《房地产评估》PPT课件

1、第五章 房地产评估,第一节 房地产评估概述,一、房地产的概念和特征 （一）房地产的概念 又称不动产，物业。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分的总称。 房地产存在三种形态：单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一的复合房地产,第一节 房地产评估概述,二）房地产的特征 1、土地的特性 土地的两重性：是自然资源，同时也是社会资源和资产。具有自然特性和经济特性： （1）自然特性：位置固定性、质量差异性、不可再生性、效用永续性,2）经济特性：供给稀缺性、可垄断性、土地用途的广泛性、效益级差性 （3）土地权利： 土地所有权：国家所有权和集体所有权，不可转让。 土地使用权：土地使用权可以拥有和转

2、让，因此地价一般是土地使用权的价格 土地使用权出让最高年限,土地使用权出让最高年限： 居住用地 70年； 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年； 商业、旅游、娱乐用地 40年； 综合或其他用地 50年,第一节 房地产评估概述,2、房地产的特性 （1）位置的固定性及区域性 （2）使用的长期性 （3）投资的风险性 （4）保值和增值性 （5）政策的限制性,二、房地产评估的原则,1、合法原则： 合法取得、合法使用、合法交易、合法处分 2、最佳使用原则：法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，并在评估报告中予以说明所采用的前提条件：保持现状、转换用途、装修改造、重新利用前提。 3

3、、替代原则：要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4、估价时点原则：确定估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限,三、房地产价格的特征和种类,一）房地产价格的特征 1、房地产价格既可以表示为交换代价的价格，也可表示为使用和收益代价的租金。 2、房地产价格实质上是房地产权益的价格。 3、房地产价格是在长期考虑下形成的。 4、房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用,三、房地产价格的特征和种类,二）房地产价格的种类 1、按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态: 土地价格、建筑物价格、房地价格； 土地价格，简称地价。通常是指

4、空地的价格。根据目前我国的地价体系，地价又可以具体划分为基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和其他地价 (如出租价格、抵押价格等)若干种,建筑物价格，是指纯建筑物部分的价格。 房地价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格在一起的价格,2、除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态,房地产单位价格。它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价土地总价格建筑总面积 或 楼面地价土地单价容积率,拍卖价格，是指采用拍卖方式出让或交易的房地产成交价格。 招标价格，是指采用招标方式出让或

5、交易的房地产价格,三、房地产价格的特征和种类,三） 影响房地产价格的因素 1、土地或房地合一时在评估时需考虑的基本因素 一般因素（行政、经济、社会、其他） 区域因素（地产所在地区的繁华、交通、公用共用配套、环境、规划限制等） 个别因素（面积、地形地貌、临街情况、朝向、楼层、土地使用权年限、容积率、土地开发程度、建筑结构、装修水平、新旧程度等,三、影响房地产价格的因素,2、建筑物在评估时需考虑的基本因素 座落位置、面积、用途、建筑结构、建筑高度、附属设施、装修质量和水平、建成时间、外观、平面格局、产权、其他（建筑物的质量、适用性、建筑风格与城市的总体风格的吻和程度等,四、房地产的评估程序,1、明

6、确评估基本事项 评估对象（物质实体和权益状况）、评估目的、评估基准日、评估的具体工作时间。 2、拟定评估工作方案 初选评估方法和评估的技术路线，并确定评估人员及其分工；按评估的要求和评估方法调查搜集数据资料；拟定作业步骤和作业时间表；初算评估成本,3、实地查勘收集资料 4、选定评估方法评定估算 5、确定评估结果，撰写评估说明或报告,第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,一、市场比较法在房地产评估中的应用 (一)计算公式： P=PABCD 式中P待估房地产评估价格； P可比交易实例价格； A交易情况修正系数； B交易日期修正系数； C区域因素修正系数； D个别因素修正系数,二) 、需修正

7、的各项因素 1。交易情况修正 8项特殊因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或者购买情况下的交易。受债权债务关系影响的交易、交易双方或者一方获取的市场信息不全。交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易。相邻房地产的合并交易。特殊方式的交易。交易税费非正常负担的交易,2。交易日期修正,采用房地产价格变动率进行修正。 利用房地产价格指数进行修正。 评估人员根据市场情况及其自已的经验积累进行判断修正。 评估基准日评估对象价格交易实例价格（评估基准日指数/交易日期指数,影响房地产价格的区域因素主要包括：繁华程度，交通便捷程度， 环境，景观，公共设施配套完备程度，城市规划限制,3。区域因素及区域因素

