物业基础知识

1、物业管理基础知目录第一章、物业的发展历史及物业基本知识第二章、接手楼盘第三章、前期介入 第四章、物业的基本类型 第五章、房屋的装饰装修管理 第六章、物业服务企业提供服务 第七章、物业管理企业的资质管理 第八章、“后期”物业管理第一章物业的发展历史及物业基本知识1.概述2.物业管理的发源3.国內炀业管理的发畏历程4.物业管理的基本知帜物业、物业管理、业主、物业使用人、前期物业管理、 住宅物业保修全、空置物业、彖积率与绿地率、公共能 耗分摊费、房屋不同部伐的保修期、专项维修资全、哪 些是共用部住、哪些是共用设施设备、概述杨业管理卖际上是 房地产开发的延续 与完善，是房地产 开发经营中为完善 市场机

2、制而建立起 来的一种综合性经 營服务方式。二. 杨业管理的发源物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的 发長易史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内 陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年 的历史。“物业”这个词是由香港人根据“Estate”（不动产）“Property” （财产）这两个英语单词引译过来 的。近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的 英国，英国人奥克维娅希余是公认的近代物业 管理的创始人。上世纪70年代末.80年代初，“物业”一词从香港传入/东地区，后来疫内地 逐渐流传，现在髭为普遍接受应用的一个专有名 词三、国内畅业管理的发展历程1、1981年3月10目,滓圳市第一家

3、涉外商房管理的专业公司诛圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商 扬业管理逆出的第一步，标志着这一耕兴 行业的诞生。凤房卖行统一的扬业管理,这是我国国內2. 1993年6月30目，深圳成立了国内首家杨 业管理协会;1994年深圳市颁布了深圳经 济特区住宅区杨业管理条例。3, 1994年4月建设部颁布了 33号令，城市新建住宅小区管理办出，朗确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化 的管理模式，由杨业管理公司统一卖施专 业化管理”。4、2003年9月1目，我国第一部物业管理 条例正式施行，对规范物业管理，维护 业主和物业管理企业的合出权盖，改善人 氏群众的生活和工作环境，提供了重要

4、的 法律依据。5、2007年3月16可，十届全国人丸五次会议上通过的炀权由，于10月1目起正式卖施，炀权法是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则y是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体糸的法制目标，物权法的颁 布将鮮决中国炀业管理行业内一糸列长期 悬而未决的问题，将对中国杨业管理行业未来的发畏起到重要而深运的影响。国、杨业管理的基本概念1 ,杨业炀业是指已经建成的各类房屋以及与之相 紀套的设备、设施、场地、庭院和相关的 建筑地块。2、炀业管理杨业管理是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和炀业服务企业按照物业服务合同 约定，对房屋及配

5、套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理维护相关区域内 的环境卫生和狭梓的涪动。3,业主指杨业的所有权人依由聲记取得或者扌艮据杨权法规定取得建 筑炀专有部分所有权的人持有空置杨业的建设单住（丸业主丿4、杨业使用人杨业使用人指杨业承租人和其他卖际使用 杨业的非所有权人5、前期物业管理前期杨业管理指在业主、业主大会选聘杨 业管理企业之裔，由建设单住选聘物业管 理企业卖施的物业管理。6、住宅杨业椽修全住宅物业保修全指建设单住按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修 期内物业维修费用保证的资全。7、空置炀业空置杨业指已竣工但尙未出售或者尙未交 给杨业买受人的杨业空置物业的物业管理费由建设单

6、住交纳 使用所购杨业的水、电、毛等配套设施或 进行裝饰裝修的，视为已居住。8、公共能耗分摊费指二次供水水泵能耗、电梯能耗、1、区水 糸景观、其他9、家积率家积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。當层低密度住宅彖积率不大于2厶 多层低密度住宅彖积率不 头于1.2；联排（又叫排屋、Town HouseJ彖积率不大于 0.7；别墅（Villa丿彖积率不丸于0.35。10、绿地率=绿地面积/土地面积绿地包括公共绿地、宅务绿地、公共服务设施所属绿地（道 路红线内的绿地丿,不包括屋顶、肠台的人工绿地。公共绿 地内占地面积不丸于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小 醃建筑可视为绿地。绿地率越當，扬业公司的养护

