北京通州项目规划与市场研报告课件

1、通州项目规划与市场研报告,北京中原 Beijing.11.2010,北京通州项目规划与市场研报告,中原（中国）战略布局,1994年香港中原集团在北京成立国内的第一家分行，继而於1998年设立中原（中国）。目前在全国有30家分公司。 中原集团大中国区框架已经基本确立。中原大中国区的成立及业务的开展为中原众分行专业信息及人才的交流提供了方便，同时为各分行所在地的房地产市场做出相应的贡献! 中原(中国)公司总人数超过25000人,北京通州项目规划与市场研报告,北京中原背景介绍,北京中原房地产经纪有限公司为总部设立于香港的中原地产集团在内地的规模最大的分行之一，成立于一九九四年十月一日，是香港中原的独

2、资企业。 北京中原公司领导荣任： 北京市工商联住宅房地产业商会 副会长 中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟（CCREU）常务理事 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 理事 北京市房地产法学会 理事 香港中华建设管理研究会 理事 北京市房地产中介行业协会 副会长及常务理事 多次参加“建设管理与房地产发展”国际研讨会（ACMRI）及发表论文 北京中原公司总人数将近4000人。操作项目种类有复合地产大盘、别墅、各种档次的住宅、写字楼、酒店、商铺等，分布于京城东南西北各大区域,北京通州项目规划与市场研报告,中原(中国)华北区 董事总经理 李文杰,自1994年起在北京中原（Centalin

3、e）物业顾问有限公司参与北京房地产销售策划及顾问工作，任北京中原房地产经纪有限公司董事总经理至今，现任中原地产华北区董事总经理。目前还被聘为北京晚报楼宇周刊特邀顾问、香港中华建设管理研究会理事、北京房地产业协会理事及北京市房地产中介行业协会副会长等，并多次参加建设管理与房地产发展国际研讨会（ACMRI）及发表论文。 被评为住房及城乡建设部宏观调控专家组 十名专家之一 及北京市土地整理及储备中心 招投标评委之一 北京市工商联住宅房地产业商会 副会长 中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟（CCREU） 常务理事 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 理事 香港中华建设管理研究会 理事 北

4、京市房地产中介行业协会 副会长及常务理事,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,高度决定一切,企业现阶段需求什么,项目核心竞争力是什么,市场需求什么,产品内涵、专业营销,实力、专业、严谨、口碑,企业可持续发展,土地储备、项目增益,北京通州项目规划与市场研报告,在看到大庞村项目概念规划后，我们本着立足企业可持续发展、合理控制成本、实现项目效益最大化、树立项目未来入市口碑和开发商专业化、人性化形象的原则，对方案进行了详细的研究，发现该方案在规划布局、土地资源利用、建筑尺度、户型设计、户型配比、建筑成本控制等方面的诸多

5、异议，并提出了相关解决方案和思路，希望我们长期以来积累的营销工作经验可以有助于项目在开发初期就考虑到后期项目产品升级及企业发展的需要，提高项目运作效率，节约成本，保证项目在销售服务当中完成企业的既定目标,北京通州项目规划与市场研报告,对于限价房、回迁房项目的开发，主要利润点来源于属于自有的商业部分、商业配套部分的市场化销售。在保证限价房住宅规划指标及符合商业所占控规比例的前提下，只有将社区配套及商业部分文章做足，才有可能实现合理的成本控制及利润的最大化。 根据本项目实际情况，我方建议： 1、将限价房、回迁房楼栋集中（而非目前方案中占满整个地块），并增大土地利用率（增加产品进深），留出一定地块面

