交楼土建常见质量问题处理方法

1、别墅和洋房常出现的问题、原因分析及其防治方法摘要从2011年初开始，政府调控政策密集出台，限贷、限价、限购轮番上阵，各一线重点城市商品房成交普遍下滑，导致客户心里发生了显著的变化，最明显的表现是：一是各地因降价而发生的群诉事件时时见诸报端；二是同质化的产品销售越来越困难，除了以价换量外，似乎没有别的有效销售手段。在这种新形势下，客户对工程质量越来越关注，客户“以质量存在问题”为新闻点迅速扩大事件的影响，运用人海战术，集中精力进行微博、视频传播，光明正大、理直气壮地要求开发商就自身的质量硬伤、瑕疵给予高额补偿，给自己本不合法的诉求披上了合法的外衣。现在房地产行业依依不舍地告别了暴利地“硬件”时代

2、，进入到了以比拼客户满意度、忠诚度等软实力为主的“软件”时代。而客户关系管理部的设置有效的提高了客户满意度和忠诚度。但部门在运行的过程中存在很多的问题，需要在运行的过程中不断的完善。通过前期的调查和研究，发现客户关系管理部客服工程师的工程技术水平相对比较薄弱，在现场查看房屋所发生的诸如地面开裂、墙面返潮、屋顶漏水等等现象时，很难断定现象产生的原因以及维修的方案，导致不能及时的向业主解释和维修，造成不必要的投诉。为了让客服工程师能够更快的了解问题背后的原因，现整理现场常见的问题，分析了产生的可能原因，也相应的给出了维修的方案，为方便以后的维修起到了事半功倍的效果。本文主要从土建问题、供水、电、暖

3、、门窗、装饰等6个方面总结了经常发生的问题，分析了问题发生的原因，并给出了问题维修的方案，将其作为资料，在以后的检查以及维修中作为参考依据，提高了客服工程师的知识水平，也提高了公司的服务的效率，也在提高客户的满意度和忠诚度方面起到了相当大的作用。关键词：客服关系管理；原因；方案第1章 土建问题在房屋竣工验收，交给业主后，在维修的过程中属于总承包单位的问题最多，尤其为土建问题，包括墙体出现裂缝、墙面空鼓、屋顶、阳台、卫生间渗漏等等。在维修的过程中一定要分清责任，确定责任主体之后才能更好的维修，确定是否在保修的范围内。而责任的划分常用的方法有：(1) 由于业主装修或维修之后发生责任的，责任由业主承

4、担；(2) 由于承包商原因引起的维修，由承包商承担责任；(3) 由于第三方的损害造成的维修，由第三方承担责任；(4) 由于问题的原因不能确定责任主体，由物业部门承担责任；在房屋建筑工程质量保修办法第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。另外，住宅质量保证书中还规定：墙

5、面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。商品房预售管理办法第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约

6、定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。1.1 墙体出现裂缝墙体裂缝是常见的房屋质量问题之一，墙体裂缝的出现，轻微的会影响房屋的美观，造成房屋渗水漏水，严重时则会影响整个房屋结构的承载力，如果不能进行正确的处理的话，甚至能造成严重后果。在这里介绍的仅仅是业主收楼之后，房屋所产生的墙体裂缝。1.1.1 墙体裂缝出现的原因、现象及处理措施a. 地基不均匀沉降引起墙体裂缝原因：房屋在建成后，地基一般都会下沉。如果地基沉降不均匀，沉降大的部位与沉降小的部位发生相对

7、位移，在墙体中产生剪力和拉力，当这种附加内力超过墙体本身的抗拉、抗剪强度时，就会产生裂缝，且这些裂缝会随地基的不均匀沉降的增大而增大。现象：这种裂缝一般成斜裂缝，且裂缝走向凹陷处。这种裂缝在建筑物下部比较明显，由下向上发展，呈“八”字，倒“八”字水平、竖缝等等。处理措施：(1) 当沉降裂缝发生后沉降发展较为缓慢且有减弱趋势时，应在裂缝稳定后对裂缝修复。新建房屋的地基在2-5年内才会逐渐稳定，修补好裂缝后，这其间墙体还是有可能会由于地基下沉而开裂。如果裂缝对房屋整体美观影响不大，第一次修补后可时间隔久一点再修补。处理一般用水泥砂浆、聚合物砂浆填缝或弹性腻子、石膏填充，嵌缝带粘贴。(2) 当裂缝较

