2019年济南房地产市场分析ppt课件

1、天鸿地产本部营销管理部/本部投资发展部 2019年11月,2019年济南房地产市场分析,超规模大盘研究简述,04,济南各区域及代表项目销售分析,03,济南房地产市场总体分析,02,济南房地产宏观背景分析,01,报 告 目 录,济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较,济南11年GDP总量排名省内第三，低于青岛、烟台；GDP增速处于省内最低，但高于全国9.2%的水平,山东省GDP2019年为2019年的110.9,数据来源：山东省统计年鉴,济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较,济南市11年人均可支配收入省内排名1，略高于青岛；人均GDP省内排名第6（按常住人口计算,数据来源：山东省统计年

2、鉴,济南市经济社会发展状况及其与主要城市的比较,济南市人均可支配收入持续走高，房价收入比从2019年开始到2019年有所上涨，2019年回落,数据来源：中指数据库-宏观数据库，国家统计局,济南经济社会发展状况及其与主要城市的比较,根据国际经验，红色框内的城市处于GDP及城市化的快速发展阶段，其新建住宅需求较多，房价收入比应比其他区域高，而济南在此区域内房价收入比较低，说明其泡沫化程度较低，房价与居民收入相对适应，而房价收入比有进一步上升空间,注：气泡宽度为“房价收入比”数据的1/20,人均GDP,城市化率,济南市人口密度及省内对比,济南市人口密度排名省内第二，高于青岛市；面积排名省内第十，低于

3、青岛市,数据来源：全国人口普查数据,济南市人口增速处于山东省第二位，仅低于青岛市；青岛、济南人口省内占比增加较多，而其余绝大多城市人口占比有所下降，人口向济南、青岛聚集较为明显，济南人口及住宅需求有较强的上升空间,济南市人口增速及省内占比,2000-2019年全国人口年化增长率=0.57,数据来源：全国人口普查数据,济南市人均居住建筑面积,济南市城镇人口人均居住建筑面积呈现持续增长的趋势，略低于全国平均水平，但高于青岛；预计城市化的快速发展及人口规模的快速增加是济南新建住宅需求的主要来源，而北京的改善型需求相对较多,数据来源：国家及省市统计局,济南房地产市场总体分析,02,济南房地产行业企业关

4、注度,根据外地企业进驻个数排名来看，济南市场对于百强前20名企业有较强的吸引力，行业竞争的激烈情况处于全国中上水平,1-5月全国土地成交趋冷，但在二三线城市土地成交活跃；济南排名第四，且平均每幅建筑面积处于前列，大宗拿地较多,全国经营性用地成交建面排名前十（2019年1-5月,数据来源：CRIC，2019年数据截止至5月底,济南住宅用地市场分析,济南住宅用地供销走势（2019-2019,数据来源：中指数据库-土地版,济南住宅用地成交规划建筑面积于08年出现急增，09年回落后，10年企稳回升，成交率持续走高、流拍率减少，而2019年1-10月成交规模已超过09、10年，预计12年达到1200万平

5、方米左右，与11年持平，为未来提供巨大的供应量，加剧供大于求的市场关系,济南住宅用地市场分析,济南住宅用地成交均价2019年有明显回升，但未达到09年的历史高位；且2019年溢价率与2019年均约等于0，为历史最低,数据来源：中指数据库-土地版,济南住宅用地市场分析,济南住宅用地市场分析,在16个典型二线城市的待开发住宅用地存量规模排名中，济南相对较少（排名第14）；且待开发住宅用地存量的出清周期，济南亦处于中等水平（排名第9,数据来源：中指研究报告，各城市待开发住宅用地存量的计算公式是：近三年半住宅用地成交总量（总建筑面积）-2019 年住宅销售面积*60%-2019 年住宅销售面积*70%

6、-2019 年上半年住宅销售面积*80,济南自2019年以来商品住宅销售面积一直递增，虽10、11年增速有所下降，但依旧保持较高水平,数据来源：中指数据库-交易数据库,济南住宅市场分析销售,济南2019年商品住宅成交结构显示，刚需产品占据主导,济南住宅市场分析 销售,济南2019年至今销供比（按销售面积/批准上市面积计算）总体为1.18，明显优于青岛、北京等城市，并于今年4月份开始持续走高，反应其市场供应量并未加剧库存压力,数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所,济南住宅市场分析 供销比,济南住宅销售均价一直保持较高增速，且2019与2019年增幅达到20以上，但11年增幅下滑较多,数据来源

