房地产项目管理

1、房地产项目管理信息系统,PM2,信息化建设提升企业竞争力,房地产企业信息化建设 邦永PM2项目管理系统解决方案,演讲人：詹喜生 2006.8,主要内容,一、邦永公司介绍 （ 2分钟） 二、房地产业务分析 （3分钟） 三、系统方案分析 （30分钟） 四、PM2实施过程 （待定） 五、业务沟通,北京邦永科技有限公司是由多家著名风险投资公司及跨国集团于2001年组建而成的、专业从事项目管理软件的研究与开发的项目管理咨询企业。公司致力于将世界最优秀的项目软件技术、先进的项目管理思想与中国的实际国情相结合，为后WTO时代的中国奉献成熟而实用的高科技产品, 提供前瞻性的卓越的咨询服务。 金信安投资有限公司

2、 IDG公司 美国Intel公司 摩根史坦利,一、公司简介,主要内容,一、邦永公司介绍 （ 2分钟） 二、房地产业务分析 （3分钟） 三、系统方案分析 （30分钟） 四、PM2实施过程 （待定） 五、业务沟通,二、房地产业务分析(宏观）,项目管理信息化建设，网上办公系统建设； 公司管理制度的规范； 项目成本的动态掌控，与材料供应商、施工单位合理的结算； 领导及相关部门第一手了解合同执行过程及结果； 涉及部门多，施工点分布广； 数据信息共享性，企业文化和知识的积累； 协同办公； ,房地产项目管理（微观）,1、直观、动态了解项目形象进度； 2、项目资金流； 3、甲供材供应情况； 4、项目文档的归档

3、； 5、消息传递、信息共享； ,主要内容,一、邦永公司介绍 （ 2分钟） 二、房地产业务分析 （5分钟） 三、系统方案分析 （30分钟） 四、PM2实施过程 （待定） 五、业务沟通,三、PM2项目管理系统,1、项目前期,项目部成立（人员配置） 市场定位及产品策划成本控制预算编制管理管理费预算编制申领建设用地批准书设计任务书确认房屋拆迁及三通一平地质勘察概念性建筑方案设计第一次建筑方案调整第二次建筑方案调整第三次建筑方案调整（定稿)建筑方案设计审批方案公示及区政府审批申领建设用地规划许可证,扩初设计扩初设计审批桩位图设计桩位图审图施工图设计施工图审查总承包施工单位招标(含桩基)申领建设工程规划许

4、可证申领建设工程施工许可证开工典礼(打工程桩)地下室工程施工商场主体结构施工住宅主体结构施工售楼处及样板房施工,申领预售许可证安装工程内外装修工程单体竣工验收配套工程室外管线施工完成景观工程施工完成工程技术档案验收完成项目竣工（备案制）验收完成住宅交付使用许可证取得物业验收与交接完成房产大产证办理完成项目后评估,前期相关文档,前期办理手续时需要用到的文件； 办理手续过程中产生的文件，如：证件、批文； 消防、人防、交管等下达的文件； 前期的相关协议，如：土地合同； 对需要用到相关证件、文件的人员，只需要对该文档进行授权，打印附件，不需要借原件复印。,项目实施过程控制,第四层,第三层,第二层,第一

5、层,记录项目进度,定义项目 工作分解结构,设定项目 里程碑,审查批准,建立项目总计划进度,记录施工进度,比较分析 调整计划,施工进度计划、 交付成果计划、 设计图纸计划、 关键设备计划、 人力资源使用计划、 质量检查验收管理计划 ,设计施工图和相关资料交付进度 制造设备图纸和相关资料、设备本身交付进度 调试调试单位调试进度 质量检验建设监理检查验收计划 施工土建安装承建商的施工进度 试运行试运行准备及基建试运行交接 采购施工材料交付进度,2、成本控制（一）,成本的控制是一个由宏观到微观，由粗到细的过程。在整个集团公司制定统一的成本结构树，对成本进行统一编码、拆分对比、分析、统计，从多角度进行成

6、本管理与预测。,201土 地费 202前期工程费 203建筑安装工程费 204组团基础设施费 205公共配套设施费 206开发间接费 207管理费 208财务费 209销售策划费 210不可预见开支,201土地费 20101土地出让金 20102拆迁补偿费 20103土地投资分析 20104测量费 20105契税 202前期工程费 20201道路费 20202组团规化费 20203施工勘察费 20204平整费 20205供水工程 20206供电工程 ,成本分析（二）,动态成本,合同结算,工程量审核,工程进度,形象进度,项 目 全 过 程 进 度 了 解,项目前期 基础 主体施工 项目阶段验收,

