城市房地产管理法律制度

1、九 城市房地产管理法律制度一、房地产管理法概述1. 房地产是房产和地产的统称。房地产具有一般“物 ”的属性，又称不动产。2. 房地产管理法， 是调整城市规划区内国有土地范围内房地产权属关系， 以及房地产开 发、交易和产权管理中发生的经济关系的法律规范的总称。二、房地产开发用地管理(一) 城镇国有土地使用权出让制度1. 土地使用权出让的概念土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权 )在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 城市规划区内的集体所 有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。2.土地使用权出让的期限

2、(1) 居住用地 70 年;(2)工业用地 50 年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年;(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年;(5)综合或其他用地 50 年。3. 土地使用权出让的方式(1) 土地使用权出让， 属于我国房地产一级市场中的活动， 可以采取拍卖、 招标或者双方 协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式;没有条件不能采取上述方式的，才可以采取双方协议的方式。(2) 工业、商业、旅游、 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地 者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。4. 土地使用权出让合同(1) 采取招标、拍卖、 协议

3、等出让方式设立建设用地使用权的， 当事人应当采取书面形式 订立建设用地使用权出让合同。(2) 设立建设用地使用权的， 应当向登记机构申请建设用地使用权登记。 建设用地使用权 自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。(3) 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。 未按照出让合 同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。(4) 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。(二 ) 城镇国有土地使用权划拨制度1. 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府批准

4、，在土地使用者缴纳补偿、安置费用 后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2. 下列建设用地的土地使用权确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地 ;(2) 城市基础设施用地和公益事业用地 ;(3)国家重点扶持的能源、 交 通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。（三）城市房屋拆迁评估管理制度1房屋拆迁，是指国家因城市建设发展的需要，而使用城市规划区内已建有房屋及地上 建筑的土地时，经人民政府批准，由具有拆迁资格的拆迁人对现有房屋及其他地上建筑物进 行拆除，并依法对房屋所有权人及房屋使用权人给予经济赔偿和进行安置

5、的行为。2拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地 产估价师签字。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。3估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起 5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。三、房地产开发管理（一）房地产开发是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。（二）房地产开发的要求1按照合同约定开发。超过出让合同约定的动工开发日期满1

6、年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土 地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工 作造成动工迟延的除外。2房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。3房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。4群体项目应当综合验收。5开发项目及建设事项备案。四、房地产交易管理（一 ）房地产交易的概念和一般规定房地产交易是指房地产权利人依照法律的规定和合同的约定，通过转让、抵押和租赁的 方式将其所享有的房地产权利全部或者部分有偿移交给受让人的行为。房地产交易必须遵照以下规定进行：1房地

7、产权属不可分离2房地产交易价格管理。国家对房地产价格实行评估制度国家实，行房地产成交价格申报制度。3. 房地产转让、抵押的，当事人应当依照城市房地产管理法的规定办理权属登记。（二）房地产转让1房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其房地产权利转移给他人的行为。2房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权的：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成 开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。以划拨方式取得土地使用权的：报有批准权

8、的人民政府审批。有批准权的人民政府准予 转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。商品房预售(1) 已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书 ;(2)持有建设工程规划许可证 ;(3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 ;(4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商 品房预售许可证明。商品房预售制度存在的问题 从商品交易方式上看，房屋未建成就销售，购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了 解，即使交房时有问题多数也只能被迫接受； 从预售到房屋建成交房， 一般要两

9、年左右，这 期间如果开发商资金出现问题， 楼盘就可能烂尾， 但贷款买房的购房人却要继续还银行的月 供，开发商的风险转移给了购房人。 由于资金已经通过预售回笼， 开发商没有了销售、 资金 的压力，捂盘囤房成为可能，还有一房两卖、一房多卖等问题。有人曾总结了商品房预售的若干宗罪，认为这项制度对消费者不公平，也造成了房 地产市场的泡沫。3.不允许转让的房地产(1) 以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的;(2) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3) 依法收回土地使用权的 ;(4) 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 ;(5) 权属有争议的 ;(6) 未依

10、法登记领取权属证书的 ;(7) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。4. 房地产转让合同(1) 以出让方式取得土地使用权的， 转让房地产后， 其土地使用权的使用年限为原土地使 用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。(2) 以出让方式取得土地使用权的， 转让房地产后， 受让人改变原土地使用权出让合同约 定的土地用途的， 必须取得原出让方和市、 县人民政府城市规划行政主管部门的同意， 签订 土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同， 相应调整土地使用权出让 金。(三) 房地产抵押登记1. 土地使用权抵押登记 土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办