7、：中指数据库,济南住宅市场分析 成交均价,济南商品住宅销售价格处于二线城市中等水平，今年平稳小幅上涨，但涨幅低于北京、上海、深圳等一线城市,数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所,济南住宅市场分析 成交均价,济南住宅市场分析可售（存量）套数,济南商品住宅可售(存量)套数于今年4月后有所回落，低于武汉、青岛、北京、上海、天津等城市,可售(存量)套数,数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所,济南住宅市场分析出清周期,济南出清周期于今年2月达到最高值，随后快速降低,数据来源：中指数据库-交易数据库、房管所,济南出清周期目前低于青岛、武汉、天津，而高于北上广深等一线城市,数据来源：中指数据库-交易

8、数据库、房管所,济南住宅市场分析出清周期,济南住宅市场分析住宅新开工面积,济南住宅新开工面积于今年上半年并未出现与一线城市类似的下滑，开工热度依旧不减，销售/新开工面积的比值，济南高于青岛，低于其他大中城市，市场中期的供应量较大,数据来源：中指数据库-开发经营数据库、统计局,济南住宅市场预测,单位： 万平方米,数据来源：批准上市面积来自中指数据库-交易数据库、房管所；2019年批准上市面积按照2019年至今的销供比估算； 其他来自中指数据库-开发经营数据库、统计局,住宅新开工面积于2019年至今涨幅较为明显，但2019年及今年上半年批准上市面积远低于2019年至今的新开工面积，可见开发商推盘上

9、市的意愿较低，济南2019年1月至今年年6月的【（新开工面积-批准上市面积）/2019年上半年月平均销售面积】=22个月，即表明济南至少需要22个月来去化此新开工面积，再加上库存去化周期14.7个月，可见未来3年（ 36.7个月）济南市场供应基本供应充足；但其销售面积增长较快，而新开工面积增速逐步下滑，未来预计会对库存压力有所缓解,青岛住宅市场预测,青岛2019年1月至今年6月的【（新开工面积-批准上市面积）/2019年上半年月平均销售面积】=14.6个月，在加上库存去化周期23.1个月，可见未来3年多（ 37.7个月）青岛市场供应基本供应充足；而其销售面积下滑较多，而新开工面积增速有所回升，

10、未来预计会对库存压力有所加大,单位：万平方米,数据来源：批准上市面积来自中指数据库-交易数据库、房管所；2019年批准上市面积按照2019年至今的销供比估算；其他来自中指数据库-开发经营数据库、统计局,北京住宅市场预测,北京2019年1月至2019年6月的【（新开工面积-批准上市面积）/2019年上半年月平均销售面积】=23.8个月，在加上库存去化周期10.18个月，可见未来3年（ 33.8个月）北京市场供应基本供应充足；但其销售面积增长较快，而新开工面积增速大幅下滑，未来预计会对库存压力有所改善,单位：万平方米,数据来源：批准上市面积来自中指数据库-交易数据库、房管所；其他来自中指数据库-开

11、发经营数据库、统计局,济南住宅市场总结,有利因素： 省内人口向济南、青岛聚集，人口增速较快，处于城市化快速发展阶段 人均可支配收入省内排名第一，高于青岛，购买力较强 人均居住面积低于全国水平，有改善的需求 济南销供比较好，住宅库存量有下降的趋势 住宅销量持续提高，08-11年年均增速为28.5% 待开发住宅用地存量在二线城市中处于中等水平，明显好于青岛 库存面积处于中等水平，出清周期为14.7个月，略高于一线城市，而低于多数的二线城 市，明显好于青岛,济南住宅市场总结,不利因素： 08年以后土地成交量大幅持续走高，08-11年年均成交住宅建筑面积为960万平方米，12年预计达到1200万平方米

12、，全国排名靠前 新开工面积相对较多，从08年的391万平米增长到11年的830万平米，但12年增速明显下滑 与住宅用地的供应量及新开工面积相比，住宅销量面积仅从08年的330万平米增长到11年的537万平米,济南住宅市场总结,中性因素 GDP增速虽处于省内最低，但明显高于全国水平 住宅成交均价持续走高，但是增速明显下滑，短期呈现平稳小幅上升之势 房价收入比处于较低水平，房价泡沫不明显 进入济南市场的大型房企较多，大型项目较多,济南各区域及代表性项目销售分析,03,济南房地产市场较为健康，在最严厉的政策调控的近两年内，整体量价走势虽振荡起伏，但价格的起伏度相较其它省会城市较小，敏感度低较高。政策