6、积，规划酒店式公寓产品（报批为配套公建）。 2、保证住宅产品均好性的前提下，日照间距及限高用足。 3、增加商业配套面积比例。 4、更好的利用地下部分，增加地下面积的使用效率，为未来的资金收益打好基础,北京通州项目规划与市场研报告,选址原则： 1、具有一定体量（因地块面积较小，楼层应达到一定高度） 2、不应对其他楼栋形成遮挡 3、位置上相对独立于两限房社区（可以绿地或水系等软景加以区隔，提高地块价值,建议在项目东北、西北位置各规划一栋酒店式公寓产品，此位置楼层高度限制较小，且南向户型可以俯瞰项目景观，便于提升价值,北京通州项目规划与市场研报告,产品定位及后期销售建议： 1、纯粹投资型产品 2、户

7、型面积不宜过大，保证总价具有竞争性，切合投资型产品客群需要 3、精装修配家电 4、后期销售首先可充分利用项目内回迁房限价房客户资源,北京通州项目规划与市场研报告,在规范允许的范围之内，通过建筑层高的合理控制，LOFT空间的设计，实现单层建筑双层空间的实际使用效果，增加销售收益,北京通州项目规划与市场研报告,地下面积合理规划必须解决的问题： 1、规划使用目的：就本项目而言，地下面积的唯一可能用途即为商业用途； 2、解决地下采光不足的问题：在设计阶段，提高地下室采光； 3、解决通达性问题：商业用途规划需要良好的可通达性与良好的展示面,解决办法一： 地下室建筑形式采用全地下结合局部玻璃天窗与天井，增

8、加采光面。 解决办法二： 局部区域设计成下沉式花园走廊，保证一定数量地下室直接采光 解决办法三： 结合下沉式花园走廊设计连廊、旋转楼梯，既增加美观度又提高可通达性,北京通州项目规划与市场研报告,全部负一及局部负二均可，打造地下风情商业街 商业、园林、形成有机互动 有商业购物的快捷便利，没有商业噪音,北京通州项目规划与市场研报告,业态规划建议 如采用天窗结合下沉花园的建筑形式，可规划风情商业街 如采用局部全地下满铺的形式，可规划超市等业态,北京通州项目规划与市场研报告,车位解决方案: 方案一：地块南、北组团全部开挖负一层 负一层现阶段看似投入较大但未来有较大大面积可做商业（注意地下部分层高，部分

9、车位销售，有利于企业资金回笼迅速回笼建设成本）。 方案二：消防环形路双层车位 经济适用的方案，满足车位及地下商业采光通风需求。 方案三：地上及地下机械车位 可以设计机械车位，但暂时不投入设备使用，即从设计及规划上满足或超越1：1的车 位需求，现阶段也不用投入资金，又可以在未来车位不足时，满足居住客户需求,北京通州项目规划与市场研报告,大门问题: 开门过多，社区主门未体现主门气质。 解决方案： 1、把小区东侧门作为主要园林大道及主门开启方向，喻”紫气东来“之意，并强化设计符合主门的园林、配套设施及小品雕塑 2、保证南北主要大门不对开或缩小开门尺度，否则影响风水且易在小区内形成阵风 3、开门数量不

10、宜过多，降低后期物业管理及维护成本（可考虑建4开2,北京通州项目规划与市场研报告,幼儿园问题 幼儿园布置于社区内部、扰民、不便于接送儿童、不便于对外营业、浪费土地及环境资源 解决方案: 1、将幼儿园移到项目西南或东南角，满足日照要求，不影响本小区住宅规划 2、幼儿园现阶段可改为售楼处，用于商业、地下商业及酒店式公寓销售、招商卖场，甚至销售二期部分产品 3、可增加幼儿园规模，未来联合知名教育单位。 例如：北京市第一幼儿园等，是未来项目产品及价格提升的一个辅助支撑点,北京通州项目规划与市场研报告,商业及地下商业规模问题 商业体量较大、地下商业体量大、不便于对外营业、销售及招商有难度 解决方案: 1

