伟业顾问2008年北京亦庄13C1综合体项目第一阶段汇报220

1、亦庄13C1综合体项目第一阶段汇报,伟业顾问2008,B.A.Consulting,项目分析思路,项目特性判断,系统分析,综合分析判断,区位条件 开发目标 机会条件,地缘分析,综合分析 定位策略,定位方向,市场动态判断,城市发展角色判断 市场判断 客户需求判断,整体定位 案例分析 方案建议 方案对比,新城线 市场线 产业线,项目特性判断1：区位条件,新城.新中心.新地标,项目特性判断1：区位条件,新城： 大北京 京津城镇走廊的重要节点 距北京最近的新城,新中心： 产业核心区 多中心发展的新核心 工业区与生活区的交通节点,新地标： 中部荣华路商务带亦庄长安街 商务核心区的竞合关系标志建筑,项目特

2、性判断2：开发目标,高档次的责任地产，良好的持续生命力,项目特性判断2：开发目标,社会责任感-拉动区域发展 开发区服务平台-服务产业发展、服务招商引资、服务工委、管委 典范品质形象要求-树立主流商务形象 提升区域价值-增强外部竞争力，承接CBD商务需求转移,新城区域中心-亦庄门户效应 商务中心-掌握产业发展脉搏，满足市场客观需求 经济效益-追求利润，保证项目运营,社会效益VS经济效益,远期效益VS近期效益,企业,项目,项目特性判断3：机会条件,后期发展空间决定项目整体定位,4C3地块： 占地0.93万 建面：,13C3及13C4地块： 占地1.47万（不含万源公寓） 建面：,供热厂： 占地2.

3、95万 建面：,项目价值判断3：机会条件,13C1地块 容积率3.0-3.5 占地1.76万 建面6.16万 建筑密度40% 绿地率25% 限高80m,13c1规模小，可实现产品单一且实现高品质压力较大，自身难以形成影响力 相邻地块的可改造性为项目延展生命力提供空间,前期开发力度VS后期拉动空间,新城.新中心.新地标 高档次的责任地产 良好的持续生命力,本项目应该是,如何体现,如何定位,我们要从高度出发，结合案例研究，动态的解决核心问题。让我们先从自身出发,机会条件,项目分析思路,项目特性判断,系统分析,综合分析判断,区位条件 开发目标 机会条件,地缘分析,综合分析 定位策略,定位方向,市场动

4、态判断,城市发展角色判断 市场判断 客户需求判断,整体定位 案例分析 方案建议 方案对比,新城线 市场线 产业线,B.A.Consulting,新城线,地缘分析,产业线,市场线,宏观 中观 微观 用地,地缘分析宏观区位,大北京区域,亦庄新城 位于城市发展的主导方向上，是京津城镇走廊上的重要节点。 京津两地城市发展促使亦庄发展提速,大北京区域发展 “双核多中心都市圈战略,亦庄位于城市圈最具发展潜力的地区，构成新城特有的区位发展优势,地缘分析宏观区位,北京城市空间,北京城市空间布局 “两轴两带多中心,打破“摊大饼”的传统格局 形成多中心的城市空间新格局 亦庄为重点发展的新城之一,作为最重要的新城之

5、一，具有政策和资源优势,首都功能核心区： 东城、西城、崇文、宣武 首都功能的最主要载体，体现政治、经济、文化中心功能。 城市功能拓展区： 朝阳、海淀、丰台、石景山 承担面向全国和世界的外向型经济服务功能。 城市发展新区： 通州、大兴、顺义、昌平 北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域，是未来北京经济重心所在。 生态涵养发展区： 门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆 首都坚实的生态屏障和北京市民休闲的理想空间,地缘分析宏观区位,北京功能规划,在新城市功能定位中，未来亦庄将向居住、商务双向发展方向,市政府规划的11个新城距天安门的直线距离 亦庄 16.5公里 通州 20公里 顺义 30公里 大兴

6、18公里 房山 30公里 昌平 25公里 怀柔 30公里 密云 30公里 门头沟 25公里 平谷 80公里 延庆 75公里,城市扩张速度加快 道路交通设施建设提速,地缘分析宏观区位,北京城市发展,亦庄于北京的吸引力逐步加大，居住、商务需求双向拉伸区域价值 亦庄的表率作用和标杆地位与生俱来,空间优势明显 要求城市化进程提速 优先完成新城建设义不容辞,地缘分析中观区位,亦庄功能规划,两带七片多中心,高新技术产业中心 高端产业服务基地 国际宜业宜居新城,城市发展改变区域角色要求多中心、立体开发 多中心将带来一定持有型物业风险，密切关注区域产业发展,未来多中心格局的建立将分散局部核心作用 产业带动仍是

7、亦庄发展重点,地缘分析中观区位,亦庄内部规划,中央商务带,核心居住区,居住区,物流中心,工业产业区,N,轻轨12号线,荣华中路,本案,中央商务带：位于亦庄核心地段，位于开发区用交通主轴环岛附近 交通联络节点：连通西部生活区和东部工业区 轨道规划：临近规划轻轨12号线,本案所属西区发展已进入稳定期 东区发展后劲十足 未来亦庄物流贸易中心是亦庄的发展中心,一期：西区,二期：东区,成熟区域需要综合功能物业，但竞争市场风险不容忽视,土地利用計画図,中央商务带的商务定位明确，需要共同形成中央商务氛围 目前尚属启动期，潜在竞争压力大 先期启动项目市场机会和风险并存 潜在土地供应不再有综合体项目上市可能,地