13、后的2019年，在面临去化库存的压下，2季度市场整体采用“以价换量”的策略，收效明显且整体量价走势趋于小幅振荡的企稳态势,济南商品住宅市场分析,数据来源：CRIC数据库,单位：套 单位：元/平方米,济南商品住宅市场分析,数据来源：CRIC数据库,2019年1-9月，济南累计销售商品住宅约359万平方米，成交均价7399元/平方米。 济南市主城区与城郊区之间均价落差较比其它省会城市较小，东、西、北部城郊区域销售速度相对均衡,济南商品住宅市场分析,2019年1-9月，济南商品住宅市场仍以刚需类为主，其中80-100平米的成交占到35%；100-120平米的成交占40%，略高于供量；而140-180

14、平米的产品供、销均占8,在限购政策持续作用下，多数企业采取快速周转的经营策略，因此产品供应方面均以刚需快销类产品为主，刚改产品为辅,绿地滨河国际城 占地面积：291.42公顷 建筑面积:700万平方米 开发商：绿地集团,中海国际社区 占地面积：178.2万平方米 建筑面积:310万平方米 开发商：中海地产集团,绿地国际花都 占地面积：600万平方米 建筑面积:160万平方米 开发商：绿地集团,鲁能领秀城 建筑面积:420万平方米 开发商：鲁能地产,济南刚需代表性大盘,绿地滨河国际城,地理位置：天桥区济洛路以西，泺口南路以南， 洛安路以北； 开 发 商：绿地地产济南滨河置业有限公司 总 建 面：

15、规划约700万，一期约15.5万 建筑形式：一期25栋24-34层高层。 容 积 率：2.85 户 型：86-96m2两居、109-136m2三居 160-172m2四居 配套设施：规划有110万平米大型商业、幼儿园 小学、体育馆,绿地滨河国际城,2019年销售情况统计,2019年新入市的刚需大盘，对外宣传约700万平方米的大盘规划，首期3月开盘以 低于区域均价的5900元/平方米入市，获得市场认可。 截目到2019年9月30日，绿地仅以1352元/平方米的楼板价，于2019年9月取得现 有15.4万平米的土地,数据来源：CRIC数据库,绿地国际花都,地理位置：槐荫区党杨路和刘长山路交汇处 开

16、 发 商：绿地地产（济南）有限公司 总 建 面：规划约160万 建筑形式：18-32层高层 容 积 率：2.6 户 型：50-140平米，以86两居 110三居为主 配套设施：规划运动会所、大型购物超市、主题餐 饮美食街、休闲娱乐中心等商业配套， 形成幼儿园、小学、中学一条龙教育,项目自2019年1月开正式开盘销售，截止到2019年9月份已经去化约37万，累计成交 均价为5977元/平方米，2019年1-9月成交均价仅为5702元/平方米。 在售住宅产品地块于2019年取得，规划建面约89.6万平方米，楼板价为1320元/平方米 同期取得商业地块，共计规划建面约17.2万平方米，楼板价为114

17、0元/平方米。 2019年5月与9月，再次购买了后期住宅与商业土块，住宅规划建面约43.3万平方米，楼 板价为1265元/平方米，商业规划建面约37.6万平米，楼板价为862.5元/平方米,绿地国际花都,数据来源：CRIC数据库,中海国际社区,地理位置：北靠南二环路 沿市区沿阳光新路直达； 开 发 商：中海地产集团有限公司 总 建 面：规划约310万，13个片区 建筑形式：多层、高层、联排别墅。 容 积 率：1.68 户 型：88-196平米的两居、三居、四居 295-355平米联排、670平米双拼 配套设施：3所幼儿园、3所小学、1所中学 2所商业中心,中海国际社区 普通住宅,项目以全面的教

18、育、商业、生活配套，以及良好的区位环境获得市场认可。 项目自2019年5月开正式开盘销售，截止到2019年9月份已经去化普通住宅约51.7万， 累计成交均价为7470元/平方米。2019年1-9月，项目普通住宅产品实现35万平米的销量， 2019年1-9月成交均价为7184元/平方米。 在售住宅产品地块于2009年取得，规划建面约196万平方米，楼板价为1558元/平方米 同期取得商业地块，共计规划建面约27万平方米，楼板价为1045元/平方米,数据来源：CRIC数据库,别墅产品自2019年新政后，整体市场相对低迷，截止到2019年9月30日，别墅产品累计 销售116套，销售面积5.26平方米

