国有土地上房屋征收与补偿条例解析ppt课件

1、国有土地上房屋征收与补偿条例解读,目录,一、法规历史沿革 二、新法规解析及与原拆迁条例的比较,法规历史沿革,我国城市房屋拆迁政策大体经历了四个阶段 第一阶段：计划经济体制下的房屋拆迁制度 第二阶段：过渡时期的房屋拆迁制度 第三阶段：市场经济体制下的房屋拆迁制度 第四阶段：国有土地上房屋征收与补偿条例的出台,第一阶段：计划经济体制下的房屋拆迁制度 1990年以前，我国没有对房屋拆迁出台相关的法规及政策。由于当时的投资主体是国家，而且往往是由于土地征用引起的，所以对房屋的补偿的规定都散见于土地征用的法规中。如：1953年国务院关于国家建设征用土地办法中规定“因国家建设的需要，在城市市区征用土地时，

2、应按公平合理的代价给予补偿”1958年国务院国家征用土地办法中规定“遇有因征用土地必须拆除房屋的情况，应当在保证原来住户有房屋居住的情况下，给房屋所有人相当的房屋，或者按照公平的原则发给补偿费,第二阶段：过渡时期的房屋拆迁制度 1987年党的十三大提出“国家调节市场，市场引导企业”的改革模式，突出了市场机制的重要作用，房屋拆迁也从计划经济向市场经济的过渡时期。1991年6月国务院颁布城市房屋拆迁条例，对城市房屋拆迁的管理体制、审批权限和程序、补偿安置原则、法律责任都作出了规定。由于当时是从计划经济向市场经济的过渡，对于拆迁补偿还是采取“拆一还一”的方式，也就是以实物补偿为主。补偿价格按照重置价

3、格结合成新结算,第三阶段：市场经济体制下的房屋拆迁制度 随着市场经济的发展和制度的不断完善，原拆迁条例已不适应形势的要求。2001年6月国务院通过了新修改城市房屋拆迁条例，这次修改的明确了可以采取货币补偿的方式。补偿价格考虑区位因素，按照房地产市场评估价格。 全国各地和建设部也制定了相应的配套法规、规章，形成了较全面的现行城市房屋拆迁制度,第四阶段：国有土地上房屋征收与补偿条例的出台 随着我国经济发展，尤其物权法的出台，现行拆迁制度在立法和实践层面严重不适应社会的进步。为了更好的保护公民的私有财产权，2011年1月19日国务院第141次常务会议通过国有土地上房屋征收与补偿条例，并于 2011年

4、1月21日起正式实施,二、新法规解析第一章 总则,第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。 解读：本条是对立法宗旨的规定。 “维护公共利益”的规定与物权法的相关规定是一致的，说明只有为了维护公共利益，才能进行征收。 将拆迁条例第一条中的“拆迁当事人”修改为“被征收房屋所有权人” 房屋承租人不再被列为征收当事人,第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 解读：本条讲的是适用范围及补偿的基本要求。 1、进一步强调了为公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不

5、得征收单位及个人的房屋。 2、将适用的区域范围明确为国有土地上的房屋，而拆迁条例的适用范围是城市规划区内国有土地上的房屋，对城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，是参照拆迁条例执行的，这就导致了同为国有土地上的房屋的拆迁安置补偿制度存在较大差异。此次将城市规划区外的国有土地上的房屋征收一并纳入了新条例的范围，从制度上解决了这一问题。 3、包括单位和个人的房屋,第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配

6、合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 解读：该条讲的是政府及相关部门的职责划分。 1、征收补偿的工作主体为市、县级人民政府，将拆迁条例中赋予房屋拆迁管理部门的行政管理权上收到市、县级人民政府。 2、征收补偿的实施主体为房屋征收部门。条例授权市、县级人民政府自行确定承担该职责的部门。 3、不在沿用原拆迁条例规定的“拆迁人,第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 解读：本条讲的是房屋征收实施单位及其法律责任。 不以营利为

