第六章--市场比较法课件

1、第六章-市场比较法,第六章 市场比较法,第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法原理 在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等进行修正，得出待估房地产在评估期日的价格。 二、理论依据 替代原理,第六章-市场比较法,三、适用范围 在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估房地产相类似的房地产交易较多时采用市场比较法。 市场比较法在以下情况难以适用： 在没有或较长时间没有房地产交易的地方； 某些类型很少见或交易实例很少的房地产,第六章-市场比较法,四、市场比较法的限制条件 时间性 可替代性

2、非单一性 正常性 可修正性 合法性,第六章-市场比较法,第二节 市场比较法评估的程序,第六章-市场比较法,一、交易实例搜集 1、交易实例应搜集的内容 成交价格 成交日期 付款方式 交易实例在交易时的状态 交易双方的情况及交易目的,第六章-市场比较法,第六章-市场比较法,2、交易实例搜集的途径 查阅政府有关部门关于房地产交易的资料； 查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告； 以顾客身份与出售、出租房地产的经办人员洽谈； 参加房地产交易会，了解各类信息、行情； 同行之间相互提供； 其他途径,第六章-市场比较法,二、可比实例的选取 与估价对象房地产的用途相同； 与估价对象房地产的建筑结构相同； 与

3、估价对象房地产所处的地区相同，或在同一供求范围内的类似地区； 与估价对象房地产的价格类型相同； 与估价对象房地产的估价时点应接近； 可比实例为正常交易或可修正为正常交易,第六章-市场比较法,三、市场比较法的因素修正,1、交易情况修正 在房地产交易中的特殊情况： 有特殊利害关系的相互间的交易； 交易时有特别的动机，尤其是急于脱售或急于购买； 买卖双方不了解市场行情； 特殊的交易方式； 其他特殊交易的情形,第六章-市场比较法,第六章-市场比较法,2、交易日期修正,第六章-市场比较法,例1 现选取一可比实例，成交价6000元/m2， 成交日期2006年7月，若2006年7月至2007年7 月，该类房

4、地产价格平均每月上涨1%，2007年7 月至2008年1月，该类房地产价格平均每月下降 0.2%，则2008年1月的该可比实例的价格应为,第六章-市场比较法,3、区域因素修正,第六章-市场比较法,例2 现有一可比实例，成交价为5000元/平方米， 该可比实例所处的区域环境优于待估对象， 经分析，可比实例在商服繁华度、交通条件、 基础设施等方面综合起来需修正2%，则区域 因素修正的可比实例价格为,第六章-市场比较法,4、个别因素修正,第六章-市场比较法,例3 现有一可比实例，成交价为5000元/平方米， 该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对 象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、 宗地面积

5、等方面综合起来需修正-3%，则经个 别因素修正的可比实例价格为,第六章-市场比较法,5、容积率修正,第六章-市场比较法,例4 某城市容积率修正系数表如下： 容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 若可比实例宗地地价1200元/m2，容积率为2.1， 待估宗地规划容积率1.7，求可比实例经容积率修正 后的地价？ 解,第六章-市场比较法,6、土地使用年期修正,式中,还原利率,待估房地产的使用年期,可比实例的使用年期,第六章-市场比较法,例5 若可比实例的成交价为1000元/平方米，对 应的使用年期为30年，而待估宗地的出让年 期为20年，土地资本化率为8%，则待估宗地 的地价为,第六章-市场比较法,四、市场比较法计算公式,扩展公式,第六章-市场比较法,五、房地产评估价格的确定 若干可比实例经各因素修正后，可得到评估基准日待估房地产的若干比准价格，则待估房地产最终的评估价可采用如下方法确定： 算术平均法 加权平均法 众数法 中位数法,第六章-市场比较法,例6 有5个可比实例修正后的价格分别是730元/ 平方米、780元/平方米、800元/平方米、 800元/平方米、820元/平方米，试确定待