19、，成交均价为13984元/平方米。 自2019年起，未有大型商业入市，成交均为零散的商业，截止到2019年9月30日，商业 产品累计销售32套，销售面积2732平方米成交均价为21381元/平方米,中海国际社区 别墅与商业,数据来源：CRIC数据库,鲁能领秀城,地理位置：二环南路以北，西邻103省道； 开 发 商：山东鲁能亘富开发有限公司 总 建 面：规划约420万， 建筑形式：小高层、高层、别墅。 容 积 率：0.97（0.67-2.68） 户 型：86-182平米的两居、三居、四居 187-500平米的叠加与双拼 配套设施：整盘规划四所幼儿园、一所小学、一所初中、一所九年一贯制学校和一所高

20、中 、配套商街及大型购物中心,数据来源：CRIC数据库,鲁能领秀城 普通住宅,鲁能领秀城销售情况统计（2019-2019年9月,本土企业历经六年，打造的规模大盘，已呈现百万平米，同时部分配套设施已投入运营。 截止到2019年9月份已经去化普通住宅约93.8万平方米，销售速度相对较慢；累计成交均 价6320元/平方米，前4年均价累计涨幅75%，2009年至今成交均价未能实现增长。 项目以非常规渠道获得土地，从获批的规划体量来看，后续供量仍然较大,数据来源：CRIC数据库,恒大城,本案,开发商：恒大地产 占地面积:52万平方米 建筑面积:170万平方米,开发商：明湖地产 占地面积:12万平方米 建

21、筑面积:30万平方米,开发商：北大资源 占地面积:8万平米 建筑面积:26万平米,在售项目,尚品燕园,开发商：力高地产 占地面积:5.4万平方米 建筑面积:21.5万平方米,力高国际,明湖白鹭郡,祥泰新河湾,开发商：祥泰地产 占地面积:13.5万平方米 建筑面积:50万平方米,济南东部区域竞品项目,东部片区内，恒大城是具备规模竞争力的竞品，同时尚品燕园、力高国际、明湖白鹭郡、祥泰新河湾、东都国际等新项目将分别于9-12月相继入市，片区竞争压力将在未来一年增大,东部区域刚需竞品销售情况对比表,济南东部区域竞品项目,数据来源：CRIC数据库,恒大城2019年整体量价出现大幅下降，现阶段售价预计低于

22、成本。 尚品燕园与力高国际作为全新楼盘，开盘低价的策略，受到客户的追捧。 东部刚需竞品，2019年整体售价均普遍较低，售价普遍接近成本,2019年在宏观政策的调控仍将持续的大背景下，开发商采取以价换量 措施，济南商品住宅市场出现供求两热，但价格敏感度较高，在库存量较 大的情况下价格提升幅度相对有限。 在限购政策不变的条件下，未来市场将仍以刚需产品快销类产品主流，高 端住宅产品市场将持续低迷。 随着众多外地开发企业的进驻，特别是行业前20强企业带头进行大规模的 项目开发，济南商品住宅市场开始进入大盘时代,济南商品住宅市场分析,销售情况小结,2019年济南住宅用地成交情况统计,截止到2019年9月

23、30日，济南市商品住宅用地成交约338万平米，规划总建筑面积达969万平米，但其中1、2、5月均无住宅地块成交,截止到2019年9月底，历下区土地成交量依然居首，热点区域主要集中在旅游路、奥体板块；除槐荫区外，城郊区经济及产业发展驱动力较弱，土地成交量低，其中历城区全年仅成交2宗地块住宅地块,2019年济南各城区住宅用地市场分析,2019年济南各城区住宅用地市场分析,而在土地价格方面，受西站版块的经济带动，槐荫区土地成交单价走高，居六区之首，而历下区的成交土地的楼面价仍然居于首位,济南商品住宅市场分析住宅市场预测,2019年1-9月，济南共计成交土地中商品住宅规划建筑面积约为969万平方米，保

24、守估算2019年全年成交土地规划建筑为1300万平米。（10-1月2成交量按前期月均值*3估算） 1300万平米/2019年3-9月平均销售面积（55万）=23.6个月,2019年新增商品住宅潜在供量,数据来源：CRIC数据库,济南商品住宅市场分析,2009-2019年济南普通住宅销售排行TOP,数据来源：CRIC数据库，世联地产提供,万象新天的去化预测,万象新天累计销售情况统计,如截止至2019年底，万象新天大一期累计实现销售40万平米，余量按60万米计算，如按年均去化20万平米的速度，还需要3年的销售周期,近几年房地产调控政策的不断加剧，行业进入震荡调整周期，在面对开发成本日趋高涨的同时，

