建设与房地产法规(各章重点

1、第一章建设法规概述1建设法规的定义：建设法规是指国家立法机关或其授权的行政 机关制定的旨在调整国家及其有关机构、 企事 业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发 生的各种社会关系的法律、法规的总称。2. 建设法规的特征：a. 行政隶属性b. 经济性c. 政策适时性d. 技术性3建设法规的基本原则：a. 建设果冻应确保建设质量与安全原则b. 建设活动应当符合国家的建设安全标准原 则c. 从事建设活动应当遵守法律法规原则d. 不得损害社会公共利益和他人的合法权益 原则e. 合法权利受法律保护原则4建设法规的体系的概念：建设法规体系是指把已经制定和需要制定的 建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地

2、 方性建设法规和规章衔接起来，形成一个相互 联系、相互补充、相互协调的完整统一的法规 框架.第三章城市与乡镇建设规划法规1城市规划的概念：从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它 涉及社会学、建筑学、地理学、经济学等多种 学科.从理论上讲，城市规划指预测城市的发展并管 理各项资源以适应其发展的具体方法或过程， 以指导已建环境的设计与开发.从行政上讲，城市规划是政府的一项重要职责 和重要工作.2城市规划的类型：a. 总体规划：从宏观上控制城市土地利用和空 间布局，引导城市合理发展的总体部署。它包 括：采用城市的性质、发展目标和发展规模； 城市主要建设标准和定额指标；城市建设用地 布局、功能分区和

3、各项建设的总体部署；原则 确定市域城镇布局、综合交通系统和河湖绿地 系统；确定分布实施的目标、途径和发展程序。b. 详细规划：以城市总体规划或分区规划为依 据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具 体规划。它包括：规划地段各项建设的具体用 地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面 布置、工程管线综合规划和竖向规划。3. 选址意见书的概念：选址意见书是指建设工程在立项过程中，由城 市规划行政主管部门出具的该建设项目是否 符合城市规划要求的意见书.4. 选址意见书的内容：a. 建设项目基本情况.b. 建设项目规划选址的依据c. 建设项目选址、用地范围和具体规划要求5建设用地规划许可证的概念建设用地

4、规划许可证是城乡规划行政主管部 门依据城市规划的要求和建设项目用地的实 际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核 发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件. 6工程规划许可证的概念建设工程规划许可证是城市规划行政主管部 门向建设单位或个人核发的确认其建设工程 符合城市规划要求的证件.也是申请工程开工 的必备证件.第四章建设程序与建设管理法规1建设程序的概念：建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序.2建设程序的步骤与内容：a. 项目建议书阶段项目建议书是指投资者对准备建设项目提出 的大体轮廓性设想和建议.b. 可行性研究阶段可行性研究阶段的工作包括：可行性研究，可

5、 行性研究报告的审批、组建建设单位.c. 设计阶段设计是对拟建工程的实施在技术上和经济上 进行全面而详尽的安排，是基本建设计划的具 体化，是整个工程的决定性环节，是组织施工 的依据.d. 建设准备阶段建设准备阶段包括：预备项目、建设准备的内 容和报批开工报告。e. 建设实施阶段这事基本建设程序中的关键阶段，是对项目具 体付诸实施，使之尽快建成、投资发挥效益的 关键环节.在这个阶段中建设单位起着至关重 要的作用，对工程进度、质量、费用的管理和 控制责任重大.f. 竣工验收阶段竣工验收是工程建设过程的最后一环，是全面 考核基本建设成果、检验设计和工程质量的重 要步骤，包括：申报竣工验收的准备工作、

6、竣 工验收的程序和组织g. 后评价阶段主要是为了总结项目建设成功或失误的经验 教训，供以后的项目决策借鉴；同时，也可为 决策和建设中的各种失误找出的原因，明确责 任；还可对项目投入生产或使用后存在的问 题，提出解决办法，弥补项目决策和建设中的 缺陷.3建筑许可概念建设许可是指建设行政机关根据公民、 法人和 其他组织的申请经依法审查，通过颁发证、照 形式赋予其一定权利或资格，准予从事建设领 域特定活动的行为.4. 施工许可证申领条件（1 ）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）在城市规划区内的建筑工程，已经取得 规划许可证；（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经确定建筑施工企业；（

7、5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）建筑资金已经落实；（8）按规定应委托监理的工程已委托监理单 位（9）法律、行政法规规定的其他条件5. 施工许可证的监督管理a. 开工义务建设单位应在领取施工许可证之日起三个月内开工b. 延期须申请因故不能按期开工的，应在期满前向发证机关 说明理由，申请延期。c. 自行废止既不开工又不申请延期的，或者超过延期次 数、时限的施工许可证自行废止.d. 中止与恢复6建筑企业资质分类a. 施工总承包资质的企业b. 专业承包资质的企业c. 劳务分包资质的企业7建筑企业资质分级分级各序列按工程和技术特点划分为若干资 质类别，

8、各资质类别按规定的条件划分为若干 等级8建筑业企业资质申请与审批a序列中等级申请（1）施工总承包序列特级和一级企业、专业 承包序列一级企业资质经省级建设行政主管 部门审核同意后，由国务院建设行政主管部门 审批；其中铁道、交通、水利、信息产业、民 航等方面的建筑企业资质，又省级建设行政主 管部门商同级有关部门审核同意后，报国务院 建设行政主管部门，经国务院有关部门初审同 意后，由国务院建设行政主管部门审批。 审核 部门应当对建筑业企业的资质条件和申请资 质条件和申请资质提供的资料审查核实。（2）施工总承包序列和专业承包序列二级及 二级以下企业资质，由企业注册所在地省，自 治区、直辖市人民政府建设

9、行政主管部门审批；其中交通、水利、通信等方面的建筑业企 业资质，由省，自治区、直辖市人民政府建设 行政主管部门征得同级有关部门初审同意后 审批.（3）劳务分包序列企业资质由企业所在地省、 自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门审 批.建设行政主管部门应当将审批结果在公众 媒体上公告.序列中类别申请（1）申请施工总承包资质的企业可选择某 一类别资质作为主项资质，并可选择他 类不高于主项资质级别的资质，也可以 申请专业承包的资质.（2）专业承包企业、劳务分包企业可以再本 资质序列内申请类别相近的资质.9建筑业企业资质监督管理a. 实行资质证书制度b. 资质年检制度c. 资质等级的晋升、降级和取消.

