房地产基础知识

1、房地产基础知识,课程大纲,一、房地产,注：房地产物权除所有权以外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等,1、房地产的概念 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性,土地 建筑物及地上附着物 房地产物权,2、地产的概念与分类 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产,居住用地,工业用地,一、房地产,交通用地,市政用地,道路广场用地,商业服务用地,公共绿化用地,教科文卫设施用地,港口码头用地,军事用地,其他用地等,仓储用地,土地所有权可以分为： 国有土

2、地 中华人民共和国是国家土地所有权的统一和唯一的主体，由其代表全体人民对国有土地享有独占性支配的权利。 集体土地 集体土地所有权是由各个独立的集体组织享有的对其所有的土地的独占性支配权利,3、土地所有权的概念与划分 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利,一、房地产,二、房地产市场,1、房地产市场的概念,狭义概念： 房地产商品进行交易活动的地方或场所,广义概念： 土地的出让、转让、开发 房地产买卖租赁、转让、互换、抵押 一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动,2、房地产市场的分类,房地产的一级市场是指土地交易市场。是土地所有者与使

3、用者间的纵向交流，由政府直接控制全国所有土地都归国家所有,二、房地产市场,房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场,房地产的二级市场是增量房交易市场。主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋,房地产三级市场即存量房交易市场（二手房市场）；是房地产所有者（企业、单位和个人）将房地产使用权或所有权再次转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置,三、房屋分类楼体高度,1、按楼体高度分类：主要分为低层、多层、小

4、高层、高层、超高层等,低层（1-3层,多层（4-6层,小高层（8-11层,高层（10层以上,超高层（30层以上,三、房屋分类楼体高度,主要是指（一户）独立式住宅（独栋）、（二户）联立式住宅（双拼）、（多户）联排式住宅以及叠拼式住宅,1.1、低层住宅 （1-3层,独栋别墅,双拼别墅,联排别墅,叠拼别墅,与高层住宅相比，其具有的优势： 在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；同时也降低了公摊； 在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高； 在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低,1.2、多层住宅 （4

5、-6层）多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式,多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅,但多层住宅也有不足之处，主要表现在： 底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差； 难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势,三、房屋分类楼体高度,三、房屋分类楼体高度,小高层较之多层住宅有它自己的特点： 建筑容积率高于多层住宅，节约土地

6、，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低； 小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间； 由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思,1.3、中高层住宅 （8-11层）小高层住宅,小高层住宅主要指8层16层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道,三、房屋分类楼体高度,高层住宅的优点： 高层住宅土地使

7、用率高； 有较大的室外公共空间和设施； 眺望性好； 建在城区，具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力,高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼,1.4、高层住宅 （10层以上，30层及30层以下100米以下,高层住宅的缺点： 很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理； 建筑成本高。建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，同时增加公摊面积； 物业管理费高。因为要从物业管理收费中为修缮维护电梯、高压水泵等设备付出经常性费用,超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为： 随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施

8、工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。 超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅,三、房屋分类楼体高度,1.5、超高层住宅 （30层以上或楼高在100m以上,2.1、按楼体结构类型分类：主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等,砖木结构,砖混结构,三、房屋分类楼体结构,砖木结构是指承重的主

9、要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 特点： 层数较低，一般在3层以下； 1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构,砖混结构是指房屋主要承重结构为砖砌墙体。楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐等构件由钢筋混凝土浇制（或预制）建造的房屋，由于其采用墙体承重，住宅内不允许自由分隔。 特点： 建造层数一般在6层以下，造价较低； 抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代,钢混结构,钢结构,三、房屋分类楼体结构,2.2、按楼体结构类型分类：主要分为砖木结构、砖混结构、钢

10、混结构、钢结构等,钢混结构（钢筋混凝土结构）： 承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 特点： 一般出现在中高层中； 结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长； 厅和居间的墙可以打开(但公产房不得随意拆改,钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的。 特点： 建造成本较高； 多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等 房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类,3、按房屋型分类：主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等,公寓式住

11、宅,复式住宅,跃层式住宅,三、房屋分类房屋类型,花园洋房,三、房屋分类房屋类型,每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可服务于己58户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。 户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。 建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。 仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系,3.1、单元式住宅,又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有,三、房屋分类房屋类型,公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而

12、言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用,3.2、公寓式住宅,公寓实景图,公寓户型平面图,公寓户型图,三、房屋分类房屋类型,花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买,3.3、花园式住宅,三、房屋分类房屋类型,复式住宅一般是指每

13、户住宅在较高的楼层中增建一个夹层；两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。其优点是： 平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%； 户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价； 上层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40,3.4、复式住宅,三、房屋分类房屋类型,3.5、错层式住宅,错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上,错层和复式房屋的区

14、别： 尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。 另外，复式的两个楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开,复式,错层,三、房屋分类房屋类型,3.6、跃层式住宅,跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助空间用户可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户内都独用小楼梯连接。 优点是： 每户都有较大的采光面，通风较好； 户内居住面积和辅助面积较大； 布局紧凑，功能明确，相互干扰较小,跃层式住宅与复式住宅的区别： 复式住宅一般是指每户

