房地产工程管理培训精选文档

1、房地产公司工程管理,吕涛,房地产工程管理简介,工程管理是房地产开发的中心环节，在房地产行业,跟工程对应的项目管理正逐渐成为企业保障产品品质,取得经济效益的重要手段,建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、建设周期,长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说,是花费了巨资，因此房产的品质可谓“至高无上,房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重,视建设项目整个生命周期的工程管理,以保证产品的,品质，时刻维护自身的声誉,提纲,房地产工程管理“三要素,探讨房地产企业工程管理模式,暨从我国建筑总,承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向,房地产工程管理方法即六大体系六个流程四个,延伸,各管理体系的

2、操作理念,如何理顺房地产工程管理流程,案例分析,房地产工程管理“三要素,公司的工程管理资源环境,房地产企业内部工程管理思路是否统一,房地产工程管理方法,探讨房地产企业工程管理模式,暨从我国建筑总,承包施工的裂变看房地产工程管理发展方向,探讨房地产工程管理模式的背景,国际工程总承包管理模式及其特点（简单介绍,我国工程总承包管理的发展情况（重点介绍工,程总承包的基本情况及优点,工程总承包这么好，为什么在我国推行得很慢,建筑施工总承包裂变分析,近期我国房地产工程管理的发展方向,影响房地产工程管理模式改变的几种可能,房地产工程管理方法,房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程,技术管理体系、工程

3、成本管理体系、工程质量与安全,管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化,房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程,技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场,签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程,房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开,发,建筑产品高新技术应用,建筑产品质量缺陷维,修,员工与供应商培训,房地产工程管理方法工程计划管理体系,工程计划管理是我们房地产工程管理最重要的部分,工程计划管理体系主要是通过一系列的预控计划，使得参与工程管理的主要,管理人员先在自己的脑子里把楼盖起来，做到心中有数，同时把各部门的工,作有机地衔接起来，保证公司的工作步调协调,工程计划管

4、理体系的主要内容,工程范围划分及相互搭接关系分析；（重点,工程实施过程中组织架构及人员的安排,工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制,计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样板确认计,划；（重点,工程质量规划,工程投资（成本）规划,信息沟通与传递规划,工程风险的应对措施,产品交接及运行规划,房地产工程管理方法工程技术管理体系,工程技术管理体系是房地产工程管理的基础和底盘。没有技术底盘，工,程成本控制不住或者说控制得不科学（举门窗配件的例子）；没有技术,底盘，工程质量控制将是随机，设计图纸好一点、施工单位强一点、地,盘经理敬业一点，质量就好一点，而不

5、能保证公司所开发楼盘质量的稳,定性,工程技术管理体系的主要内容,工程技术管理平台的搭接与跟踪完善；（重点,工程选材用料标准的制订,重点,各项分部工程技术标准的制定,招标技术标的评审与确定,重要分项分部工程施工技术标准的制订或确定,工程技术交底与培训,现场技术管理工作的指导与监督,房地产工程管理方法工程成本管理体系,工程成本管理体系是公司经营最关心的，也是公司老板所关心的。成本,管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、控制设计阶段、工程招,标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制,工程成本管理体系的主要内容,项目工程成本测算与现金流安排，确定付款原则,重点,工程成本数据库的建立与跟踪完善,工

6、程供方资源管理,项目工程成本目标的制定,重点,工程招标管理（包括采购,工程合同交底与工程合同管理,工程成本动态评估与管理；（重点,预付款与进度款支付管理,工程竣工结算管理,保固金支付管理,房地产工程管理方法工程质量与安全管,理体系,质量是企业的生命。虽然现在社会上，特别是房地产行业中，非常注重,营销，编制各种各样的营销概念，但是我相信房地产的竞争最终是产品,的竞争，是产品技术与质量的营销，而工程质量是建筑产品质量的重要,的、核心的组成部分。在房地产市场上，对于工程质量，很大一部分公,司平时不是很关心的，认为那是施工单位的事情，但是一旦出了问题,面对业主的维权，面对舆论的压力，下至普通工程师，上

7、至公司老板,都很紧张，所以，防微杜渐，未雨绸缪，建立工程质量保证体系是非常,有必要的,工程质量管理体系的主要内容,工程质量标准的定位分析；（重点,重要分项分部工程施工质量标准的制定或确认,承建单位和监理机构工程质量与安全体系的检查与监督；（重点,工程实体质量与现场安全系统性偏差的控制,重大工程质量与安全处理的应急措施,房地产工程管理方法工程风险管理体系,工程风险管理。做任何工作都存在风险，工程管理同样存在,风险，所以我们那要对工程风险进行识别、预警和采取应急,措施,工程风险管理体系的主要内容,工程风险识别一览表,工程风险可能出现的概率和损失估算,工程风险管理重点,工程风险防范对策,工程风险管理

