昆明家具项目财务分析报告

1、一、项目发展背景我国家具行业近十年保持持续增长。2010年之前家具市场成交额和摊位数增速较快，2011年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。2019年，我国定制家具行业市场规模将超过2800亿元，到2020年，定制家具行业市场规模有望超过3400亿元。然而，生产端缺乏效率和工艺标准不统一已成为阻碍产业协同的关键因素。随着居民收入水平的提升，越来越多的消费者希望在居家生活中能更高效利用居家空间，在居家环境中融入更多的自主创意与个人风格，对家具的消费由过去的被动式接受向主动式设计转型。定制家具的出现，满足了消费者的个性化需求，开拓了家具行业的

2、C2B商业模式，引领家具行业由传统生产性企业向现代服务业转变。定制家具的发展大致经历了三个阶段：2014年以后，定制家具厂商沿着“柜体类/木门类单品类多品类全屋”的成长路径发展，集中开启全屋定制战略。从生产端来看，目前主流定制家具企业尝试采用柔性化生产线打通全流程，实现生产上的规模化。当前行业主流使用的是德国豪迈生产的设备，能够根据软件输送的信息做到对于板材等原材料尺寸大小、形状、颜色等进行自动调整，减少了人工调试机器的频繁程度，从而减少了生产成本实现了大规模的多品种生产定制。从需求角度来看，我国定制家居行业正在经历转型期。随着消费群体代际的转移、流量分散化/碎片化趋势、消费者对个性化体验的追

3、求增加，同时也受到工业化边际效应递减以及行业渗透率已实现较大提升的影响。定制家居行业正由依托于工业化增长发展并壮大的“1.0时期”，切换至以用户运营/消费思维为特征的“2.0时期”。2019年7月全国家具类零售额达为163亿元，同比增长6.3%。累计方面，2019年1-7月全国家具类零售额累计达到了1062亿元，与去年同期相比增长5.8%。2018年中国家具行业销售收入8年来首次出现下降，全年累计销售收入为7011.9亿元，同比下降22.57%。主要原因为家具行业经历了8年以上的连续增长，市场逐渐饱和，行业进入调整期，加之商品房销售面积增速下滑、产品结构调整等导致行业销售收入下降。一线城市消费

4、者是家具消费的主力人群，二线城市和三线城市远不及一线城市的家具消费需求，二线城市家具消费仅占全国比重的16.48%，三线城市更少，仅占全国比重的5.95%。家具消费者常驻的前十个城市都是一二线城市，其中广州、上海、北京三个地区的消费者购买力最强，远高于其他城市。房地产市场测算：我国的一手住宅、二手住宅销售套数比为：一线城市1:2、二线城市1:1、三线城市7:3。结合弗罗斯特沙利文的总额估测，我们预计全国范围内我国一二手成交套数比将从2017年的4:1逐渐提升到2022年的3:1。客流量测算：假定精装修渗透率从2017年的20%开始，逐年以+3%的比率增加，二手房交易带来80%的翻新率，存量房中

5、除二手房交易外有0.5%的改善型需求。衣柜市场：假设精装修配套率10%，每50平米匹配一套衣柜，假定非大宗衣柜出厂价为3500元/套，价格年增速2%，大宗出厂价为非大宗出厂价的1/2。定制衣柜渗透率2017年为30%，之后逐年以5%的比率增加。衣柜出厂价为终端价的50%。经测算，2022年，我国定制衣柜终端市场规模有望达到1894亿。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资11172.13(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金4212.62万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资15384.75万元，其中：固定资产投资11172.13万

6、元，占项目总投资的72.62%；流动资金4212.62万元，占项目总投资的27.38%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资3202.06万元，占项目总投资的20.81%；设备购置费4029.83万元，占项目总投资的26.19%；其它投资3940.24万元，占项目总投资的25.61%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=11172.13+4212.62=15384.75（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷55.00%,计划收入19227.45万元，总成本16650.79万元

