（精选）成都市花样花郡期定价说明书

1、花样年花郡2.2期定价说明书第一部分 价格制定原则1一、发展商经营目标2二、销售前的市场环境2（一）总体市场分析2（二）片区市场分析3（三）周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴4三、项目自身客观条件7四、项目价格策略7（一）目标均价市场比较分析7（二）项目片区土地增值情况分析8（三）2.1期与2.2期的价格上涨幅度分析9（四）目标均价制定分析10五、项目销售战略11六、价格制定原则11第二部分 价格表制定说明12一、产品差12二、价格表其它主要决定因素权重评定：12二、具体定价说明13（一）景观13（二）户型15（三）朝向15（四）噪音17（五）层差说明（标准层）17（六）修正说明18三、面价演算

2、说明（按2.2期实收价5300元/计算）19第一部分 价格制定原则价格与项目品质、客户群体、市场状况等方面有着密切关系，本项目制定价格从以下几个方面进行论证总结，制定符合本项目的定价原则： 发展商的经营目标 销售前的市场环境 项目自身客观条件 项目价格策略 项目销售战略 客户考虑的因素对定价的影响一、发展商经营目标 成为成都明星物业； 实现片区同期项目市场中高价位； 保证一定销售速度同时，实现较高的利润； 满足项目可持续销售需求； 提升发展商品牌形象。二、销售前的市场环境（一）总体市场分析1、商品房供销2006年19月商品房供应量为767.8万平方米，商品房总成交面积为680.81万平方米；其

3、中城东商品房供应178.01万平方米，商品房总成交面积为173.22万平方米，同比增加20.8，位居成都市区排名第三位。2、商品住宅销售面积2006年19月商品住宅供应量为575.19万平方米，商品住宅总成交面积为579.07平方米，其中城东商品供应148.24万平方米，商品住宅成交面积为157.55万平方米，同比增加23.1，位居成都市区域排名第三位。3、2006年1-9月五城区商品房价格商品房住宅办公用房商业用房均价4445418149757835同比增涨10.113.012.3%8.0%2006年1-9月五城区商品房交易均价为4445元/平方米，同比增涨10.1，住宅交易均价为4181元

4、/平方米，同比增涨13。总体分析，2006年1-9月成都市房地产市场继续保持稳定的增长势头，需求旺势，房价上升较快。各大品牌开发商纷纷进驻城东，如首创、华润、阳光100等，城东将真正成为成都房地产开放的主战场。（二）片区市场分析1、城东片区的总体情况：2006年1-9月共批准预售项目37个，共178.01万平方米，批准预售面积同比减少7.1。2006年1-9月供销比1.03，城东商品房供需处于较为合理范围。2、城东片区的住宅情况：2006年1-9月共批准预售项目14535套，共计148.24万平方米，批准预售面积同比增涨1.0。2006年1-9月供销比0.94，城东商品住宅供应略小于需求。20

5、06年1-9月住宅交易均价3704元/平方米。3、片区市场小结： 区域待建物业较多，目前明确土地归属的待建土地总面积达5586.84亩，总建筑面积约1100万平方米（地块按4.0的容积率计，其中阳光100建筑面积为700万平方米），而且厂矿拆迁还会有大量的土地上市，为此区域未来物业供应巨大，市场竞争激烈。 区域房地产开发未来将逐渐形成，在城东北将以首创项目、颐和家园、浅水半岛等形成的建设路开发板块，以花郡、华润项目、千居朝阳等形成的万年场开发板块，这两个板块将是未来区域房地产开发的重点。近期将要推出的楼盘主要集中在二环附近，未来区域竞争激烈。 从目前在销售楼盘看，各楼盘户型定位都以紧凑、居家实

6、用型户型为主，产品差异化不明显，同质化较为严重； 目前片区在售楼盘的总体销售势头非常良好。主要由于片区房地产起步较晚，房价相对其他区域有一定优势，供应量较小，长期积压的购房需求得到释放；但是随着片区品牌发展商大盘的不断推出，如：华润二十四城、首创项目、龙湖项目、阳光100项目等的推出，市场将发生新的变化，那就是片区是形象地位得到提升，市场竞争更为激烈。 从销售情况来看，8090平米左右的两房是该片区的旺销户型，销售速度快、价格高，小三房次之。中三房、大三房销售速度较慢，且高楼层容易滞销。（三）周边楼盘定价及销售情况的参考借鉴1、颐和家园1) 基本情况：总占地面积约73亩规模6栋18层和2栋32