7、成本越當。家积率越壽，产权面积越壽，物业费用较低。11、房屋不同部住的保修期屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房 间和外墻的防涿漏为8年门窗安裝密闭，不出现翘裂为2年勒毛管线、给排水管道、役备安裝工程为2 年管道涿漏、管道堵塞2年附属工程、绿化1年12、专项维修资全专项维修资全属于业主所有专项用于杨业保修期满后杨业共用部住、共用谏施谏备的维修和更新、改隹，不得挪作他用。专项维修资全收取、使用、管理的办法 由国务院建设行政主管部门会同国务院财政 部门制定。13, 杨业共用部住指扬业服务区域内属全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的门厅、 搂梯间、电梯间、管道井、谏备间、过道、 值班保

8、安宝、共用停车住、房屋承重结构、户外墻面、屋面和道路、场地、绿地等部住。14、炀业共用设施设备指杨业服务区域内属全体业主或者单幢物 业的业主、非业主使用人共同使用的供水 箱、水泵、排水管道、害井、化粪池、拉 圾箱（房丿、电梯、楼道照朗灯具、1、区 道路照朗设施、安全防范智能糸统、避雷 裝置、单元防盖门、丈化体育设施和区域 阖护等设施设备。第二章接手楼盘1. 招投标2. 签丁裔期杨业服务合同、协议以及临肘以 约一、招投标由于业主委员会尚未成立，顾由建设单佞.通过招投标的方 式选聘具有相应资质的杨业管理公司承担管理服务。前期扬业管理的招标分衣开招标、邀请招标。1. 采取邀请招标方式的，应当向3个以

9、上杨业管理企 业发出投标邀请书。2. 小开招标，若投标人少于3个或者住宅规模较小 的，经扬业所在地的区、县人氏政府房地产行玖 主管部门犹准，可以采用协仪方式选聘具有相应 弈质的杨业管理企业。二、合同、衣约与协仪1、裔期杨业管理服务合同由建设单住与杨业服务企业签丁。建设单住依冻与杨业服务企业签订的裔期杨 业服务合同，对业主具有约束力。2、裔期杨业管理服务协议由|、业主与杨业服务企业签丁3, 临肘管理公约建设单住在销售杨业之裔,必须制定临肘 业主公约。建设单住应当在杨业销售裔将业主临肘公约 向杨业买受人朗示，并予以说朗，而杨业 买受人在与建设单住签订炀业炀业买卖合 同肘，应当对連守业主临肘以约予以

10、书面 承诺。第三章前期介入1. 概念2. 杨业管理的介入方式及内家、概念且扌匕蜴业管理企业在接官物业竺介；鷲:止的规划设计和豊2主与忙严？总今后使用管理吐:防器将接管的扬业做好管理准二.物业管理介入的方式I及内彖2、前期工程顾问服务1、前期潇冬配合了鮮项目的规划意物业管理企业协助房 产销售中心提供礼仪 门童、椽安、请洁等 服务役计内容和规范，确 定项目档次，协助建 设单佞对管理档次进 行正确定伐。从物业管理的专业角度提出各项专业性书面建议 方便目后的扬业管理。第四章物业的类型1低属住宅、多属住宅 2.3.低层住宅：指13层的住 宅多层住宅：指牛6层由两个或两个以上户型上下 叠加而&的住宅。多层

11、住宅可以不役置色梯。上的咼层住宅p毎单元谏置色梯不少于两部。小壽层：指层数为8层层的 住宅，小高层虽是高层住宅， 但层数较低，又具有多层住宅 的禁些特点，但防犬要求并不 如高层建筑防火要求那么高。壽层：7层及檐壽20耒以上的 住宅，我们称之为當层住宅。国家朗确规定：12层及12层以商铺：指经營者为顾彖提供 商醃交易、服务或感受体殓 的场所()办公物业指各种商业机物用于从事经 营管理的场所，又称为商务 楼。(二)酒店物业酒店一词是从英丈“Hotel”译过来的。Hotel来自这丈,原意是小彖馆。1.商业性酒42.度假酒处3.长住性酒处4.汽车酒处三）商贸扬业商贸杨业是为商流通、箱巻而进行经济活孕的