25、如何在低价竞争的格局下提升盈利空间，是我们面临的一个面临的考题。 济南房地产市场竞争日趋激烈，大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品成为市场的主流。 万象新天历经4年，现已成为了济南代表性的刚需大盘，在整体价格提升缓慢且相对有限市场预期下，在后期的开发过程中，我们需要通过一些推陈出新的手段，来有效提项目的利润,研究思考,超规模大盘研究简述,05,中心城区土地资源的匮乏，郊区的大盘开发已成为了地产大盘的开发主流,郊区（新城）大盘开发模式解构,结合上述郊区大盘开发模式的分析以及集团现有开发项目的实际情况，则针对性的在单纯住宅类、主题驱动类、旅游地产这三大模式中，分别选取了具备

26、快销与高价值营造两方面特质，且规模在百万平米以上大盘及企业，进行典型性案例的研究,案例选取说明,恒大地产集团：集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标准化运营的精品地产领导者，连续六年荣登中国房地产企业10强。 集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司,恒大集团特点：多元一体-整合一条龙,恒大房地产开发公司【中国一级资质】 恒大建筑工程公司【中国一级资质】 恒大建筑设计院【中国甲级资质】 恒大物业

27、管理公司【中国一级资质,恒大地产 标准化标兵,滚动开发，高效运作，明确“规模+品牌”的发展战略,59,建立6大标准化体系，实现标准化运营模式,恒大地产 标准化标兵,铂金级商业会所、世界级风情商业街联袂铸就了巅峰人士的专属荣耀版图,铂金级商业会所、世界级风情商业街使浮躁的人们忘记工作、生活中的烦恼，充分享受购物、休闲、娱乐的乐趣，吸引高端人士融入到快乐工作、拥抱自然的氛围中，提升了地块的人气,恒大地产 标准化标兵,运动中心,医疗中心,商业中心,教育中心,运动中心： 恒温标准游泳馆； 沙滩泳池； 健身大厅； 私人SPA； 高尔夫训练室,医疗中心： 世界级医疗设备； 提供私人健康服务； 一对一的全程

28、跟踪记录,教育中心： 国际一流资质的教育机构； 配备多功能运动设施； 高贵精神的涵养与传承,商业中心： 欧陆风情的商业街； 顶级奢侈品专卖店； 充分满足购物、休闲、 娱乐等高端需求,恒大地产 标准化标兵,恒大地产 标准化标兵,恒大地产配套标准体系,航母级配套 标配：五星会所+商业街+教育配套 增配：五星酒店+会议中心+商业中心+医疗中心,整体配套设施的规划设计体系，是在满足必须生活需求的基础上，强调张扬奢华的表面风格，与项目的整体气质一脉相承，更具点晴之功效，能较好提升项目的品质感，在配合适中的价格策略，及集中开盘的人海战术，此种模式在二、三线城市具备较强的现场杀伤力和品牌传播性,世纪金源集团

29、是黄如论创办的综合性跨行业国际集团。集团拥有“房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营、矿业开发和物业管理”六大支柱产业。 世纪金源立足城市运营商之高度，开创出“造城”模式，投资开发的每个“世纪城”总建筑面积都在400万平方米以上，被业内称为“大盘之王”。社区内功能齐全，配套完善，囊括了大型购物中心、星级饭店、高级住宅、写字楼、学校、医疗机构等，项目单体规模堪称中国第一。 目前在中国大陆已投资2000多亿元人民币，开发各类商品房8000万平方米。其房地产业历史达十七年，于全国各地开发地产20余项，总开发面积达3500万平方米。成功开发了北京世纪城、昆明世纪城、长沙湘江世纪城、贵阳世纪

30、城和合肥滨湖世纪城等大型综合性楼盘,世纪金源集团 “造城”先驱,世纪金源已开发项目规模均在400万以上，并坚持大批量集中开发集中销售，每项目年均开发面积超过180万，旺销期月均销售1000套以上,世纪金源集团 “造城”先驱,超级项目配套业态规划,数据来源： CRIC系统， 搜房网,世纪金源集团 “造城”先驱,随配套完善价格提升速度慢于市场；单项目在当地获得高市场占有率,数据来源： CRIC系统， 搜房网,北京世纪城： 总建面372万平米，4年陆续开工，5年全部完工，5年全部售罄 昆明世纪城： 总建面480万平米，2年密集开工，4年全部完工，3年全部售罄 贵阳世纪城 ：总建面600万平米，3年密

