AFP考试重点难点整理

1、房产规划1. 租房或购房的决策A.购房越划算： a.通货膨胀率上升 b.房价成长率上升 c.房租成长率上升B.租房越划算 a.贷款利率上升 b.房屋折旧率上升 c.房屋维护成本上升2. 租购房比较方法年成本法A.租房年成本=押金机会成本+年租金B.购房年成本=首付机会成本+年贷款利息+年维护费用房价年涨幅3. 租购房比较方法折现值法（不考虑机会成本）A.租房净现值影响因素 a.押金越高，租房净现值越低 b.年租金越高，租房净现值越低B.购房净现值影响因素 a.房屋维护成本越高，购房净现值越低 b.房屋折旧率越高，购房净现值越低 c.未来房价越高，购房净现值越高4. 期房合理价 期房合理价格=现

2、房价购房期到交房期之间的房租现值5. 房地产估价方法A.成本法：房价=土地价格+建筑成本+资金利息成本+合理利润B.收益法：房价=净房租/收益率 （适合商铺、写字楼的估价）C.市场法：房价=同地区房屋价格调整系数 （适合 住宅的 估价）教育金规划1. 教育金规划的必要性A.持续时间长、支出总额大、成长率要高于通货膨胀率B.要提早规划、从宽规划，投资报酬率不宜过于保守，至少高于续费成长率C.与退休规划期高度重叠，二者不应合并规划2. 子女教育金负担比率的计算教育金负担比=届时学费支出/届时税后收入3. 教育投资的报酬率（普通年金求i）毕业后工资差异越大、工作时间越长，报酬率越高FV=0PV=深造

3、的学费成本+深造期间放弃的工作收入n=毕业后可工作的年限PMT=毕业前后的薪资年差异4. 子女教育金规划工具A.教育金补助：贫困学生，特殊身份（少数民族、军政）B.国家助学贷款：贫苦学生，毕业后贷款利息自行承担C.中低风险的基金：离上学年限越长，股票基金的比重可越高D.教育年金保险：储蓄和保障功能，通常附加保费豁免条款E.子女教育金信托：财产的独立性，适合出国、离婚、高收入家庭信用管理1. 信用控制指标A.贷款安全比率：（若有房贷，上限可以设的高一点） a.贷款安全比率=每月偿债现金支出/每月净现金流入 b.每月净现金流入=工资三险一金个人所得税B.信用额度运用比率（比率越高，出现偿付危机越高

4、） 最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度 最大信用贷款额度=收入贷款倍数 最大抵押贷款额度=资产贷款成数上限C.理性信用额度 理性信用额度（最低还款比率+贷款利率）=合理还款上限2. 杠杆投资的净值报酬率净值报酬率=（投资收入借款利息）/自有资金财务杠杆倍数=（自有资金+借款资金）/自有资金债务管理1. 住房净值贷款（循环贷） A.循环贷款：以抵押贷款为基础，不超过贷款额度下，可以随借随还 B.不限制借款用途，可用于投资或消费 C.利率高，但只有用到贷款额度，才计算利息2. 倒按揭（以房养老） A.适合退休后有房但没有收入的老人 B.办理倒按揭后，申请人领取固定年金直至终老。年金金

5、额不随房价的变动而变动 C.申请人去世后，贷款提供人获得房产的所有权3. 抵利型房贷（住房抵押贷款+抵利存款账户） A.抵利存款账户中资金按贷款利率水平计息，相当于允许以存款提前还贷 B.可抵利存款账户中的资金可以动用 C.应计利息=（贷款余额可抵利账户余额）利率4. 气球贷A.以低利率、长期限计算月供B.前期还款压力小，后期还款压力大，压力集中最后一期货币时间价值与计算器的应用1. 货币时间价值的基本概念A.FV=PV（1+r）tB.货币时间价值五个功能键 a.终值（FV） b.现值（PV） c.利率（i） d.期限（n） e.年金（PMT）PAYMENT2. 普通年金A.普通年金（期末）期

