2011年上海庄园地产项目整合推广

1、庄园地产项目 整合推广部分,跨街对面即为风光绝佳的浏阳河 携“浏阳河风光带”的前景规划， 作为庄园地产项目， 我们只有清楚了解项目、理清思绪，策略布局， 才能不负众望大获全胜,本案,所在地开福区位于洪山桥以北，南邻交通主干道三一大道，经浏阳河桥连接车站北路，东接洪山大桥，往西可直接抵达芙蓉北路,总占地面积1.7万方,总建筑面积7.6万方,三栋高层和群商组成容积率4.5，绿地率38.1% ,高层总户数602户,以何种方式启动项目杀出重围，突击市场令客户舍他求我选择本案， 建立项目的市场地位、项目价值，达到销售目标,项目区域,市场竞争格局：产品对抗时代,第一湾, 藏珑距离本项目最近的竞案，主力产品

2、直接形成同类产品竞争 -大势推动力渐弱的情况下，产品品质与差异性将成为价值衡量的标准。局部市场竞争是产品类别的竞争和项目个性竞争,思考核心：如何凸显项目个性，如何彰显产品价值,思考点1,自我审视：项目周边环境,思考核心：如何扬长避短，凸显区域价值,现场环境:项目对面水泥厂,尚未拆 除，双河路一线的环境还有待改造 -项目地块周边生活配套不足 市档次偏低,思考点2,2011第四季度,面临竞争的情况下 本案需要形成个性差异化进行区隔,印证市场机会点,从物理属性定位上如何树立差异化,包容性将景观、地段、体量、土地等特质多种元素综合考虑 独创性给予一种全新、区域唯一的项目规划理念 鲜明性着眼于项目赋予鲜

3、明、个性的产品属性定位,三种属性特性构筑本案定位核心前提,定位原则,从目标受众需求上寻找项目个性差异化,项目主要的产品形态是三栋高层，其中以90平米以下产品为主，和商业裙楼高层项目的客户分布，则仍需要根据市场状况予以参照分析,周边典型项目成交客户特征 项目自身特点与定位前提,目标客户界定,筛选标准,结论分析:成交量最大的来自区域和泛区域客户,其次是其他区域客户,再次是第州市客户,最后是外省客户,成交客户锁定,分享：开富区物业客户区域特征,区域特征,结论分析:成交量最大的来自区域和泛区域客户,其次是其他区域客户,再次是第州市客户,最后是外省客户,成交客户锁定,区域特征,分享：开富区物业客户区域特

4、征,核心客群,重要客群,辐射客群,核心客户描述： 区域：周边区域 年龄：25-35岁（事业上升型 ） 职业：企事业单位员工、大学教师、医院医生、等（中高收入人群） 心理：被认同、晋升证明。独特、随心所欲是他们追求的目标,重要客户描述： 区域：泛区域和其他区域客户 年龄：25-35岁 职业：其他区单位员工、周边企事业单位工作人员、大学教师,辐射客户描述： 其他区域挤压人群来此区域定居及看中本区域投资价值的客户,客户渗透：立足长沙北，争夺湘东南，面向全省，深度挖掘,主力客户群描述,开富片区高校医院企业单位众多相对来说是是一个 知识较密集型片区。 客群具有相对较高的学历。对于开富区的 认同，使得 他

5、们心态也会时尚和年轻，在接受新鲜事物的态度上 比较积极,主力客户性格特点,热情、积极、独特，轻松自由，随性,他们是处在工作上升期的新青年，对工作和生活来说他们希望被这个城市接纳，希望被别人所认同，能有属于自己的空间。 此刻的他们开始探索生命的意义，去寻找生活的目标，此刻他们需求思考一种生活精神内涵，让自己的生活的更踏实，有依靠。他们开始有所规划，踊跃去追求属于自己的空间，一个能够停泊的港湾,从目标受众联想到,他们的 生活观,他们时代的特征及雏形： 有高学历背景 有独特品位生活需求 乐于认知、随心所欲、接受新生事物 乐于与朋友分享成功的喜悦和生活的乐趣 有教师、有医生、是企事业单位的中层员工 以

6、开富区客户为主，其次是其他区域客户,总 结,回到项目,针对于目标受众的需求， 我们应该给予项目一种什么样的人文精神 来满足他们需求的人居精神,深度挖掘目标受众精神需求，树立个性标杆,核心 价值提炼,地块对面既为秀美悠长的浏阳河，浏阳河风光带也在政府规划中.项目地块左右环抱月湖公园、洪山公园，为产品的开发，提供了优质的外部景观资源,地块价值,生态住区,生态规划布局区域，原生态景观，泽水而居，居家上善之地,项目所在区域邻长沙大学、国防科技大学两所高校. 政府规划未来在本区域多所中小学的建设。 区域学校医院广电等单位员工奠定了厚重的文化基础，为项目提供了浓郁的人文氛围,地块价值,学府后院,人文才智创

