2013年凯迪汤逊湖项目170亩地物业发展思考

1、,湖北合富辉煌 凯迪汤逊湖项目170亩地块物业发展思考,湖北合富辉煌市场部 二零一三年九月,报告思路,武汉典型项目案例,项目170亩地块物业发展思考,报告框架,Part1 大盘开发模式浅析,1,Chapter. 大盘开发模式 Chapter. 大盘分期策略 Chapter. 3 大盘多物业类型交互发展,战略选择,主题社区,教育资源,产品创新,产业嫁接,景观资源,实施差异化战略考虑 企业自身资源 地块自身属性 产品设计能力 营销推广能力,差异化战略,集中化战略,成本领先型战略,实施集中化战略考虑 项目所在区域是否存 在足够大的市场 这个市场的竞争程度 如何,实施成本领先战略考虑 企业的产品生产能

2、力 企业的财务运营状况,大盘开发模式,大盘开发投入资金大、持续周期长，因此要从战略高度来审视开发模式，三种策略中差异化战略最能适应大盘的开发特点，促进企业开发目标的实现。,其中的差异化战略既能满足市场不同客群的需求、实现快速去化，又避免与其它项目市场供给产品雷同，降低产品被替代可能性，避免恶性竞争。,大盘分期策略,资金投入,资金回笼,施工速度,销售速度,形象展示,价格拉升,项目分期,开发商关注的资金投入、施工速度、形象展示、资金回笼等指标最终都需要通过项目的分期来实现。,项目分期,项目分期,适量开发，防止空置率过高,精准营销，确保产品消化,抓准时机，获取超额利润,从开发商的角度,从地产周期的角

3、度,大盘多物业类型交互发展,不同物业类型之间的价值链,商业,别墅,普通住宅,不同物业类型所聚集或吸引的人群的交叉利用,项目分期的实现需要利用各种物业类型在施工、蓄客周期、去化速度方面的差异，进行有机组合，实现优势互补。,大盘的开发持续周期较长，要实现公司的开发目标 ，宏观、长远的战略支撑必不可少，同时要进行项目分期，项目分期的实现必须通过多物业类型组合的支撑与配合。,大盘开发建议,大盘开发目标的实现必须进行项目分期，项目分期要通过多物业类型的组合来实现,Part2 武汉大盘开发研究,2,武汉市100万方-500万方的楼盘共38个，其中影响力较大、成交均价较高的楼盘均采用多物业类型配合。,单一物

4、业类型楼盘，由于营销推广可操作空间小，产品类型单一，项目影响力较小，成交量价较低。,沿海赛洛城,别墅区,高层区,沿海赛洛城效果图,别墅效果图,项目位于东西湖区，总建面91万方，容积率为1.66，物业形态包括高层产品景程美宅、联排别墅蓝水郡街铺中心广场。,保利心语,保利心语沙盘实景,叠拼别墅效果图,小高层效果图,项目位于南湖，总建面130万方，容积率2.97，物业形态包括普通住宅和别墅。,招商公园1872,招商公园1872项目总占地面积约56.12公顷，总建筑面积约110万，集休闲购物，12000平米运动公园，教育医疗等多元化功能配套为一体，打造城市中心高端绿色滨湖居住区。,别墅区,高层,项目鸟

5、瞰图,滨湖别墅效果图,项目总建面110万方，物业类型涵盖滨湖别墅、揽湖高层、现代多元办公、格调商业街区等多种物业形态。,德大浅水湾,打造纯法式原著城邦。80-130经典高层住宅、150-230舒适联排别墅，35%以上绿化率精致打造完美生活。,高层区,别墅区,项目总建面52万方，容积率2.0。涵盖80-130经典高层住宅、150-230舒适联排别墅物业类型，打造纯法式原著城邦。,项目鸟瞰图,别墅效果图,观湖园一期逸湖半岛,观湖园别墅一览,观湖园一期逸湖半岛预计年底开盘，主推200-400平联排和双拼别墅，联排预估均价8000-9000元/平米，双拼预估均价10000元/平米。140-190平高层

6、将在后期推出。观湖园一期逸湖半岛位于后观湖，规模庞大，总占地面积达90万平方米，建成后为将成为武汉市最大规模的低密度高尚住宅区之一。,项目总建面113万方，容积率1.2，一期规划低密度豪宅，户型包括双拼别墅、联排别墅和高层住宅。,武汉绿地城,武汉绿地城总占地8746亩，约560万；建筑总用地面积3222亩，约215万；总建筑面积：约383万，总用地的平均容积率1.5；武汉绿地城预计10月初开盘，一期主推别墅，面积150平米起。,武汉绿地城总建面383万方，容积率为1.5。首期总建筑面积约为107万，其中商业建筑面积约为20万，住宅建筑面积为72万，由别墅、花园洋房、小高层、商业组成。,绿地城鸟

7、瞰图,绿地城洋房效果图1,绿地城洋房效果图2,Part3武汉典型项目案例,3,远洋蓝堡湾,项目总建面37161 ，容积率为0.34。为纯别墅盘，远洋蓝堡湾主力产品为207-260的叠拼别墅和199-292的双拼别墅。近年月均去化5-6套，成交单价5000-10000.,远洋蓝堡湾为纯正的英伦美墅，户户拥有超大的私家花园并附赠大面积露台。远洋蓝堡湾主推325-467平一线临湖独栋实景现房别墅，起价1200万/套；316-343平二线临湖别墅550万/套起；247-288平双拼别墅300万/套起，联排别墅已售完。,本项目总建面102 ，容积率为1.7，包括别墅和高层产品。【天樾】为低密度别墅产品，

8、 【天屿】为高层产品。别墅月均成交17套，成交均价27000-35000元/ 。,纯水岸东湖,纯水岸东湖总占地面积约60万，总建筑面积约102万，别墅在建筑设计上，吸取瑞士日内瓦湖区贵族别墅群建筑精华，采用高端石材贴面，缓坡大屋顶设计，形成独具特色的世界级原创现代美学风格。,碧桂园凰城,本项目位于汉南区，近10个月月均去化11套，成交单价5300元/ 。预计9月19日开盘，加推全新峰景组团227-265山湖别墅，86-123精装洋房。,碧桂园凰城，21年别墅专家巅峰之作，苛求品质，精湛技艺。秉承欧式皇家庄园风的一致性，花砖、铁艺、石雕、水舌、铁灯艺、园景小品等都要按照建筑本来的规划量身订制，阳光草坪、缤纷花树、常青灌木、整齐亚乔木、高大乔木精心打造五重立体景观，“定配”式的风格处理，使别墅区呈现出十八世纪庄园的厚重感与艺术感。,市场预判,武汉市高端住宅整体成交量小,个体成交量差异较大,武汉市场对高档住宅需求大,政策影响,产品、营销策略差异,由于政策限制，武汉市高端住宅整体成交量并不理想，但大盘成交量的个体差异较大。,部分楼盘的低密度产品特色鲜明、景观资源天赋异禀、营销推广策略新颖，影响力较大，销量较好。从房地产政策的演变来看，对高端低密度住宅的限制有逐步放松的趋势。大盘开发周期一般较长，后期，政策一旦把低密度产品市场长期压抑的