郑东新区写字楼市场调研报告.doc

1、郑东新区写字楼市场调研报告目 录一、 郑东CBD市场现状简述二、 郑东写字楼状况分析三、 郑州写字楼未来市场预测四、 郑东写字楼市场调查分析五、 郑东典型写字楼分析2010年7月份一、 CBD市场现状简述郑州东新区CBD除了中心处的会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环规划了60栋高层建筑,其中,沿外环为限高120米的30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米的30栋商务住宅高层项目.根据实地调查得知:内环大部分高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后, “绿地峰会天下”

2、、“中油国际”、“新芒果大厦”、 “顺驰第一国际”这几个项目建出地面或已经封顶。部分项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。而一向在项目操作手段上以速度求生存的“顺驰地产”则遭遇了前所未有的打击,项目在推出市场没有多久就因为“冷遇”宣布顺驰第一国际“封盘”,以求蜕变之术。二、 写字楼状况分析 此次所调查CBD写字楼项目有效项目较少,在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其他如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预计在10月入市。目前售罄的项目有联合中心、绿地世纪峰会、蓝码地王大厦。考虑到综合分析的特性和数量。我们也将暂时封盘的顺驰第一国际也做综合比较之列。以提高分析市场情况的有效价

3、值，我们从下列几个方面进行综合分析：从建筑形态上看：因为总体规划设计对外环建筑的限高(120米)，因此这四栋建筑均为30层左右的单体点式带裙楼的实体.总建筑面积47万平方米，4层为裙楼(除了地王大厦为3层外)。外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因此可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。而格拉姆国际中心巧借了一个项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，因为成为环线内引人注目的项目。从户型面积分布来看: 主要户型面积投放集中在100150根据目前郑州市写字楼市场分析, 整层面积基本都在1000左右，除中油国际整层面积在2000左右。主要户型面积投放集中在100150之间。绿地项目从60到

4、130平方米应有尽有；顺驰第一国际则实现了较大的飞跃,单套主力面积都在200平米以上。从客户定位来看：均以国内外知名大型国有企业、外资企业为主标准层：从在售项目的户型面积以及做半层或整层出售的销售手段来看,均以国内外知名大型国有企业、外资企业为主。裙楼：一般层高集中在4m4.5m，一楼多为银行、商务服务中心为主；二、三楼多为高档中西餐厅、咖啡厅、健身中心等；四楼一般为多功能厅或会议中心。而且经营方式一般较为灵活，可售可租，目前来看，主要以售为主，价格不一。从价格来看：均价有望达到7000元/从目前在售和即将推售项目来看，目前排在首位的当数绿地峰会天下,均价7000元/平方米,中油国际均价有望达

5、到7000元/，从格拉姆目前在售的SOHO价格来看，其写字楼部分价格也将达到7000元/。楼层之间差价从20元/到100元/不等，但主要差价集中在60元/；其中绿地峰会天下达到100元/左右。从大厦配置来看：国际化标准高端写字楼成为主流大堂：挑高均在10米左右(高的是第一国际的12.5米) ,面积也集中于500平方米左右（最小的是绿地世纪峰会300）。电梯：目前市场上使用较多的品牌有OTIS、蒂森、迅达、三菱、日立、富士达等，梯速1.52.5米/秒之间。根据市场通用甲级写字楼对电梯的要求，梯速不低于2米/秒，服务楼层最多不超过5层，联合中心甚至还将电梯数量增加到19部之多. 可见目前在写字楼市

6、场竞争进入白热化的特殊时期,任何符合消费者需求的因素都成为开发商制胜的法宝。空调：目前写字楼市场中,只要是中高档的项目基本上都会考虑中央空调.做为未来新市中心和商务办公区域的一员,这四家项目自然是不会落后的,而且对于中央空调的品牌和质量都有较高的要求。停车位：目前在售写字楼大部分为地面停车与地下一层停车相结合，车位数量差别较大，从最少50个到最多400个。但按照甲级写字楼标准（每200平米需配备一个机动车泊车位）按此标准郑州市目前写字楼几乎没有可以达标的。据调查，已入住写字楼普遍反应车位紧张，因此在写字楼开发中，停车位问题已被认写定为最重要的因素之一。车位的经营方式不一，主要以出租为主，租金一

7、般160元/月，部分计算为每天每平方1.5元左右，出售价格主要在10万12万左右。从经营方式来看：经营方式以售为主，不利于CBD后期高端形象为达到快速回收资金的目的，目前写字楼的经营方式大多是通过分割面积出售产权。这种分散产权的经营方式不利于写字楼后期的物业管理、也不能为投资者提供长久稳定的回报。 因此，对于资金充足的企业来说，应考虑以租代售的方式进行运营。可通过引入较大面积的高端项目带来相关企业进驻，从而建立高端形象，带动项目的整体销售。同时，物业持续经营也有利于企业长期发展。三、 未来市场预测在可以预见的未来，郑州的写字楼市场将会迎来投放高峰。正在建设的郑东新区CBD，将推出大批量的写字楼