11、理土地登记手续。未经登记的 土地使用权抵押权不受法律保护。 土地使用权抵押权的合法凭证是 土地他项权利证明书 。2. 房地产抵押登记(1) 房地产抵押合同自签订之日起 30 日内，抵押当事人应当到房地产所在地房地产管理 部门办理房地产抵押登记。(2) 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时， 抵押当事人应在变更或终止之日起 15 日内， 到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。(3) 因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和建筑物、其他附着物的， 抵押当事人应当 自处分行为生效之日起 30 日内，到县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。十宏观调控法宏观调控的手段主要有三种分类方法。一是从性质

12、上划分，可以分为经济手段、行政手段和法律手段；二是从具体方式上划分， 可以将其分为计划、 财政、税收、金融、国家投资、 资源控制等；三是从作用方式上划分，可以分为引导（含促导）、强制、参与等。指导：指导性计划宏观调控手段一强制：指令性计划、税收、金融、财政补贴、特别援助、征收（国有化）、接管、产业调整、资源、环保、价格等方面的立法（含临时法令） 参与：计划和财政：国有资产投资、国家采购、国家出售宏观调控法的基本原则（一）决策集权原则二）权力制约原则三）宏观调控手段法制化原则宏观调控法的定义调整国家宏观经济调控关系的法律规范的总和。第一，是法律而不是政策，也不是政策手段；第二，是法律规范的总和而

13、不是个别的法律规范或部份法律规范；第三，调整对象是国家宏观经济调控社会关这又包括几个方面的含义：一国家职权性，这种社会关系必须有法定的国家宏观管理部门或机构参与，体现国家 管理经济的职能，这是这种社会关系的一个基本特征。二 限制性，宏观调控法首先是管理管理者的法，是规制政府宏观调控行为的法。这是 这一定义对传统宏观调控法定义的本质否定或超越。三 经济性，国家的这种管理必须以调整经济、调控市场为目的，并对经济的现状发生 现实的影响，这是宏观调控法与一般行政法中的国家管理的根本区别。四 宏观性，这种社会关系不是对具体经济行为或具体经济关系进行的调整，而是对整 个经济的全局限性一种管理或调控（平衡社

14、会总需求与总供给），它至少要涉及一国经济生活 的一个方面，有时甚至涉及经济生活的几个方面，而且，其对象具有不特定性。1一税收法律制度一税收的概念和特征（一）税收的概念税收是指国家为了实现其职能的需要，依照法律规定凭借其政治权力参与国民收入分配和再分配，无偿、强制地从社会产品中取得财政收入的一种特定的分配形 （二）税收的特征（1）税收的强制性，这是任何一种税收制度皆具有的共同特征。国家征税是依据税法强制征收的。任何单位和个人，只要是税法规定应该纳税的，都必须无条件按时足额缴纳税款，履行纳税义务，否则就要受到法律制裁。税收的强制性是国家无偿取得财政收入的可靠 保证。（2）税收的无偿性。国家依据税法

15、征税，不需要向纳税人付任何报酬。税款一经依法 征收，就归国家所有，不再直接归还纳税人。（3）税收的规范性。国家通过税法，事先规定了明确的纳税义务人、征税对象和税率等，税法一旦公布施行， 各级税务机关和纳税人， 即征纳双方都必须严格遵守。未经严格的 立法程序，任何单位和个人都不得随意变更或修改。 税收的规范性使其与一些单位的乱收费、 乱罚款、乱摊派迥然不同。这三个基本特征，是区别于其他财政收入形式的基本标志。税与费的主要区别是：第一，税是根据国家统一制定的税收法律、法规，由税务部门在 全国范围内普通征收的。税收立法权属于中央。而费是一个地区或一个主管部门，在其权限之内，根据需要和实际情况制定的某

16、项规定而收取的。第二，税收具有无偿性，而各种收费通常是按照经济交往的有偿服务原则收取。第三，税收作为财政收入纳入国家预算计划，根据国家需要统筹安排使用，而各种收费一般是专款专用，不纳入国家预算计划。二税法的概念和调整对象一）税法的概念税法是确认和调整国家在筹集财财资金过程中形成的税收关系的法律规范的总称。税法是规定国家与纳税人之间征收与缴纳税款的权利、义务的法律规范，也是国家向纳税人征税的法律依据。税法是一个统称，包括实体法和程序法，在我国已形成独立的税法体系。税法形式包括 税收法律、条例、施行细则、征收办法、重要规定等，这些内容共同构成我国税法体系不可 分割的整体。（二）税法的调整对象我国现