8、缘分析中观区位,亦庄内部规划中央商务带,整体商务定位，明确本案与区域内部为竞合关系 竞争形势要求本案选择差异化路线,开发区的荣华路,轴线规划】 规划荣华路为BDA地区标志性大道,主体片区规划】 北部地区：产业展示，进驻企业扶植区 中部地区：标志性地区 南部地区：环境共生商务办公区,北部地区 结合产业展示和振兴以及扶植进驻企业的功能定位，主要的土地用途为办公，文化展示，商业，酒店及酒店式公寓的复合功能为主。 中部地区 结合以金融商务和商业为中心的高密度复合城市空间的功能定位，主要土地用途设为商业办公，兼备酒店，酒店式公寓以及SOHO的复合功能。 南部地区 结合环境优美的中高层商务办公区的功能定位

9、，主要土地用途设为办公，兼设酒店，酒店式公寓以及低层部商业,荣华路的标志效应就是中央商务带的核心价值,地缘分析中观区位,亦庄内部规划荣华路,受原有建筑及国融国际、一品亦庄形象影响，荣华路目前居住氛围浓重 彻底修正中央商务带气氛需要本案形象压倒性的突出，且应具有相当的规模，否则难以形成重点,原有规划方案,用地周边环境,地缘分析微观区位,中央商务区定位要求本案商务形象突出且应具备领导地位 建筑高度、项目体量直接影响项目的带动作用,地缘分析微观区位,用地周边环境,紧邻用地的东侧建筑形象老旧与核心区域形象定位不符，有待改造 荣华中路两侧建筑西高东低，使两侧形象不对称，易形成压迫感，建议本案局部拔高，形

10、成立体开发,东侧：万源饭店100间标准间，165元/间日，68间长租。档次低、风貌差,东南侧：万源商务公寓，挂三星标准。101间带厨卫客房，500900元/间日,南侧：北京大宝化妆品有限公司，遮蔽地块南侧视线,东北侧：开发区政府采购中心、燃气中心，风貌老旧,东侧：交管、城管、人才、规划，开发区机构办公物业,周边环境瑕疵要求改造力度大,地缘分析微观区位,用地周边环境,西侧：在售国融国际中型商业、小面积办公、公建立面公寓,西北侧：成熟住宅项目一品亦庄,北侧：开发区未出让空地,东北侧：数公里处有烟囱伫立，项目位于下风向处将形成不利因素,东侧：将建成的轻轨会形成一定的噪音干扰，但对于非住宅项目影响不大

11、,用地西侧临区域干道，建筑形象整齐、现代，为项目形象提出要求 西侧现状及潜在存在商务气氛，本案宜主要依托西侧商务环境 受西侧一品亦庄、国融形象影响，本案要求提高一定压制效力，树立正确标杆,要求项目标志性表现立体开发，突破高限,地缘分析交通条件,外部交通,项目所处亦庄与外部交通核心联络线上，车流、人流量较大 由于亦庄内部区域功能划分明确，且周边尚未形成中央商务功能，未能形成有效客流驻留，但潜力巨大,直达五环，通往四环的出口,亦庄五环出口，连接北环北路，通往旧宫,通往津京塘的出口,通往六环，马驹桥,亦庄居住区,亦庄工业园,项目所核心商务带,核心交通位置，尚未形成聚集,2007年12月17日全线贯通

12、 2008年8月正式运营 全长120公里 时速300公里/小时 北京-天津实现30分钟通达,东区交通枢纽 京津城际铁路、轨道L2线、S6线在亦庄枢纽站交汇 预留京津城际铁路亦庄站 轻轨L2于2012年建成，市郊铁路S6线2020年建成,京津城际铁路亦庄枢纽站使亦庄成为京津新门户 和京津第二通道所形成的复合交通走廊将加强京津塘产业带、港口、货运机场的联系,外部交通升级，产业发展纵深扩大 投资空间加大，为本案带来京城周边外地客源机会,地缘分析交通条件,外部交通京津城际,地缘分析交通条件,亦庄内部路网清晰通畅为项目奠定良好可达性基础,区域交通,北环东路：目前进入亦庄多数公交车的途径路段,荣华路：进出

13、亦庄最为集中的道路，可直达南四环,万源路：联通工业区和生活区，双向可达,隆庆街：联通工业区和生活区，双向可达，并设有轻轨站点,天华路：联通北环西路,中和街：联通工业区和生活区，双向可达,可达性好，利于汇集工业园、居住区两股人流,正面影响：亦庄外向交通解决方案，聚集大量人气 负面影响：大量人员滞留，形成节点性拥堵；轻轨的噪音及地上高架视觉影响,项目位于隆庆街站西北侧 其中13C3地块紧邻宏达北路,2004年获批方案 线路长度：19.5公里 途经车站10个,最终施工方案,北起5号线宋家庄站 连接亦西区东区 2010年运营,本案应主动提出解决滞留方案，以物业功能疏散大量人流 建议轻轨站适当北移尽量缩

14、短连接距离，转移对周边区域负面影响 本案需通过设计手法加强建筑亮点，并考虑噪声污染和视觉干扰,地缘分析交通条件,区域交通分析-亦庄轻轨,地缘分析交通条件,亦庄轻轨符合TOD发展要求，建成后将有效汇聚人流，综合体将有利于疏导汇聚人流 紧邻项目周边道路、轨道、公共交通均为项目提供良好可达性，满足综合体要求 受距离限制和地块周边多层建筑物的影响，本案发挥疏导作用有一定难度,微观交通分析,荣华中路：亦庄门户干道，双向四车道,公交723、927、976：外部通往北京西客站、前门、北湖渠；内部通往马驹桥,轻轨12号线，开通后在项目附近设站点，带来大量的外来人流,天华北街：区域支路，双向单车道,公交324、

15、运通202：外部通往公主坟、马家堡；内部通往奔驰厂区,十三支路：区域支路，双向单车道,并不卓越的微观环境，提出项目内部交通改善及设计要求,地缘分析用地条件,用地概况,规模小，形成商务气氛有难度,13C1: 位置：北京经济技术开发区荣华中路东侧 用地性质：商业服务业 使用年限：40年 总占地：17615平米 容积率：3.03.5 建筑密度： 40 建筑使用性质：办公和商业 建筑面积：（地上）5284761665平方米 机动车：65辆/万平方米 绿化率： 25,13C1地块 容积率3.0-3.5 占地1.76万 建面6.16万 建筑密度40% 绿地率25% 限高80m,4C3地块： 占地0.93万