15、住宅在较高的楼层中增建一个夹层； 跃层住宅上下有两个楼面，用户可以分层布置功能区,三、房屋分类房屋类型,3.7、退台式住宅,退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。 优点是： 住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风； 缺点是： 一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。 目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，一些低层的独立式别墅

16、式住宅，也常采用退台式设计,三、房屋分类房屋类型,3.8、并联式住宅,一般由两户住宅并靠拼联组成。每户形成三面临空的独用庭院，既有独院式住宅的优点，双比独院式住宅节省用地。二、三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用，但也有楼上楼下分户居住的，前后小院可分户专用,三、房屋分类房屋类型,3.9、联排式住宅,一般由多个独户居住的单元拼联组成。各户在房前房后有专用的院子，供户外活动及家务操作之用。这类住宅的日照及通风条件都比较好。 二、三层联排式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用。但也有楼上楼下分户居住的，前后小院则分户专用。 联排式住宅的组合方式变化很多，有拼联成排的，也有拼联成团的。例如，现

17、在比较受欢迎的TOWNHOUSE住宅,三、房屋分类房屋类型,3.10、塔式住宅与板式住宅,塔楼和板楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼。 塔楼一般是指高层建筑,板楼一般建筑层数不会超过12层。 高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。如南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯,如何区分塔楼和板楼？ 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼

18、。 塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。板楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。 板楼有两种类型： 第一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起； 第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长,三、房屋分类房屋类型,3.10、塔式住宅与板式住宅优缺点,塔楼的四大优势： 节约土地资源，房价较低 空间结构灵活，宜于改造 结构强度高，抗震性好 居高望远，视

19、野开阔 塔楼的两项缺点： 均好性差，居住密度高 使用率不高，存在灰色空间,板楼的四大优点： 南北通透，便于采光通风 板楼均好性强 管理成本不高 住户使用率很高 板楼的两项缺点： 建筑密度低，房价高 户型格局不宜改造,三、房屋分类房屋类型,3.11、商住住宅,商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群,三、房屋分类房屋类型,3.12、酒店式公寓,酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣

20、等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。 概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业,三、房屋分类政策属性,主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等,4.1、廉租房,廉租房是指政府和单位在住房领域实话社会保障功能，向具有城镇常住户口居民的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 廉租房主要包括：腾空的原有公有住房、现公有住房以及政府和单位出资兴建购置的用于廉租的住房。租金标准原则上参照维修费和管理费两项因素确定，

21、以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。建设部城镇压廉租房管理办法对廉租房的承租、管理、退住都有具体的规定,三、房屋分类政策属性,主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等,4.2、经济适用房,经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要符合住宅建设标准，结合市场需求确定。 现阶段，经济适用住房有三种： 第一种是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房； 第二种是将房地产开发企业拟作商品房开发的部分普通住宅项目高速为经济适用

22、住房向社会公开发售； 第三种是单位以自建和联建方式建设的经济适用住房，只出售给本单位职工,三、房屋分类政策属性,主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等,4.3、公有住房,公有住房是指国家和单位投资建设或购买的、产权属国家或单位所有的住房。从管理方看，可分为直管公房（政府房地产管理部门直接管理）和自管公房（各产权单位自行管理）两种类型。 由单位分配给城镇居民居住的住房一般属于公有住房。具有城镇常住户口的合法承租人均可按规定向现住房产权单位申请购买租住的公有住宅楼房,4.4、集资房,集资房即集资合作建房，是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行国家、单位、个人三

23、者共同承担，通过多渠道筹集资金，由政府或单位组织建房，或由居民自发组织建造住房，以此解决职工住房困难的一种住房建设方式,三、房屋分类房屋类型,一室 两室 三室（一厅、两厅） 其他（多室、别墅、平房、老楼、错层、 跃层,四、房地产专业名词,生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整,占地面积： 占地面积指该栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法(不违

24、章)的一项重要指标,容积率： 指在居住区用地内各类建筑的建筑总面积与居住区总占地面积的比率。它可以反映一定用地范围内的建筑密集程度。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。 这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 容积率总建筑面积建筑用地面积,建筑密度： 指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区总占地面积的比率（）它可以反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度：各类建筑的基地总面积居住区总占地面积 人口密度： 人口数字与所在地区面积之比,四、房地产专业名词,绿化率： 指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比，对购房者而言，绿化率高为好。

25、 绿化率：规划建设用地范围内的绿化面积建设用地面积,四、房地产专业名词,出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。 由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，每栋楼的公摊面积也不一定相同。所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 出房率：住宅净使用面积销售面积 销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积,公摊面积(公用面积)： 是指为保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、电梯间等所占面积的总和。在消费者购房时计入每户的建筑面积,四、房地产专业名词,建筑面积： 指各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和。层高在2.2米（含）以下的技术层不计算建筑面积。也

26、称为建筑展开面积，是指建筑物各层面积的总和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。 套内建筑面积 = 套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,使用面积： 是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积总和,四、房地产专业名词,如何计算阳台面积 ？ 按现行建筑面积计算规则： 封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%计算建筑面积； 没有封闭的阳台，按其水平投影面积的50%计算建筑面积,什么是预置板与现浇板？ 预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨卫一定不能用。 现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好,什么是承重墙和非承重墙？ 承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构； 非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响,四、房地产专业名词,层高和净高： 层高是指下层地板面或楼板上