11、、住宅部分压缩产品间距，缩减绿化面积，符合最基本规划要求即可，商业项目集中布局到南部，在不缩减沿街商业的前提下，做出集中的商业广场，有利于商业的集中招商和销售。 2、地下商业部分，前面总结了采光和商业动线的方式、方法，建议地下商业体量和车位数量形成合理分配比例。 3、商业布局和招商销售要和未来的项目二期、三期产品形成产品差异化，现阶段地下商业满足目标消费人群的基本消费需求即可，可增加商业产品销售面积，后期可以销售商铺，曾加资金回笼量。 4、因现阶段相关资料不全，如商业销售收益属于本企业，建议商业地上部分增加到全部四层，会所及小区室内娱乐设施可以利用商业四层面积,北京通州项目规划与市场研报告,问

12、题：现有方案具有一定的组团分区概念，但组团效果不明显，且楼栋高低参差不齐。 组团布局原则：在我项目总建筑面积达到55万平米，体量较大的前提下，我方建议规划上采取大组团分区，再细分小组团的规划模式。 组团规划步骤：1、确定大门位置；2、确定社区内部交通动线；3、确定大组团位置；4、确定小组团、楼栋位置,1、建议社区内部规划”中环路“ 2、根据环路及大门位置规划出中央组团 及周边组团，并依次确定楼栋位置,主入口,北京通州项目规划与市场研报告,关于建筑高度，目前设计包括11、15、18层，且分散布局，我方建议设计为11、18或18层以上，并尽量将相同层高楼栋拉平，既可拔高容积率又可降低建安成本，现方

13、案存在风燥、对视、浪费土地资源、增加外立面成本的问题,北京通州项目规划与市场研报告,现有规划方案户型配比部分缺乏市场依据，未考虑回迁房客户的实际购房需求： 1、50平米小户型占比过多：由于回迁房客户多为本地居民，原有住房较大，较多，户型南北通透多，两代、三代家庭较多，对于小户型需求量不大。 2、平面层户型排布也较少考虑到回迁客户需求 3、限价房也未对一居比例有硬性规定,北京通州项目规划与市场研报告,针对户型配比问题，我方建议以公投票选的形式开展市场摸底，确定客户需求：具体做法是将不同居室数量的户型归纳为ABCD四种选择，设计几套户型，选取本地回迁居民进行公投，根据投票结果确定户型配比与数量；充

14、分体现人性化，有利于企业大规模宣传，并树立企业口碑，也可以真实摸底回迁需求面积，曾加大户型也可有效利用土地，节约建安成本，避免入住后客户投诉较多，对后期项目销售造成不利影响。 在公投户型面积的基础上，在楼层平面规划方面，充分考虑两、三代同堂家庭客户回迁可购面积大，但却希望分开居住的需要，将不同居室数量的房源采用组合形式，形成例如：2+1；2+2：3+1套餐，实现人性化设计,北京通州项目规划与市场研报告,两室两厅两卫82.61+68.20平米户型,舒适的户型布局，利于大户人家，居住出租两相宜，充分体现开发商的设计水平，并符合回迁户多样需求,北京通州项目规划与市场研报告,目前规划方案中景观资源较好

15、的中心位置楼栋以小户型布局为多，不符合后期住户居住及回迁分配、限价销售需要，建议： 1、将景观资源较好的楼栋设计为两居、三居产品，提升土地及景观使用效率。 2、北向或东西向及社区周边位置以小户型布局为主，以低总价优势弥补朝向与位置的不足,景观资源较好的位置，建议规划大户型产品,北京通州项目规划与市场研报告,目前规划方案中出现大量住宅跨商业的结构，从建筑成本的角度讲，住宅产品结构（剪力墙）与商业类（框架）不同，会造成商业部分建筑实用功能大大下降、经济价值降低，建安成本增加的情况，建议在容积率较低的前提下不采用此种形式，保证商业部分的使用功能。 如调整增加项目容积率，则和商业重叠布局的高层住宅一定