7、目的单位除了国家机关外主要表现为事业单位，目前的拆迁公司领取的是企业法人营业执照，是以营利为目的的单位，不符合新条例所规定的条件,第二章 征收决定 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：1、国防和外交的需要；2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地

8、段进行旧城区改建的需要；6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 解读：本条主要讲了两个问题，一是作出征收决定的主体，二是公共利益的具体表现形式。 关于征收主体问题，新条例明确为市、县级人民政府。根据职权法定的原则，省级人民政府是无权作出房屋征收决定的。这与土地管理法所规定的省级人民政府享有土地征收决定权是有区别的。 关于公共利益的界定，是条例的主要亮点。物权法仅是对公共利益作出原则性规定。在本条中，首先对公共利益作了总体限制，即只能是为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等。其次，在具体表述形式上了采用了列举式与概括式相结合的表述方式，即列举了五种情形。在兜底条款上明确只有法律、行政法规

9、才能规定公共利益的情形,第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 解读：本条讲的是征收与规划的关系及规划的制定方式。尤其是保障性住房及旧城改造项目，必须纳入年度发展计划,第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于

10、30日。 第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 解读：上述相关条是房屋征收的决定程序，可以归纳出作出征收决定的五个要件： 一是属于因公共利益需要而实施的项目；(第八条) 二是符合各项规

11、划；（第九条） 三是经过公开征求意见（听证）的征收补偿方案；（第十条、十一条） 四是有风险评估报告；（第十二条） 五是专户存储、专款专用、足额到位的补偿资金证明。（第十二条） 即只有当征收项目同时具备上述五个条件时，才能进入审查决定程序，缺少其中任何一项的，均不得作出房屋征收决定。 作出决定的方式有两种，一种行政机关负责人决定，二是集体讨论决定,第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 解读：本条讲的是征收

12、决定的公告、宣传解释及土地使用权问题。 土地使用权收回，是否补偿并未规定。原拆迁条例在实施阶段也存在此问题， 国务院法制局对复函国法函【1995】65号“拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和城市房屋拆迁管理条例，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”。 土地管理法第五十八条 为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十七条 对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地

13、使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。 物权法第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金,第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 解读：本条讲的是被征收人的救济权。 原拆迁条例未对此约定，拆迁当事人是按照行政诉讼法的规定依法提 出对“拆迁许可证”不符的行政诉讼；行政诉讼的主体不同，原拆迁协议作出拆迁许可的机关是“市、县人民政府房屋拆迁管理部门 ”即建委，现为市县人民政

14、府，从而加大了政府的责任。 此外，需要注意的是房屋承租人是否可以对征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，即承租人是否享有诉权的问题。征收的对象是物权，而租赁权不属于物权范围，结合新条例的立法宗旨，故承租人不享有此项诉权,第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手

15、续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。 解读：本条讲的是房屋调查登记；征收决定公布后的禁止性事项等 一是，与拆迁条例相比较对房屋及相关情况进行调查登记，是新条例新设立的程序。 二是，与拆迁条例相比较还有两处变化，即删除了不得改变土地用途的规定及延长期限的规定。由于我国实行的是土地用途管制制度，即土地用途是由行政机关确定的，当事人是无权自行改变土地用途的，故可以删除相关内容。删除延长期限的规定是防止马拉松式的征收搬迁。 三是，房屋征收范围确定后的时间，冻结发布时间、实施时间,第三章 补偿 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值

16、的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 解读：对补偿项目及奖励补助机制和对困难户的安置问题。 关于奖励补助机制，新增加的内容。原拆迁条例各地在操作过程中大都设立了提前奖等奖励形式，对推动搬迁起到很好的作用，只是应把这一做法固定下来。 关于对困难户的安置问题，地方上拆迁也有规定,第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定

17、公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 解读：本条讲的是评估标准及异议的处置等。 关于被征收房屋的价值问题，本条确立了市场价原则，即评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。山东省和济南市拆迁条例规定的是“新建普通商品房市场价格评估确定” 关于异议的处置，包含两个程序，一是申