31、集开工，5年全部完工，5年全部售罄 合肥世纪城： 总建面480万平米，2年密集开工，3年全部完工，4年全部售罄 长沙世纪城： 总建面400万平米，2年密集开工，3年全部完工，4年全部售罄,动辄开发数千亩的土地，建造功能齐全的大型居住和商务综合社区，世纪金源大盘模式的精髓是以快速周转为依托的城市运营，大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，再以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期。 先通过住宅把区域培养成熟，同时实现回流现金，通过学校、医院、广场等公建积累人气，再通过建造购物中心、大饭店、写字楼等商业，使之具备城市中心的功能，最终坐收土地升值收益。这种“以住养商，以城换地”的

32、模式在二三线中心城市可以不断复制,世纪金源大盘战略思想总结,世纪金源集团 “造城”先驱,项目位置：陵水县的度假区 ，距三亚市不到40公里，东距海口市约200公里 发 展 商：雅居乐集团 物业管理：第一太平戴维斯、雅居乐物（业）管理公司 建筑设计: EDSA环境景观规划设计公司，美国著名酒店设计公司WATG、美国RTKL国际建筑事务所 总占面积：15000亩 总建面积：960万平方米 开发周期：10年 项目规模：酒店式公寓、海景别墅、海景公寓、多层住宅、酒店、商铺、公寓、别墅,雅居乐清水湾-旅游地产典范,雅居乐清水湾-旅游地产典范,雅居乐清水湾-旅游地产典范,雅居乐清水湾小结,政府、开发商、市场

33、之间寻找结合点 为了实现政府、开发商与市场三者之间形成利益平衡，雅居乐清水湾项目，迎合国家“海南国际旅游岛”的导向性政策，把握经济发展方向及产业发展脉络，寻找政策支持结合点，实现投资效益与经营风险的最优组合；结合自然资源优势，准确掌握高端消费群体需求动向（安置高端旅游度假第二居所逐步成为高端消费者的需求时尚），借助行业发展的东风，配备国际顶级奢华生活配套设备，引进符合富豪人群及贵族人群地位与品味的优质生活模式，形成一个完美的利益平衡体,与市场匹配的高起点定位 远远高于行业标准的产品定位，正是雅居乐清水湾项目造就品牌高度的又一利器。项目定位为人生第二国度及全球度假区中国样板，如此自信的产品定位无

34、疑彰显了产品高端品牌的形象，全面提升项目的综合市场竞争能力。同时，雅居乐清水湾将目标客户群体，锁定为国际化生活的时尚富豪阶层，并以此为标准，建立了一套相对完善的产品和服务体系。建筑设计、配套设施、软性服务等诸多方面全部向国际顶级标准看齐，为消费者呈现出一种国际化的自然与人文和谐融合的生活方式。我们可以这样认为，雅居乐在清水湾所做的不仅仅是房地产开发，而是为国内外顶级富足人群打造了一座互通有无的桥梁，一座通往国际顶级生活方式的高速公路,雅居乐清水湾小结,多产业组合造就多盈利点，形成区域联动和产业互动的模式,清水湾项目的开发模式是一种动态、开放的发展过程。注重核心产品的价值驱动，同时也注重产业链的

35、整体配套和产业互补，这样一来，在房地产产品销售进入尾声甚至销售告罄之后，仍然能凭借着高尔夫球会、私人游艇俱乐部、养生、酒店、主题公园等相关产业的带动，获得长期稳定的价值回报。由此，可以说清水湾项目的开发模式为一种实现土地长时间增值，可持续开发的投资回报模式,雅居乐清水湾小结,项目所在区位： 位处于天目山余杭大陆山，有25座峰峦，隔绝了城市的噪声和污染，闹中取静，形成了极佳 的山居生活条件，其距离武林广场约18公里，紧邻新104国道，东西大道，随着古墩路延伸 段开工建设和轨道交通规划的推进，良渚文化村将可融入杭州半小时生活圈。 良渚文化地是良渚组团的核心区域，地处良渚大陆乡山地与东茹溪支流之间，