17、行 税法的调整对象是在国家税收活动中发牛的征收与缴纳主体之间的经济关系、 中央与地方之间的税收权限关系和税收程序关系。具体包括以下内容：1、税收征纳关系，包括国家与全民所有制企业之间的征纳关系，国家与集体所有制企业之间的征纳关系，国家与行政事业单位及其附属单位之间的征纳关系，国家与公司之间的征纳关系，国家与私营企业之间的征纳关系，国家与外商投资企业之间的征纳关系，国家与个体工商户、农村承包经营户以及自然人之间的征纳关系。属于物质的社会关系。2、税收权限关系，包括中央与地方之间的税收立法权限关系，国家权力机关与国家行政机 关之间、上级国家机关与下级国家之间的税收管理权限关系。属于非物质社会关系。

18、3、税收程序关系，包括税务登记、账簿凭证管理、税款征收、纳税申报、税务检查、税务 争议的解决以及税务处罚等程序关系。三 我国现行税收的种类、归类及法律规定我国已开征的税种有：增值税、消费税、营业税、资源税、企业所得税、外商投资企业 和外国企业所得税、个人所得税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、城市房地产税（税、屠宰税、制改革方案已将其并入房产税）、车般使用税（税制改革已将其并入车船使用税） 筵席税、关税、船舶吨税、农业税、牧业税、耕地占税和契税等等。商品税增值税财产税房产税消费税 营业税 关税遗产与赠与税 契税资源税所得税企业所得税个人所得税行为税印花税城建税一、增值税的法律规定增值税是以

19、增值额为征税对象的一种流转税。所谓增值额，从理论上讲就是企业在生产经营过程中新创造的那部分价值二、消费税的法律规定消费税是指对在我国境内从事生产、委托加工和进口应税消费品的单位和个人就其销售额或销售数量为征税对象的一种流转税消费税选择了十一大类征税品目作为征税对象。选择的应税消费品可分为五种类型：第一类，一些过度消费会对人类健康、社会秩序、生态环境等方面造成危害的特殊消费 品，如烟、酒、鞭炮、焰火等；第二类，奢侈品，非生活必需品，如化妆品、贵重首饰及珠宝玉石等；第三类，高耗能及高档消费品，如摩托车、小汽车；第四类，不可再生和替代的石油消费品，如汽油、柴油；第五类，具有一定财政意义的产品，如护肤

20、护发品、汽车轮胎等。三、营业税的法律规定营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个 人，就其营业额征收的一种流转税四、企业所得税的法律规定企业所得税是对企业纯收益征收的一种收益税。其纳税义务人是指实行独立经济核算的企业或者组织， 它们是指在银行开设结算账户，独立建立账簿，编制财务会计报表，独立计算盈亏的企业或者组织。五、个人所得税的法律规定个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种收益税，体现国家与个人的分配关系。个人所得税的纳税义务人包括两类：在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得所 得的个人，也称居民纳税人。在中国境内无住所

21、又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的个人，也称非居民纳税人。四税法的构成要素税法的构成要素，也称税法的基本内容，一般包括税收主体；征税对象；税率；纳税环 节；纳税地点和期限；减税免税；征收管理等。（一）税收主体税收主体分为 征税主体 （各级税务机关、财政机关、海关） 纳税主体（纳税义务人、扣缴义务人） 纳税义务人，又称纳税人，是指税法规定的直接对国家承担纳税义务的人，包括各种社 会组织和自然人。扣缴义务人，是负有代扣代缴义务的单位和个人。（二）征税对象（计税依据 税目） 征税对象，即征税客体，又称计税依据，是指税法规定的必须征税的对象，表明国家对 什么样的标的物

22、征税。 例如， 收益税的征税对象是收益额， 流转税的征税对象是商品销售额 或服务性业务的营业额等。税目，是指税法规定的具体的征税项目，它是征税对象的具体化，表明征税的范围和广 度。税法规定税目， 可以通过明确征税对象的范围，制定高低不同的税率， 从而贯彻国家的 经济政策。（三）税率 税率，是纳税额与计税依据额之间的比例。税率是税收范畴和税收制度的核心内容，是 计算税额的尺度。在征税对象确定的前提下国家征税的数量和纳税人的负担水平取决于税 率，国家一定时期的税收政策也主要体现在税率方面。（四）纳税环节 纳税环节，是指税法规定的征税对象在从生产到消费的流转过程中应缴纳税款的环节， 有广义和狭义之分。 广义的纳税环节指全部征税对象在再生产中的分布， 如资源税分布在生 产环节、增值税分布在流通环节、所得税分布在分配环节等。狭义的纳税环节指应税商品在流转过程中应纳税款的环节， 它是商品流转课税中的特殊概念（五）纳税期限和纳税地点1、纳税期限是指税法规定的纳税人向国家缴纳税款的时间限期。 纳税