龙岩市房地产市场ppt课件

1、龙岩市房地产市场基本情况,一、宏观环境 二、房地产市场分析 三、竞争环境分析 四、客户分析,地理位置 属福建内陆城市，东距厦门142公里、泉州216公里，北与福建省三明市相接，西与江西省赣州市交界，南与广东省梅州市毗邻，海峡西岸经济区闽西南一翼的交通枢纽。 矿产资源 龙岩是福建重要的矿区，矿产资源品种多、储量大。上杭紫金山金铜矿、龙岩马坑铁矿、东宫下优质高岭土矿等大型、特大型矿床在省内外占有重要位置，新罗区、永定县是全国重点产煤县。 行政区划 龙岩市现辖新罗区和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，代管漳平市。市政府设在新罗区。 人口面积 全市户籍人口287.5万人。龙岩市城区人口接近25万。20

2、10年中心城区人口规划发展至40万人左右。2007年，全市土地面积19069平方公里，龙岩市中心城市面积扩展到33.6平方公里,城市区位,龙岩市位于福建闽西北，距离厦门142公里，矿产资源丰富，城区人口2010年达到40万左右,龙岩市中心城市总体布局（2008年3月）采取：“一城二区八团” 一个主城区（原总规的核心区加五组团，将江山并入）； 二区（新罗区、永定整体撤县设区）； 八团（高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、雁石、适中、大小池,城市规划,龙岩经济,近年龙岩市国民生产总值及居民可支配收入成逐年递增趋势，且整体平均每年的增长率超10%，保持在一个较快的增长率,数据来源：龙岩市统计公报,数据来源

3、：龙岩市统计公报,龙岩经济,近年龙岩市固定资产投资成一个高幅度的增长趋势；除08年房地产投资增幅较小外，其余增长率平均达30,一、宏观环境 二、房地产市场分析 三、竞争环境分析 四、客户分析,经历2008年危机的冲击后，2009年形势陡转，成交量创历史新高,而2010年以来,由于可售房源大量减少，成交量大幅下降。房价逐步上升到一个较高的水平,近年龙岩市区房地产市场,2010年成交量大幅下降,主要原因是可售房源减少，刚需的大量存在导致系列楼市调控政策出台对市场影响不大，房价依然稳步上涨,2010年1-8月，成交量大幅下降的主要原因是供应量少、高楼价和系列楼市调控政策出台影响。而9月后随着供应量的

4、增加，刚需大量存在，且大部分新开盘项目均将目标客户锁定于刚需市场，因此很多刚需纷纷出手，成交量开始上升,近期龙岩市场供销价走势分析,以城北板块为代表的郊区5000左右,以新区板块为代表的中心区 7000左右,以莲东板块为代表的近城区6000左右,龙岩市区板块价格分布,一、宏观环境 二、房地产市场分析 三、竞争环境分析 四、客户分析,按竞争激烈程度划分，目前近城区是核心竞争板块，而中心区是重点竞争板块，此外郊区是潜在竞争板块,综合土地属性特征、客群导入趋势及市场售价，对竞争板块划分如下 核心竞争板块： 近城区板块 重点竞争板块： 中心城区板块 潜在竞争板块： 郊区板块,注：中心城区：包括老城区和

5、以龙岩大道、龙腾路为轴心的新南区行政轴的区域；近城区：包括龙津河以东，东靠东翠山的莲东，高速路以北，工业路以南的区域；郊区：高速路以南，工业路以北的区域,竞争板块,近城区,中心城区,郊区,近城区,郊区,龙岩土地出让强度情况图,1,2,3,4,5,意向中未来建设成为集娱乐、餐饮、休闲为一体的单纯的78万平方米商业综合体,6,规划选址在东环路以西、莲南路以南，总面积406.77公顷，规划配套有小学、中学、医院等，配套齐全。已完成规划，现已开始土地招商工作,7,闽西交易城，规划用地993.2亩，计划总投资10亿元。首期开发505.7亩，完成投资6亿元，建筑面积46万平方米。建成独立店面2976间，综

