易居2011年4月邵阳恒泰西苑项目营销策略报告.ppt

1、邵阳恒泰西苑项目 营销策略报告,策划思路,第一部分：认局,项目背景与开发目标,市场大势与竞争分析,第二部分：探局,核心价值研判与项目定位,第三部分：破局,营销策略思考,第四部分：定局,PART 认局,项目背景与开发目标,城市主城区的拓展外延区域；定性为牵引型地块以核心竞争力来扩大置业范围,土地属性,中心城区,交通路网通畅，内接城市各级主干道，外连邵阳大道承接上瑞高速，项目通达性较强,交通环境,敏州大道,邵阳大道,雪锋路,西湖路,教育单位,机关单位,项目周边的生活配套暂不完善，但距离城南核心区仅5分钟车程；随着城南片区高密集的快速发展，将带动项目周边配套资源的逐步完善,配套资源,交通枢纽站,城南

2、中心,78万城市大盘，物业类型丰富、毗邻市政公园、临资江，自然资源条件优越,项目概况,产品属性,多功能阳台,大面积飘窗,整体产品设计宜居感突出。充分把握景观资源应用，凸显绝对的舒适性与功能性，少量别墅高端产品规划，树立价值标杆。,别墅产品,欧陆新古典主义风格建筑，极富品质感高标准、高起点规划引领市场水准,让建筑成为区域移动的一道风景,建筑立面,城市主城区外延拓展区域，配套资源待完善，交通便利，自然资源条件优越，物业类型丰富的超大规模高尚复合型社区,项目属性界定,项目表层营销目标,项目中层营销目标,项目深层营销目标,品牌,效益,“名利双收”, 建议布置舒适三房产品,策略破题4,样板房风格建议 欧

3、式田园、现代简约、新古典主义、东南亚风情多款组合搭配,迎合各层次客群喜好,现代简约风格更容易迎合现代都市年轻人个性主张的特征; 建议布置紧凑型三房产品,策略破题4,样板房风格建议 欧式田园、现代简约、新古典主义、东南亚风情多款组合搭配,迎合各层次客群喜好,新古典风格体现高雅、奢华、尊贵和品味的特征;建议布置在景观楼王位置的大面积产品,策略破题4,样板房风格建议 欧式田园、现代简约、新古典主义、东南亚风情多款组合搭配,迎合各层次客群喜好,样板房风格建议 欧式田园、现代简约、新古典主义、东南亚风情多款组合搭配,迎合各层次客群喜好,策略破题4,东南亚风情： 异域元素&东方风情，差异化价值展示 建议布

4、置舒适性四房产品,策略破题4,样板房选取建议景观展示价值最佳，内外实景展示最突出,7#,15#,样板房位置选取原则： 配合实景示范区的景观展示效果 货源主力产品 便于销售动线组织；,样板房位置建议： 7#西南向与南向2套； 15#东单元2套； 楼层均设置在3楼；,启动期,形象导入期,蓄客期,开盘热销期,项目立势 形象占位,形象强化提升 拓展提前圈客,一期盛大开盘,2010年5-6月,形象提升期,2010年6-7月,2010年89月,2010年9-11月,2010年12月,现场包装启动 物料准备,项目价值点强化 产品信息释放 客户积累,营销策略执行,阶段性推广计划安排,现场包装及物料准备,7月,

5、5月,体验会所开放,8月,现场开放、实景营销、集中推广，蓄客认筹,形象导入，项目立势，价值传递，提前圈客,10月,6月,9月,开盘、持续热销,2011年,11月,12月,开盘,样板间开放,售楼处开放,园林示范区开放,营销策略执行,阶段性推广计划安排,时间：2011年5-6月 阶段内容： 1、确定项目整体营销策略、项目形象和品牌方向； 2、工地围墙等完成。 3、拓展销售物料准备（单页或简易楼书） 阶段目标：项目现场形象的初步建立，如工地围挡出街等。,形象导入期,形象提升期,蓄客期,开盘热销期,启动期,营销策略执行,时间：2011年6-7月 阶段内容： 1、项目起势系列活动； 2、拓展物料到位；

6、3、营销中心包装方案确定； 4、主动拓展，提前圈客； 5、形象广告出街 阶段目标：本阶段竞争对手均处于新品加推阶段，势必要抢占先机并借势发力，形象推广占位，吸引客户关注，建立行业内影响力，同时线下拓展启动，提前圈客，分流客户 。,形象导入期,形象提升期,蓄客期,推广主题 营销活动,一宅阅尽 江与城 80万超级资源大盘代言邵阳城市未来,开盘热销期,启动期,营销策略执行,时间：2011年7月份 目的： 共同发出声音，制造市场热点，引发媒体事件，以领导者姿态发出声音； 让业内人士熟知本项目，得业内着得天下。,形象导入期,形象提升期,蓄客期,推广主题 营销活动,国际滨江公园生活价值高峰论坛,开盘热销期