8、、商务楼。以即将开发的郑东新区CBD核心区外环为例，规划中的外环有30幢120米高的商务大厦与写字楼，平均每幢建筑面积4.08万平方米，整个外环写字楼将达到120万平方米。 目前，郑东新区CBD推出的一系列商住楼销售良好，一个很大的原因是政府的推动和房产商的炒作。据了解，大多数在起步区购房的消费者都是以投资为目的的，因为预计该地段的房价会涨而进行购买，因此写字楼的销售没有太大的问题。但是等到大量的写字楼投入使用，市场可能没有如此大的容量，空置率就会很高。如果把市区的一部分企业搬迁至此，市区的写字楼可能也会遭遇困难。 面对郑东06、07年写字楼市场的集中投放，郑州老城区也会有一大批写字楼、商务楼

9、将在近年投放。在郑州市商务气氛不够浓厚、郑东新区人气仍需培育的现况下，除了CBD区域内的角逐，还将面临与经三路、农业路成熟环境中的写字楼的激烈竞争。 随着政府的扶持和倾斜将使郑东新区成为近十年来郑州地区的经济中心，随着大批有影响力的政府机关和大型企业迁入，必将吸引产业链中大量的上下游中小企业入住郑东新区，盘活整个写字楼市场。四、 郑东写字楼市场调查1、中烟国际大厦2、中油国际3、兆丰中油大厦4、龙湖大厦5、东方国际大厦6、绿地峰会天下13、阳光世纪14、金融大厦15、海逸名门16、未来国际17、中储粮大厦18、联合中心大厦19、新澳世贸大厦20、河南光彩投资大厦21、蓝码地王大厦22、五行嘉园

10、23、伟业财智广场7、顺驰第一国际8、奥园国际公寓9、郑东商务大厦10、奥园世贸中心11、格拉姆国际中心12、郑州广电中心n CBD写字楼档案资料7位置楼盘名称物业类型占地面积建筑面积标准层面积标准层高售价（均）竣工时间产品特点车位商务配套销售状况外环联合中心纯写字楼+裙楼79626706814173.5米6000元/2006.7.6双5A级智能大堂，风帆型玻璃幕32619部电梯80%国 泰财富中心纯写字楼+裙楼55005653716003.7米未公布2007年底Z字型建筑外立面，短进深，绿色人性化设计未公 布会议室、餐厅、银行、花园大厅未入市河南国际商会大厦纯写字楼+裙楼5300710001

11、6663.7米2008年初超5A配备400国际化会议厅、健身中心、商务咖啡厅、俱乐部不详绿 地峰会天下纯写字楼+裙楼52205212418853.6米7000元/2008年12月框架结构，自由分割3107部电梯、华丽大堂85%余18-21层新芒果大厦纯写字楼+裙楼46744644210003.6米6000元/2008年3月框架结构，自由分割1506（5：蒂森原装；1：莱茵电梯）部电梯80%余10-15层格拉姆国际中心写字楼+酒店10000012003.25米未公布2008年3月哥特式建筑风格，双子星体68707年9月入市中油国际纯写字楼+裙楼8727.9512882000余3.3米未公布200

12、8年5月 5A级智能系统双子星体顺 驰第一国际纯写字楼+裙楼4395158364约19003.6米未公布2008年底5A级智能系统、6大商务配套、3大服务体系未公 布10部电梯商业裙楼、300平米豪华大堂80%蓝 码地王大厦纯写字楼+裙楼57115589016003.85米7000元/2006年底全钢结构4001000商务大堂、2000花园会所、10部电梯未入市内环未来国际商住两用1222195000约6003米租：0.8/天2005.12.1870-80平米小单元，“通廊式”设计，拥有屋顶花园不详裙楼三层为商务配套已售罄海逸名门商住两用1400792680不详2.95米4100元/2006年

13、底67300各种空间组合19818000裙楼商业配套已售罄新 澳世贸大厦纯写字楼+裙楼4600300001177不详4500元/2006年底空间自由分隔200绿色花园式办公理念，豁达空中花园已售罄CBD世贸大厦纯写字楼+裙楼不详2000010003.7米5500元/2005年底空间自由分隔164不详已售罄五、 郑东典型写字楼分析n 绿地峰会天下销售热线：68083333 68085555 项目情况项目名称绿地峰会天下区域位置开发商(投资商)上海绿地集团河南老街坊置业有限公司地理位置CBD商务外环于众意西路交汇规划设计上海现代设计集团企划推广嘉毅地产总建面积52124建筑高度120米建筑层数30

14、层标准层高3.6米工程进度主体封顶开/竣工2008年12月交房户型户型面积100-1000套数建材外墙材料LOWE玻璃幕墙内墙色彩淡蓝色墙体框架结构配套内部配套5A标准：通讯自动化、办公自动化、楼宇控制自动化、火灾消防自动化、安全防范自动化。办公主楼部分设四台客梯，一台消防兼货运电梯服务梯中央空调车位（库）310个车位(库)价格未定物业及收费圣维仕物业电梯2.5米/秒裙楼共4层 大堂挑高9米销售价格销售均价最低价最高价7000元/楼层差价5080元/总价范围付款方式种类一次性付款按揭贷款其它方式优惠措施1%营销推广工地案场工地包装墙体上大型案名提示,周围有围墙广告销售部布置时尚前卫,风格炯异,