7、，利润总额6184.63万元，净利润4638.47万元，增值税579.75万元，税金及附加224.77万元，所得税1546.16万元；第二年负荷70.00%,计划收入24471.30万元，总成本20206.12万元，利润总额8578.88万元，净利润6434.16万元，增值税737.87万元，税金及附加243.74万元，所得税2144.72万元；第三年生产负荷100%，计划收入34959.00万元，总成本27316.77万元，利润总额7642.23万元，净利润5731.67万元，增值税1054.10万元，税金及附加281.69万元，所得税1910.56万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑

8、通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入34959.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=1054.10万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用27316.77万元，其中：可变成本23702.18万元，固定成本3614.59万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加281.69万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=7642.23（万

9、元）。企业所得税=应纳税所得额税率=7642.2325.00%=1910.56（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=7642.23（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=7642.2325.00%=1910.56（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额7642.23万元，缴纳企业所得税1910.56万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=7642.23-1910.56=5731.67（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）

10、达产年投资利润率=49.67%。（2）达产年投资利税率=58.36%。（3）达产年投资回报率=37.26%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入34959.00万元，总成本费用27316.77万元，税金及附加281.69万元，利润总额7642.23万元，企业所得税1910.56万元，税后净利润5731.67万元，年纳税总额3246.35万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=4.18年。本期工程项目全部投资回收期4.18年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率49.67%，

11、投资利税率58.36%，全部投资回报率37.26%，全部投资回收期4.18年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。七、市场预测分析定制家具行业的增长迅速、加上新兴销售渠道的快速涌现、和整体家居行业消费升级，使渠道明显下沉等种种不利的现况下，定制行业显现了四个明显的隐忧。企业可从本文参考破局的四点建议，去做好长远的布局，迎接千亿级定制家具市场。中国的家居行业在近年迅速增长，但同时间行业的隐忧也渐渐浮现。在利润下滑、大家居的风险、企业间的价格战和政策的阻碍下，家居和定制家具企业要看清自己的品牌定位、提升核心产品的竞争力、以消费者角度思考等有助抓

12、牢这块千亿级的定制家具市场。中国家具行业经过30多年的发展，已经形成了一定的产业规模。近年来，定制家具的快速增长成为中国家具市场最明显的趋势之一。相对于成品家具，定制家具虽然出现的时间较晚，在国内发展历程仅十余年，但是发展速度惊人，已经成长为一个年产值过千亿的定制家具产业。2010年之前，定制家具价格昂贵，如今定制家具已经“飞入寻常百姓家”。80、90年轻一代消费者成为家居市场的主要消费力量，他们更加青睐个性化、一站式的全屋定制。2017年是定制家具市场蓬勃发展的一年，在资本、市场等表现都很突出。2017上半年，有6家定制企业登陆资本市场。根据近期披露的2018第一季度上市公司年报，定制类企业

13、整体保持高速增长，其中欧派家居、索菲亚成绩亮眼，营收分别达19.06亿元和12.43亿元，领跑定制行业。可以预见，定制家具市场又将迎来持续增长的一年。与传统成品家具相比，定制家具能满足消费者对于个性化的需求，深受年轻一代消费者的喜爱。定制家具在过去几年发展迅速，但是成品家具仍然占据家具市场70%以上的份额，定制家具占比不足20%，市场份额较小。电商渠道迅速崛起，截至2017年，家具电商之路已经走过6年。数据显示，80%以上的家具企业高度关注电子商务，60%以上的家具企业正在规划实施，30%左右已经深度介入，还有5%已经取得不错的效益;部分全国连锁装修公司布局全产业链，进军家具消费市场;随着精修

14、房政策提出，目前，大型房地产商均大力发展家具样板间，为用户提供个性化的居家方案，与房地产商合作也成为定制家具销售的重要渠道。近年来，国内整体家居行业市场集中度稳步上升，但是仍然处于较低的水平。随着消费升级的浪潮，消费者更加关注品牌、品质。优势企业将利用自身品牌的效应加大对企业中低端品牌的推广力度，品牌度较低、服务较差的中小企业的生存空间将会被挤压;另一方面，大企业自身的研发能力以及服务水平将会吸引更多中高端消费者的喜爱，在市场上抢占更多的份额。八、行业发展趋势定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入又取决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018年以来，定制家具企业的开店速度