16、 建面：,13C3及13C4地块： 占地1.47万（不含万源公寓） 建面：,后期延展空间大小直接影响项目前期开发目标,地缘分析地块条件,供热厂： 占地2.95万 建面：,周边地块,地缘分析用地条件,土地价值,因势利导，将区域优势融入场地设计,直接临次干道，附近有公交车站，适宜布置次入口，引入人流为主,临核心交通干道，车流的主要来向，适宜布置主入口引导车流,主体建筑区域，适宜布置写字楼等交通动线较为单一的业态,直临轻轨一侧，可布置商业等业态，吸引轻轨乘降人流,和项目主体斜街相望，可做相对独立的业态类型，分流部分客群,保留的万源公寓,环保要求达标排放，远期拆除煤改气，被绿化带、轻轨隔离，衔接性不强

17、，未来利用灵活,地缘分析,优越但不卓越,潜力区域 优势政策资源 居住、商务双向拉升 新城标杆影响,未来市场风险较大 与中央商务带的竞合关系 综合体物业机会有市场需求 标志就是价值,周边环境瑕疵 标志性要求突破高度 交通核心，但尚未产生节点价值 工业园居住区需求双托举 微观交通条件不卓越,从地缘分析引发对整体定位的思考,规模小，商务氛围难形成 后期空间决定前期开发,宏观,中观,微观,用地,强势姿态、拐点作用,综合体效应,形象突出、突破高限,必须高强度开发,那么，综合体是什么？综合体效应是什么？我们希望综合体在本案中发挥何等作用,综合体定义,洛克菲勒中心,美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑

18、综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心 洛克菲勒中心是世界上最富盛名的标志性建筑群之一 物业类型含盖办公、旅店、购物、居住和娱乐 地下铁道贯穿连结,洛克菲勒中心开启了建筑综合体的时代，并且以实践证明了办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功 能协调的基础，最终实现独有的综合体效应,项目价值判断综合体效应,定义：都市综合体是都市中各种物业功能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化意识形态的集合体,CITY COMPLEX,综合体效应,拉升区域形象，构筑城市中心,日本六本木新城（Roppongi Hills） 历史：六本木

19、，二战前上流阶层与外国大使居住区，二战期间遭摧毁，战后陆续形成高密度居住区，区域形象较差 现状：2003年建成六本木新城，成为日本东京著名的购物中心和旅游中心，包括东京凯悦大酒店、维珍TOHO影城、朝日电视台、森大廈、森艺术中心、新城住宅、露天广场、毛利庭园、屋顶庭园等一批标志建筑和景观设施,项目价值判断综合体效应,综合体效应,拉升物业价值,北京银泰中心 用地面积：31305平方米 总建筑面积：350000平方米 中央主楼地上63层，高249.9米 东西两栋配楼地上42层，高186米 物业：柏悦酒店、公寓柏悦居、柏悦府、写字楼、商业 公寓柏悦居实现销售均价4万元/平米，超过周边住宅一倍以上,高

20、度、位置虽然是公寓产品价值构成的重要因素，但综合体中酒店、商业对公寓价值起到了关键的支撑作用,项目价值判断综合体效应,建筑综合体的优势：建筑综合体可以体现出HOPSCA的特质，具备较高的自我调节能力。建筑综合体中的各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长。 HOPSCA由多种地产功能互补和连动，体现了资源共生、聚合增值的优势。 建筑综合体复合的功能越多、功能间的协同性和集聚效益越好，给使用者带来的生活就越方便,国际化 HOPSCA,以国际视野对城市中心土地规划利用的地产开发形式，得源于法国拉德芳

21、斯，指将完整的城市综合功能凝缩于一个项目，强调项目的综合性。 H（HOTEL）O（OFFICE）P（PARK）S（SHOPPING）C（CLUB）A（APARTMENT）的产生条件是苛刻的： 高可达性（城市中心的区位）+高集约性(工作日商务人流进出密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，功能全面、集中)+整体统一性(建筑群体与外部空间的协调)+功能复合性（自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系）+空间连续性（包括立面以及各功能的建筑景象的连续,锻造国际产品。树立国际建筑。创始国际生活。 本项目可以承载国际化水准的期望,项目核心价值,项目价值判断综合体效应,综合体特质,综合体发展趋势,项目价值判断

22、综合体效应,都市综合体发展规律： 区域经济的标识性与强化作用越来越显著,”城市-区域”一体化 将越来越有个性：城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化 所具有的功能越来越细分 越来越以可持续的发展战略，引领城市与区域发展,地标性,功能复合性,定位明确,前瞻性,本案定位目标,强大的辐射力和带动力,综合体在本案中应发挥的作用,整体市场机会 城市标杆的形成 区域内部供需关系 区域内部机会、风险 区域内的地标要求,区域核心动力产业发展 产业的带动、支撑作用,从核心问题引发的系统研究思路,城市扩张速度对亦庄的影响 亦庄城市功能定位的变化趋势 区域背景条件及发展 政策影响,核心问题：

23、 本案开发综合体的背景是什么 市场的发展对我们的影响是什么 开发区需要什么,新城线,市场线,产业线,项目分析思路,项目特性判断,系统分析,综合分析判断,区位条件 开发目标 机会条件,地缘分析,综合分析 定位策略,定位方向,市场动态判断,城市发展角色判断 市场判断 客户需求判断,整体定位 案例分析 方案建议 方案对比,新城线 市场线 产业线,B.A.Consulting,新城线,地缘分析,产业线,市场线,城市的发展 亦庄的发展 亦庄的经济 亦庄的产业 亦庄的基础设施 亦庄人口 亦庄消费力 亦庄房地产需求 亦庄政策,亦庄,都市圈战略：“双核、多中心都市圈” 亦庄区位：京津发展主轴的重要节点 亦庄产