7、成本管理过程,根据相关技术经济指标会值可行性分析-成本估算、资金分析,动态成本计算、对比目标、合同、实际及成本预测,分析预测,合同款项实际拨付产生,施工图纸、预算,项目估算,PM2系统支持项目立项初始阶段的估算，包含项目收入估算和项目支出估算两种。估算的数据可以由类似的历史项目数据直接初始化生成，也可以由项目成本估算生成，还支持用户自定义任意种公式生成，如：收支项目下级汇总，收支项目参数设置公式，技术经济指标参数设置公式等。,目标成本,PM2系统具备目标成本制订功能。而且目标成本可以由相关部门在投资估算的基本上进行细化制订而成，也支持用户直接录入制订目标成本。当成本计划与目标成本发生较大差异时

8、，可设置一定的差异报警比例，提示用户！ PM2系统支持按核算项目单位，成本结构树一层层制订目标成本。动态成本与目标成本差异较大时，提供分析的原因。而且提供修订目标成本的功能，系统自动记录每一次修订目标成本的历史数据，支持对成本目标修订过程的跟踪分析。,调整历史记录,目标成本依据预算产生,动态成本分析,动态成本包括已经发生的合同成本和非合同成本。PM2系统自动按照每份工程合同报告的进度（含工程量进度、采购进度）进行合同结算，对已经审核通过的结算金额计入合同成本，并自动归集到核算项目的成本科目。,随时动态体现出项目不同阶段的成本情况,随时动态反应出每种成本明细在项目所占的比例,资金管理详细的资金计

9、划,PM2系统通过合同管理与财务管理两个子系统共同完成付款计划、付款录入及查询、付款审核、资金计划、财务核算、应付款查询、实付款查询以及各种财务资金报表。 PM2财务管理子系统提供资金收支计划汇总及查询。数据由合同管理中款项支付计划自动生成，动态生成项目各期资金收支计划。（PM2是以月为单位统计）同时，PM2支持用户依据付款计划及公司内部的资金现状进行更合理的分配资金，形成与系统自动生成的付款计划对比。,资金管理项目资金收支汇总,每个项目形象进度计划、资金计划、以及每个成 本结构上的实际资金支出的统计。,3、合同管理,合同树的管理模式：在工程实践中，业主与承包商之间存在着复杂的合同关系。无论是

10、主动还是被动，业主与众多的承包商、设备供应商之间都会签订许多合同，形成许多合同关系。这种合同关系，用图形的形式表示出来，我们把它称为合同树 合同树管理： 1、合同分类与编码：土地、建前、勘察设计 建安配套开发间接、采购 2、合同成本折分 3、合同资金计划与执行：合同资金计划、项目进度、应付款、未付款、执行审核 4、合同业务流程：合同付款、合同变更处理、合同结算、工程量结算、代扣款,1、建立合同信息库，按各种类型 对合同进行基本信息汇总、统计 和查询，可以按不同的合同类型 设置不同的合同权限级别。,合同金额根据建筑面积、 投资额等经济指标 或其他拆分模板进行在不 同的核算项目间拆分,合同业务,合

11、同工程款支付 合同变更处理 现场签证处理 合同结算安排 合同决算 各种合同报表查询,合同管理,合同信息库,合同模板管理分散,合同编码不统一,合同归档分散,查找合同费时,跟踪反馈不实时,有合同台账共享性差,合同数据分析功能差,建立统一的合同模板库,建立统一编码规则,合同进行 统一归档,合同维护加挂附件,放大镜式穿透跟踪查询,合同台账权限网络共享,智能预警行动分析,合同管理,4、材料管理,材料需求计划,材料采购、入库,材料领用、出库,需求计划总表,采购单、入库单、采购合同,领料单,相关统计报表,材料设备实供数汇总表 甲供材核销表,按施工单位统计,甲供材成本,系统自动统计出甲供材成本,5、文档资料管

12、理,1、集团公司内部的发文：需要存档的公司内部通知、请示、报告； 2、其他公司的来文来涵，如政府部门的发文、通知、公告、需要归档的重要传真等； 3、公司会议纪要，如工程例会记录； 4、工程资料，如前期办证相关资料，一些施工许可证、审批表等复印件； 5、公司的规章制度、岗位职责、企业文化档案库； ,6、协同办公,PM2协同办公平台，完美的将OA与业务流程结合，具有强大的消息功能，包括付款审批、合同变更审批、合同签定审批、采购申请审批等等跟业务相关的审批，并且可以由客户自定义相关的审批流程。只要审批人在线，系统“及时通”功能提醒相关人员进入“协同办公”中的“我的审批”进行审批 。,实现无纸化办公是我们未来的一个 发展目标。节约业务流转时间成本更是 项目管理中非常关键的一个环节！,囊括基于房地产业务数据的流 转审批、公告、讨论区等功能，搭建地 产企业协同工作、日常交流平台！,区分总经理、部门经理、专业工程 师等用户角色，实现授权范围内的业务 流转审批等业务权限！,消息提醒机制“推动”业务数据，将 变被动工作演绎为主动工作,7、其他功能,今日提示，提示您每日必需要完成的工作