房地产项目可行性分析中存在的问题与对策

1、房地产项目可行性分析中存在的问题与对策摘要：我国针对房地产项目的可行性分析起步较晚，房地产项目可行性分析研究中存在很对问题。首先介绍了房地产项目可行性分析中存在的问题，并分析了问题产生的原因，最后详细提出了完善房地产项目可行性分析的建议。关键词：房地产项目 可行性分析 完善目前，我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后，我国的房地产市场逐渐形成，市场竞争也越来越激烈，于是人们开始注意可行性分析的作用，房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初，可行性分析主要是针对大型工程项目，而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。 一、房地产项目可行性分析研究中存

2、在的问题 1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导 通过项目可行性分析，可以发现，目前，指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法和2000年颁发的房地产项目经济评价方法等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是，房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，如何在可行性分析研究中，根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益

3、分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法，对房地产项目进行评价，缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前，虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究，但是，这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏，必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难，使得分析过程理论性不够强。 2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善 在房地产项目可行性分析评价中，采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价，然而，它们仍然存在着有待补充和

4、完善的地方。 房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程，它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此，在对房地产项目进行评价时，不仅仅是应用上面提到的各项指标，而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面，可能会产生与客观实际不相符的现象，甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。 3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高，借鉴作用不大 在进行项目可行性分析准备阶段，收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告，发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源，前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等。他们对项

5、目的可行性分析借鉴作用不大，其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。 二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因 导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因：（1）可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成，但据了解，有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员，并不了解和熟悉房地产开发领域，他们仅能做的是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计算，经济评价流于形式，失去了可行性研究的作用。（2）编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一

6、些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图，根据其意图初步形成评估结果，没有详细的调查提纲和编制方案，参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改，一两天就可以完成一份可行性研究报告，这种报告质量可想而知。（3）由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测；不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析；不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素，在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告

7、质量，影响了房地产开发决策水平。（4）审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件，因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施，如此审批机制存在以下问题：由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序，造成可行性研究目的是立项，评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况；审批部门规范化程度低，审核人员专业性差、审核手段落后，房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊；审批人为因素大，存在着“寻租”现象，缺乏公正性。 三、完善房地产项目可行性分析的建议 1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新 建立一套系统的可行性分析理论，

8、是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时，应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析，以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。 2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系 可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用，建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法，尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益，设计方案，市场定位，还要

9、考虑社会效益和环境效益等。其中，财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性，风险预测等。而综合评价，则应该从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。 3、加强咨询业的规范化 咨询业的规范化：（1）以房地产估价机构改革为契机，逐步与国际接轨，建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式，由房地产主管部门

10、根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围；把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴，房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。（2）为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析，建立一支素质较高的从业队伍，一个项目的可行性研究小组，一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析，避免发生重大的偏差；社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导；市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况，

11、来分析当前市场的状况，并与经济分析专家一起预测未来趋势；造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算；注册房地产估价师是研究小组的核心，他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识，对项目做出计算和总评价，编写可行性报告。 4、加强项目风险分析 在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先，利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响，根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态，然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值，最后根据概率分析方法求出的项目收益均值，判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法，