淮安[共33页]

1、中国淮安,项目背景汇报,掌 握 项 目 背 景,如 何 了 解 城 市,城市的区位、经济发展和资源状况,城市的未来发展趋势，产业发展类型,同等性质的城市竞争力分析,结论,To do or not to do,一、淮安市的城市介绍 二、淮安市的总体规划 三、中心城区的控制性详细规划 四、淮安市的楼市分析,目 录,一、淮安市的城市介绍,1、区域位置,淮安位于苏北平原腹地，市境北接连云港，东北接盐城市,东南接扬州市,南邻省会南京市,西北连宿迁市。京杭大运河与古淮河交汇处，境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。 面积：全市总面积1.01万平方公里，其中市区面积3218平方公里。 人口：全市总人口近500万

2、，其中市区人口246万。 行政区划：市区：清河区、清浦区、楚州区、淮阴区、淮安经济开发区；辖县：金湖县、盱眙县、涟水县、洪泽县,宏观区位,中观区位,微观区位,2、经济状况,根据2010年统计局资料显示： 全省实现生产总值40903.3亿元，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值2539.6亿元，增长4.3%；第二产业增加值21753.9亿元，增长13.0%；第三产业增加值16609.8亿元，增长13.1%。产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。 全年居民消费价格上涨3.8%，涨幅比上年提高4.2个百分点。 全年粮食总产量达3235.1万吨，比上年增加5万吨，增长0.2%。 全年规模

3、以上工业增加值21223.8亿元，比上年增长16.0%，工业类型包括交通运输设备制造业、医药制造业、专用设备制造业、电气机械及器材制造业、通用设备制造业、电子设备制造业等等。 全省建筑企业实现利税总额1009.8亿元，比上年增长28.7%。全年共完成建筑业总产值12323.6亿元，增长20.1%；竣工产值9246.0亿元，增长13.2%，竣工率达75%； 还有固定资产投资、国内贸易、开放型经济、交通运输、旅游业、电信邮政、财政金融证劵等等均有提升。 综上所述：淮安的经济状况显稳定上升趋势,十一五”时期地区生产总值与增长速度,十一五”时期粮食总产量,十一五”时期规模以上工业增加值与增长速度,3、

4、旅游资源,淮安旅游资源丰富，风景优美，沿大运河，环洪泽湖，既可领略自然风光，又可观赏名胜古迹。境内的盱眙第一山国家森林公园和明祖陵。 周恩来纪念馆坐落在楚州区东北桃花垠的一个三面环水的湖心半岛上。建筑造型庄严肃穆，形式朴实典雅。 明祖陵位于淮河之滨、古泗州城北的洪泽湖畔，淹没在淮河水下达300年之久。 周恩来故居位于楚州区镇淮楼西北隅三百米外的驸马巷7号门内，建筑青砖灰瓦、古朴典雅，周总理十二个春秋，系全国重点文物保护单位。 清晏园位于淮阴市区人民南路之西侧，环城路之北侧，建于康熙年间，是苏北地区最有代表性的古典园林。 楚秀园位于淮阴市区中心，淮海南路之东侧，占地面积720亩，全江苏省最大的一

5、个新建的市级综合性文化憩息公园。 苏皖边区政府旧址现存两个院落，占地6100平万米。保存砖木结构、古色古香的平房（其中部分房屋为两层楼房）48间，建筑面积1300平方米,二、淮安市的总体规划,1、城镇体系结构规划,2011年7月30日，江苏省政府正式批复了由中国城乡规划设计院编制的淮安市总体规划（20092030）。 1.1空间结构 市域形成“一主四副多点网络化”的城镇体系空间结构，推动“多节点网络化”空间结构的形成。 一主：即淮安中心城市，通过聚合区域高端职能，辐射带动市域发展。 四副：即涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金湖县城四个市域次中心城市。 多点：即其他城镇。 网络化：以高速公路、一级

6、公路和铁路等交通设施为骨架，以市县域中心城市和重点镇为节点，构建开放的网络化空间格局。 1.2等级规模结构 市域城镇形成四级等级规模结构。 1、市域中心城市：即淮安中心城市，规划城市人口220万人。 2、市域次中心城市：包括涟水县城、洪泽县城、盱眙县城和金湖县城等4座，规划城市人口2030万人。 3、重点镇：共13座，规划城镇人口27万人。 4、一般镇：共40座，规划城镇人口0.52万人,市域城镇体系结构规划图,2、产业布局规划,2.1 中心城市以经济开发区、淮安工业园、淮阴、楚州、盐化工等5个工业片区为载体，分类整合现状工业用地，鼓励城市中心区工业逐步向外搬迁。在巩固提升传统大型主导产业的同

