国际贸易中我国知识产权现状及应对措施分析毕业论文

1、商品房销售虚假广告法律问题研究摘要：商品房销售广告是商品房销售市场的主要的营销手段。利益驱动使得虚假广告层出不穷，灏导致商品房销售纠纷不断见诸法庭。究其澄原因是人们对商品房销售广告的法律性质瓦认识不足。研究商品房销售广告的法律性镄质，并进而分析对虚假广告的民事责任的彗承担。关键词：商品房销售;虚假广告妪;邀约;邀约邀请一、从一个案例赈说起某开发商发布一条广告，称其开发镓的花园商品房拥有3000平米的中心花园及网球场。当购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了冽现实的几百平米，而广告平面图中的网球绮场，现实中却是个臭水潭。购房者群起向熟法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任厂。在案件

2、审理中，开发商针对购房者的诉鸣讼请求提出了三点答辩意见：第一，售楼眸广告不是向特定的人发出的，不具备一般暹邀约的特点。第二，售楼广告并未对售房褪具体内容作出具体约定。第三，双方没有明确将广告内容写进合同。因此售楼广告拄不具有约束力，开发商不需要承担违约责翦任。这一案例是一起典型的因商品房嗣销售中的虚假广告引起纠纷的案件。广告矧是市场营销的重要一环，广告的导向作用舰在这一领域表现得尤其明显。因此广告在庭商品房销售市场拥有巨大的影响力。最高人民法院相关人员就商品房买卖纠纷使用翟法律司法解释答记者问时就透露：目前，旃90%以上的商品房是通过宣传广告进行酣促销的1。正因为广告在商品房销售濮市场这样巨大

3、的作用，导致在商品房销售鸷中虚假广告层出不穷。二、商品房虚假郴广告的含义及形式商品房销售虚假广告，是指房地产开发商为了销售其所开发的跛商品房，通过一定的媒介和形式，采用不迅真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传垛来直接或间接地介绍自己所开发的商品房的商业广告。商品房销售广告是一种广义上的广告，包括媒体广告、招贴广告、售裴楼书、开发商在现场制作的广告牌以及通痧过样板房来进行的销售宣传。其中媒体广盗告包括纸质媒体，如报刊杂志等主要以文症字或图像形式发布的印刷广告；包括广播狸电视媒体，如广播台、电视台以视听音像形式发布的广告；还包括网络媒体。随着计算机技术的飞速发展，网络走进千家万齐户，通过网络媒体来

4、对商品进行宣传受到坑越来越多的开发商的青睐。三、商品房泸虚假广告的内容(一)商品房环境的虚假广告环境包括自然环境和生活环境。嗓前者如小区的生态状况，房屋的采光、朝蚵向，小区的绿化率等因素。后者既包括商狄品房区域内的环境，如小区内的商场、医挤院、学校、餐饮、娱乐等配套设施等；还饕包括商品房区域外的环境，如交通、通讯劢、购物、教育、医疗等诸多因素。开发商经常在环境问题上大做文章，进行虚假宣眭传。(二)商品房配备设施的虚假广告婉商品房的配备设施是指与商品房的使用功能相关的各种设施，包括室内配备设施准，如供水、供暖、供气、煤气管道，电视网络线路等；还包括公共配备设施，如走埚廊、电梯、停车场、健身房、休

5、闲广场等杷。开发商在配备设施方面的虚假广告宣传巽主要表现在：在广告中对配备设施作出承诺，但实际上没有实现这种承诺，或者虽瀹然实现了承诺的项目，但是质量很低。如蓟配备24小时保安巡逻，实际上只是在传蕃达室配备了一个看门人。(三)向购房者提供某些优惠或附带赠送礼品方面的虚淤假广告在商品房销售过程中，开发商往唿往在广告中明确表示给予特定的购房优惠泷，如价格优惠、数量优惠或者提供赠品等蛘。这类广告的问题主要表现在：购房的优震惠条件不明确，附赠的礼品等常常以“超胗级大礼包”等词语模糊表述，并不能使购瞅房者清楚预见购房行为所能带来的明确收益。(四)面积和价格方面的虚假广告大多数的购房者对房屋的面积和价格都

6、非常的关注。开发商正是在这里看到了虚瑚假广告的商机。很多开发商在商品房销售铴广告中承诺给购房者“价格大优惠”“面积大赠送”等，实际上购房者不但没有得到面积和价格方面的优惠，反而连合同中祭规定的住房面积都没有达到。四、虚假悄广告的认定国家工商行政管理局关于尤认定处理虚假广告问题的批复指出:“关于虚假广告，一般应从以下两个方面认定:一是广告所宣传的产品和服务本身是谰否客观、真实；二是广告所宣传的产品和神服务的主要内容(包括产品和服务所能达曹到的标准、效用，所使用的注册商标，获册奖情况，以及产品生产企业和服务提供单位等)是否真实。凡利用广告捏造事实，以并不存在的产品和服务进行欺诈宣传，汤或广告所宣传

7、的产品和服务的主要内容与流事实不符的，均应认定为虚假广告。”如衽果出卖人故意进行虚假宣传，该虚假宣传慌使购买者陷入一种错误认识，并基于该错溷误认识进行了购买，那么出卖者的行为就构成民事欺诈。五、商品房销售广告的坌法律性质分析一直以来人们对商品房销蕈售广告的法律性质就存在着邀约邀请和邀潢约两种界定，二者有着明显的不同。邀约兵邀请，是指一方邀请他人向自己发出邀约铘的意思表示。邀约邀请人不需要受邀约矫邀请的约束。而邀约是指一方当事人以订珩立合同为目的而发出的，由相对人受领的旮意思表示。邀约的内容明确具体，经受捎邀约人同意邀约人就要受该邀约的约束。胸因此对商品房销售广告的不同的界定结果将导致开发商对虚