16、是控高标准最高的住宅产品,北京通州项目规划与市场研报告,规划及产品的其他问题，还有待和贵公司的深度合作及与设计院等的深度沟通，经过一定时间的深度探讨和论证，能设计出更为优秀的产品，其他如：立面风格、腰线、隐蔽空调机位、内部产品构成、大堂、门、窗、型材、电梯、供暖方式、剪力墙布置、核心桶布局、钢筋含量等还有待与二期产品和项目成本综合分析等一起考虑。 例如： 立面材质、颜色的选取应与整个项目大盘发展及项目特质相契合，即控制成本又不失稳重，大气，历久弥新。 电梯:有专有为回迁设计的简装电梯，也应注意电梯较大的成本为后期的维护保养成本，应有相应的解决方案,北京通州项目规划与市场研报告,回迁房前期的细致

17、营销准备 精密户型面积调研问卷设计 严密产品及物业服务调研问卷访问 了解客户需求 统计客户关注点 做好后期产品营销的铺垫 例如：品牌幼儿园的引进，为后期项目推广服务，是项目未来销售卖点之一。 品牌物业管理公司的前期介入，售楼处的维护，保安，接待等,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,产品调研及数据分析,建立详实的数据分析、统计资料库，时时更新，动态检测市场，注重潜在竞争对手,北京通州项目规划与市场研报告,客户对社区物业的要求逐步提高，建议加强物业建设及配套,北京通州项目规划与市场研报告,在两年时间有置业计划的人群较多，应注意现阶段项目销售口碑和物业口碑,北京通州项目规划

18、与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,波浪形、圆弧形的镜面蜿蜒水系从社区中心带缓缓流过增添了整个社区景观道的活力，提升社区品质节约能源,北京通州项目规划与市场研报告,园 林,北京通州项目规划与市场研报告,成树提前准备，尽力保留现有成树，体现小区品质和企业开发理念,北京通州项目规划与市场研报告,注重宋庄文化生活氛围的营造，在园林内做生活写真雕塑，并有当地文化底蕴的介绍,北京通州项目规划与市场研报告,巧妙利用绿化小品艺术性遮挡各出口,北京通州项目规划与市场研报告,物业方面的细节体现， 提供良好的生活居住环境,北京通州项目规划与市场研报告,文化石的巧妙运用掩饰排污管井,体现人文关怀 老人和儿童

19、特殊群体的关注,北京通州项目规划与市场研报告,具有特殊寓意及文化风情特色的商业街,北京通州项目规划与市场研报告,道路在这里拥有了生活的含义 舒适的路： 宽阔、转弯半径适宜，设计标准，车辆行驶安全平稳、舒适。 放心的路： 道路联系社区与外界，两旁移植成树，路旁行人专用道，步行者充分享受被 尊重的权力。 不象路的路： 道路联系不同的住宅单元，沿途有绿化景观，与主导路交会的转角绿地被 设计为具有街坊意象的街角空间，以产生趣味性的效果。 健康的路： 幽静的健行鹅卵石步道穿梭在花园、绿地、水系之间，享受自然绿意，欣 赏鸟唱虫鸣，体验天然足底疗法，健康生活,北京通州项目规划与市场研报告,社区道路的铺装，

20、精美，体现宋庄特有的艺术气息,北京通州项目规划与市场研报告,城市灯光在增添了色彩的同时，也增大电量能耗，建议采用太阳能集成技术，使社区减小了能耗同时也更加绿色环保，响应国家政策节能减排,北京通州项目规划与市场研报告,高效节能外墙、屋面保温系统 高效节能门窗构造系统 太阳能、风能、光导管环境照明系统 地源热泵高效节能系统 微景观及视觉识别导向控制系统,北京通州项目规划与市场研报告,集中热水地板辐射舒适采暖系统 雨水污水收集利用系统 同层排水系统 大空间框架剪力墙结构体系 大跨度预应力构造技术 环境植被群落生态控制系统,北京通州项目规划与市场研报告,地下水源热泵系统是利用地球表面浅层的地热能资源（