24、业：京津产业协调发展的纽带 亦庄交通：联结京、津双核的战略枢纽 亦庄新城大北京经济发展带核心节点,城市空间布局：“两轴两带多中心” 亦庄区位：距南四环3.5公里，距南三环7公里 亦庄功能：城市东部发展带助推器 亦庄地位：北京重点发展的新城之一 亦庄面积：规划46.8平方公里 亦庄新城承载辐射、带动周边的城市职能,亦庄,区域区位条件优越、产业动力强劲、发展前景乐观,城市发展,新城线,区域发展历程回顾,1994年国务院批准为国家级经济技术开发区,2002年北京市批准通过亦庄卫星城总体规划,2005年批准通过的北京城市总体规划中亦庄为重点发展的新城,高新技术产业带动了区域发展,缺乏平衡发展导致“卧城

25、”的尴尬,产业、市政、交通、住宅、生态环境综合发展,亦庄正在由“卫星城”向“新城”过渡，亦庄的未来将是“国际化新城,启动阶段,发展过程,远景规划,亦庄发展,新城线,亦庄经济实力增长迅速,亦庄经济增长率高于北京整体水平，02年后步入稳定增长,亦庄经济贡献占北京市GDP的比例呈逐年上升,区域经济实力、经济贡献不断增强，发展势头良好； 亦庄在北京的经济地位逐渐加强，说明亦庄吸引力不断提升,数据来源：北京经济技术开发区发展统计公报,亦庄经济,新城线,1）电子信息通信业聚集了诺基亚、京东方、中芯国际、康宁等多家知名公司在内的100多家企业，获得了国家级电子信息产业园称号,2）生物工程与新医药产业集中了拜

26、尔、同仁堂、通用医疗等90多家知名企业，形成了从研发到孵化器再到医疗器械和医药生产的产业集群,3）汽车制造产业汇集了奔驰、德尔福发动机、康明斯发动机、伟业汽车动力机械等知名企业，正在规划建设汽车产业园,4）装备制造业含盖微电子、数控机床、印刷机械、智能仪器仪表、电子专用设备、激光技术、机器人等产业,亦庄产业,发展现状：技术领先、实力强劲、辐射世界、发展成熟,新城线,道路交通 城际道路：处于京津交汇的节点 亦庄道路：客货分流、拓宽改造 公共交通：公交线路13条 轨道交通：轻轨12号线连接亦庄新城与市中心区 园区环境、绿化 2500亩国际企业文化园 医疗设施 亦庄医院、北京同仁医院南院、雅强口腔、

27、北京宝天中医诊所、北京正安门诊等 教育设施 21世纪小学、开发区实验学校、亦庄中学、国际艺术学校、国际管理专修学院等 体育设施 开发区体育中心,基础设施日趋完备，商务、生活配套日渐成熟,亦庄基础设施,新城线,亦庄人口,伴随亦庄从业人员迅速增长、常住人员不断蓄积，消费需求持续增加，向商务、生活双方向发展,核心区约3平方公里，聚集有效常住人口2.86万人，三年内将增加常驻人口约1.2万人。人口密度适中，消费力较高。 辐射区常住人口达到3万人，随着马驹桥、三羊区域的渐次开发，预计在2009年后达到5.56万人。人口密度适中，消费力层次处于中等水平,常住人口,从业人员,新城线,亦庄产业人员人均消费力与

28、北京平均水平基本相当,亦庄消费力,亦庄从业人员报酬起点高，随着产业工人的增加和流动年人均报酬有所波动 03、05年高于北京市水平说明有存在一部分稳定的有消费力的中高收入人群,新城线,开发区,卫星城,新城,工业园+低端住宅 （产业先行、居住落后,工业园+低密度住宅 （卧城、钟摆式交通,商务（办公+酒店） +商业（生活+商务） +居住配套（高密度住宅） （宜业宜居,价格导向,环境导向,多元化,产业工人+区域居民,周边扩张,北京东南中心,新城发展方向：需求多元化发展、功能多样、来源广泛、内部联动更加密切,亦庄房地产发展趋势,新城线,亦庄政策,税收优惠政策 对象： 1.注册于北京经济技术开发区内中关村

29、科技园区亦庄科技园并经认定的高新技术企业（按现行政策包括内资企业和外商投资企业）享受国家级高新产业园区的优惠政策 2.认定的软件企业 3.认定的集成电路企业 4.经认定的高新技术成果转化项目 5.从事技术转让，技术开发业务和与之有关的技术咨询的单位和个人 具体办法： 根据产业特性、经营情况和时间在不同程度上对企业所得税、地方所得税、进口关税和进口环节增值税等方面减征减免 其他优惠政策 研发费用等方面摊销或抵扣所得税,数据来源：北京市统计年鉴,政策扶植，主要针对高新技术产业，在税收、经营自由度等方面给与实惠 2003-06年间平均每年批准企业个数456.75个 未来亦庄政策将与其他区域政策相同，

30、绝对优势弱化,初期亦庄绝对竞争力已促使亦庄形成产业规模，未来保持稳定竞争力,新城线,新城线小结,城市的发展 亦庄的发展 亦庄的经济 亦庄的产业 亦庄的基础设施 亦庄人口 亦庄消费力 亦庄房地产需求 亦庄政策,伴随城市扩张、距离感逐渐弱化 国际化新城的发展目标 角色越发重要，吸引力不断提升 技术领先，实力强劲，辐射世界，发展成熟 日趋完备，商务、生活配套日渐成熟并加大区域吸引力 从业人口、常驻人口双向增多，需求多元化 未来与北京市内持平 需求多元化、功能多样、来源广泛、内部联动更加密切 已促成产业规模、未来保持稳定竞争,区域优势、政策优势、空间优势强化要求亦庄带动及辐射作用 新城国际化新城，将形