10、第五章建设发包承包与招投标法规1. 建设工程的发包与承包概念是指建设单位或总承包单位作为发包人将拟 建工程的勘察设计、施工安装、发包代理、监 理等工作的全部或一部分，委托给承包人即勘 察设计、监理、施工等单位，并按双方商定条 件支付报酬，通过合同方式明确各方当事人权 利义务的一种商业交易上的法律活动2发包的方式：a. 直接发包b. 招标发包3承包的方式：按承包工程项目建设内容为标准：a. 全过程总承包b. 设计施工总承包c. 专业总承包d. 平行承发包按承包对象的组织形式：a. 联合承包b. 单独承包4. 招标方式：a. 公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀 请不特定的法人或者其他组织投标.

11、b. 邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式 邀请特定的法人或者其他组织投标5建设工程招标的概念建设工程招标，是指招标人就拟建工程发布通 告，以法定方式吸引承包单位参加竞争， 从中 择优选定工程承包方的法律行为。6建设工程招标的原则：公开、公平、公正、诚实信用第六章建设勘察设计法规第七章建设监理咨询法规1. 建设工程监理的含义建设工程监理是指工程建设监理单位接受建设单位的委托，在监理合同约定的范围内，根 据法律、法规、技术规范及工程建设承包合同， 对工程建设活动实施的旨在实现工程项目建 设目标的微观监督管理活动.2. 实行强制监理的建设的工程范围：（1）国家重点建设工程（2）大中型公用事业工程

12、（3）成片开发建设的住宅小区（4）利用外国政府或者国家组织贷款、援助 资金的工程（5）国家规定必须实行监理的其他工程3. 实行强制监理的建设工程依据：（1）政策（2）法律（3）行业行政法规（4）政府批准的建设计划、规划、设计文件（5）合同文件第八章 建筑合同管理法规1. 建设合同全过程管理概念建设合同全过程管理就是对工程合同的全过程包括工程合同的准备、订立、履行、变更、违约处理、索赔、争议解决、结束等的管理2. 合同订立概念合同订立是合法当事人之间通过法定程序和形式签订合同的过程。3. 要约：是希望和他人订立合同的意思表示， 要约内容要求具体确定，如果经受要约人承 诺，要约人即受该意思表示约束

13、。4. 承诺：是受要约人同意要约的意思表示。 承 诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或 者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。5. 建设合同索赔的概念：建设合同索赔是指在工程合同履行中，当事人 一方由于另一方为履行合同所规定的义务，导致自身遭受损失，或者承担了工程合同规定的 额外责任，向另一方提出赔偿要求或者权利主 张的行为。6. 索赔的基本程序1. 发出索赔意向通知2. 收集和提供索赔证据3. 编写与提交索赔报告4. 评价索赔报告5. 索赔谈判6. 索赔争端解决7. 索赔事件的类型1. 不利的自然条件与人为障碍2.工期延长和延误第十三章房地产管理法规3. 发包人指令工程加速4. 因施工临

14、时中断和工效降低引起的索赔5. 发包人不正当地终止工程6. 拖欠支付工程款7. 发包人风险和不可抗力8. 因合同条文模糊不清甚至错误9. 物价上涨10. 法律法规变化11. 货币及汇率变化第九章建设安全生产管理法规1. 建设安全生产管理概念建设安全生产是指建筑生产过程中要避免人 员、财产的损失及对周围环境的破坏。第十章建设质量管理法规1. 建设工程质量保修的范围和期限建设工程实行质量保修制度。建设工程的保 修范围应当包括地基基础工程、主体结构工 程、屋面防水工程和其他土建工程， 以及电气 管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系 统工程等项目。保修期限应当按照保证建筑物合理寿命年限 内正常使用

15、及维护使用者合法权益的原则确1. 房地产法的立法目的1. 加强对城市房地产的管理2. 维护房地产市场秩序3. 保障房地产权利人的合法权益4. 促进房地产业的健康发展2. 土地使用权出让的含义土地使用权出让，是指国家将国有土地 使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为.3. 土地使用权出让的特征.1. 土地使用权出让是有偿的2. 土地使用权出让是以土地所有权与土地使 用权的分离为基础的3. 土地使用权出让是有期限的4. 土地使用者享有权利的效力不及于地下物5. 土地使用权因土地灭失而终止4. 土地征用的概念土地征用是指国家为了公共利益的需要依照 法律对土地实行征用。即对集体所有土地凭借 国家强制力依法取得，然后由政府和法定机构 进行开发和建设。5土地征用特征：1. 国家建设征用土地的主体必须是国家2. 国家建设征用土地是国家行政行为，具有强 制性3. 国家建设征用土地是国家公共利益的需要4. 国家建设征用土地必须以土地补偿为必备 条件5. 国家建设征用土地的标的只能是集体所有 的土地6. 房地产转让的一般条件1. 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书2. 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋 建设工程的，完成开发投资总额的 25沖上， 属于成片开发土地的，形成工