21、地下水）进行供热、制冷的高效、节能、环保的系统。相比传统空调系统运行效率要高约40。而且地下水源热泵系统运行没有燃烧，没有排烟，也没有废弃物。同时可以一机多用（制冷、供暖、生活热水等），减少建筑空间，节省了大量的公摊面积。而且未来可以为开发商带来丰厚的资金回报,北京通州项目规划与市场研报告,结合人体健身理论，集中热水地板低温辐射采暖系统使室温由下而上逐渐递减，给人以温足凉顶的舒适感觉。同时也为住宅居室隔音、保温带来极大好处，避免了户与户间管线管路相通而产生的声音干扰，提高居室的独立性和私密性。由于取消了暖气片和支管，不会占用任何居室的使用面积，十分便于家庭装修和家居布置,北京通州项目规划与市场

22、研报告,生态型透水地面能改善社区的空气质量和提高舒适度，帮助城市节约用水，减少城市热岛效应，提供更为舒适的生活空间。同时，收集的雨水还可用于冲厕、洗车、绿化用水、景观用水或消防用水等，大大降低社区用水消耗，节约生活成本,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,强化销售培训 从销售链角度出发，专业销售人员起到了承上启下的关键作用，自开发商终端消费者，开发商的媒体宣传计划、对房地产产品的理念和各种优势及特性全部需要专业的销售人员通过对房地产专业的了解，深入的掌握了房地产专业知识和对本项目的深入探究才能准确无误的将信息传递给终端消费者。 从销售链角度出发自终端消费者开发商 只有深

23、刻的了解终端消费者的需求，专业的销售人员才能将多种产品的优势，卖点提炼总结找出适合终端消费者的某几项重点推荐给客户，引起客户对销售人员水平的认可，并引申到对房地产产品和开发商的认可。能及时反馈终端消费者对产品信息的关注点和购买产品的兴趣点，及时调整媒体策略和广告重心，使开发商的每一分投入得到超值的回报,地产客户的五公里效应，销售人员直接代表企业文化及项目特质，是项目销售成功的第一步,北京通州项目规划与市场研报告,优秀的危机公关、集体入住等处理突发事件能力,北京通州项目规划与市场研报告,开盘前准备工作倒计时 项目答客问 基于施工期排定的销售节奏 价格模型及销控策略 财务统计管理系统 客户管理服务

24、系统 物业服务管理系统,北京通州项目规划与市场研报告,专业管理人员 专业服务流程 专业销售技巧 专业推盘手段 专业计划统筹 专业售后服务,北京通州项目规划与市场研报告,咖啡、亲子、艺术三区合一 音乐、咖啡、图书人文三宝 水景、廊柱、植被格调之享 标识、吊旗、道具规范统一,北京通州项目规划与市场研报告,销售道具示意,北京通州项目规划与市场研报告,沙盘示意,北京通州项目规划与市场研报告,沙盘示意,北京通州项目规划与市场研报告,渲染图示意,北京通州项目规划与市场研报告,户型沙盘,北京通州项目规划与市场研报告,产品展示,北京通州项目规划与市场研报告,楼体位置及销控板,北京通州项目规划与市场研报告,样板

25、间,北京通州项目规划与市场研报告,实房样板间可推荐精装修套餐,北京通州项目规划与市场研报告,样板间,北京通州项目规划与市场研报告,厨卫样板间,北京通州项目规划与市场研报告,企业成本精算化 项目管理责任化 工程排期准确化 推广成本效益化 物业服务人性化 项目发展品牌化 -奠定企业可持续发展的战略基础,北京通州项目规划与市场研报告,最大争夺点：社会关注度 / 企业美誉度 -塑造品牌 最大关键点：在目标客户群脑海中的地位 -品牌效应,四、推广思路,北京通州项目规划与市场研报告,1. 产品、销售甚至环境的硬件上的比拼是硬比，而且容易被超越、被复制,可以经久不衰的，难以遗忘的是形象的塑造，本项目形象应深