31、成北京东南，拉近城市距离感，区域竞争力将扩大 亦庄整体发展趋势依托于城市发展，且竞争力不断加强 亦庄在城市中的功能将由单一转化为生活、办公、生产、娱乐等完善的多元,亦庄的拐点时期急待满足多元化需求，具备区域带动作用的综合体项目来验证区域实力,市委市政府对亦庄工作的肯定：经济实力快速增长、改革开放成就显著、初步形成集约化发展模式、亦庄新城面貌发生重大变化，真正实现“以城促业”,B.A.Consulting,新城线,产业线,市场线,整体市场 区域分物业市场 重点个案,地缘分析,整体市场 区域分物业市场 重点个案,市场线,CBD,望京,亚奥,金融街,广安门,方庄,北京财富中心： 公寓：50000元/

32、平 写字楼：28美元/平.月 商业：80美元/平.月,世华国际中心： 公 寓：20000元/平 写字楼：20000元/平 商 业：20000元/平,东亚望京中心： 商住楼：11300元/平 写字楼：9008元/平 商业：25000万元/平,铂宫国际中心： 公 寓：20000元/平 写字楼：未定,盘古大观： 公寓：50000元/平 写字楼：未定 商业：90元/平.月,金融街中心广场： 写字楼： 25000元/平 金树街商业：9-20元/平.天,朗琴国际： 写字楼：20000元/平,茶贸国际中心： 商住楼： 13800元/平 写字楼：13800元/平 商业：一层35000元/平，二层2500元/平

33、,北京VISA： 公寓：15000-18000元/平 写字楼：15000-18000元/平 商业：未定,中关村公馆： 公寓：23000元/平 写字楼：23000元/平 商业：未定,上地清河,亦庄,国融国际： 写字楼：平层7800元/平、OFT12000元/平；公寓：8500元/平； 商业：11000-15000元/平,北京综合体市场整体出售价格较高，CBD、亚奥、金融街相对最高，其他板块次之。 相对北京整体市场而言，亦庄呈现价格洼地,市场线综合体整体市场,整体综合体市场中以公寓、写字楼、商业组合最常见 公寓以高档居住公寓和小户型SOHO为主，且大部分出售 写字楼大户型吸引企业自用购买或租用，持

34、有型写字楼多有企业整售现象 商业出售、出租均有，整体档次越高持有型物业比例越大,项目支撑综合体市场规律，本区域存在价格差距,市场线综合体整体市场,整体市场线小结,综合体市场,综合体受综合体效应影响，整体价格高 项目立地条件符合综合体规律，区域存在价格差距,酒店市场,酒店式公寓市场,写字楼市场,酒店业的合作大于竞争 本地需求外溢,本地供应稀缺，需求外溢 可支撑租金高 不支持大量,亦庄商务市场初级阶段 价格洼地,因伟业判断：亦庄商业市场尚属初级，此处不做全市场研究,相较整体市场，亦庄的综合体存在价格上升空间 整体打造综合体，有助于提升形象、品质，提高项目价格 酒店、酒店式公寓、写字楼存在整体市场空

35、间,整体市场 区域分物业市场 重点个案,市场线,酒店市场供应现状,伊梦华都酒店,速8酒店,圣坤酒店,锦江富源大酒店,红恩度假村,博大万源,北京青年假日,中冀宴豪,亦庄酒店分布分散，主要集中在工业区、居住区,现状,分散 少 经营良好、需求旺盛、长住,潜在,量大 档次多元 竞争集中,酒店供应市场小结,中高档酒店有较大市场空间，但未来有一定竞争压力，但同时会共同形成多层次的商务配套群效应 会议、商务中短住需求较多，会议型酒店、酒店式公寓有市场机会 目前酒店配套功能不成熟，本案的综合体可形成一定优势,分物业需求分析酒店,居住需求特征,截至2007年6月底，入区企业2236家，投资总额153.93亿美元

36、，其中三资企业521家，投资总额124.03亿美元，三资企业平均投资额2381万美元 80多家著名跨国公司落户开发区 57家世界500强企业在开发区投资了71个项目 调查中发现，亦庄大型企业均有在亦庄居住区常租公寓现象,企业中长期、多次商务往来需求日益增大 伴随亦庄的外向性、世界性、实力性产业发展，催生高服务水平酒店,分物业需求分析酒店,会议发布需求特征,1）电子信息通信业聚集了诺基亚、京东方、中芯国际、康宁等多家知名公司在内的100多家企业，获得了国家级电子信息产业园称号,2）生物工程与新医药产业集中了拜尔、同仁堂、通用医疗等90多家知名企业，形成了从研发到孵化器再到医疗器械和医药生产的产业

37、集群,3）汽车制造产业汇集了奔驰、德尔福发动机、康明斯发动机、伟业汽车动力机械等知名企业，正在规划建设汽车产业园,4）装备制造业含盖微电子、数控机床、印刷机械、智能仪器仪表、电子专用设备、激光技术、机器人等产业,以研发、加工制造业为主的产业形式，带动了区域内大量产品展示、发布需求,亦庄四大产业,分物业市场机会分析酒店,需求 中长期居住包房 大型会堂 展览展示厅 高档次商务宴请,供应 酒店式公寓稀缺 服务水平低 会议厅少 高档宴请地点数量有限 潜在各档次酒店竞争激烈,酒店式服务公寓、会议型商务酒店有市场机会 伴随区域发展的成熟，酒店市场将更加活跃 高档餐饮可通过本案商业配套实现,市场线区域分物业

