别墅项目策划方案初案

1、别墅项目策划方案初案12020 年 4 月 19 日文档仅供参考论坛新贴成员目录搜索 帮助邮局资料退出 虫虫 中国房地产第一站: 策划人会所 -版主：任我行、乐朴话题 : 含谷别墅项目策划方案初案作者 贴子内容 胡子地产长老注册日 : .11.08所在地 : 山西发贴数 : 330 发贴时间 : .12.29 22:55 | IP 已记录 | 报告发送-前言自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N 次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担22020 年 4 月 19 日文档仅供参考忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），可是如果在该处不建别墅就更没有出

2、路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。因此我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。一、现状分析1、重庆市别墅现状分析当前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖

3、山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。可是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅 “大跃进 ”的热潮 ?亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；亩的帝景名苑已经闪亮开盘；亩的肖河香榭正式破土动工；亩的龙湖香樟林别墅、多亩的32020 年 4 月 19 日文档仅供参考华立 ?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。另外，新东福、南方 ?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地多亩、新原兴在渝北圈地亩，均瞄准别墅

4、开发。2、含谷别墅现状分析如今，距陈家坪仅 11 公里，号称 “都市后花园 ”，并将 “建设成重庆高级住宅区 ”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。而且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在 1500 元 / 平方米，最高在 5000 元 / 平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。二、案优劣势分析1、优势分析42020 年 4 月 19 日文档仅供参考l 含谷是当前重庆公认的别墅区；l 几个别墅

5、盘先行预热该区域；l 今年是全国的别墅年；l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园 ”。2、劣势分析l 重庆别墅大气候不好；重庆别墅的空置率占 64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。l 没有自然的风景作有力的支撑点；别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。l 交通不发达；除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。52020 年 4 月 19 日文档仅供参考l 缺少有力的卖点；从本案当前来看，没有任何能够吸引人气的地方。l 竞争激烈；A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。C、 已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。l 该地段喧哗；白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。l 开发体量过大；别墅的灵魂-身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性