万科项目开发工作指导书

1、万科项目开发工作指导书项目开发工作指导书 XX项目（x-x期） 拟稿 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人目 录 n重要说明21.项目范围与管理目标：32.进度管理43.成本管理64.质量管理85.项目风险管理96.下级计划编制时间表10 n 重要说明1.本计划属于公司二级计划；与计划体系其它计划的关系及起始点如下： 各项目开发工作指导书 深圳公司三年经营计划 各部门年度工作目标 项目开发进度计划 各项目目标成本管理指引书 各项目营销费用控制计划 公司费用控制计划 各项目前期开发工作计划 部门年度工作执行计划2. 本计划的格式由总经理办公室

2、维护；3. 本计划文本的拟稿部门为xxx项目经理部；4. 本计划的责任人为xxx项目经理部第一负责人xxx；5. 本计划的变更程序如下：“提出变更申请-总办审议通过-公司总经理签署。”6. xxx项目经理部可根据本计划起草本部门更具操作性的详细工作计划。1.项目范围与管理目标：1.1 产品范围说明： 占地面积：268483 m2 容积率：0.8 建筑面积：214800m2（不含地下室及架空层面积36276m2） 大梅沙项目 住宅 商业 会所 公建 架空层 地下室 一期73217477237921000467819598 二期638285004000 三期6609130005007000 说明性

3、文字：1.2 管理范围说明：1.3 项目的经营管理目标：1.3.1 利润分期实现表：1.3.2 进度.成本.质量管理目标见2-4各章。1.3.3 风险管理目标：提前识别项目面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理。详细的风险管理内容见5章。2. 进度管理 重要说明： 公司层面项目开发进度控制性里程碑的制订及调整流程为：项目经理部召集各专业部门制订公司领导审批。2.1 一期进度控制目标（xxxxxx审批生效）2.1.1 制定一期进度控制目标的前提条件 例： n 桩基提前开工 n 主体采用费率招标 n 外墙涂料采用吊篮施工 n 绿化2.1.2 一

4、期进度控制性里程碑 序号 工作内容 开始 时间 结束 时间 执行责任部门 备注(需要着重说明的其它过程节点时间)1.市场定位确定 销售经营部2. 设计总体方案确定 万创3. 完成正式施工图设计 万创 例如基础施工图4. 基础施工 项目经理部5. 建设局公开定标 工程管理部6. 工程进度达到预售条件 项目经理部 例如内部认购7. 正式开盘销售 销售经营部8. 竣工验收 项目经理部9. 入伙 销售经营部10. 办理首批小业主 房地产证 项目发展部 计划内容说明： 应至少包括如下方面：1.上一版计划相比，计划变更的内容说明。2. 项目开发关键路径的描述。3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。4.

5、 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。2.2 二期进度控制性里程碑3. 成本管理3.1 总体管理目标 项目 三期合计 XX1期 XX2期 XX3期 总成本（万元） 可售面积（m2） 单位成本(项目成本 单位：元/M2） 其中：地价成本（万元） 建安成本 项目管理费 营销费用 单位物业基金 利息 表格说明：关于表格中所列成本数据统计口径的说明。3.2 建安成本分项管理目标 序号 项目名称 三期合计1期2期3期 建筑面积（M2）1.（单位：万元） 开发前期准备费2. 主体建筑工程费3. 主体安装工程费4. 社区管网工程费5. 园林环境工程费6. 配套设施费7. 建安成本合计3.3 成本管理措

6、施3.3.1 设计阶段：3.3.2 土方与基础工程3.3.3 主体工程：3.3.4 装修工程3.3.5 给排水.燃气3.3.6 材料.设备.工程招标4. 质量管理4.1 产品质量要求 项目 单位 XX1期 XX2期 XX3期 工 程 质 量 裂缝 次/户 土建渗漏 给排水 土建.装修工程 部品质量（橱柜.洁具等） 电器工程 其他（煤气.公共部分等）4.2 质量管理措施4.2.1 事前控制：4.2.1.1 图纸会审：4.2.1.2 施工前对易裂易漏部位的材料控制：4.2.1.3 材料做法：4.2.1.4 节点做法：4.2.2 事中控制：4.2.2.14.2.3 事后控制：5. 项目风险管理 序号

7、 风险内容 可能后果 风险系数 预防/应对方案1.因山地建筑及地质复杂，图纸质量不高及不完善 影响工程质量及客户的使用 提前抓紧全面的图纸审核2. 一期图纸推后40天，销售时间不变，工程较紧。赶工造成的质量问题 合理安排，全力以赴确保工期及质量。3. 因设计问题出现设计与施工配合问题 延长工期 加大沟通，较快解决现场设计问题，提高设计服务质量4. 外立面及室内装修材料选样慢 影响采购质量和施工工期 调整采购计划，加快材料定板5. 招投标方面风险较大。项目公开招标，只要有资格的施工单位都可以参加投标 要想选中好的及想要的施工队伍，困难很大 会同工程部做好应急方案。6.7.8.9.10.11.6. 下级计划编制时间表 具体专业计划及管理部门.责任人 序号 专业计划 管理部门 要求完成时间 现状1.1期Project进度计划 项目经理部 已完成2.2期Project进度计划 项目经理部xx/3/15 未完成3.3期Project进度计划