38、市场,万源商务中心,大地商务中心,BDA国际企业中心,朝林大厦,中航技大厦,嘉捷科技园,国盛科技园,创新大厦,亦庄对外租售型写字楼供应主要集中在荣华路两端,写字楼供应市场已使用,规模92万平米以独栋为主兼有少量写字楼，其中小户型公寓式办公35万 主要分布荣昌西街，售价7000-8300元/平米 小户型办公、商住产品销售速度快，多以投资为目的，且可实现较高价格,BDA国际企业大道2期，19万平米，2008年底前入住，8700元/平方米,嘉捷科技园 二期3.9万平方米，2007年底入住。7300元/平米,隆盛大厦，7万平方米 租金3.5元/平米.天 售价8000元/平米 2008年3月入住,BDA

39、国际港，2.1万平方米 租金4元/平米.天 售价6980元/平米 2008年6月入住,BDA国际广场，12万平方米 租金4.2元/平米.天 售价7500元/平米 2008年6月入住,汇龙森国际企业港，12万平方米， 售价6200元/平米 2008年5月入住,北侧绿化带项目 22万平方米 公寓式办公,国融国际，6万平方米 （其中2万写字楼、4万公寓） 售价7800元/平米（毛坯2006.12）2008年4月入住 销售情况：售罄 户型：35-65平米,荣晶丽都，7万平方米 售价9000元/平米（就装商住公寓，2008年10月入住 销售情况：70% 户型：35-45平米,亦庄写字楼潜在供应量大，以出

40、售形式为主，且售价水平较低 在居住需求扩大的形势下，办公变异产品日益增多,4C1力宝中心 1.07万平方米 办公,写字楼供应市场未使用,写字楼供应市场未使用,购买客户,主要以实力企业客户自用整购和个人小户型投资购买形式为主 出售型写字楼存在整售和小户型分割出售两种市场机会,已使用,荣华路集中 档次低、大型企业的自有办公及低密办公为主 以租为主、租金低、养成期长、低密度办公销受较好 以中小型企业为主，与亦庄产业相关性强 大面积、配套单一,未使用,以售为主，价格低 居住引发办公变异 企业自用整购和个人小户型投资为主,写字楼供应市场小结,高品质、高租金、高入住率 高品质写字楼须持有，资金压力大，运营

41、有一定难度 出售型存在小户型散售和相对独立大面积整售空间 本案写字楼具备地标性条件,分物业需求分析写字楼,写字楼需求特征,需求特征：多样化 购买目的：资产升值+自用+ 投资,分物业市场机会分析写字楼,需求 投资型物业（性价比需求） 高档次、高配置、地标性的物业形象（升级需求） 个性化可持续性办公条件（升级需求,供应 小面积办公较少 大面积办公主流 个性办公也相对有限 整体档次不高,小面积办公和大面积相对独立办公空间，兼顾自用和投资两者功能，市场反应好，有利于回收资金 个性化办公可以模糊档次需求特征 高档次标杆办公物业有利于提高项目吸引力及吸引融资,市场线区域分物业市场,商业供应市场商业级别,商

42、业级别划分,目前，亦庄商业分级不完善，正处于社区商业阶段，满足当地生活需求。 伴随区域发展，急待出现真正的集中商业，满足区域各方需求,亦庄商业目前属社区级,整体分布,星岛商业中心,富园西里商业,贵园集中商业,华冠集中商业,境界底商,大雄集中商业,金地格林底商,上海沙龙商业,北环东路餐饮,宏达北路餐饮,文体中心,高度集中在居住区，可见亦庄商业以满足当地居民生活需求为主 其中以大雄商业中心和上海沙龙为核心，用地周边尚未形成商业氛围 未来荣华中路规划未来中央公建区商业面积60-80万平米，商业价值潜力巨大,商业供应市场分布,整体业态分布,从分布中可以看出，其他类基本生活性消费比重最大，商业不成熟有待

43、整体升级 餐饮达73家之多，基本是工作午餐、加班晚餐及居民便餐为主 保健医疗、美容美发、服装多是底商档次低,只是满足社区需求而已,商业供应市场业态,餐饮及基本生活需求成为亦庄商业业态的绝对主力,商业供应市场现状,餐饮：有一定规模；居住区工业区皆有，分布分散；租金高；高档次餐饮缺失；经营较好 健身：具备规模；集中分布在居住区；中高档次有品牌迎合需求；工业区缺失 专业卖场：单店面积大；品牌经营档次尚可；能吸引外部客流 休闲餐饮：供应不足；工业区缺失；档次低、无品牌；维持经营 服装：单店小；集中于居住区；低档次；可实现一定租金；投资者、经营者以亦庄居住人群为主；维持经营 超市：有一定规模；分布在居住

44、区；低租金有带动作用；档次不高竞争力不强，有外区域分流现象 美容：单店小；集中在居住区；档次一般，可实现一定租金；经营尚可,区域生活型商业相对初级，急待升级；商务型商业市场空白，需要补充,潜在,博客雅居 底商2万平米 建成时间2008年 单价6300元/平米,荣京丽都 底商0.3万平米 建成时间08年4月 单价9000元/平米,国融国际 底商3.6万平米 建成时间08年4月 业态：物美超市等 单价11000元/平米,中央公馆 独体 价格体量未知 时间2008年,北侧绿化带 3.7万 时间价格未知,潜在商业约18万平米，包括3.6万的百货在本案西侧 潜在竞争主要分布在商务核心区，预计以租售结合形

45、式 本案商业直接竞争激烈,商业供应市场潜在,4C1力宝中心 商业展示及购物建筑面积：6.5311万平米 底铺及lofts：2.5815万平米,现状,亦庄商业整体档次较低，供应量大 以生活配套为主，商务配套稀缺 餐饮为亦庄商业形态绝对主力，但高档宴请餐饮缺失；其次为生活配套业态；特色餐饮商务区域整体缺失等业态机会呼唤主题商业体 大体量集中商业需要主力店拉动周边租价 专业卖场对区域有拉动作用 标准独体商场百货亦庄供应缺失，存在风险 出售型商铺以小户型投资为主,未使用,商业供应市场小结,区域内潜在直接竞争激烈，要求本案差异化竞争,亦庄生活配套相对丰富且低档，经营状况一般 商务配套严重不足，存在市场空