7、时，吸纳符合环境要求和投资强度的大型工业企业，逐步建立根植于本地的工业体系。 2.2 在中心城市以外规划16个工业集中区作为工业发展载体，鼓励各区县、镇探索统一招商、集中建设、产业协调、财税分成的体制改革,市域产业布局规划图,3、综合交通规划,3.1市域铁路网规划 1、新建淮（安）宿（州）铁路、淮（安）连（云港）铁路、蚌（埠）盐（城）铁路等3条铁路和淮（安）扬（州）镇（江）、宁（南京）淮（安）、徐（州）淮（安）沪（上海）3条城际铁路客运专线。 2、新长铁路既有线保留不变，2015年前完成电气化改造和复线改造。远景新长铁路货运功能外移至京沪高速公路东侧。 3、远景建设京沪高速铁路客运专线徐淮沪支

8、线。 3.2市域铁路枢纽规划 1、铁路枢纽：淮安北站和淮安南站。 2、铁路站场：淮安东站、淮安西站、袁北站、季桥站、朱桥站、和平站、涟水站、洪泽站、马坝站、金湖站、盱眙站,市域综合交通规划图,4、空间发展策略,4.1 极化中心城市，强化区域服务职能 中心城市应强化交通枢纽、商贸流通和生产性服务职能，提升中心城市的区域辐射和带动能力。 4.2 拓展一轴两翼，注重区域协调发展 （1）一轴，通过整合各区发展动力，打造具有区域竞争力的淮安中心城市，中心城市向北发展空港新区，带动涟水县城的发展；向南以发展盐化工业区为主体，带动洪泽县城的发展。形成涟水淮安洪泽的规划区城镇空间发展主轴。 （2）两翼，即由京

9、沪高速以东、徐宿淮盐高速公路以南的城镇乡村构成的东部发展翼，和由宁连高速公路以北、以西的城镇乡村构成的西部发展翼。东部发展翼重点发展车桥镇，强化培育钦工、范集等重点镇的综合功能和朱桥、平桥等镇的特色职能。西部发展翼重点发展徐溜镇，强化培育渔沟、南陈集等重点镇的综合功能，和码头、赵集、刘老庄等镇的特色职能。通过增强小城镇的设施服务能力，带动其各自周边乡村地区整体协调发展,规划区空间结构图,5、中心城区总体结构,5.1 城市发展方向 近期，完善高速公路环内的城市建设；中远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨淮盐高速公路向南延伸。 5.2 城市空间结构 中心城区的空间结构为三轴四带多组团。 1、三轴：

10、东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴。 2、四带：分别为盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带。 3、多组团：分别为中心组团、淮阴组团、清浦组团、经济开发区组团、楚州组团、黄码组团和南部组团,中心城区用地结构图,6、中心城区用地规划,6.1 中心城区城市建设用地平衡表,中心城区用地规划图,7、近期建设规划,7.1 近期建设规模 到2015年，中心城区城市人口规模为145万人，城市建设用地规模为174平方公里，人均城市建设用地控制在120平方米以内。 7.2 近期发展指引 1、近期重点建设地区 包括板闸地区市级行政中心、水渡口市级商务

11、中心、淮安经济开发区南马厂片、盐化工业区等。 2、近期重点改造地区 包括淮阴工业片区在新长铁路以西地区、京杭大运河以北旧居住区等。 3、近期重点建设交通设施 包括环形快速路网、结构性主干道、公交优先道路等,中心城区近期建设规划图,三、中心城区控制性详细规划,1、总则,1.1 规划目的：为了贯彻落实淮安市城市总体规划（20092030），加强淮安市中心片区的规划建设管理，统筹安排中心片区内各项社会公共服务设施、市政公用设施的配置，保障土地科学合理、集约高效的利用，提升中心片区综合服务功能，加强城市空间特色，促进节约型建设。 1.2 规划范围：东至翔宇大道，南至京杭大运河，西至韩候大道，北至古黄河

12、，总用地面积约36.92平方公里。 1.3 规划理念：提升功能，优化布局；整合资源，强化特色；交通引导，集约发展；保护生态，节能减排。 1.4 功能定位：城市商业商务中心；淮安历史文化的重要传承区和滨水文化复兴展示区；融商业商务、文化旅游、居住功能于一体的复合片区,中心城区控制性详细规划范围图,2、用地布局,1.1 总体布局结构：规划形成“十字+一环”的轴线结构，并于轴线节点形成各级中心。“十字”两条市级公共设施主轴，分别依托淮海南北路及淮海东西路翔宇大道的轨道交道走廊形成公共设施轴，两轴交汇处为城市商业商务中心；“一环”串联分区的环形公共设施次轴，即依托健康路、西安路、延安路和天津路组成，轴

13、线交汇处形成分区中心。 1.2 居住用地：提供多样化的住宅；结合区位条件，合理布局各类住宅用地，适度混合搭配日常消费和文化休闲，增强社区活力，以街道级社区完善配套。 1.3 公共设施用地：按市级中心、分区级中心和街道社区级中心三级配套，突出中心片区的主导功能，健全公共设施体系。 1.4 工业仓储用地：产业转向设计、研发等方向转型，发展科技产业园，同时保留京杭大运河东港西侧的仓储用地，调整为生活性物资仓储设施,总体布局结构图,土地利用规划图,3、综合交通,1.1 对外交通：铁路保留新长铁路专用线，平行线路预留宁淮城际铁路通道，保留铁路西站为铁路货运站，发展铁水联运。公路外迁宁连一级公路，原有城区