6、末年金：收入、房贷利息支出、储蓄B.普通年金（期初）期初年金：房租、费用、支出C.PV（期初）=PV（期末）（1+r） FV（期初）=FV（期末）（1+r）3. 加拿大按揭A.期末年金，B.利率按题目利率不变C.P/Y payment per year 例如：按季度等额本息还款（4）按月等额本息还款（12）D.C/Y compound per year 例如：按季度计息（4）银行按月计息（12）4. 永续年金A.PV=A/RB.增长型永续年金：PV=A/（r-g）5. 净现值NPV与内部报酬率IRRA.NPV0，表明项目可行B.内部报酬率为NPV=0时的贴现率，也就是项目投资的必要报酬率C.I

7、RR必要收益率，表明项目可行6. 名义年利率与有效年利率A. EAR=(1+R/M)M-1B.按年复利时，有效年利率=名义年利率C.复利期间越小（年季月），有效年利率越大D.m无穷大时，即使是连续复利，有效年利率也不是无穷大7. 等额本息与等额本金的比较A.等额本息：每期还款总额相同B.等额本金：每期还款本金相同，每期还款总额逐渐减少C.还款首期：等额本息利息=等额本金利息续期：等额本息利息等额本金利息利息总额：等额本息利息等额本金利息8. 寿险保额计算A.遗嘱需要法（用理赔金保障遗属以后生活）保额=遗属一生支出现值+贷款余额已有生息资产B.生命价值法（净收入弥补法，用理赔金弥补收入下降的负面

8、影响）保额=个人工作收入现值个人工作支出现值家庭财务报表与预算编制1. 资产负债表的编制（资产负债=净资产）资产负债A.流动性资产（现金、活期存款）A.消费性负债（信用卡消费，消费贷款）B.投资性资产B.投资性负债a.定期存款a.金融投资借款b.基金、股票、债券、黄金投资b.投资性房款房贷c.投资性房产d.保单的现金价值e.三险一金（除失业保险外）个人账户金额C.自用性资产C.自用性负债a.自用汽车a.汽车贷款b.自用住房b.自用住房房贷3. 负债比率=负债资产借贷流动率=消费性负债流动性资产融资比率=投资性负债投资性房产自用贷款成数=自用性负债自用性资产4. 收入支出储蓄表（现金基础）储蓄=

9、收入支出 收入=工作收入+理财收入 a.工作收入：工资、奖金、兼职收入 b.理财收入：房租收入、利息收入、红利、已实现的资本利得 支出=工作支出+理财支出 a.工作支出：费用支出、房租支出 b.理财支出：借款利息、房贷利息、保障性保费（定期寿险、意外险、财产 险、失业险） 工作收入工作支出=工作储蓄 理财收入理财支出=理财储蓄5. 财务自由度=年理财收入年总支出6. 净值增长率=储蓄期初净值 =（工作储蓄+理财储蓄）（期初资产期初负债）7. 固定储蓄和自由储蓄 A.固定储蓄： a.房贷还款的现金部分（利息属于理财支出） b.基金定投 c.保障性保费 d.养老、医疗、住房公积金进入个人账户部分B

10、.自由储蓄=储蓄固定储蓄=收入支出固定储蓄C.自由储蓄率=自由储蓄税后收入 （指标越高，生活越富裕）8 现金流量表净现金流量=现金流入现金流出A.生活现金流量 a.流入：工作收入 流出：生活支出B.投资现金流量 a.流入：投资收益、资本利得、投资赎回 b.流出：新增投资B.借贷现金流量 a.流入：接入本金 b.流出：利息支出、还款本金9. 所得税及三险一金的记账A.所得税：收入的减项或费用B.失业保险：理财支出C.养老、医疗、住房公积金：储蓄或投资性资产10. 保费记账A.保障性保费：理财支出（定期寿险、意外险、失业险）B.储蓄型保费：储蓄或投资性资产（年金保险、养老金、投资性保单）C.终身寿

11、险： a.自然保费：理财支出 b.现金价值：储蓄或投资性资产D.保险贷款：负债E.保险赔款：转移收入11. 可支配收入=税前收入三险一金个人所得税12. 收支平衡点收入=（固定负担+每月应储蓄）/工作收入结余比率 工作收入结余比率=（工作收入与工作有关税费）/工作收入13. 安全边际率=（收入收支平衡点收入）/收入投资环境1. 投资工具概览（积累型）类型投资工具特点现金及其等价物短期存款、国债券，货币市场基金、CD存单、短期融资券、央行票据用于满足经济需要、日常开支周转债券中长期存款、债券满足当期收入和资金积累基金单位投资信托、ETF、LOF获取平均收益股票普通股、优先股、存托凭证用于资本增值