46、间,区域常住人口数量,目前亦庄常住人口数为5.86万人，预计2010年为9.61万人，人口密度适中，消费力较高，主要集中在生活消费上,分物业需求分析商业,旧宫居住区,核心居住区,三羊居住区,马驹桥居住区,河西居住区,截止2006年底，亦庄已吸纳约11.4万人在园区就业 “十一五”期间（2006-2010年）计划新增就业岗位12万个以上，在促进周边失地农民就业的同时，不断提高吸纳中心城人口就业的能力,区域流动人口-产业工人,分物业需求分析商业,项目辐射商业人口统计,目前，亦庄商业人口约17.25万人（含辐射区域） 2010年，该商业人口数将增至约23.01万人,居住区商业需求量受限 未来需求增长

47、以工业区的商务需求为主,分物业市场机会分析商业,需求 级别：区域级商业配套 类型：生活配套升级商业 商务社交配套商业 业态： 集中社区型中高档卖场、餐饮、美容美发、服装服饰等 商务型特色餐饮、高档餐饮、专业卖场,供应 级别：社区商业配套 类型：生活配套商业为主，商务型商业缺失 现状： 商业设施缺乏、档次偏低 业态业种相对单一 商业分布分散 商业供应的相对饱和形势,区域级商业相对饱和、需求升级，需要满足商务需求，或升级生活需求 集中商业需要主题特色及主力店的拉动，要求业主短期持有 出售型商业以小户型投资为主,市场线区域分物业市场,综合体整体市场 区域分物业市场 重点个案,市场线,地理位置：亦庄核

48、心区天源北街东口 交通情况：多条公交线、地铁12号线 配套情况：餐饮、娱乐、购物、银行、 邮政、学校等配套齐全， b1-f4为商业。 物业类型： A 、 B塔商住两用公寓、 C塔写字楼 装修情况： 毛坯 销售价格：写字楼平层7800元/ LOFT12000元/ 公寓8500元/ 商业1.1-1.5万元,地理位置：亦庄核心区荣京东 街3号 交通情况：多条公交线路、地 铁12号线 配套情况：餐饮、娱乐、购物、 银行、邮政、学校 等配套齐全，地上 四层为商业配套 物业类型：商住两用公寓 装修情况：精装800-1000元/ 公寓价格：均价8500元/ 商业价格：未定,荣华中路,地铁12号线,地铁站,国

49、融国际,荣京丽都,地理位置：亦庄核心区4C1地块 交通情况：多条公交线、地铁12号线 用地性质：公建用地，可兼容20%的公寓 绿化率：大于25% 物业类型：商业展示及购物、办公、酒店、公寓及酒店式公寓等 建筑结构： 公寓、公寓式酒店框架剪力墙，综合配套框架结构 建筑高度：小于100米 层数高度：酒店地上15层，60米 公寓地上15-29层，60-80米左右 商务综合配套地上4层，18-30米左右 进度计划：2007年第四季度开工 2009年第二季度竣工,4C1力宝中心,市场线重点个案,建筑与规划 项目概念：中央MALL、钻石家 主题特点：国际、现代城市化综合体 规划设计：塔楼结构，A塔地上23

50、层、B塔地上22层、C塔地上17层；层高3.3m；20 户/4梯。 立面造型：马赛克式立面（采用玻璃幕墙和彩色铝板,营销与推广 营销卖点：亦庄颗心区黄金地段，周边配套成熟。 目标客户：开发区周边客群、部分投资客群。 简 析：项目在06年10月份入场蓄客，项目产权为50年，但是区位与总价优势明显（零居户型、距工业区距离较近）， 项目前期蓄客阶段较成功，C座写字楼开盘一天就售罄,供应量分析 占地面积：1.6万 总建筑面积：10万 商业建筑面积：3.6万 供应量：共940套 户型面积：35 、45 、65 ，相临户型可随意打通 目前动态：C塔写字楼售罄， 商业销售良好，A塔、B塔还未开盘,与项目隔路

51、相望，区位、交通、配套资源相同，是项目商业最大的竞争对手 其写字楼销售情况火爆与分割面积小直接相关 其商业价格充分肯定区域商业价值,市场重点个案国融国际,建筑与规划 项目概念：亦庄核心区爵版酒店式精装空间 主题特点：低首付轻松入住 规划设计：由一栋27层塔楼和一栋15层板楼组成； 层高3.1m；24户/5梯 。 立面造型：造型简约，立面为玻璃幕墙,营销与推广 营销卖点：亦庄核心区黄金地段，周边配套成熟。 目标客户：亦庄核心区首次置业、25岁左右自住型客群；核心区高收入的投资型客户，区域外投资型客户。 简 析：项目产权为50年，户型使用率只有70%，但是区位与总价优势明显（零居户型、精装修、临近

52、地铁站、与工业区距离较近。蓄客阶段较成功，平均每天吸引约40组客户来访,供应量分析 占地面积：11750 建筑面积：72331 供 应 量： 预计今年9月推出1期（27层塔楼共计552户）； 二期产品15层板楼共330套，开盘时间未知。 户型面积：一期三种户型（35.3、 37.3、 42.5、45.6、 73.3），其中35.3与42.5为主力户型。 目前动态：公寓开盘，销售情况良好，商业未开盘,位于项目东南，与项目相隔两条路，区位较项目略差，尽管没有直临荣华路，但是紧临规划中的地铁站，交通优势明显，对项目造成直接竞争，且将分流部分人流,市场重点个案荣晶丽都,建筑与规划 项目定位：北京次级商