7、业高地，和谐文化将成为开富人文与思想的旗帜,地块周边区域已开发了第一湾,”藏珑”等多个楼盘，多年来多家知名开发商的开发入驻不但提高了整个区域的居住档次，也为区域渐渐带来浓厚生活居住氛围,地块价值,品牌登陆,居住氛围渐浓,渐渐成为未来最适宜居住的城市高地,位于洪山桥以北，南邻交通主干道三一大道，经浏阳河桥连接车站北路，东接洪山大桥往西可直接抵达芙蓉北路；“东西南北”交通路网十分清晰，未来发展前景十分明显。从开福区伍家岭商圈仅15分钟车程,到市中心仅25分钟车程,五一商圈,本案,火车站 商圈,四方坪 商圈,五家岭 商圈,地块价值,城市向北,便捷城市路网,出者迅达八方,瞬间激活城市功能,自身卖点,心

8、动户型,纯粹、集中、随心所欲的人居精神，最适宜青年人居住的贵族公馆,第一湾在上半年的主要户型为江景房，面积大、总价高。 藏龙目前是本区域的标杆项目，硬件设施和自身景观都较好但 相对来说单价较高。 本案主力户型集中在90平米以下适宜首置和部分投资型客户,户 型纯粹,集中。是新晋青年的首选,自身卖点,独特风情,独特气质与精致考究的新加坡风情融合，成就经典模板,在新加坡一切都很讲究精致，高雅和气质，所以每个人的生活 态度都是努力和积极向上的。精致园林、入口景观、社区小品 无处不在的体现新加坡的精致、高端和缤纷生活的居住氛围,本案核心价值：生态居住价值为主，人文氛围价值为辅,生态住区,本案地段 核心价

9、值,学府后院,城市向北,品牌登陆,本案地块价值小结,在此之前这个地块被城市所辜负,心动户型,独特风情,环境价值,人文氛围,六大价值，构筑本案创作核心，并将一炮而红，独领风骚,案名建议 年度概念定位价值体系演绎,庄园心家泊,支持点:为奋斗中的长沙人寻找一处心灵的港湾，凸显根植深远的中国家文化。 同时谐音“新加坡”，更加易于传播记忆,主推案名,方向一：思想对话,浏阳河学府邻新青年,支持点：“浏阳河”代表了得天独厚的资源价值，同时他更是长沙人的精神符号； “学府邻”则阐述了项目深厚的文化底蕴，他们积极、睿智、朝气代表了全新的“新青年”力量,概念定位,思想对话,浏阳河畔的玖零公馆,支持点:区位价值结合

10、产品价值，清晰化项目产品属性,备选定位,思想对话,只为心泊长沙的人,支持点:把未来，献给奋斗中“的长沙人”，以为精神的诉求与文化符号引起目标客群的共鸣,推广语,九分浏阳河，十分心家泊,支持点:朗朗上口的语言方式，拉近沟通的距离；从浏阳河到家的理想，如此亲近、轻松,备选推广语,庄园宾果Bingo,支持点:Bingo的英文含义是“猜中了、答对了”;他还有一层意思，是指“因出乎意料的成 功而兴奋的叫声”。所以，当你感到兴奋、骄傲的时候，请大声地说“Bingo,案名建议,方向二：新加坡文化,庄园星洲国际公馆,支持点:新加坡是东南亚的一个岛国，梵文意为狮子城，又因国土小如星斗，故称星洲、星岛。 本案依势

11、面湖，“星洲”更表现出丰沃土地之上的玲珑地块，赋予地脉尊贵气息,备选案名,湾流上新加坡籍新青年住区,支持点:湾流上”强调资源属性；“新加坡籍”表达产品属性；“新青年住区”圈定阶层属性,概念定位,湾流新加坡亚洲湖宫殿,支持点: “湾流新加坡”将资源属性与产品风格相结合，“亚洲湖宫殿”提升居者身份， 让项目价值亮点实现最大化,备选定位,Singapore 世界能有几处,支持点:突出产品属性，新加坡风情的独一无二；以问句的形式，引起市场共鸣,推广语,湾】十曲九湾，一线浏阳河 【园】左右逢园，公园景观带 【学】学而时习，人文学府区 【林】风情万种，极致新加坡 【坡】起伏转承，自然坡地势 【宅】兼容并包，空间新领域,六大价值体系演绎,浏阳河学府邻新青年,视觉部分,LOGO1,方向一,释义：运用英文与新加坡符号结合的方式，现代而文化味十足,LOGO1,方向二,释义：将色彩融入字体设计，洋溢着活力的同时，为视觉注入更多想象力,LOGO1,方向三,释义：LOGO设计将人生停泊的港湾与“锚”，与“蔚蓝”进行对接，营造更加情景式的联想,LOGO1,方向四,释义：将水的形态运用到字体设计之中，简约而别有一番韵味,LOGO1,方向五,释义：保留原有LOGO设计的概念，从符号“+”到“家”的演变，让LOGO更