15、明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客单价随着基数上升，增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我们认为定制企业成熟品类增长中枢下移至10-15%左右，跟15倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。2017年，数家定制家具企业纷纷上市，募投项目落地，产能扩张加速，营销推广力度加大，行业进入爆发式增长期，吸引了一大批非上市定制家具企业争相扩产能占市场。上市企业中，以欧派家居、志邦家居、皮阿诺、金牌厨柜为例，2016年这四家企业总的橱柜、衣柜产能分别为90万套、78.5万套，募投项目计划新增橱柜、衣柜产能91万套、81万套，增速分别达101.1%、103.2%，实现翻倍增长。201

16、7年，愿意购买精装房的消费者比例为26.8%，较10年前提升15.9%，2020年预计可达39.5%，消费者意愿的提升有利于精装房的普及。另外，2017年二线、三四线城市的精装房规模份额分别提升5.24%、5.10%，一线城市份额则下降10.34%，精装房下沉趋势明显。由于二三四线城市新建住宅规模更大，随着精装房的持续渗透，我国精装房市场规模预计有很大增长空间。当今家居行业面临的挑战之一是渠道多元化，即从传统的线下专卖店为主，线上电商平台为辅，转变为线下专卖店、线上电商平台、大宗工程、家装公司等多渠道运营。其中，家装公司作为装修客户流量入口，成长迅速。面对此挑战，定制家具企业借助其软硬装业务兼

17、具的天然属性，开始涉足整装业务，以期获取前端入口流量，扩大营业范围，培育营收增长点。如：尚品宅配在2017年推出整装云平台，并在广州、佛山、成都开展自营整装业务，截至2018年前三季度，整装业务会员总数约700多个，实现营收约1.3亿元。2018年，欧派家居、索菲亚、金牌厨柜亦紧随其后，将整装业务纳入运营板块。品类扩充是定制家具企业提升客单价，从而提升渠道质量的有效途径。截至目前，大部分定制家居企业已拥有橱柜、衣柜、木门等产品品类，初步完成大家居品类布局。与此同时，欧派家居、尚品宅配等品类布局领先的企业开始迈入整装领域，以整装大家居为战略发展方向，有效抬高行业天花板的同时，稳固企业营收增长。九

18、、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入4717.766290.355841.045616.3822465.522主营业务收入3822.795097.064732.984550.9418203.782.1定制家具(A)1261.521682.031561.881501.816007.252.2定制家具(B)879.241172.321088.591046.724186.872.3定制家具(C)649.87866.50804.61773.663094.642.4定制家具(D)458.74611.65567.96546.112184.452.5定制家具(E)

19、305.82407.76378.64364.081456.302.6定制家具(F)191.14254.85236.65227.55910.192.7定制家具(.)76.46101.9494.6691.02364.083其他业务收入894.971193.291108.051065.444261.74上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元22465.52完成主营业务收入万元18203.78主营业务收入占比81.03%营业收入增长率（同比）24.04%营业收入增长量（同比）万元4354.53利润总额万元5475.18利润总额增长率29.98%利润总额增长量万元1262.82净利润万元4106

20、.39净利润增长率15.17%净利润增长量万元540.88投资利润率54.64%投资回报率40.98%财务内部收益率23.53%企业总资产万元25533.82流动资产总额占比万元28.45%流动资产总额万元7263.27资产负债率32.64%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米38799.3958.17亩1.1容积率1.021.2建筑系数74.11%1.3投资强度万元/亩192.061.4基底面积平方米28754.231.5总建筑面积平方米39575.381.6绿化面积平方米2864.51绿化率7.24%2总投资万元15384.752.1固定资产投资万元11172.132.1

21、.1土建工程投资万元3202.062.1.1.1土建工程投资占比万元20.81%2.1.2设备投资万元4029.832.1.2.1设备投资占比26.19%2.1.3其它投资万元3940.242.1.3.1其它投资占比25.61%2.1.4固定资产投资占比72.62%2.2流动资金万元4212.622.2.1流动资金占比27.38%3收入万元34959.004总成本万元27316.775利润总额万元7642.236净利润万元5731.677所得税万元1.028增值税万元1054.109税金及附加万元281.6910纳税总额万元3246.3511利税总额万元8978.0212投资利润率49.67%