18、请复核，二是申请鉴定。 本条还授权住建部制定房屋征收评估办法，并需公开征求意见,条例第二十一至二十三条规定的是补偿方式和内容。 1、补偿方式选择权，即货币补偿或房屋产权调换。 2、补偿内容：支付搬迁费；支付临时安置费或者提供周转用房；停产停业损失补偿。 3、需要注意的是（1）对于旧城改造，涉及个人住宅的，实行原地段或就近地段安置的原则。（就地安置原则）（2）停产停业损失补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。这与原拆迁条例规定的 “适当补偿”原则更加明确。 4、结合本条第17条、19条的规定，房屋征收的补偿价款构成为：征收房屋的市场价值、被征收人的补助和奖励、搬迁费、停产停业损失

19、,第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 解读：本条讲的是征收范围内建设行为的控制及未经登记的房屋性质的认定处理。 本条第二款是新条例的亮点之一，即增加了征收前对未经登记房屋的认定、处理程序。从实际出发，对各类无证房屋的性质进行界定、处置。现拆迁过程中对无证房产的处理较为随意，如无证房屋认定为附属物进行

20、补偿、有土地证无房产证的按照房屋评估价值的90%补偿等,第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 解读：本条讲的是补偿协议的主要内容及救济途径。 关于一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方可以依法提起诉讼。与拆迁条例相比较，删除了“可以依法申请人民法院先予执行”的表述。删除这一表述后，并非说房屋征收部门不可以申请先予执行，只不过受程序法的

21、调整,第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 解读：本条讲的是补偿决定适用的情形、程序、内容及其救济途径。 补偿决定适用的情形：即房屋征收部门与被征收人在规定的期限内未能达成补偿协议及被征收房屋所有权人不明的。 补偿决定的程序：即由征收部门申报，由市、

22、县级人民政府按照征收补偿方案作出决定并公告。 补偿决定的内容：应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项第25条规定的补偿协议的内容,关于补偿决定的救济途径，明确了被征收人可申请行政复议或提起行政诉讼。 需要注意的是新条例规定了三个内容的救济方式：1、第十四条规定的对征收决定不服的，依法提起行政诉讼。2、第二十五条规定的签订合同后一方不履行的，提出民事诉讼。3、本条规定的未达成补偿协议的申请补偿决定，对补偿决定不服的提出行政诉讼。 原拆迁条例规定的程序：对拆迁许可证不服可提出行政诉讼；未签

23、订拆迁合同的申请拆迁主管部门拆迁裁决，不服的提出行政诉讼；签订协议的，一方不履行可提出民事诉讼。 最高法院对拆迁涉及的司法解释：最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照城市房屋拆迁管理条例 第十六条的规定向有关部门申请裁决,第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任

24、何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 解读：本条讲的是搬迁前提、被征收人搬迁的义务及禁止野蛮搬迁等规定。 关于搬迁的前提，新条例明确“先补偿、后搬迁”，即在补偿未到位之前被征收人有权拒绝搬迁。这与现拆迁补偿程序有明显的不同，现执行的程序为，签订协议-交验空房-报领拆迁款。 野蛮拆迁一直是社会舆论抨击的对象，更应当是法律所禁止的，新条例禁止野蛮拆迁是顺应民心的。鉴于野蛮拆迁多有建设单位（主要为开发公司）参与其中，在今后的征收搬迁特别是旧城改造项目中，应杜绝野蛮操作的情况发生，故在制度上直接禁止建设单位

25、参与搬迁犹为必要,第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 解读：本条讲的是司法行政强制执行问题。 废除了原拆迁条例规定的行政强制拆迁，拆迁条例第十七条“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。” 虽规定了申请法院强拆的，但法院一般不参与强拆工作，故仅为行政强拆,关于申请司法行政强制执行，与拆迁条例亦有重大变化，其体现在三个方面： 一是申请的时点的变化。拆迁条例中向法院申请强制拆迁的时点是当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，即可申请。而新条例明确为在补偿决定规定的期限不搬迁，且在在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，方可申请强制执行。若被征收人申请行政复议或（并）提起行政诉讼的，则应