53、务商业中心 规划设计：经典性地标景观建筑群 价格定位：整体定位在中低档价格水准,营销与推广 营销卖点：亦庄新城核心商务区 目标客户：公寓开发区和CBD工作的海外专家、高级管理人员技术人员提供中短期居住， 在亦庄定居的企业管理人员、私营企业主、金融从业者、自由职业者； 商业沿街地商零售物业、银行、证券公司、办公用品、品牌餐饮、专卖店、健身体育用品、图书,供应量分析 占地面积：5.0745万平米 总建筑面积：17.2533万 商业展示及购物建筑面积：6.5311万平米 办公：1.076万平米 酒店：1.3211万平米 底铺及lofts：2.5815万平米 公寓及酒店式公寓：5.7436万平米 目前

54、动态：组织开工建设,市场重点个案4C1力宝中心,强竞合关系,市场重点个案4C1力宝中心,与本项目竞合关系分析,市场重点个案小结,项目周边的集中放量，加剧市场竞争局面，但同时炒热区域价值 交通优势是区域竞争要点，更好改善交通对本案意义重大 重点竞争项目的小户型办公类产品脱销，且办公产品的变异趋势明显，预示竞争区域同质化解决方案趋势 在区域商业竞争中，差异化、主题化竞争成为趋势 本案的标准、高档写字楼将有利于形成地标,酒店,写字楼,商业,市场线分物业市场机会初判,酒店式公寓 会议型商务酒店,小户型投资办公 相对独立、个性自用办公空间 高档次、高配置标志性办公,商务配套型商业 主题商业,亦庄的现状市

55、场需求空间对本案物业组成及规模具有指导意义,B.A.Consulting,新城线,地缘分析,产业线,市场线,现状,未来,概况 产业特性 产业配套需求特征 典型产业 政策,亦庄东区 站前枢纽综合区 采育,截至2007年6月底，入区企业2236家，投资总额153.93亿美元，其中三资企业521家，投资总额124.03亿美元，三资企业平均投资额2381万美元 80多家著名跨国公司落户开发区 57家世界500强企业在开发区投资了71个项目 国家863计划项目和国家高科技成果产业化示范工程，呈现良好发展势头 已初步形成电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业等主导产业，产业集群化优势日益凸显,产

56、业发展现状,产业线亦庄现状,工业园发展成熟，明星企业强势带动区域优势，引发区域商务需求加大,进出口：进出口总值达119.5亿美元，其中出口62.6亿美元，进口56.9亿美元,总投资额：入区企业投资总额140.48亿美元，其中三资企业投资总额112.89亿美元，三资企业平均投资额2196万美元,知名企业：奔驰-戴姆勒克莱斯勒、拜耳、诺基亚、通用电气、博世、德尔福、IBM、康宁、施耐德、联合利华已有57家世界500强企业在开发区投资建设了71个项目,企业数目：开发区共入驻企业2236家，其中三资企业514家，内资企业1656家,外向性产业 世界性产业 实力型产业,产业属性：辐射世界的外向性、实力型

57、产业，呼唤高品质服务的商务配套需求,产业特性,产业线亦庄现状,产业线亦庄现状,对比CBD,CBD政策 2003年11月，CBD管委会促进北京CBD金融业发展的若干措施 “朝阳区金融发展专项资金” 2006年1月，潮阳区政府关于促进北京商务中心区金融产业发展的实施意见 入住一次性资金补助，办公面积补贴 将文化传媒产业作为下一阶段工作的重点方向,CBD建设 截至2008年北京CBD地上建筑总规模将达到800万平方米，其中仅5A和超5A高品质写字楼超过370万平方米 中央电视台新址、国贸三期,CBD平台 北京CBD金融商会、北京CBD国际论坛、北京CBD传媒产业商会和北京CBD物业管理及地产开发企业

58、协会等 2006年3月，北京CBD 赴港推荐“首都金融产业”活动,CBD产业特性 金融保险业：银行、保险等 文化传媒业：电视、广播、报纸、杂志、广告等 知识性服务业：信息技术服务、会计、法律、审计、评估、知识产权、标准、研发服务业、人力资源服务业（含教育培训）、管理咨询等,CBD硬件基础强，有软件保障，执行力度高 依托优势，现代服务业结构基本形成，并向文化创意产业延伸,配合相关软件资源，本案可作为优质、实力硬件奠定引资环境基石,产业线亦庄现状,与CBD的关系,调查中发现 CBD在吸引企业管理本部和营销中心方面有优势 亦庄则在企业研发中心和生产基地方面有竞争力 亦庄和CBD的企业在关联度上很高,

59、在吸引企业方面，亦庄与CBD的机会均等，竞争层面不同 在办公综合成本不断增加的情况下，亦庄有机会吸引CBD迁出大型企业的总部或运营中心,本案应开发高水平物业迎合未来多元化高端物业的需求,历史 2005年6月北京吉普汽车有限公司重组变更为北京奔驰-戴姆勒克莱斯勒汽车有限公司 2006年9月北京奔驰新工厂在亦庄落成 规模 总占地3200亩 总建筑面积198万平米 1期建设面积21万平方米 3大车间、职工生活区和大型停车场 生产能力 1期年产10万辆 2期结束年产30万辆 车型：08年实现奔驰E级、C级以及克莱斯勒300C轿车、吉普 目标 30-40%国产化率,奔驰汽车产业配套基地,奔驰,奔驰中国持

60、续投资扩大规模，落实“新厂区、新技术、新产品、新投资、新管理层”战略 国产化必然带动汽车配件业的发展,亦庄支柱产业的良性发展，提供大量就业机会，增加亦庄区域吸引力 规模大，奔驰从业人员人数激增，带来办公、生活、居住等多样化需求增加,产业线典型产业,产业线亦庄现状,亦庄代表性的企业：诺基亚、可口可乐、奔驰-吉普汽车制造、铃木、拜耳制药、富士康、资生堂、ABB、大金空调、京东方、中芯国际、北工大软件园、中视联、同仁堂制药、通化东宝、中国网通、北人股份等。 通过对500家企业随机抽取统计后得到的企业类型如下,核心产业区域带动作用大；此类企业对集中办公楼需求旺盛、且需要全方位外部配套,48%的企业为亦