22、13投资利税率58.36%14投资回报率37.26%15回收期年4.1816设备数量台（套）14917年用电量千瓦时1010321.6218年用水量立方米30952.6419总能耗吨标准煤126.8120节能率27.47%21节能量吨标准煤33.7122员工数量人596区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元133850.80同期产值万元120218.07同比增长11.34%从业企业数量家981规上企业家39从业人数人49050前十位企业产值万元64158.38去年同期54570.37万元。1、xxx实业发展公司（AAA）万元15718.802、xxx集团万元14114.843、xxx科

23、技公司万元8340.594、xxx投资公司万元7057.425、xxx集团万元4491.096、xxx集团万元4170.297、xxx科技公司万元320.798、xxx投资公司万元2630.499、xxx集团万元2502.1810、xxx集团万元1924.75区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元30170.161.1同期增加值万元26492.941.2增长率13.88%2行业净利润万元11456.682.12016年净利润万元9998.852.2增长率14.58%3行业纳税总额万元44620.053.12016纳税总额万元38843.953.2增长率14.87%42017

24、完成投资万元52883.384.12016行业投资万元11.37%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值156466.58177802.93202048.782利润总额50285.7457142.8964935.103净利润14345.6216301.8418524.824纳税总额12464.1814163.8416095.275工业增加值56278.5563952.9072673.756产业贡献率8.00%12.00%13.78%7企业数量117714361838土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体

25、生产工程20329.2420329.2424000.1124000.112136.041.1主要生产车间12197.5412197.5414400.0714400.071324.341.2辅助生产车间6505.366505.367680.047680.04683.531.3其他生产车间1626.341626.341392.011392.01128.162仓储工程4313.134313.1310123.9310123.93655.312.1成品贮存1078.281078.282530.982530.98163.832.2原料仓储2242.832242.835264.445264.44340.76

26、2.3辅助材料仓库992.02992.022328.502328.50150.723供配电工程230.03230.03230.03230.0316.753.1供配电室230.03230.03230.03230.0316.754给排水工程264.54264.54264.54264.5414.984.1给排水264.54264.54264.54264.5414.985服务性工程2731.652731.652731.652731.65176.825.1办公用房1415.871415.871415.871415.8793.545.2生活服务1315.781315.781315.781315.7889.

27、926消防及环保工程770.61770.61770.61770.6156.126.1消防环保工程770.61770.61770.61770.6156.127项目总图工程115.02115.02115.02115.0256.707.1场地及道路硬化7394.301403.581403.587.2场区围墙1403.587394.307394.307.3安全保卫室115.02115.02115.02115.028绿化工程2552.5189.34合计28754.2339575.3839575.383202.06节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤126.811.1年用电量千瓦时10103

28、21.621.2年用电量吨标准煤124.171.3年用水量立方米30952.641.4年用水量吨标准煤2.642年节能量吨标准煤33.713节能率27.47%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元10020.191.1完成比例65.13%2完成固定资产投资万元7083.472.1完成比例70.69%3完成流动资金投资万元2936.723.1完成比例29.31%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人4051.2人均年工资万元5.061.3年工资额万元2000.612工程技术人员工资2.1平均人数人892.2人均年工资万元6.632.3年工资额万元582.

29、993企业管理人员工资3.1平均人数人243.2人均年工资万元8.003.3年工资额万元178.274品质管理人员工资4.1平均人数人484.2人均年工资万元5.194.3年工资额万元248.415其他人员工资5.1平均人数人305.2人均年工资万元4.745.3年工资额万元211.696职工工资总额万元3221.97固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元3202.064029.83192.0611172.131.1工程费用万元3202.064029.8324760.611.1.1建筑工程费用万元3202.063202.0620.81

