列计数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗喽）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计自然层数。建筑物有关的产权人及委托人信息包括：产权人和委托人的名称、地址、企业编码、联系方式等。其中，产权人名称、地址、企业编码等根据产权人的组织机构代码证进行采集；委托人名称及联系方式等由委托方提供。4.房屋面积测算包括房屋建筑面积、专有建筑面积、分摊建 筑面积等测算。依照房屋面积测算技术规程（DB11/T6612009）执行。 4.1房屋面积测算数据的处理原则 房屋面积测算数据处理时，应遵循“线控制后碎部。先整理后局部”的原则

17、，房屋边长总尺与分尺之和必须一致，其他相关尺寸必须闭合，满足面积计算要求。4.2房屋面积计算采用几何算法 规则图形根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形将其分割成简单的几个图形，然后分别计算面积，求总面积。 4.3房屋面积两次测算结果比较之差的限值按如下规定 限差：0.04S +0.002S；中误差：0.02S +0.001S； S为房屋面积，单位为平方米。八、质量评价经检查本次测量坐标系统与地图投影的选择符合要求，施测方法正确，起算数据来源清楚可靠，成果精度符合规定，宗地图上地籍、地形要素无错漏，图式使用正确，图面整饰清晰完整，各种符号、注记正确，图廓整饰符合规范要求，地籍原图的各项要素（控制点、界址点、各类地物、行政界线、宗地、整饰及其他地籍要素），宗地图各项要素（宗地号、权属主名称、面积、门牌号、宗地坐落、宗地四至等）均表示齐全，符号运用正确，各类注