26、入目标客户心理，得到目标客户的认可。 广告宣传、媒体策略应该注意对塑造企业、项目形象的坚持与延续,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,1. 媒体组合的使用 2. 善于利用个性媒体 3、寻求高效低费用媒体渠道,北京通州项目规划与市场研报告,1. 项目工程进展及销售进度，是增加市场信任度的最直接方法，可设计网上直播施工系统，也是对施工方的一个有效促进,2. 发展商实力的展示，可通过关于发展商各种新闻报道、媒体力度、现场包装以及项目品质来表现,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,塑造品牌 房地产作为大宗、耐用消费品，客户在选择周期上一般较长，理性消费程

27、度远高于其他商品； 因此，从长远来看，项目及开发商的品牌必将成为客户在购房时的重要影响因素； 品牌的建设、经营，需要经过较长的时间，同时后期的维护同样重要； 本项目的品牌建设将经历以下几个过程：前期的项目经营；中期的企业人文建设，建立公司独有的企业文化、经营理念，培养一批优秀的职业经理人，形成企业核心竞争力；后期的品牌维护,北京通州项目规划与市场研报告,以核心价值创立品牌个性 以卓越品质打下品牌基础 以项目定位支持品牌定位 以关系营销打造品牌形象 以全员行为强化品牌意识 持续一致的品牌传播,北京通州项目规划与市场研报告,广告推广的相关物料展示,北京通州项目规划与市场研报告,报纸广告,北京通州项

28、目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,擎天柱,北京通州项目规划与市场研报告,擎天柱效果,北京通州项目规划与市场研报告,工地围档,北京通州项目规划与市场研报告,灯箱,北京通州项目规划与市场研报告,灯箱,北京通州项目规划与市场研报告,灯箱效果图,北京通州项目规划与市场研报告,logo,北京通州项目规划与市场研报告,色系,北京通州项目规划与市场研报告,道旗,北京通州项目规划与市场研报告,道旗,北京通州项目规划与市场研报告,背景墙,北京通州项目规划与市场研报告,楼书封面,北京通州项目规划与市场研报告,

29、杯子,北京通州项目规划与市场研报告,车身,北京通州项目规划与市场研报告,名片,北京通州项目规划与市场研报告,胸卡,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,VI,北京通州项目规划与市场研报告,VI,北京通州项目规划与市场研

30、报告,VI,北京通州项目规划与市场研报告,VI,北京通州项目规划与市场研报告,VI,北京通州项目规划与市场研报告,VI,北京通州项目规划与市场研报告,VI,北京通州项目规划与市场研报告,VI,北京通州项目规划与市场研报告,围挡,北京通州项目规划与市场研报告,围挡,北京通州项目规划与市场研报告,围挡,北京通州项目规划与市场研报告,报广,北京通州项目规划与市场研报告,报广,北京通州项目规划与市场研报告,报广,北京通州项目规划与市场研报告,户外,北京通州项目规划与市场研报告,户外,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,宏观大势,北京通州项目规划与市场研报告,保利茉莉公馆三期开盘

31、 现均价：18000元/（上涨1000元/） 开放1100套房源，吸引5000余人排号争抢 目前该项目三期已告罄,住建部、银监会,联查八城市“二套房贷”执行情况,国土部、住建部,强调因企业原因造成土地闲置一年以上，禁止该企业参与土地投标,住建部,要求各地9月底前必须实现保障性住宅全部开工，且年末建成60,李克强,强调坚持以人为本、执政为民，推进保障性安居工程，促使人民安居乐业,宏观大势,北京通州项目规划与市场研报告,第一条：直指地方政府政策落实,地方政府要立即制定执行，否则约谈问责,第二条：银行信贷,首套三成，二套五成，三套停贷 加息0.25%，释放信贷收紧信号,第三条：税收调节,首套税收优惠