12、的需要衍生金融工具期权、期货、远期、互换风险高、个人参与低实物投资房地产投资信托、房地产、黄金流动性差、维护成本高实业投资生产型企业、矿山流动性差、能创造社会财富2. 交易指令A.止损指令：用于控制损失的自动卖出指令（融资，买空时需要）B.限购指令：用于控制损失的自动买入指令（融券，卖空时需要）C.市价指令：按当前市价交易D.限价指令： a.限价买入指令：不高于指定价格买入 b.限价卖出指令：不低于指定价格卖出3. 做市商和经纪商的比较（做市商成交原则：客户吃亏原则） a.做市商为市场提供了流动性，而经纪商不提供流动性 b.做市商获得价差收入，经纪商获得佣金 c.做市商承担市场风险，经纪商不承

13、担市场风险风险与风险管理1. 风险分类：纯粹风险和投机风险2. 风险产生的过程：A.风险暴露B.风险因素：对事故的发生与否或损失大小有影响的各种因素C.风险事故D.损失: a.直接损失：直接的财产损失和人员伤亡 b.间接损失：导致的营业中断和客户流失3. 风险因素A.道德风险：投保中，故意隐瞒、故意使风险扩大B.心里风险：投保中，侥幸心理、忽视风险C.逆选择：投保前，按照对已有利进行选择4. 风险管理的基本过程A.风险识别：熟悉流程、查看账务、实地考察、了解记录B.风险评估：预测事故发生概率，影响分析C.对策选择D.实施、监控与调整：制度革新、流程再造、培训与沟通5. 风险管理对策A.风险规避

14、：高频高损B.风险自留：低损C.风险控制： a.风险预防：事前预防，减低发生概率 b.风险抑制：事中抑制，降低事故损失D.风险转移： a.合同转移 b.保险转移保险基本原理1. 投保方的义务A.告知义务 a.若不重要，可不告知 b.故意隐瞒，不赔，不退保险费 c.过失隐瞒，不赔，退保险费 d.合同成立超过2年，即使投保方未履行告知义务，保险公司也必须赔偿B.保证义务 a.投保方违反保证义务，保险公司即可解除合同，不承担责任 b.违反保证义务，不赔，不退保险费 c.违反保证义务中，人寿保险除外，不赔，退保险费C.如实报损：保险公司对虚报部分不赔2. 保险人义务A.如实说明 a.对注意事项须进行提

15、示 b.对免责条款进行明确说明，否则该条款无效B.弃权和禁止发言：保险人一旦放弃其权利，之后不许再主张3. 代位追偿权：不适合意外伤害险、寿险，适合财产险、补充性医疗保险4. 定值保险A.投保时约定保险价值和保额，且保险价值=保额B.赔偿金额=保额赔偿比例5. 不定值保险A.投保时只约定保额，不约定保险价值，发生事故时查看保额和保险价值B.足额投保：保额保险价值，按实际损失赔偿C.不足额投保：保额保险价值，按比例赔偿赔偿金额=损失（保额/保险价值）6. 重复保险A.投保人与2个或以上保险公司签订保险合同且 a.同一保险标的、同一保险事故、同一保险利益 b.保险总和超过保险价值B.保险人比例分摊

16、原则 各保险人赔偿金额=损失（保额/保险总和）7. 保险合同当事人、关系人与受益人A.当事人：投保人、保险人，投保人享有保单内的现金价值和分红B.关系人：被保险人、受益人，寿险中被保险人不能为死亡保险金的受益人 被保险人和受益人享有保险金请求权C.受益人： a.被保险人、投保人指定受益人，受益人变更须被保险人同意 b.变更时，需书面通知保险公司，保险公司出具批单8. 保险金的给付对象（避债）A.保险有受益人的，向受益人支付保险金（有受益人时，保险金不作为被保险人的遗产，不需要偿还债务）B.保险没有指定受益人，受益人先于被保险人死亡（二者同时死亡推定受益人先死），受益人放弃收益权的，保险作为被保