7、,启动期,营销策略执行,渠道拓展(城区拓展、企业事业单位拓展、县市拓展),时间：2011年7月 目的：为项目开盘蓄客寻找客户支撑 方式： 组织拓展队伍深入重点客户来源的下级县市、乡镇进行巡展派单。广度积累目标客户； 组织拓展队伍深入全市目标客户集中的大型企业事业单位附近，通过派单、小型巡展点进行目标客户积累,营销策略执行,形象导入期,形象提升期,蓄客期,推广主题 营销活动,开盘热销期,启动期,形象导入期,形象提升期,蓄客期,推广主题 营销活动,观山 揽湖 怀天下,时间：2010年8月-9月 阶段内容： 1、项目形象强化提升； 2、项目核心价值传递； 3、出街广告画面更换； 4、营销活动圈客。

8、阶段目标：形象强化提升、项目价值市场传递；,开盘热销期,启动期,营销策略执行,形象提升期,蓄客期,风水讲座活动,开盘热销期,形象导入期,推广主题 营销活动,启动期,时间：2011年8月中旬 地点：主城区星级酒店会议厅 参与人员：前期登记积累客户及推广到访客户 目的：对项目山、水资源、国际规划标准生活的价值传递，增强客户对项目核心价值的认同与提升项目的市场的关注度,营销策略执行,形象提升期,蓄客期,产品推荐会,开盘热销期,形象导入期,推广主题 营销活动,启动期,时间：2011年8月下旬 地点：主城区星级酒店会议厅 参与人员：前期登记积累客户及推广到访客户 目的：项目正式亮相，分流市场客户关注，同

9、时也是品牌实力展示,增强市场客户忠诚度,营销策略执行,推广主题 营销活动,形象导入期,形象提升期,蓄客期,开盘热销期,启动期,营销策略执行,起航邵阳的国际人居梦想 以国际的视野鉴赏与体验,时间：2010年9月-11月 阶段内容： 1、营销中心开放； 2、园林示范区开放； 3、样板房开放； 4、认筹活动启动。 5、营销活动圈客、做旺现场人气 阶段目标：通过实景展示,邀约意向客户到访鉴赏体验, 增强客户诚意度,并扩大项目影响力,实现客户口碑营销价值最大化。,推广主题 营销活动,形象导入期,形象提升期,蓄客期,营销中心、园林示范区、样板房盛大开放活动,开盘热销期,启动期,时间：2011年9月下旬、1

10、0月中旬 地点：项目现场营销中心 参与人员：开发商及相关合作单位,政府机关单位领导,主流媒体,意向客户等 目的：用一系列高档次艺术活动作为营销中心的盛大开幕,高档形象持续升温。,营销策略执行,周末暖场活动,活动对象：项目潜在客户,活动形式：以日常周末暖场活动为主，提升周末人气，促进客户累积，如：现场烧烤、巧克力DIY、批萨节等。,活动时间：周末穿插进行,中建麓山和苑比萨节,推广主题 营销活动,形象导入期,形象提升期,蓄客期,开盘热销期,启动期,营销策略执行,国际滨江公园生活示范区 12月1日全球首发,开盘热销期,蓄客期,形象导入期,形象提升期,启动期,营销策略执行,营销主题：项目盛大开盘 目标

11、：指标去化率最大，项目影响力最大 主题：结合高调活动的公开发售 地点：营销中心现场 内容：建议请名人名流开展名牌新品秀或慈善宴会，使得该事件成为艺术界时尚界一大话题。,周末暖场活动,时间：2010年12月周末 主题：美甲沙龙/护肤沙龙/养颜讲座/亲子活动专场 活动方式： 确定相关活动单位及合作方式 邀请前期诚意客户、业主、近期上门客户及合作单位相关客户资源到场 会所准备午餐供到场者品鉴,开盘热销期,蓄客期,形象导入期,形象提升期,启动期,营销策略执行,“圣诞嘉年华促销活动”,时间：12.20起 形式：圣诞、元旦氛围现场包装，小型表演活动与游戏，现场送圣诞礼物,特惠房源年底促销,开盘热销期,蓄客期,形象导入期,形象提升期,启