6、合商场80000平方米，配套商住房232套和生产要素市场、服务中心大楼20000平方米，于2001年9月28日开业。交易城内设：（1）服装、布匹、针纺织品交易区；（2）鞋帽、箱包交易区；（3）粮油、食品、糖烟酒交易区；（4）五金、机电、化工、日杂交易区；（5）电子电器交易区；（6）百货、文化用品交易区；（7）水果交易区；（8）建筑装饰材料交易区；（9）家俱交易区；（10）人才、劳动力、资金、信息、技术等生产要素市场,意向会展地块区域,近城区板块主要代表为莲东片区。随着莲东经济适用房、廉租房、大量商品房的建设，片区居住氛围日趋浓厚,水木莲花：占地3.5万平方米，总建12万平方米，8栋，17-27

7、层，共963户，已交房； 雍华名苑：项目占地27454，总建9万, 725户, 项目由8栋16F港式风格组成，已交房； 莲东经济适用房、廉租房：2009年建筑面积约55734平方米，共722套保障性住房已交付使用。2010年总建筑面积约20200平方米，总套数404套的廉租房，大部分已交付使用； 东山人居板块：规划选址在东环路以西、莲南路以南，总面积406.77公顷，规划配套有小学、中学、医院等，配套齐全。已完成规划，现已开始土地招商工作,莲东片区,近城区板块，供应量即将“井喷”，2011-2012年将是市场供给高峰，届时区域供应量将超100万,随着莲东片区全市最大居住生活片区的开发建设，莲东

8、板块在今后的市场中将占据主角的位置。本案未来竞争主要来自于的待推项目，预计未来总竞争体量将达100万,按2009年近城片区去化量约为14万计算，100万 预计去化时间为7年，主要竞争时间段是2011-2012年。目前在售项目均价为6000元/左右,莲东片区,主力户型为90左右的三房，2010年5月3号开盘，均价6000元/ ，主力总价50-60万，客群以周边个体经营户自住购房为主,主力户型两房送面积多，可改为三房,锦绣家园,万盛凤凰城,项目主打20万品质大社区，产品特色明显，1#2#5#开盘当天售罄，主力总价50-60万。项目进一步将莲东片区炒热，二期还未动工,建筑面积85-90 （赠送面积后

9、可做三房）占70%； 户型方正，均好性强； 超大赠送面积，短期市场的绝版的优质户型,产品主要特点,已成交客户主要来源于新罗区市区的客户，他们主要是上班族和个体经营户,客户来源 分析,大部分客户是首次置业，本次置业的目的主要是用于自住，主要看重万盛凤凰城的产品（送面积,客户置业 目的,主力户型为单身公寓与小三房，主要卖点为周边的实验中学。已开盘，均价5800元/，主力总价40-50万，销售情况较好。客户主要为市区上班族与个体经营户首次置业,三华乐宜居,项目定位为闽西交易城附近唯一的商品住宅项目，12月5日开盘，均价6700元/，主力总价为50-60万，成交客户主要是闽西交易城的个体经营户,金色家

10、园,二房为主力产品,1,2,项目主力户型为小三房，土地成本低是其最大优势，预计2011年年初开盘，预计主力总价为50-60万,东湖花园,主力户型二房偷面积较多（20左右），都可改为三房,东湖花园,小三房为主力产品,户型优势明显的大盘项目,产品均为三房以上，预计2011年年初开盘,厦鑫博世园,主力户型90 小三房，一户一部观景电梯，走廊兼前室，阳台兼消防前室，公摊较低，送凸窗与花池面积，南北通透,送凸窗面积2.7,餐厅较暗,小三房户型,卧室均较小，舒适性较差,可改为卫生间,厦鑫博世园,大户型品质优越,观景电梯，一梯一户，南北通透,送凸窗、花池、太阳能集热板位面积,主卧大阳台,大三房户型,偷面积约

11、10,厦鑫博世园,4,3,2,1,合并后主力户型为一房和三房,一房和二房合并,采用组合户型规避“90/70”政策，合并后主力户型为一房和大三房,清华御景,部分户型继续采用原清华园项目的做法。合并后三房户型户户南北通透，二梯二户,送凸窗、花池面积，每户送10 左右,合并户型，会出现“二套房”问题，首付增加，利率上调,清华御景,三房、四房为主力产品,一房与二房组合成三房 ，两套两房组合成四房,户型以组合形式规避”90/70”政策，合并后主力户型为一房与大三房、四房,依云水岸,送花池、凸窗面积，每户送10 左右,项目走高端路线，大三房、四房，两梯两户，南北通透,组合户型，会出现“二套房”问题,6#全