32、，取消多套优惠，逐步实行房产税,第四条：加大供给力度,加大中小套型，特别是保障性住宅供应 50地块四季度入市,第五条：针对开发商,规范开发商交易行为，严控囤地土地闲置一年以上禁止拿地,宏观大势,北京通州项目规划与市场研报告,加息收紧开发商资金链，给开发商带来的心理影响更大，将有一波明显的开售潮,交易成本增加，虽然额度较低，但紧缩信号与9.29调控叠加作用，针对炒房者的威慑力更足,北京通州项目规划与市场研报告,宏观大势,加强商品房预售资金监管,保证预售资金优先用于工程建设,从“供应层面”入手大量资金不再由开发商随意支配,再收资金链，迫使开发商快速出货,与加息共同作用，开发商资金压力倍增，12月左

33、右将现开售潮,北京通州项目规划与市场研报告,促供给,压需求,供给需求,北京四季度50余地块入市交易 加快开发效率，土地闲置一年禁止拿地 监管开发商预售款，针对房企资金环节,包括北京在内的14城市“限购令” 提高首付比例：首套30%，二套50% 贷款：加息0.25%，1年以上保险证明,宏观大势,北京通州项目规划与市场研报告,宁波 杭州 福州14城市,从北京到全国：普遍严格执行首套房首付最低30%的信贷规定,9.29,4.15,宏观大势,北京通州项目规划与市场研报告,9.29新政后市场成交量显著下降； 政府摆出绝不姑息楼市回暖的姿态，试图挽回大众对价格未显著下降的失望情绪，在短暂回暖后客户转为进一

34、步观望,宏观大势,北京通州项目规划与市场研报告,限购令、高首付比例2010年底前不会放松,预售资金监管12.1执行，直指现金流引发开售潮,加息0.25%开发商融资成本增加，回款要求增加,土地闲置1年禁止拿地加快开发进度，促供应,加息0.25%进入加息周期，直接增加购房成本,今年12月前后预计市场供应增加，需求持续低迷，价格下行压力巨大，价格出现松动,北京通州项目规划与市场研报告,8月底品牌开发商集中放量，中粮万科长阳半岛、领袖慧谷、金地仰山、蓝光云鼎等7个项目同天开盘，大兴、房山等远郊区域的低价新盘出现千人哄抢、一房难求的场景 万科长阳半岛项目继一期在28小时内认购超过10亿元，成为新政后的首

35、个“日光盘”后，二期于本月底开盘，其377套房源，吸引2900人抢购；而金地仰山，相关负责人透露，项目推出600多套，当天订出400多套,万科长阳半岛 成交均价：15600元/（精装） 区域均价：16000元/（毛坯,对比周边项目毛坯16000元/的市场均价，万科采取低价快消战略，凭借自身品牌、高性价比、精装等优势，在淡市中实现了“开盘即清盘”的销售战绩,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,宏观大势研判,北京通州项目规划与市场研报告,向北：占据上风上水的宜居地域，但缺乏产业有效支撑，造就了天通苑、回龙观、北七家等多个“睡城”单一居住模式制约房地产发展,向南：发展相对滞后

36、，CSD、第二机场等利好因素实施尚需较长过程发展相对滞后,向东：CBD东扩，通州新城建设，立体交通网络实施，为东部注入新活力市场发展的热点,向西：山区地形制约城市扩张，高端别墅集中，在售居住项目屈指可数发展空间受限,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,北京通州项目规划与市场研报告,通州为城市空间结构“两轴两带多中心”距离市中心最近的重要节点，同时也是北京城市功能战略转移的最重要区域； 通州将发展成为“可持续发展的金融服务后台”和“环渤海区域合作发展的重要基地,板块分析通州,北京通州项目规划与市场研报告,最新规划中，将通州新城核心区规划总面积由原规划11.8平方公里扩大到48平方公里； 新城以行政、商务金融功能区为中心，城市面貌得到改造与提升，新城迅速崛起； 行政与商务金融功能的拓展将会促进整个东部地区的城市化进程,板块分析通州,北京通州项目规划与市场研报告,板块分析通州,发展：带动周边片区住宅及商业物业的发展； 人口：CBD东扩将为通州带来15万高素质就业人口，未来通州新城将承载90余万人,北京通州项目规划与