14、段改造为城市快速路；205国道城区段改造为城市道路 1.2 城市道路：快速路为北京路、延安路、翔宇大道和宁连一级公路；主干道形成“四横七纵”的主干路网络；次干路加强梳理，网络化，加强片区内部交通；支路进行优化。 1.3 公共交通：开通城市轨道交通3条线路；1条快速公交线路；“四横五纵”的公交专用道网络；运河上水上公交一条,综合交通规划图,公交系统规划图,4、城市设计引导,1.1 空间景观结构：三水穿越古黄河、大运河、里运河；两轴交织淮南东西路、淮南南北路形成现代高雅的景观道路；核心多点广场商业中心与水渡口商务中心，以及各分区核心。 1.2 景观道路：打造“三横四纵”景观道路，“三横”为淮海东路

15、淮海西路、漕运东路漕运西路、延安路；“四纵”为淮海南路淮南北路、北京路、勤政路、翔宇大道。 1.3 滨水空间建设：建设古黄河休闲风光带，里运河活力文化带，京杭运河生态景观带，游憩型河道和生态防护型河道。 1.4 特色街区：以丰富城市空间，促进旅游消费，主要是东西大街商业街，丰登路精品服饰街、大闸口美食街、运北路运河文化风情街、文庙路古玩一条街、工农路美食街、大庆路文化艺术街和轮埠路酒吧风情街,景观系统结构图,滨水空间规划图,5、生态系统,1.1 生态控制：“三横”沿古黄河、里运河、京杭运河的生态廊道；“三纵”沿韩候大道、北京路、翔宇大道的生态廊道；以及柳树湾公园和清安湿地公园2处生态节点。 1

16、.2 绿地布局：公园7处城市级公园、10处分区级公园，12处社区级公园；规划街头绿地服务半径300米；快速路沿线、高压走廊和市政公用设施的防护绿地。 1.3 水系规划：规划形成“三横四纵”河道水系结构，三横为古黄河、里运河、京杭运河；四纵为韩候河、新港竖河、电厂河、越河大沟文渠河，活水通道，增加滨水空间。 1.4 环境保护：污水处理率达90%以上，调整能源结构，推广清洁高效能源，控制汽车尾气排放；固体垃圾分类，促进垃圾减量,生态系统控制图,生态环境保护图,四、淮安市的楼市分析,淮安的楼盘分布,清河区楼盘分布,淮阴区楼盘分布,淮安的楼盘分布,开发区楼盘分布,清浦区楼盘分布,1、建华玖珑湾,项目位

17、于淮安市楚州区，生态商务新城板块，翔宇大道路北侧、淮安森林生态公园东侧、淮安国际商城对面，西沿海天路，东临经二路。 建筑类型：板楼,高层 物业类别：普通住宅 建筑面积：476658平方米 占地面积：133907平方米 容积率 ：3.0 绿化率：42% 总户数：2619 车位数：1996 均价：4400元/平方米,2、茂华国际汇,项目位于淮安市清河区，珠江路北侧、钵池山生态公园东侧、西沿翔宇大道，东临南昌路。 建筑类型：板楼,高层 物业类别：普通住宅 建筑面积：800000平方米 占地面积：300000平方米 容积率 ：2.3 绿化率：35% 总户数：1877 均价：5800元/平方米,3、东湖

18、怡景苑,项目位于淮安市开发区，汕头路北侧、韩泰路西侧、翔宇大道东侧、大连路南侧。 建筑类型：板楼,高层 低层 物业类别：普通住宅 建筑面积：730000平方米 占地面积：490000平方米 容积率 ：1.5 绿化率：40% 总户数：503 均价：4200元/平方米,4、中南世纪城,项目位于淮安市开发区，位于淮安生态新城西片区，枚皋中路（淮安市体育中心东侧） 建筑类型：板楼,高层 低层 物业类别：普通住宅 建筑面积：1600000平方米 占地面积：533360平方米 容积率 ：2.2 绿化率：55.4% 均价：4200元/平方米,5、四季金辉,项目位于淮安市清浦区，淮海东路中央新亚商城（近淮海广场）和淮海南路198号（淮安日报社北侧） 建筑类型：板楼,高层 物业类别：普通住宅 建筑面积：900000平方米 占地面积：300000平方米 容积率 ：3.76 绿化率：31.5% 总户数：541户 均价：4550元/平方米,6、北京如意国际花园,项目位于淮安市淮阴区，淮安市淮阴区北京北路与黄河西路交汇处 建筑类型：板楼,高层 低层 物业类别：普通住宅 商业 建筑面积：300000平方米 占地面积：120000平方米 容积率 ：2.0 绿化率：37% 总