8、责任划分,房地产工程管理方法现场管理标准化,有了严谨的计划管理体系，有了工程技术底盘，有了工程成,本动态控制的套路，有了完善的工程质量监控系统，有了工,程风险的防范措施，现场管理就会变得很轻松，现场管理就,可以做“麦当劳”，做现场管理标准化，这样就可以降低我,们对现场管理人员的要求，避免房地产工程管理对项目部的,依赖。现场管理标准化通过,6,个流程来实现,现场管理标准化的主要内容,计划管理流程；（重点,现场工程技术管理流程,工程质量控制流程,合同管理与现场签证管理流程,甲供材料管理流程,文件管理流程,房地产工程管理建筑产品人性化功能开发,建筑产品与其它工业产品，比如冰箱、彩电，都是为消费者生产

9、的消费,品，都是一种产品，从这个意义上讲，建筑产品与其它工业产品来说,没有什么区别,建筑产品人性化的考虑或者精致程度，就远远不如工业产品,著名的房地产公司，万科、中海等品牌公司，已经开始致力于建筑产品,人性化功能研究,2003,年是万科的建筑无限生活空间年，就是深化建筑,产品的细部推敲,建筑设计市场目前的实际现状，要求房地产企业自己要研究建筑产品的,人性化功能,举例说明建筑产品人性化功能开发,建筑篇。园林篇,房地产工程管理建筑产品高新技术应用,盖房子，秦砖汉瓦几千年，行外人士总觉得我们这些盖房子,的是“老土”，在目前高新技术发展迅猛的时期，我们有必,要引进成熟的高新技术，提升产品的方便性和舒适

10、度,在建筑高新技术方面，是技术领先了，应用落后了，我们这,些房地产专业人士没有真正起到沟通高新技术与客户之间桥,梁的作用,那些能够给客户带来安全、生活便利方面的高新技术，我们,非常有必要尽快推荐给客户，远程控制空调、洗衣机等,房地产工程管理,建筑产品质量缺陷的,维修,建筑市场的客观情况，建筑产品质量缺陷在所难免，这是一个客,观的事实,业主的维权意识越来越强，房地产企业面临着较大的维修压力,建筑产品质量缺陷维修是我们服务的一个延伸，在建筑产品后期,服务方面，应该说，房地产企业落后于部分工业产品企业，象海,尔、美的等等。搞好产品的后期服务，是提升企业品牌、培养回,头客的重要环节。这也是我所提倡的真

11、正做好客户服务的意图,一个优秀的工程师，不一定是一个优秀的维修工程师，建筑产品,质量缺陷维修对维修人员除了专业知识要求外还有特殊的要求,比如：善于与业主沟通、有耐心，所以专业维修队伍将会应运而,生,在深圳，地产公司有专门的客户服务部负责维修，维修工作有了,一定的深度。举例：中海地产的,维修简报,维修总结,房地产工程管理,员工与供应商培训,员工培训。一个团队能否形成，单兵优势能否转化成集团军的优,势，关键是理念是否统一，也包括技术、成本、质量、进度方面,的理念，所以通过培训统一理念是有必要的。这也是前面我在房,地产工程管理“三要素”中强调的第二个要素,供应商培训。工程项目，一块砖一片瓦，都是施工

12、单位拿上去的,地产公司的思路统一了，施工单位不能理解无法执行，工程管理,的良好愿望也无法实现,房地产工程管理六大体系与承建单位、监,理机构工作的关系,1,根据建设工程项目管理规范,GB/T50326,2001,的要求,施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进,度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管,理、信息管理、生产要素管理、组织协调,监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进,度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协,调,房地产工程管理六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体,系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险,管理

13、体系、现场管理标准化,房地产工程管理六大体系与承建单位、监,理机构工作的关系,2,因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监,理机构的工程管理肯定存在差异，关注的角度不同，采取的方,式不同，主要表现在以下几个方面,工程进度控制方面：房地产企业的计划安排是施工单位、监,理单位计划安排的依据，房地产企业的计划管理从业主宏观控,制的角度，对整个项目的实施进行全面布置，而施工单位仅仅,局限于工程本身，相对更微观一些,工程技术管理方面：施工单位和监理单位关注的是施工方案,施工构造以及施工工法，而房地产工程技术管理的任务则是将,营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的,技术参数进

14、行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产,品，符合营销意图,工程成本控制方面：施工单位和监理单位关注的是对工程合,同成本的控制，房地产企业关注是项目的投资回报成本,房地产工程管理六大体系与承建单位、监,理机构工作的关系,3,因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监,理机构的工程管理肯定存在差异，关注的角度不同，采取的方,式不同，主要表现在以下几个方面,工程质量控制方面：施工单位和监理单位关心的是按图施工,符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是,客户产品质量标准；施工单位考虑如何保证把工程质量做好,房地产企业关心是施工单位和监理单位是否健全了保证工程质,量的管理

15、体系,工程现场管理方面：施工单位考虑如何组织施工，房地产企,业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系,回顾房地产工程管理方法,房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程,技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全,管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化,房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程,技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场,签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程,房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开,发,建筑产品高新技术应用,建筑产品质量缺陷维,修,员工与供应商培训,探讨房地产工程管理模式的背景,我国工程管理现状,我国理论界情况，理论层次,国际工程管理的趋势,Design-Building,一体化,房地产工程管理研究的理论层次,PM,Project management,项目管理,OPM,Owner PM