12、 场余，可以分X零巻中心（购炀中心）、犹发市场 （交易中心）和街区商铺等类型。（四）娱乐休诃物业主要指为人们提供娱乐休闲活动的场所。可分为综合性的娱乐休网物业（社区会所、会员 制俱乐部、主题衣园）和专项性的娱乐休诃扬业 （舞启、卡竝OK厅、保蛉球馆等）。别墅，是指在郊区或风景区建佥的，具有良好旨然环境和人丈景观，供休I可度假使用，独栋建筑，有林庭院，第二居所的住宅 现在常说的“别墅”，卖际上涵盖了国外的两种扬业类型:种是HOUSE,种是Villa。如果直译过来，House应该是 “房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄城堡”，一种带有诗意的住宅。事卖上,国内目前房地产

13、市场所销隽的丸部分“别墅”，并不是Villa, 而是H OUSE。独栋别臺：即独门独院，上有独 立空间，下有私家花园领地。联排别壁：又TOWNHOUSE,设 有1至2个车佞，还有地下喳。它是 由几幢小于三层的单户别墅并朕沟 成的联排或住宅，一排二至四层联 结在一起。巩拼别臺：由两个单元的别墅拼朕 组成的单栋别墅O叠拼别S:它是Townhouse的叠拼 式的一种延伸，由多层的复式住宅 上下叠加在一起组合而成，下层有 花园，上层有屋顶花园，一般为四 层带阁楼建筑空中别壁：称为“penthouse”即“空中阁楼”,原 指佞于城市中心地带，壽层顶端的豪宅。一般指建 在當层镂顶端具有别墅形态的跃式住宅。

14、这种空中 别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城 市黄全地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向 极致的建筑类型。第五章房屋的装饰装修管理1. 房屋的裝饰裝修2. 裝修申扌艮要提交哪些资料3. 房屋裝修中的禁止行为4. 业主的“违章”I、房屋的裝饰裝修业主需要裝饰裝修房屋的，应当事先告知 杨业管理企业，杨业管理企业则应当将房 屋裝饰裝修中的禁止行为和注意事项告知 业主。非业主的住宅使用人对住宅进行裝饰裝修, 必须取得业主的书面同意，然后告知杨业 管对不羁，我嫁在耗侈！83/何平断华社发理企业。二、裝修申掖要提交邓些资料1、房屋所有权证（或者证朗其合法权益的有效凭证丿2、申请人身份证件3裝饰

15、裝修方案4.雯动建筑主体或者承重结构,需提交原谏计单住或者具有相应资质等级的谏计单佞提出的谏计方案5. 涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的步匕准丈件，涉及本办法第七条.第入条行为的,需提交段 计方案或者施工方案6、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关脊质 证书的复印件。、（一丿未经原设计单伐或者具有 相应资质等级的设计单住提 出役计方条，变动建筑主体 和承董结烏;（二丿将没有防水要求的扇间或者阳台改卫生间、厨房向；（三丿犷丸承重墻上原有的门窗 尺寸，柝除连接阳台的砖、 混凝土壇体；（S）损坏房屋原有节能设施 啥低节能效果；（五丿其他影响建筑结构和使用 安全的行。建筑主体是指建筑卖体

16、的结构构造包括屋盖、 強盖、梁、柱的支撐、墻 体、连接接点和基础等。承重结构，是指直接将本 身自重与各种外加作用力 糸统地传罐给基础地基的 主要结病构件和其连接球 点，包括承重墻体、立杆、 柱、才匡架柱、支墩、楼菽、 梁、屋架、悬秦等。业主的“违章占用衣共区域（特别是谄防通道丿摆放杨 挪用谄防役施役备（如私自用葡防水丿高空抛4勿破坏管理区域公共役施设备（如防盗门等丿建筑炀.墻面的乱张贴、乱涂写、乱刻易等违及装修管理规定事项（如乱接水电、破 坏承重结构、非装修肘间装修等）破坏区域正常生涪、生产秩序（如深夜的噪备、晨练等丿业主车辆乱停乱敘践踏、占用绿地，损坏花草树木、园林景 观、杂物乱丢址圾、第六