7、层电梯公寓组成总建筑面积约17万分期1期306户，由2栋18层组成2期300余户，由2栋18层组成剩余楼栋为3、4期总容积率3.98公摊1217左右绿地率约25车户比0.7：1总户数1244 户，2梯3户和2梯4户户型以8090平米的紧凑两房和109130的三房为主,少量一房。2) 销售情况：1期2006.9.24开盘，推出306套房源，开盘当天销售90左右，目前基本销售完毕，1期整体均价在4400元/平方米左右，2房和1房畅销，顶层大三房滞销；2期推出300余套房源，销售均价为4650元/平方米，11月4日开盘，开盘当日销售60左右，目前销售告罄。3) 推售单位价格表：一期均价4400元/平

8、方米，起价3945元/平方米，最高价4687；层差2-10层24元/平方米，1117层18元/平方米，18层层差变化较大，无固定层差，两房和三房层差一样，217层总层差为315元/平方米；总价2559万之间。二期均价4650元/平方米，起价4330元/平方米，最高价4900，起价基本上是4500以上，4300的仅有几套，9楼左右的价格基本上达到4700；层差2-5层20元/平方米，617层15元/平方米，18层层差变化较大，无固定层差，两房和三房层差一样，217层总层差为260元/平方米，整体层差呈金字塔型，由低楼层向高楼层逐渐递减，有效控制高楼层户型单价，规避销售时高楼层的销售压力；总价约在

9、2861万之间。 一期价格表 二期价格表一期和二期推盘时间间隔1个月左右，均价上涨了250元左右，涨幅为6左右；两房上涨了300元左右，三房上涨200元左右。在一二期销售过程中走的最快的是80余平米的2房，其次是中3房，接着是1房，最后是小3房，景观和户型较好的中3房也较受欢迎；部分小3房虽然景观和朝向都较好，但户型较差，市场接受度不高。颐和家园由于产品较为成熟且面积适中，加之大量的广告推广，项目整体形象塑造较好，加之目前片区购房需求尚未完全得到释放，所有整体销售情况较为火爆。2、千居朝阳1) 基本情况：总占地面积约120亩规模10幢电梯公寓组成总建筑面积约28万分期1期933户，由5栋18层

10、组成2期1100余户，由1栋26层和4栋18层组成总容积率3.99公摊16左右绿地率30.4 商业2栋综合楼总户数2103户，2梯4户户型以8090平米的两房和100125的三房为主2) 销售情况：1期2006.3.23开盘，推出933套，均价在3800元/平方米左右，基本销售完毕。二期第一批单位于2006.8.5开盘，推出500余套，均价在4000元/平方米左右，目前销售90左右，二期第二批单位于2006.8.26开盘，推出400余套，均价在4200元/平方米左右。目前二期整体销售70左右，均价在4400元/平方米左右。3) 销售单位价格分析：一期和二期推盘时间间隔5个月左右，均价上涨了40

11、0元左右，涨幅为10.5左右；一期和二期第一批单位推盘时间间隔4个月左右，均价上涨了200元左右，涨幅为5.2左右；二期第一批单位与第二批单位推盘时间间隔20天左右，均价上涨了200元左右，涨幅为5左右；两房和三房层差一样，1-3层层差30元/平方米，46层层差20元/平方米，718层层差10元/平方米，整体层差呈金字塔型，由低楼层向高楼层逐渐递减，有效控制高楼层户型单价，规避销售时高楼层的销售压力。千居朝阳由于销售价格较为适中，产品较为成熟且面积适中，加之大量的广告推广，所以一期销售情况较为火爆。但是到推二期时，周边新盘逐渐推出，加之整体形象较差，品质较低，使得项目二期销售速度减缓。3、其它

12、项目楼盘基本销售情况价格制订的参考东篱居1期已售罄，均价37002期登记咨询中，预计均价4100层差：45元/平米沙河明珠1期已售罄，均价3700-38002期均价4100层差：2030元/平米优品尚东1.1期已售完；1.2期剩余几套大户型；1.3期销售80左右层差：25元/平米三、项目自身客观条件1、 本案通过一期的火爆热售，树立了项目较高的形象，在客户心目中建立了较好的口碑，并且积累了大量的客户资源，同时带动公司品牌形象的建立。2、 本案地段优越，交通通达度良好，配套较为完善，与周边竞争楼盘相比，地段优势较为明显。3、 本案二期延续一期实用性的户型，并在注重实用性的基础上增加了较多的舒适性

13、和创新，目前在片区市场同类产品中处于前列。4、 本案销售中心、样板房等现场展示良好，本案的现场展示效果明显高于周边竞争楼盘。5、 二房为本案二期的主力户型，目前市场畅销户型也为二房，为此，在项目定价应适量拉高二房单价。6、 以上是本案与周边竞争楼盘相比，具有一定的优势。为此，在项目定价应着重考虑这些因素。四、项目价格策略（一）目标均价市场比较分析：根据周边在售楼盘的情况，选取与本案可比性较强的楼盘，进行综合比较分析。 根据以上估算，得出初步综合均价4688.02元/,考虑到营销带来的增值,二期整体达到4900元/左右。2.2期与2.1期推售时间相差2个月左右,考虑到市场整体上涨趋势,本案2.2