12、为单身公寓,6#户型,依云水岸,项目规划布局延续水韵华都风格,一房为主力产品，合并后成为三房、四房,采用合并户型规避”90/70”政策，l两套一房合并后成为三房或四房,莲东社区商住苑,项目都是大户型产品。该项目目前未动工，土地成本低是其最大优势,莲东社区商住苑,目前在售项目主要为小三房，客户主要为市区上班族与个体经营户首次置业，主力总价为50-60万。未来项目因受“90/70”政策的影响，主力户型为小三房与大三房、四房 ，大量赠送面积产品,近城区总结,2、街心广场,1、人民广场,区位环境：龙岩核心老城区与新城区,都已成熟,沿龙腾路已发展为城市中央居住区，沿龙岩大道则规划发展为中央商务区； 生活

13、配套：配套齐全,各家银行、市一医院、一中、体育中心等重要公建设施均汇集于此； 经济产业：以零售、百货、办公、服务行业等为主,未来将有高端商务配套产业,老城区居住环境拥挤,市府的南迁，新区在建工程密集,发展起点高，引领城市向南发展,3、新区龙腾路,中心城区板块,1,2,3,中心城区,4、卧龙小区,4,中心城区板块高昂的地价、较小的土地面积，基本确定该片区户型向中小户型发展的道路,金都锦苑,龙岩大道规划 A10-A14地块,以新城片区为代表的中心城区板块，已出让地块和待出让地块较多，中远期供应充足,目前龙岩城市中心逐渐向西向南发展，龙岩新区占地面积1000余亩，众多在建项目汇聚在龙腾路和龙岩大道沿

14、线。本案未来竞争主要来自于的待推项目，未来预计总竞争体量为36万，主要竞争时间段是2011年,晟源家年华,西湖园二期安置小区H地块,中心城区,主力户型为90左右的两房，2010年5月23号开盘，销售均价为7000元/ ，主力总价为60-80万，客群以市区上班族、个体经营户自住购房为主,上品苑,主力户型为114-138 三房（两套一房合并）、四房149-161 四房（两房与一房合并），销售均价为7000元/ ，主力总价为80-120万，客群是以市区上班族、公务员改善型置业为主。目前已售完，是龙岩目前最高端住宅,家和天下,金都锦苑：中小户型 存量：2.5万 土地楼面价：3358元,晟源嘉年华：中小

15、户型 存量：4.7万 土地楼面价：2570元,晟源家年华,中心城区的中小户型，因地段好，总价较低，将分流年轻置业客户和投资客,金都锦苑,位于龙腾路与西陂路交汇处，户型主要为60-70 的小二房和80-90 的小三房，预计2011年年初开盘,龙腾路东侧（华龙B-1地块），产品以中小户型为主，预计2011年年初开盘,龙岩的富人区，目前在售项目主要为中高端三房、四房产品为主，早期投资居多，目前基本为自住，包括首次置业（接受主力总价为60-80万）和改善型客户（接受主力总价为80-120万）。未来的户型主要为中小户型,中心区总结,区位环境：区域印象较差，各方面配套不齐全，交通条件较差,离市中心地理距离

16、和心理距离较远,区域主要为工业区和农村。 生活配套：并没有完整的生活配套，购物、饮食、医疗、商业服务、娱乐等生活配套功能,主要依靠宝泰社区、凤凰阁、解放路沿线和市中心，生活不便。 经济产业：闽西交易城、宝泰建材城、工业园以轻工制造厂为主,如鞋厂、家具厂、油泵厂等,以城北片区为代表的郊区板块，目前市场形象比较低,不是城市发展的主流方向,郊区,郊区板块目前成熟度较低，三级竞争，未来是市区房价的洼地，主力总价在30-50万，主要分流低端客户,郊区,项目目前周边成熟度低，地价便宜。主力户型为功能型三房，预计年初开盘，预计主力总价为40-50万,理想城,竞争分析总结,2011年后竞争体量猛增，且以莲东板块为代表的近城区将是竞争体量的主要来源，主力户型为小三房与大三房、四房,一、宏观环境 二、房地产市场分析 三、竞争环境分析 四、客户分析,主力圈层:龙岩市区为自住用途和子女教育购买的上班族与个体经营户,客群来源,第一圈层:龙岩市区,第二圈层:周边乡镇,第三圈层:龙岩各县,置业目的,第一圈层:自住,第二