17、险人遗产，需优先偿还债务9. 合同成立、生效、解除和终止A.合同成立：投保人提出保险要求，保险人承保，合同成立，但合同成立不一定生效B.合同生效： a.需交费首期保费（最重要） b.采取书面形式 c.当事人亲笔签名，寿险要有被保险人亲笔签字 d.采用格式条款签订的合同中，排除投保人、被保险人或受益人依法享有的权利的条款无效，但合同有效C.合同解除：（货运合同开始后，双发都不得解除合同）投保人可以随意解除合同，但保险人一般不可以解除合同，除非： a.投保人违反告知义务 b.投保人违法保证义务 c.约定条件发生变化（财产转让等） d.特殊条件（保险合同效力中止2年以后）D.合同终止：合同期限届满，

18、保险金赔偿或给付，标的灭失，合同当事人终止合同，一方解约人寿保险1. 定期寿险（可续保、可转换）A.减额定期寿险：a.抵押贷款保障寿险b.家庭收入保险B.增额定期寿险：可乐保单（抗通胀）2. 终身寿险（寿险：保险和储蓄功能）A.自然保费（按年龄增加保费）B.均衡保费（终身寿险缴费方式，保费每期一致）C.风险保额=死亡保证金现金价值D.首期保费排序：趸缴10年20年连续缴费3. 两全寿险（定期寿险+储蓄）既保生又保死，保费高A.保费排序：两全终身定期意外4. 万能寿险（保额、缴费都可调，但是有限制）A方式：a.死亡保险金取保额和现金价值最大值 b.风险保额=死亡保证金-现金价值 c.当风险保额会

19、随着现金价值的变动，死亡保证金也会随现金价值变动B方式：a.死亡保险金=保额+现金价值 b.风险保额=保额 c.风险保额保持不变，死亡保证金随现金价值变动5. 连投险（保障+投资）可抵御通胀A.账户独立B.自担风险，不保收益，不承诺现金价值C.死亡保证金的大小与投资账户的表现相关6. 分红寿险A.分红来源a.死差异：死亡低于预期b.费差异：费用低于预期c.利差异：收益大于预期B.红利领取方式：现金红利、累计生息、抵缴保费缴清增额保险C.红利分配:a.实际分配比例不低于可分配余额的70% b.保单红利按照保单贡献大小来确定7. 第一生命寿险：死一个，赔一个，两个同时死，赔双倍8. 第二生命寿险（

20、为遗产税准备资金）A.死一个，不赔，死两个，赔保额B.保费排序：两全联合人寿定期最后生存者9. 子女教育金保险A.被保险人：未成年子女B.保险标的：子女寿命C.可提供豁免条件意外险1. 意外伤害险：意外死亡伤残保险和意外伤害医疗费用保险A.意外事故造成身体（只含肉体上的）残疾或死亡，B.残疾保证金=保额残疾比例残疾比例：同一身体部位按伤残比例高者赔付，不同身体部位按伤残比例合计赔付C.除外责任不包含疾病、自杀、酗酒、犯罪，损失不含精神上、权力上、财产上的损失财产险1. 家庭财产综合保险A.保险责任（地震、盗窃不保）火灾、爆炸、约定的自然灾害可保B.赔偿处理 a.室内财产：赔偿实际损失，以保额为

21、限 b.房屋和装修：全额投保：赔偿实际损失，以保额为上限非全额投保：投保保额/市值实际损失，以保额为上限 c.施救费用：看施救项目，房屋：全额投保：赔偿实际损失，以保额为上限非全额投保：投保保额/市值实际损失，以保额为上限室内财产：赔偿实际损失，以保额为限2. 家庭财产两全保险（保险和储蓄）A.一次性缴纳保险金，以储蓄利息作为保费B.到期偿还全部保险金，无论是否发生赔付3. 车辆损失保险（赔自己的车）A.除外责任：自然磨损、自燃、地震及其次生灾害、涉水行驶、车辆损失后继续行驶、玻璃单独破碎、货物抢劫都不赔B.第三方造成的事故，保险公司可以行驶代位追偿权4. 机动车交通事故责任强制保险A.除外责

