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1、.成本测算一、 物业概况1、 用地面积:9984.85m22、 总建筑面积:23470m23、 地上建筑面积:19970 m24、 地下建筑面积:3500 m25、 建筑占地面积:4450m26、 建筑密度:44.6%7、 建筑容积:2.008、 绿化率:30.4%9、 商铺:9000 m210、商务公寓:10970 m211、停车位:92二、 人员配置架构设置 说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班2班=14人。2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。(1) 人员编制和基本
2、工资标准:见表(01)人员编制和基本工资标准表(01)序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)一 管理人员 13 2346.00 30500.00四 维修人员 5 1000.00 5000.00二 收费员 3 800.00 2400.00五 治安员 20 750.00 15000.00三 服务员 14 600.00 8400.00六 保洁员 6 550.00 3300.00七 合计 61 / 64600.00(2)费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.M2)一 基本
3、工资 64600.00 / 3.234二 福利费 20341.50 注(1) 1.148三 加班费 / / 暂不计四 服装费 1625 注(2) 0.081五 合计 79166.50 / 4.463注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:65300元/人/年12月=1625(元/月)2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费(1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年
4、计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:维修保养费=(1200元/M230%)(25年12月/年) 40%=(360300)40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:(60瓦/盏200盏12小时30日/月)1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为: 4752.0019970=0.237元/平方米/月。(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:(4部5千瓦/小时1
5、2小时30天/月)1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为: 792019970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:(4部7层)50元/层/月=2850=1400元/月分摊到每平方米的费用为: 140019970=0.070元/平方米/月。3、 绿化管理费:小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表(3)绿化管理测算表(3)序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2)1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.0102 劳保用品费 400元/年 400.00 0.0103
6、 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.0174 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.0015 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.0016 合 计 / / 0.0394、 清洁卫生费清洁卫生费测算见表(04)清洁卫生费测算见表(04)序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.M2)1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.0082 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.0083 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.0134 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.0125 水
7、箱清洗 / / /6 合 计 / / 0.041注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。5、 保安费:保安费用测算见表(05)保安费测算表(05)序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月M2)1 装备费 250元/人.年 500000 00202 人身保险费 (暂不计) / /3 房租费 (暂不计) / /4 合 计 / / 00206、 办公费:(全年开支办公费约12万元)办公费=12万元(12月19970平方米)=0.501元/月.平方米7、 固定资产折旧费:固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:固定资产折旧费为:100万元(12月/年.月5年1997
8、0M2)=0.834元/月.平方米8、 利润:利润取5%,则利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)5%=7.045%=0.352元/月.平方米9、 法定税费:两税一费为前八项之和的5.75%,则税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)5.57%=7.3925.75%=0.425元/月.平方米10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06)经营管理服务费汇总表(1-6)序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例1 工资福利费 4.463 57%2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%3 绿化管理费 0.039 05%4 清洁卫生费 0.041 0.5%5 保安费 0.020 0.2%6 办公费 0.501 6.4%7 折旧费 0.834 10.5%8 利 润 0.352 4.5%9 法定税费 0.425 5.4%10 合 计 7.817 100%11、 车场管理费收入的补贴:机动车辆车位约为92
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