14、期销售均价会在2.1期价格基础上上浮300元/以上。（二）项目片区土地增值情况分析从2005年2006年底，该片区先后通过拍卖成交的几宗土地情况如下：开发商名称位置占地面积（亩）成交时间成交价格（万元/亩）建益企业有限公司（华润集团）成都市成华区双桥子（420厂）839.812005.12255成都通瑞汇港置业有限公司成华区二环路东一段十四号204.402006.3246首创置业股份有限公司成华区建设路2号（原成都国光电气股份有限公司）102.4 2006.3382成都龙湖锦地产成华区二环路东二段5号82.632006.9616成都万科成华区二环路东二段812006.12715从2005年底，

15、该片区先后通过拍卖成交以上6宗土地，从上表我们可以看出，片区地价上涨较快，从2005年12月到2006年12月，1年时间，地价从246万/亩涨到了715万/亩，每亩上涨469万，涨幅为190，由于片区地价的大幅上涨，必然带动房价的大幅上涨，为此2.2期制定价格应该充分考虑这个因素。（三）2.1期与2.2期的价格上涨幅度分析花郡一期采用的策略是实现快速销售，营造火爆的场面，在市场中树立项目较好的市场形象，为后面的三期做铺垫，而且考虑发展商现金流的要求，所有采用以较高的性价比引爆市场。2.1期推出后，市场销售仍然火爆，目前2.2期有了2.1期奠定的较好价格拉升基础后，2.2期价格应该在2.1期的基

16、础上有一定的提升。根据调查：千居朝阳一期和二期推盘时间间隔5个月左右，均价上涨了400元左右，涨幅为10.5左右；颐和家园一期和二期推盘时间间隔1个月左右，均价上涨了250元左右，涨幅为6左右。若本2.2期均价按5300元/测算，对两房和三房总价举例与2.1期对比分析，根据2.1期成交客户的情况，一次性付款占25，按揭付款占75，在按揭付款中99采用7成20年贷款，为此下面采用按揭贷款7成20年的方式进行对比分析，具体如下：户型面积2.1期总价2.2期总价总价差额首付增加月供增加两房86平方米40万元46万元6万元1.8万元320元/月中三房130平方米60万元68万元8万元2.3万元400元

17、/月从上表分析可以看出，2.2期均价按5300测算，首付增加的幅度还是比较合理。结合目前周边市场的分期涨幅，以及花郡较高的品牌形象和高品质的产品，涨幅应该高于周边楼盘，同时考虑到销售中心的搬迁及3期推出时间间隔较长，适量拉升价格，以保证07年上半年的市场热度。（四）目标均价制定分析：1、均价制定中的重要问题 市场竞争情况 目前的市场与一期相比竞争更为激烈，特别是11、12月，周边较多楼盘集中发售，客户客选择的楼盘也较多，项目作为该片区目前的高端价位，对本案的销售速度会受到一定影响； 项目分四期开发，后期的价格提升空间； 本项目分四期开发，一期以较高的性价比引爆了市场，二期应该在一期的基础上适量

18、拉升，同时为后面的两期预留较好的价格拉伸空间。2、目标均价建议据本项目在市场中的竞争位置及自身产品考虑，同时考虑项目2.1期和2.2期的价格拉升幅度，以及后期开发需要预留价格提升空间的情况，建议采用以合理适中的价格吸引市场关注，达到销售均价，建议：2.2期最终实现5300元/左右的住宅均价。五、项目销售战略花郡二期由4栋和5栋构成，共计546套房，考虑各户型配比、位置景观等因素，按预售证取得时间，分2.1期、2.2期两批次推出（如下图）：六、价格制定原则根据以上对市场、客户及自身产品分析，在价格制定中，最注重方面：景观、户型（两房、三房区别）、层差、总价其次关注方面：朝向、噪音、公摊等因此建议

19、总的价格制定原则如下：大房型差 大景观差中朝向差小楼层差 小噪音差。第二部分 价格表制定说明一、产品差目前市场对项目两房需求大，对两房和三房需要拉开差价，实现三房快速销售，二房提高单价，为价格拉升做铺垫。因此建议两房与三房均价差拉开至250元/平米左右。二、价格表其它主要决定因素权重评定：本项目价格主要受景观、户型、朝向、三大因素的影响，另外，部分单位临街、小区机动车辆入口，仍将给客户心理带来一定的影响，因此本项目在定价过程中也要考虑噪音因素。l（一）景观通过上一章节分析，本项目客户对景观的关注度较强。他们还是比较注重生活上的享受，对景观具有一定的追求。l（二）户型客户对户型结构方面要求较高，