36、基地内地貌、 植被丰富，生态环境良好，自古便是优良栖息地,万科浪渚 品牌文化龙头,10000亩占地规模，5000亩原生态山林， 5000亩建设用地； 总建筑面积340万平米左右，住宅230万平米， 公建50万平米，旅游配套70万平米; 1万户常住家庭，可容纳34万人的人口规模， 8000个工作岗位； 25座山、3片湖泊、1条河流、五大主题公园、 良渚国家遗址公园、博物院、大雄寺； 以步行510分钟的尺度建立配套服务体系， 以每小时5公里步行速度建立的小镇规模,集旅游、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体,万科浪渚 品牌文化龙头,在良渚文化村，博大渊博的博物馆、充满创意和人文气息的商业街区、

37、条件优越的社区医院以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等等，共同构成了文化村的城镇级配套,城镇级配套设施-六大体系,万科浪渚 品牌文化龙头,良渚文化村“村民卡”系统由杭州万科物业服务有限公司运营，是面向所有良渚文化村业主的“一卡通式”服务系统，业主可通过使用“村民卡”享用业主班车（开卡即享有）、小区门禁（可在各自小区的物业服务中心自选开通）、小镇自行车（自愿预存押金和消费款后可使用）、商家消费（自愿预存消费款后可使用）等各类免费或有偿社区配套服务内容及业主专属权益,万科浪渚 品牌文化龙头,小镇服务-出租车： 致力于新能源汽车普及推广业务的浙江向国汽车租赁有限公司来到文化村啦，该公司全额投资、

38、自主经营、首批投放了10辆众泰5008EV空调纯电动车，将向广大村民提供绿色环保的电动汽车各项租用服务,服务项目： 有人代驾租车：本服务将向不具备自驾能力或者不愿自驾的客户提供交通工具租赁、同时提供专业人员代驾服务。本项服务办理迅速，服务简便、到位，适合各个年龄层及各种交通项目服务。 无人自助租车：本服务针对仅具有专业驾驶能力，同时已申请成为向国租车会员的客户提供自助租用车辆服务。 客户私车代驾：本服务将为饮酒、或不具备驾驶资格的客户提供其私家车的专业代驾服务。 服务时间 无人自助租车服务网点：取车时间6:00-20:00；还车时间6：00-22:00 有人代驾租车服务时间： 6:00-22:

39、00，紧急及预约用车除外 24小时服务热线：400-080-6776文化村专用万科浪渚文化村,小镇服务-自行车,自2019年2月26日，良渚文化村小镇自行车系统正式开通。小镇自行车系统由杭州万科物业服务有限公司经营管理，良渚文化村业主均可通过村民卡自助完成小镇自行车的租、还车及刷卡计费。在办理村民卡之后开通小镇自行车消费功能，并向卡内预存押金350元和一定的可消费金额，其后即可至各小镇自行车站租赁自行车使用,万科浪渚文化村,小镇服务-村急送 主营范围：良渚文化村范围内有偿享受良渚食街送餐、村内物品快送及商品代购等 收费标准：每单重量不大于10公斤，3元/单 营业时间：

40、7：3021：30 服务热线：057188763008,村急送电动车的设计灵感来源于欧洲的一款休闲用车；车后的保温箱由万科独家设计，专门前往深圳制作；车身经过多次探讨，最后定为散发热情和贴心的橙色；维修方每周都会对电动车进行定期检查,万科浪渚文化村,我们乐于参加小镇的公共活动； 邻居见面主动问好； 我们呵护孩子的自尊，在公共场合避免责罚； 孩子之间发生冲突，家长首先教导自家孩子； 邻居长时间不在家时，我们帮助照看，遇有异常，及时告知管理人； 当邻居因房屋维修需要配合时，我们乐于支持和帮助； 我们拾获楼上邻居晾晒时飘落的衣物，妥善保管及时送还； 我们不往窗外抛撒物品，晾晒浇灌防止滴水； 在小镇公

41、共场所，我们放低谈话音量； 在清晨和夜晚，我们主动将室内音响降低； 我们在公共场所衣着得体，讲究礼仪； 我们在乘车、购物时依次排队，尊老爱幼； 婚丧乔迁等传统风俗不妨碍小镇公共秩序、环境； 节假日我们只在指定地点燃放烟花爆竹，平时燃放征得管理人同意； 我们开车进入小镇不得按喇叭，开车窗时将音响声音调低，停车后尽量将车 辆 防盗装置调整到静音状态； 小镇内我们慢速行车，不开远光灯，主动礼让行人； 我们在指定位置停放车辆，不跨线、压线，且车头朝向规定方向，停车即熄火； 小镇内出行，我们倡导使用自行车、电动车或循环巴士等； 保持公园、游山步道等公共场所的环境整洁，自觉带走废弃物品； 生活垃圾，分类处