30、%1.1.2设备购置及安装费万元4029.834029.8326.19%1.2工程建设其他费用万元3940.243940.2425.61%1.2.1无形资产万元1984.321984.321.3预备费万元1955.921955.921.3.1基本预备费万元1057.521057.521.3.2涨价预备费万元898.40898.402建设期利息万元3固定资产投资现值万元11172.1311172.13流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元24760.6115279.0818927.4624760.6124760.6124760.611.1应收账款万元

31、7428.184085.505199.737428.187428.187428.181.2存货万元11142.276128.257799.5911142.2711142.2711142.271.2.1原辅材料万元3342.681838.472339.883342.683342.683342.681.2.2燃料动力万元167.1391.92116.99167.13167.13167.131.2.3在产品万元5125.442818.993587.815125.445125.445125.441.2.4产成品万元2507.011378.861754.912507.012507.012507.011.

32、3现金万元6190.153404.584333.116190.156190.156190.152流动负债万元20547.9911301.3914383.5920547.9920547.9920547.992.1应付账款万元20547.9911301.3914383.5920547.9920547.9920547.993流动资金万元4212.622316.942948.834212.624212.624212.624铺底流动资金万元1404.19772.31982.941404.191404.191404.19总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万

33、元15384.75137.71%137.71%100.00%2项目建设投资万元11172.13100.00%100.00%72.62%2.1工程费用万元7231.8964.73%64.73%47.01%2.1.1建筑工程费万元3202.0628.66%28.66%20.81%2.1.2设备购置及安装费万元4029.8336.07%36.07%26.19%2.2工程建设其他费用万元1984.3217.76%17.76%12.90%2.2.1无形资产万元1984.3217.76%17.76%12.90%2.3预备费万元1955.9217.51%17.51%12.71%2.3.1基本预备费万元105

34、7.529.47%9.47%6.87%2.3.2涨价预备费万元898.408.04%8.04%5.84%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元11172.13100.00%100.00%72.62%5建设期间费用万元6流动资金万元4212.6237.71%37.71%27.38%7铺底流动资金万元1404.2112.57%12.57%9.13%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元19227.4524471.3034959.0034959.0034959.001.1万元19227.4524471.3034959.0034959.0034959.

35、002现价增加值万元6152.787830.8211186.8811186.8811186.883增值税万元579.75737.871054.101054.101054.103.1销项税额万元5593.445593.445593.445593.445593.443.2进项税额万元2496.643177.544539.344539.344539.344城市维护建设税万元40.5851.6573.7973.7973.795教育费附加万元17.3922.1431.6231.6231.626地方教育费附加万元11.6014.7621.0821.0821.089土地使用税万元155.20155.2015

36、5.20155.20155.2010税金及附加万元224.77243.74281.69281.69281.69折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值3202.063202.06当期折旧额2561.65128.08128.08128.08128.08128.08净值640.413073.982945.902817.812689.732561.652机器设备原值4029.834029.83当期折旧额3223.86214.92214.92214.92214.92214.92净值3814.913599.983385.063170.132955.213建筑物及

37、设备原值7231.89当期折旧额5785.51343.01343.01343.01343.01343.01建筑物及设备净值1446.386888.886545.876202.865859.855516.844无形资产原值1984.321984.32当期摊销额1984.3249.6149.6149.6149.6149.61净值1934.711885.101835.501785.891736.285合计：折旧及摊销7769.83392.62392.62392.62392.62392.62总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元18776.76103

38、27.2213143.7318776.7618776.7618776.762外购燃料动力费万元1220.34671.19854.241220.341220.341220.343工资及福利费万元3221.973221.973221.973221.973221.973221.974修理费万元41.1622.6428.8141.1641.1641.165其它成本费用万元3663.922015.162564.743663.923663.923663.925.1其他制造费用万元1831.041007.071281.731831.041831.041831.045.2其他管理费用万元512.12281.6

39、7358.48512.12512.12512.125.3其他销售费用万元2250.721237.901575.502250.722250.722250.726经营成本万元26924.1514808.2818846.9026924.1526924.1526924.157折旧费万元343.01343.01343.01343.01343.01343.018摊销费万元49.6149.6149.6149.6149.6149.619利息支出万元-10总成本费用万元27316.7716650.7920206.1227316.7727316.7727316.7710.1可变成本万元23702.1813036.20