22、任：被保险人、被保险人家人和被保险车上的人员，不赔B.赔对方车或人的损失，在保险期内不限制次数，赔偿超出限额由三责险赔偿C.赔偿项目：有责无责（有责无责都需要赔对方） a.死亡伤残 110,000 10,000 b.医疗费用 10,000 1,000 c.损失 2,000 100 5. 机动车辆商业性三责险A.除外责任：a.被保险人、被保险人家人和被保险车上的人员，不赔 b.醉酒、车辆未年检、无照驾驶不赔B.赔对方车或人的损失，在保险期内不限制次数，赔偿顺序先交强后三责C.自愿投保，按事故责任比例计算赔偿金额，无责时无需赔偿责任保险1. 公众责任保险：公共场所经营者2. 产品责任保险：产品生产

23、、销售者3. 职业责任保险：会计、医生、律师4. 雇主责任保险：雇主给员工受伤员工福利1. 人力成本：（期末年金） 人力成本是员工未来劳动收入的现值2. 薪酬的时间结构A.当期收入（即时收益）：主要包括工资、年终奖、绩效奖B.延期收入（既得权益）：主要包括五险一金、企业年金、股权收益，可抵御社会风险，带来增值收益C.当期收入和延期收入都影响退休计划3. 中国社会保障体系（是国家抵御社会风险的制度体系）A.原则：广覆盖、保基本、多层次、可持续B.目标：老有所养、病有所医、住有所居C.主要包含： a.社会保险：仅向符合条件的受益人提供保险待遇，不包括商业保险 b.社会福利：普惠标准、均等待遇4.

24、城镇职工的社会保障缴费A.单位缴费基数：职工上年度工资总额B.个人缴费基数：上年度月社会平均工资，缴费不超过300%，不低于60%C.个人缴费比例： a.养老保险：8% b.医疗保险：2% c.失业保险：1% d.住房公积金：12%5. 城镇职工的社会保障账户管理个人缴费单位缴费养老保险进入个人账户进入统筹账户医疗保险进入个人账户30%进个人账户70%进统筹账户失业保险无个人账户，都进入统筹账户公积金无统筹账户，都进入个人账户6. 个体工商户业主的社会保障缴费A.缴费基数：上年度社会平均工资B.缴费比例：20%，其中8%计入个人账户，12%计入统筹账户7. 社会保障缴费的税收政策（中国是TEE

25、模式）A.资金筹集阶段（缴税）：正常金额可税前列支，超过部分需缴税（公积金超过12%）B.基金管理阶段：（免税）C.待遇支付阶段：（免税）8. 企业职工基本养老保险制度（社会统筹和个人账户相结合）A.统筹账户 a.资金来源：企业缴费、财政补贴 b.统一管理，社会互济，风险分担 c.以支订收，现收现付B.个人账户 a.资金来源：个人缴费、基金运营收益 b.不得提前支取（既得利益），可继承和全额携带（出国）C.城镇职工，个体户可交养老金，公务员、事业单位不需要交养老金D.省级统筹9. 企业职工基本养老金领取条件（养老金按月领取）A.领取条件 a.到达法定退休年龄，并办理退休手续（内退不算） b.累

26、计缴费年限15年（含视同缴纳年限） c.不足15年的，可以补够15年B.领取人 a.老人：2005年之前退休的 b.中人：1997年之前参加工作，2005年之后退休的 基本养老金=基础养老金+个人账户养老金+过渡性养老金 c.新人：1997年之后参加工作的 新人退休后养老金计发：基本养老金=基础养老金+个人账户养老金 基本养老金=（上年度社会月平均工资+本人指数化平均缴纳工资）/2缴纳年 数% + 个人账户公积金储蓄合计/年龄计发月数10. 国家基本医疗保障A.国家基本医疗保障 a.社会医疗保险：城镇职工保险和城镇居民保险 b.农村合作医疗 c.医疗救助B.不纳入医疗保险范围的费用 a.从工伤保险中支付的 b.由第三人负担的 c.由公共卫生负担的 d.国外就医11. 城镇职工基本医疗保险制度（社会统筹和个人账户相结合）A.统筹账户：70%单位缴费 a.住院费：起付线以上主要由统筹账户和个人负担 b.社区医院报销90% c.三级甲等医院80%B.个人账户：30%单位缴费和个