17、章物业服务企业提供服务1. 炀业从业人员应注意的问题2. 杨业服务企业提供哪些服务安全管理，工程管理，楼宇管理，请洁卫生和 绿化亲护，瘵户服务。3. 杨业管理企业的权利4. 物业管理企业的义务一 炀业从业人员应注意的问題着裝工整、整齐、统一，用语丈朋规迢； 精神料做，北如松、坐如钟、行如风; 微笑服务，常带微笑、礼貌待瘵； 主动服务，想业主之所想、急业主之 所急；尽卞尽心、服务周到，“业主的事就是 我的事 灵涪服务，与业主的沟通、处理业主的 投诉，灵活应变；严于律己、洁身旬爱; 钻研业务、提嘉技能。二、杨业服务企业提供哪些服务1、安全管理人员出入控制扬芫出入控制车辆出入、停放控制-交通安全控制

18、（车辆管理丿治安巡逻控制请防安全管理紧急情况处理2、工程管理-供水、供电段施段备的保养、维修、更新-公共照朗设备的保养、维修、更新-电梯设施段备的保养-谄防糸统的保养、维修空调糸统的保养3、楼手管理房屋本体的维修养护公用设施设备的维修养护二次裝修管理4、请洁卫生以共区域的请扫保 洁拉圾、废杨的请运 与分类污水、雨水的排疏叨窖谄杀控制5、绿化养护绿化的施肥、浇水、 夭玄、修剪绿化的补种、移植6、瘵户服务常规性服务,如：通过做好可常的杨业管理工作来 提高服务水平O瘵户枝诉/意见如：对业主枝诉/意见的受理、处理、 回访。特约服务如：家政服务、开设娱乐场所等。三、畅业管理企业的权利1、杨业管理企业应当

19、根据有关法律法规、杨业 服务合同和杨业管理区域內杨业共用部住和共 用设施设备的使用，公共狭序和环境卫生的维 护等方面的规章制度，结合卖际情况，制良管 理办由。2、按照杨业服务合同和管理办由卖施管理3、按照杨业服务合同和有关规定收取杨业服务 费用4、有权制止和向有关行政主管部门汇报违反洁安、 环保、扬业裝饰裝修和使用等方面法律、法规和规 章制度的行为。5、有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。6、可以根据业主的委托提供扬业服务合同约定以外 的服务项目o7、可以接受供水、供色、供热、通讯、有线色视等 单住的委托代收相关费用。8、有权将扬业管理区域内的专项服务业务委托给专 业性服务企业。9、经业主

20、大会的允许，可卖行多种经营。四、杨业管理企业的义务1、按照物业服务合同约定，提供相应服务；2、接受业主、业主丸会和业主委员会对履行 杨业服务合同情况的监督；3、重丸管理措施应当提交业主丸会审议决定;4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及扬业所在地人民政府的监督指导。第七章物业管理企业的资质管理1. 概念2. 级资质3. 二级资质4. 三级资质、概念国家对从事炀业管理涪动的企业卖行资质 制度。杨业管理企业的资质是企业卖力、 规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对 杨业管理市场准入管理的重要标志。场业管理企业划分为一级.二级、三级资 质等级二.一级资质(1丿注册资本500万元以上 (2)具有

21、中级以上职称的管理人员、工程 技术人员不少于30人，企业经理取得建设 部颁发的杨业管理经理岗住证书，80%以 上的部门经理、管理员取得从业岗住证书 (3)管理两种类型以上的炀业 C4J 理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数 的可分之和不低于100%o多层住宅200万平方采，當层 性引90万平方采，独立式住宅(别gj 15万平方采，k 公搂手、工业区及其他扬业50万平方采。 (5) 20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市 扬业管理优秀住宅小区(大厦、工业区丿”称号，20% 以上的管理项目荻得省级城市扬业管理优秀住宅小区(丸 厦、工业区丿称号。 (6)具有健全的企业管理制度和符合国家规走的财务管 理制度(7)建立了专项维修资全管理与使用制度。三.二级资质 CU注册资本300万元 (2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术 人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的扬 业管理企业岗伐证书，60%以上的部门经理、管 理员取得从业人员岗佞证书。 (3)管理两类型以上物业 (4)管理各类炀业的建筑面积分别&下列相应计算基 数的百分比之和不低于100%。计算基数是：多层住宅80 万