8、假广告承担不同的法律狃责任。(一)属于邀约邀请性质的商品邮房销售广告合同法第15条第1款蕻规定：“寄送的价目表、拍卖公告、颓招标公告、招股说明书、商业广告等为要桨约邀请。”关于审理商品房买卖合同纠睬纷案件适用法律若干问题的解释第3条”规定“商品房的销售广告和宣传资料为要禹约邀请”。由此可见，商品房销售广告原则上是邀约邀请，邀约邀请的内容是模糊儇的，不具体的，不是法律行为，这种情况看下，商品房销售广告中开发商所作的允诺抑不能作为商品房买卖合同的条款。例如，辖开发商打出这样的广告：“环境优美，交通便利。”这样的广告宣传由于不具有具蠲体明确性，不是邀约，而是邀约邀请。即谋使开发商最后提供的商品房环境

9、不优美，交通不便利，开发商也不需要为虚假广告位承担违约责任。(二)属于邀约性质的冲商品房销售广告合同法第15第2劁款规定:“商业广告的内容符合要约规定奥的，视为要约。”具体什么样的商业广告泾才能视为要约呢？根据合同法第14仙条的规定：第一，内容具体明确。第二，镔表示经受邀约人同意要约人即受该意思表栲示约束。符合上述两条规定的商业广告是枯邀约。另外关于审理商品房买卖合同纠侥纷案件适用法律若干问题的解释第3条艾作了更为详细的规定：“商品房的销售广岷告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就视商品房开发规划范围内的房屋及相关设施癯所作的说明和允诺具体确定，并对商品房兽买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重苎

10、大影响的，应当视为要约。该说明和允诺洱即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约郴责任。”根据这一条，认定商品房销售广殃告是邀约要满足三个条件：第一，出卖人扦对房屋和相关设施所做的允诺必须具体明枉确。这里的说明和允诺就是出卖人对商品穷房所作的任何一种形式的广告宣传。例如焊：本文开篇所引述的案例中，开发商在广裨告中承诺说小区有3000多平方米的中溃心花园，这样的说明和允诺就是具体明确鸨的。当然对于一些不涉及数据的允诺和说蛋明，何为具体，不同的法官可能有不同的理解，这就有可能造成不同的法院对相同巫性质的案件有不同的判决结果。第二，该妄说明和允诺针对的是商品房开发规划范

11、围轮内的房屋及相关设施。这里强调允诺和说怫明针对的对象是商品房买卖中的实质性重蠛要内容，即房屋和相关设施。相关设施是嵊指商品房的基础设施和相关配套设施。包聃括供暖、供电、供水、小区景观、停车场祆等。第三，该允诺和说明对商品房买卖合胤同的订立以及房屋价格的确定有重大影响玖。对“商品房买卖合同的订立”“房屋价祛格”究竟有多大影响才是“重大影响”？关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用枸法律若干问题的解释这一司法解释对这一问题缺乏一个客观的判断标准，具有很犀大的主观性。例如，有人认为重大影响是衣指订立或者不订立合同，而有人认为，对砒订立合同时间的影响也是重大影响。司法实践中，这一规定的可操作性不强。六哺

12、、虚假广告的民事责任(一)对邀约邀请性质的虚假广告的民事责任承担笔者廑在前文已经论述，当商品房销售广告的性崧质是邀约邀请时，开发商不需要为虚假广颂告承担违约责任。但是不承担违约责任并零不代表不承担任何责任。事实上，由于受诚实信用原则的约束，当开发商的虚假广老告导致商品房买卖合同不成立，被撤销或戴者无效，同时造成商品房购买者信赖利益氲的损失时，开发商要为此负上缔约过失责迹任。缔约过失责任是指在缔结合同过程中，一方当事人过失的违反诚实信用义务，导致合同不成立，被确认无效或者被撤销挠，致使他方当事人遭受损害而应付的赔偿灼责任。缔约过失责任是对信赖利益进行洁保护的一项重要制度。信赖利益的损失包嫌括直接

13、损失，如购买者为购置商品房而做煌出的一些必要的花费；也包括间接的损失戢，如购买者丧失了与其他开发商订立合同的机会所造成的损失。(二)对邀约性质的虚假广告的民事责任承担当商品房侥销售广告构成邀约时，开发商要受该邀约节的约束。此时，出卖人可能承担以下几种民事责任：第一，开发商承担违约责任堑。违约责任是指一方当事人不履行或不茏完全履行根据合同应负有的义务时，所承担的不利后果。笔者在前文已经充分论猫述了商品房销售广告何种情况下构成邀约理，对于构成邀约的商品房销售广告，即使吩广告内容没有列入合同条款，只要买卖合疣同依然有效，购买者向出卖人主张违约责任的，法院都会支持。第二，开发商承蜢担缔约过失责任。商品

14、房销售广告虽然固构成了邀约，但是这一虚假的广告导致出澳卖人和买受人之间的买卖合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任崛的基础就不存在了，不能要求开发商承担逼违约责任，只能要求其承担缔约过失责任湃。第三，开发商承担惩罚性赔偿责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同蚯纠纷案件适用法律若干问题的解释中规定了适用惩罚性赔偿责任制度的五种情形猞：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人萏未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；癔(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又溶将该房屋出卖给第三人；(3)出卖人故笺意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事树实或者提供虚假商品房预售许可证明；(囱4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的踏事实；(5)出卖人故