8、修正,4。个别因素的修正方法 有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：宗地位置、面积、形状、宗地基础、市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件、土地使用权年限等。 其中：土地使用权年限修正系数,N可比实例的使用年期。 土地使用年期修正后地价比较实例价格k 例:若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8，则年期修正如下,5容积率修正,容积率修正可采用下式计算,1、基准地价修正系数法的含义 基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据，按照替代

9、原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法,二、基准地价修正系数法及其估价步骤,基准地价：由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。包括： 土地出让金 基础设施配套费 土地开发及其他费用,2、基准地价系数修正法的一般数学表达式 式中： P为待估土地使用权评估价值； A为基准地价； a1 为年限修正系数； a2 为个别因素修正系数； a3 为市场转让因素修正系数,3、基准地价系数修正法的估价步骤 搜集有关资料 确定被估宗地因素修正系数 求

10、取土地转让年限修正系数 商业用地最高出让年限为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年,土地使用年期修正后地价 比较实例价格土地 转让年限修正系数 例:若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应 使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8，则年期修正如下,计算交易日期修正系数 评估基准日评估对象的价格 交易实例价格（评估基准日指数/交易日期指数） 例:现选取到一可比实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为1996年7月。假设1996年1月至1997年7月，该类地产价格平均每月上涨1%.1997年7月至1998年1月，该类地产价格平均每月下降0.2%，则对该可比

11、实例进行交易日期修正后1998年1月的地产价格为: P6000（11%）12（10.2%）660001.1270.9886680.86（元/平方米,确定容积率修正系数 容积率修正可采用下式计算: 个别因素修正。对交易实例进行交易情况修正、交易日期修正和区域因素修正后，还需要对交易实例进行个别因素修正,房地产价格的确定,三、路线价估价法在土地使用权评估中的应用,1、路线价估价法：是根据土地价值随距街道距离增大而递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。与市场法、收益法等估价方法相比，这种方法能对大量土地迅速

12、估价，是评估大量土地的一种常用方法。 所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价,2、路线价估价法的基本思路 路线价估价法认为市区各宗土地价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减。临接同一街道的宗地根据可及性大小，可划分为不同的地价区段，以不同的路线价区段来表示宗地的不同可及性。在同一路线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，可用性相差很大，所以需制订各种修正率，对路线价进行调整。因此，路线价法实质上也是市场法的一种,3、路线价估价法的计算公式,基本表达式: 宗地总价路

13、线价深度百分率临街宽度 如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等，则需依下列公式计算,或,4、路线价估价法的程序,路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容:路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他修正率表的制作、土地宗地价格的计算。 (1)路线价区段划分：地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。 (2)标准宗地的确定 ：路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积，标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准

14、宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离,4、路线价估价法的程序,3)路线价的评估：主要采取两种方法，第一种是由熟练的估价员依买卖实例，用市场法等一般市场地估价方法确定;第二种是采用路线价系数法或称评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几种项目加以评分，然后合计，换算成附设于路线价上的点数。 (4)深度百分率表的制作：深度百分率表，又称深度指数表。深度百分率是地价随临街深度长短变化的比率。深度百分率表制作，是路线价法的难点和关键所在。 (5)计算宗地价格：依据路线价和深度百分率及其它修工率表，运用路线价法计算公式，即可以计算得到宗地价格,第三节 收益法的运用,一、运用收益法的前提应用

15、收益法进行价格评估时，对评估对象来说，应具备下列三个前提条件： 1、具有独立的、能够连续获得预期收益的能力，未来的收益是能够用金额计算的； 2、未来收益风险可以测度，即折现率可确定； 3、收益期限是可以确定的,二、收益法计算公式,一) 基本公式 当年收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、收益年期为n年时，其计算公式如下： 式中：V收益价格(元，元/m2)；A年净收益(元，元/m2)； r还原利率； n未来可获收益的年限,二)建筑物评估的残余法 建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即