15、功能分割明显销售员素质亲和力不错,善于引导客户媒体分析电视杂志报纸销售可售套数销售套数销售率85%项目分析优势分析其投资商上海绿地集团的强大实力是保证独特而古典的建筑风格是外在表现功能细节的体现在工程技术创新上价格优势劣势分析目前区域人气还未达到要求,仍需时日.周边无论是同类项目还是商住项目都对其产生影响产品差异化未被消费者认同n 顺驰第一国际销售热线：68083333 68085555 项目情况项目名称顺驰第一国际区域位置开发商(投资商)顺驰地产地理位置CBD商务外环于众意路交汇处规划设计企划推广凌峻中国总建面积58364建筑高度120米建筑层数地上27层，地下3层标准层高4.1米工程进度建

16、至10层开/竣工未知户型户型面积135、204、228238、241、247322套数共170套(各21套)建材外墙材料局部铝板，双层中空玻璃幕墙内墙高档石材，乳胶漆，设置吊顶色彩银白色墙体框架结构配套内部配套5A智能化标准：通讯自动化、办公自动化、楼宇控制自动化、火灾消防自动化、安全防范自动化。商务俱乐部，国际化会议厅，总裁/贵宾休闲空间，健身中心，商务咖啡厅，员工餐厅，10部国际一流品牌电梯，国际一流品牌中央空调，DTH数字卫星电视系统，高速光纤宽带为核心的通讯系统，车库智能化识别管理系统，会议电视系统VCS，同声传译系统，广播电视系统。 车位（库）地下300个车位(库)价格未定物业及收费

17、第一太平戴维斯电梯10部国际一流品牌电梯裙楼共4层，裙楼2/3层6米，4层5米大堂挑空2层，挑高12.2米， 销售价格销售均价最低价最高价7600元/元/元/楼层差价50100元总价范围万付款方式种类一次性付款按揭贷款其它方式优惠措施营销推广工地案场工地包装周围有围墙广告销售部布置由于项目滞销，因此暂时封盘。销售员素质媒体分析报纸销售可售套数170套左右销售套数销售率低于10%项目分析优势分析1、顺驰地产的强大实力是保证2、完善的内部配套3、未来巨大的升值空间劣势分析1、 户型面积设计稍大2、 做为首个开发商的写字楼项目，无经验可循3、 施工进度较慢，影响消费者信心工程造价分析地上27层，地下

18、3层，总建筑面积为58364平方米，外墙为铝板和双层中空玻璃幕墙，可预知其工程造价约为3900元/平方米，总造价为2.276亿元，销售均价为7600元/平方米，因此总销金额为4.436亿元。n 联合中心销售热线：65807766 65807788项目情况项目名称联合中心区域位置开发商(投资商)联合置业地理位置CBD商务外环于东四街交汇处规划设计加拿大EDG企划推广销售代理:上海金丰易居策划推广:大智广告总建面积67000建筑高度120米建筑层数32层标准层高3.5米工程进度已封顶(正做外立面)开/竣工2006年5月户型户型面积401700套数（除了14和17层外,其余所剩楼层做整层或半层出售,

19、半层面积为700800)建材外墙材料全景式双层玻璃幕墙内墙色彩银色墙体框架结构配套内部配套双5A标准：传统“5A标准”：通讯自动化、办公自动化、楼宇控制自动化、火灾消防自动化、安全防范自动化最新“5A标准”：大楼品牌标准，地理位置标准，客户层次标准，服务品质标准，硬件设施标准。楼顶停机坪，会议中心、休闲娱乐酒店和24小时便利店。区域配套会展中心省艺术中心会展宾馆商业街车位（库）326个车位(库)价格未定物业及收费上海金茂英泰公司电梯富士达（19部）裙楼4层大堂挑高11米，高档花岗石材销售价格销售均价最低价最高价6000元/5800元/7500元/楼层差价60元总价范围501000万付款方式种类

20、一次性付款按揭贷款其它方式优惠措施1%无营销推广工地案场工地包装围墙广告销售部布置简洁明快,档次较高销售员素质比较专业,在与客户交谈沟通能力上表现突出媒体分析目前没有大量媒体投放,个别时期会在报纸中有所投放销售可售套数销售套数销售率50%项目分析优势分析第一,该项目由郑州市25家主流开发商集体投资兴建,资金实力强大.第二,位置优势显而易见,特别是房地产交易中心的入住,为其带来正面效应明显.第三,拥有罕见的19部电梯供业主使用,节省时间成本.劣势分析第一,其所称的“双5A”智能化配置只是引用概念,实际并非如此第二,目前周边竞争项目较多,销售有一定难度(销售人员介绍,23层以上已售完)工程造价分析总建筑面积为67000平方米，工程总造价为20491万元。目前均价为6000元/平方米，总销售金额为40200万元。n 蓝码地王大厦 项目情况项目名称蓝码地王大厦区域位置开发商(投资商)郑州歌亿房地产开发