《不动产估价》第十二章：土地估价.ppt

1、不动产估价,编著周小萍 毕继业 王军艳,第12章土地估价,12.1 基准地价评估 12.2 宗地地价评估 12.3 地价动态监测 12.4 建筑地价分摊与不动产增值 12.5 农用地估价,学习目标,通过本章的学习，读者应了解不动产估价中重要的组成部分土地估价，熟悉土地估价中的基准地价评估、宗地地价评估、地价动态监测、建筑地价分摊与不动产增值、农用地估价等的技术过程。,12.1 基准地价评估,12.1.1 基准地价的概念和特点 12.1.2 基准地价评估的原理 12.1.3 基准地价评估的思路与技术路线 12.1.4 基准地价的评估程序 12.1.5 基准地价成果的应用与更新,12.1.1 基准

2、地价的概念和特点,1 基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。,2 基准地价的特点,平均性 区域性 时效性 全域性 标准性 公示性 控制性,12.1.2 基准地价评估的原理,土地收益是基准地价评估的基础 地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据 各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基础 城镇土地利用结构在一定时期内的相对稳定性和长期趋势上的变化性是基准地价相对稳定和不断变化的前提,12.1.3 基准地价评估的思路与技术路线,

3、1 基准地价评估的思路 以土地级别为基础进行基准地价评估的思路 以土地条件均质区域为基础进行基准地价评估的思路 2 基准地价评估的技术路线 以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价 用土地条件划分均质区域，用市场交易等资料评估基准地价,12.1.4 基准地价的评估程序,1 确定基准地价评估区域 2 评估资料的调查与收集 资料收集的一般要求 资料调查的内容 资料调查的渠道 样点资料的整理,3 基准地价的内涵及参数确定 基准地价内涵的确定 基准地价参数的确定 4 基准地价的确定 样点地价的计算 样点地价修正 基准地价的确定,12.1.5 基准地价成果的应用与更新,1 基准地

4、价成果的应用 为政府出让土地、进行价格调控提供依据 有利于土地价格体系的完善，为政府对地价的宏观调控提供依据 为城镇的布局规划提供依据 为不动产的抵押贷款提供价格依据 促进土地市场健康发展,2 基准地价成果的更新,基准地价的更新主要有以下几种技术路线。 以土地定级（或均质区域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。 以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。 以土地定级（或均质区域）为基础，以地价指数为依据，利用地价动态监测成果更新基准地价。,12.2 宗地地价评估,12.2.1 宗地地价的概念和特点 12.2.2 宗地地价评估的原理 12.2.3

5、宗地地价评估方法 12.2.4 宗地地价评估程序,12.2.1 宗地地价的概念和特点,1 宗地地价的概念 宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。 2 宗地地价的特点 特殊性 目的多样性 公正性 时效性,12.2.2 宗地地价评估的原理,宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。 正常的土地市场中，具有同样土地质量等级和土地使用价值的宗地，应该具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。 同一供需圈内，具有同样等级和土地使用价值的宗地，应该具有同样的价格。 土地市场中，不同的土地使用者对同一宗地的价格认识可能不完全一致，但土地使用权转移成交时，双方对地价标准的认识趋于一致，这也

6、正是土地估价应追求的结果。,12.2.3 宗地地价评估方法,我国宗地地价评估的基本方法，主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价系数修正法等。,12.2.4 宗地地价评估程序,1 选定估价方法 各种估价方法的比较 各种估价对象适宜的估价方法 不同权利状况下宗地地价的估价方法 2 确定估价结果,12.3 地价动态监测,12.3.1 地价动态监测的发展 12.3.2 地价动态监测中的概念 12.3.3 地价动态监测的技术路线与程序 12.3.4 地价动态监测中有关指标的计算 12.3.5 地价动态监测的成果及其应用,12.3.1 地价动态监测的发展,1 地价动态监测的发展概况 2 地价动

7、态监测发展的目标 3 地价动态监测已取得的成果,12.3.2 地价动态监测中的概念,1 地价动态监测 2 地价监测点 3 监测点地价 4 地价区段 5 监测地价类型 6 监测地价类型 7 地价水平值 8 地价变化量 9 地价增长率 10 地价指数,12.3.3 地价动态监测的技术路线与程序,1 地价动态监测的技术路线 通过建立监测点，采用评估等手段收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。,2 地价动态监测的程序,确定地价动态监测的范围 建立