16、可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的评估价,二、收益法计算公式,当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变，可获收益有限、还原利率一定的情况下，应采用下式,式中A0土地与地上建筑物共同产生的净收益(元，元/m2)； Vl 土地价值(元，元/m2) Vb 建筑物价值(元，元/m2)； rl 土地还原利率()，适用于土地评估； rb 建筑物还原利率()，适用于建筑物评估； n 未来可获收益的年限,收益法案例,例：现有一宾馆进行合资，需对其建筑物进行评估。建筑物建筑面积30000平方米，建筑物用途为宾馆；建筑物占地面积10000平方米

17、，土地使用权通过出让方式取得，评估基准日土地尚可使用年限50年。根据当地市场资料用市场比较法评估的宗地在评估基准日50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该宾馆每月的客观净收益为11万元。已知土地还原利率R1=6%，该宾馆的建筑还原利率取R2=8%。请按以上条件，运用收益法，求取该宾馆建筑物的价值,六、收益法案例,解：1、计算房地产纯收益：房地产纯收益=11万元/月12月=132万元/年 2、计算土地价格：土地总地价=600元/m210000 m22.2(容积率修正)=1320万元 3、计算土地年纯收益,六、收益法案例,4、计算房

18、屋年纯收益 房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益 =132-83.75=48.25万元/年 5、计算房屋价格,第四节、剩余法在房地产评估中的应用,一、基本思路 剩余法是将待估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估房地产价格的方法。 二、计算公式,三、使用范围P87,第五节 成本法的应用,一、重置成本法计算公式 资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 资产评估值=重置成本成新率,1土地使用权的重置成本构成 （1）土地取得费。土地取得费用属于地价的组成部分，具体是指企业以受让方式取得土地使用权所支付的价款 (出让金和有关费用)，

19、或企业以划拨方式取得土地使用权所支付的征地拆迁及各种补偿费用。 (2)计算土地开发费用 基础设施配套费。 公共事业建设配套费用。 小区开发配套费。 (3)计算投资利息,4)计算投资利润:按行业平均投资利润率水平计算 (5)土地增值收益确定：土地增值收益率类似的土地成交价格与成本价进行比较后确定,2、房地产的重置成本构成（5-30，5-33） （1）土地取得费 （2)开发成本,二、成新率的测算方法(有形损耗,1、使用年限法：是指利用建筑物的尚可使用年限占建筑物经济寿命年限的比率作为建筑物的成新率，公式如下：成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑物尚可使用年限+已使用年限）*100%如某砖木结构的2层

20、办公楼，1968年1月竣工投入使用，投入使用后因生产经营需要，在1988年和2001年两次进行了大修改造。评估基准日为2001年12月31日。根据现场勘察和评估人员经验判断，该办公楼尚可使用16年，则成新率=16/(16+34)100%=32,二、成新率的测算方法(有形损耗,2、打分法：是指评估师借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。 5个等级：完好房（成新率在80%以上） 基本完好房（成新率在60%79%以上） 一般损坏房（成新率在40%59%以上） 严重损坏房（成新率在39%以下） 危房（随时有倒

21、塌的可能,成新率=结构部分合计得分*G+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*B 其中G、S、B为结构、装修、设备部分的评分修正系数。不同建筑物评分修正系数不同，应根据建筑物各部分占总造价的具体比例确定,二、成新率的测算方法(有形损耗,例：某通信楼为钢筋砼桩基支承的4层钢筋砼框架结构。内廊式矩形平面布置，底层高3.9M，其余楼面层高4.5M，开间(柱距)3.6M，建筑面积2204M2；外墙厚37cm，内墙厚为24cm，屋面保温隔热层为1:10水泥蛭石，防水层为二毡三油一砂；木门、双层钢窗，室内墙面普通抹灰刷106涂料，水磨石楼地面，外墙面为水刷石；通信设备操作机房铺50050025压沫铝质基面的防静电地板，铝合金玻璃隔断，矿棉板吊顶；室内水、暖、电、讯、卫设施齐全。该建筑物于96年建成投入使用,二、成新率的测算方法(有形损耗,经现场勘察，该通信楼纵向西端山墙基础略有不均匀沉降，使相邻维护墙出现可见裂缝，其它主要承重构件未发现明显变形，室内外抹灰面、楼地面、门窗、水电管线及钢构件等有不同程度的损坏、锈蚀、老化，屋面局部有渗漏痕迹，按房屋