42、理； 在小镇公共餐饮场所就餐，我们提倡自备打包餐盒； 购物买菜，我们使用环保袋或竹篮； 家中的闲置物品，在小镇跳蚤市场交易或慈善捐赠； 在公共区域，未经管理人同意，我们不放生、放养动物，栽种植物； 我们为宠物办理合法的证件，定期注射疫苗； 使用牵引带遛狗，自觉清理粪便，不带宠物进入室内公共场所，为具有攻击性的 宠物戴上口罩,公约宣言： 我们将以平等、秩序、仁爱、亲睦、敬畏自然之心，塑造一个当代中国理想小镇的行为样本，践行人与自然、人与家园、人与人无限尊重的可能,小镇文化：浪渚村民公约,文明行车活动之按喇叭数据统计,8月24日傍晚，村民公约办公室工作人员协志愿者在食街丁字口处分别进行文明行车按喇

43、叭数据统计活动，从18点开始对车流量及过往车辆按喇叭频率进行统计，此次参加活动的人数共计6人，持续1个小时的文明行车按喇叭统计活动,真诚的心，志愿者在行动,七月炎热的天气依旧阻挡不了志愿者们的热情，志愿者们在登山途中手持垃圾袋，带着手套，认真清理着步道上的垃圾。这支队伍有老有少，有大人也有孩子，六十八岁的潘阿姨笑着说，在文化村居住了两年，对这条古道再熟悉不过了，去年以来，随着村里志愿者的频繁清理，古道的清洁日益改善，自己能为文化村贡献自己的力量再乐意不过了,小镇文化：志愿者,万科良渚文化村研究小结,项目情况： 项目位置：桃源居位于离深圳主城区70分钟车程的关外宝安区。 占地面积：2000亩；

44、建筑面积：180万m2；其中居住区130万m2；商贸区24.5万m2；教育区13万m2；旅游区10万m2； 容积率：2； 总户数：近1.3万户，约6万人,深圳桃源居 主题服务型样板,以商业为龙头、以教育为中心、以环境为依托、以文化为内涵,项目先后九次调整建筑规划，从完善社区建设规划、修建道路、公交等基础设施入手，大力投资环境绿化与景观改善工程和公共文化、教育、体育和卫生设施建设，桃源居社区的大型公建设施包括：一所学校、二个市民广场、三个社区公园、四大功能分区、五大特色会所，已形成集居住区、教育区、商贸区、旅游区四大功能于一体的大型综合社区,深圳桃源居 主题服务型样板,集中与分散结合的功能分区，

45、在完善生活配套的同时，实现了各区域配套的均衡,深圳桃源居 主题服务型样板,以教育主题驱动整个开发过程，保证每个大组团均有起爆点，实现快速销售,深圳桃源居 主题服务型样板,社区教育理念关注儿童、关注妇女、关注老人、关注国际化，促进社区居民文化素质的全面发展。 社区教育使命以终身教育理论作为思想基础，以建立完整的社区终身教育体系作为战略保障，使澳大利亚成功的社区教育管理经验与中国的文化教育实际国情相结合，将桃源居社区建设成为具有国际水准的学习型社区。 教育工作思路以人为本，着眼于社区居民的全民发展；注重终身教育体系的科学性与合理性；注重教育的连续性与整体性；重视不同教育对象需求的多元化和教育教育培

46、训内容的丰富性；充分挖掘和利用社区及社会教育资源，使社区教育得以高效和低成本运作。 社区教育宗旨 桃源居的社区教育宗旨，就是通过科学构建满足全体居民需要的终身教育体系、深入了解居民现实的和潜在的教育需求、有针对性地开展多层次、多元化、居民高度参与的教育培训活动。社区教育体系与内涵桃源居社区的终身教育体系由学校基础教育、社区儿童教育、社区妇女教育、社区老人教育、社区家长教育、Homestay (家庭寄宿)教育服务、社区意识教育和社区商业文化教育八个子系统组建而成,深圳桃源居 主题服务型样板,基础学历教育设施清华实验学校，是桃源居社区教育的重要组成部分，主要致力于适龄青少年的基础教育工作。该校由桃源居集团、清华大学、清华附中和清华附小共同投资约3.5亿元人民币兴建。学校占地面积近18万，建筑面积12.05万，绿化率100%。学校的硬件设施按省一级学校标准一次建设到位：学校教学区，生活区、办公区布局合理，拥有200多间设备先进的教室，数十间钢琴房、音乐舞蹈房、绘画室组成的艺术中心，标准的塑胶田