8、以地价监测点为基础的数据源 采集并处理监测数据 根据监测目标建立地价动态监测指标体系 计算各类地价动态监测指标 对城市地价状况进行综合分析和评价 编制城市地价动态监测报告 发布城市地价动态监测信息,12.3.4 地价动态监测中有关指标的计算,1 地价水平值计算 2 地价变化量计算 3 地价增长率计算 4 地价指数计算,12.3.5 地价动态监测的成果及其应用,2003年以来，国家根据全国主要的52个城市上报的地价监测数据，每季度定期发布季度城市地价动态监测报告，每年度发布年度城市地价动态监测报告，并逐年公开出版发行中国城市地价状况。,这些成果的应用主要表现在： 促进了我国基准地价定期更新及发布

9、制度的落实。 广泛建立了内涵统一、规范的地价监控数据源。 监测系统运行有序，定期为行政管理部门和社会公众提供信息分析报告。 针对土地市场的热点难点问题，及时提供专题调查研究成果，体现了动态监控工作的高效性。,12.4 建筑地价分摊与不动产增值,12.4.1 城市土地空间价值 12.4.2 建筑地价分摊 12.4.3 不动产增值,12.4.1 城市土地空间价值,1 城市土地空间价值的内涵 土地空间价值的货币表现，实质上是土地各层空间地租的资本化还原。 2 城市土地空间价值的影响因素 人类劳动的投入 可及性 视野 舒适性 电梯设备的配置状况 安全性,3 城市土地空间价值估价的原则 规模经济效益原则

10、 收益递增递减原则 合法原则,12.4.2 建筑地价分摊,1 建筑地价分摊的意义 建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积； 各部分享有的地价数额等。 2 待分摊的地价 静态地价 动态地价 调整后的动态地价,3 建筑地价分摊需要考虑的因素 面积 楼层 朝向 4 建筑地价分摊的方法 建筑地价分摊的方法有按建筑面积进行分摊、按房地价值进行分摊、按土地价值进行分摊三种。,12.4.3 不动产增值,1不动产增值的原因 由于土地经营者增加对土地的投资所引起的土地增值。 由于土地周围设施的改善所引起的土地增值。 土地利用类型的变化所引起的土地增值。 由于时间的推移，人口的增加和社会

11、经济的发展所引起的土地增值。,2 不动产增值的界定 不动产增值与不动产价格增长的关系 不动产增值与追加劳动的关系 3 不动产增值的计算 其计算公式为：,12.5 农用地估价,12.5.1 农用地估价的概述 12.5.2 农用地估价方法 12.5.3 农用地宗地估价 12.5.4 农用地征收价格评估,12.5.1 农用地估价的概述,1 农用地估价 2 农用地价格的影响因素 自然因素 社会经济因素 特殊因素,12.5.2 农用地估价方法,1 收益法 年总收益的分析计算 年总费用的分析计算 求取年纯收益 求取年纯收益,2 评估分析法 建立农用地价格影响因素体系 制定农用地价格影响因素评分标准 调查待

12、估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分 确定单位分值价格 计算待估宗地价格,12.5.3 农用地宗地估价,1 农用地宗地价格 2 不同利用类型的农用地宗地估价 耕地地价估价 园地地价估价 林地地价估价 牧草地地价估价 3 不同估价目的的农用地宗地估价 承包及转包农用地价格评估 农用地租金评估 荒地拍卖评估 荒地抵押价格评估,12.5.4 农用地征收价格评估,1 农用地征收价格影响因素 除有农用地价格影响因素以外，还应有以下因素： 权利因素 用途因素 社会保障因素 其他因素,2 农用地征地区片价评估,评估步骤 调查资料 划分社会保障区 测算社会保障价格 计算单位面积农用地社会保障价格 绘制社会保障价格图 划分农用地征收价格区片 计算农用地征地区片价,3 农用地征收宗地价格评估,综合法 比较法 征地区片价系数修正法 农用地征收价格的确定,本章基本概念,土地估价 基准地价 宗地地价 地价动态监测 建筑地价分摊 不动产增值 农用地估价,思考与练习,1 基准地价评估实践中，主要的两种技术路线是什么？它们的适用条件各是什么？ 2 基准地价更新的主要技术路线有哪些？ 3 简述不同权利状况下宗地地价的估价方法？ 4 简述地价动态监测的评估程序。 5 简述地价动态监测成果的作用。 6 影响城市土地空间