20、因为户型的设计合理与否关系到最终单位的实用面积和自身购买单位的面积能否最大化的提供其使用，即单位中是否有面积浪费。另外，少量投资客户对户型因素也较为关注。因为户型面积是否偏大关系到投资客户的前期资金投入是否过多。l（三）朝向本项目单位朝向，4栋西南向，由于成都天气常年以阴天为主，日照较少，所以客户对朝向的因素要求一般不高。l（四）噪音噪音因素会对客户购买带来一定的负面作用，但不会起到绝对性的作用。综上所述，花样年花郡价格表的各决定因素权重如下：景观户型朝向噪音45301510三、具体定价说明（一）景观本项目二期各单位景观较为均衡，4栋临街单位和5栋临街单位景观较差，5栋1单元和4栋1单元部分单

21、位在20层以上，视野景观更为开阔。考虑到朝园林单位的景观价值和高层视野的开阔度，故1-8层，919层，20层以上三个区间分别评分。项目景观因素在价格系数的比重是占45，每个楼层中景观最好的单位得分为4.5分，最差的单位评分为0分。具体评分如下：1、景观分析图2、景观等级评分28层评分4楼5楼4.51-1、1-4、2-1、2-41-2、1-3、3-4、4-3、4-43.51-3、2-2、2-31-4、4-1、3-12.51-21-1、2-1、4-2、4-511-5、1-6、2-2、2-3、2-4、2-5、3-2、3-3919层评分4楼5楼4.51-1、1-4、2-1、2-41-2、1-3、4-3

22、、4-43.51-3、2-2、2-31-4、3-4、4-12.51-21-1、2-1、2-4、3-1、4-2、4-5、1-5、1-6、2-2、2-312-5、3-2、3-32024层评分4楼5楼4.51-1、1-3、1-41-2、1-3、1-43.51-21-5、1-62.51-11根据客户对个别单元的偏好，将再作修正处理。（二）户型针对本项目的户型具体情况及市场上供应物业的销售情况，同时考虑2房及3房户型的需求情况，项目户型在价格系数的比重是占30，每个楼层中户型最好的单位得分为3分，最差的户型评分为0分，具体评分如下：等级分值户型一34-1-1、4-1-4、4-2-1、4-2-4、5-1-

23、2、5-1-3、5-1-5、5-1-65-3-1、5-3-4、5-4-3、5-4-4二2.55-1-4、5-2-1、5-2-2、5-2-3、5-2-4、5-4-2三24-1-2、4-1-3、4-2-2、4-2-3、5-3-2、5-3-3、5-4-1、5-4-5四15-1-1、5-2-5（三）朝向本项目朝向因素占单位总体权重为15。本项目户型朝向分布如下图，各个朝向的分数为：00.90.61.51.2北4号楼单位朝向评分单位1-11-21-31-42-12-22-32-4朝向西南西南西南西南西南西南西南西南评分1.21.21.21.21.21.21.21.25号楼单位朝向评分单位1-11-21-

24、31-41-51-62-12-22-32-42-5朝向北北北北南南北南南西东评分0.60.60.60.61.51.50.61.51.500.9单位3-13-23-33-44-14-24-34-44-5朝向东西东东东西北北南评分0.900.90.90.900.60.61.5（四）噪音二期推售单位中，5栋1、2单元主干道，其次主要是小区商业街、车行入口等会有一定的噪音影响，项目噪音因素在价格系数的比重是占10，每栋中受噪音影响最小的单位得分为1分，其次为0.7、0.4，最差的单位评分为0分，具体评分如下：4号楼单位噪音评分单位1-11-21-31-42-12-22-32-4评分10.70.7110

25、.70.715号楼单位噪音评分单位1-11-21-31-41-51-62-12-22-32-42-5评分1111001000.41单位3-13-23-33-44-14-24-34-44-5评分10.40.410.40.7111（五）层差说明（标准层）项目单位的层差是拉开竖向单位之间的优劣。本项目由于是高层项目，该片区客户对于高层的接受度不高，认为高楼层价位会较高无法承受，同时，片区内项目滞销户型多为高楼层单位，因此，层差系数应随层数分段变化。另外2房与3房之间的层差应有所不同，两房的层差可相对稍大，利于拉升单价，3房单位考虑到客户总价承受能力，应适当缩小，具体的层差制订原则如下：18层层差房型楼层层差房型楼层层差2房19253房19209131591310131851318524层层差房型楼层层差房型楼层层差2房19253房191591810918101824518245说明： 层差以1楼为基准价，依次向上递增至18楼。 本次层差制定过程中，考虑到二期价格拉升较大，客户接受度的因素，为避免高价单位过多，影响销售速度，采用了将层差值缩小的方法，18层单位中，两房层差总值为285元，三房为225元