8、宽且墙身变形较大，必须找专业建筑结构人员根据实际情况，进行现场观测及结构检测，由专家提出相关加固方案或其他措施。b. 温度应力引起墙体裂缝原因：这种裂缝是墙体中最常见的，一般材料都有热胀冷缩的性能，房屋结构由于周围温度变化引起变形，不同材料的膨胀系数不一样，导致产生温度性的裂逢。这种裂缝，只影响房屋室内的外观，不会影响房屋的安全性。现象：这种裂缝常见于不同材料的交接处，如混凝土柱与砌体交接处出现竖向裂缝、混凝土梁底面与砌体交接处出现水平裂缝、部分填充墙中间部位出现水平及竖向裂缝（圈梁和构造柱），大部分呈现水平、竖向裂缝等。处理措施：(1) 墙面抹灰前，在砌体与钢筋混凝土构件周边接缝处设置高度不

9、小于500mm的粘贴网布，长度随接缝粘贴，网片张紧后固定。墙面抹灰应在墙体砌筑15天后方可进行，抹面施工按规范要求进行。(2) 加强砌体与混凝土柱的连接：砌体和混凝土柱连接处应采用实心混凝土砌块砌筑，并与封底多孔砌块咬合组砌，柱内预留26钢筋与填充墙拉结，钢筋竖向间距 400mm；顶层及底层的门窗洞下设70mm厚通长现浇钢筋混凝土带。(3) 砌体顶与混凝土梁、板间的连接：待填充墙沉实后，一般在墙体完成7天后，再进行墙体顶砖砌筑，砌体顶部采用实心水泥砂砌块斜砌，且必须逐块敲紧密实，用812mm的砂浆填满挤实。当墙长大于5m时，墙顶应用预埋钢筋拉结；墙高大于4m时，墙体中应设钢筋混凝土圈梁。(4)

10、 墙体内设置构造钢筋：考虑到顶部温度影响较大，故在墙体内设置通长24焊接钢筋网片，竖向间距500mm，其余各层可为700mm，钢筋网片均与混凝土柱伸出的拉结筋搭接。c.水泥砂浆抹灰墙面收缩引起的裂缝原因：水泥砂浆收缩是引起墙面裂缝最常见的因素之一，它主要包括化学减缩、干燥收缩、自收缩、温度收缩等，引起墙面出现裂缝。(1) 框架柱、梁、板在硬化过程中产生的收缩与徐变，导致砌体与柱板梁的接头处产生抹灰层开裂。 (2) 高温干燥天气时，表面失水过快引起干裂，冬季气温较低时面层受冻产生龟裂、起皮、起泡等现象；(3) 抹灰砂浆中的骨料偏细，使得弹性模量偏小，面层水泥用量过多、水灰比过大、罩面过早也极易产

11、生表层大面积龟裂；(4) 温度变化，特别是在温度变化较大、空气干燥的部位，因建材的膨胀系数不同和抹灰层表面失水严重的情况下极易产生龟裂现象。(5) 一次性抹灰过厚，使得抹灰层在重力作用下产生沉缩裂缝；(6) 大面积施工时，未采取分格措施，也会引起不规则开裂；现象：每种收缩都有其自身特点，在引起抹灰墙面开裂时表现各不相同，一般呈放射状，有时出现水泥砂浆空鼓、粉砂。处理措施：如果抹灰层出现大面积空鼓，应该敲掉原有抹灰层，重新做一次水泥沙浆的抹灰层，找平后再按正常工序刷漆或者贴壁纸。如果只是出现大面积开裂，没有翻砂、空鼓、脱落情况，可以满墙贴的确良布，再按正常工序刷漆或者贴壁纸。造价相对较低的方式是

12、，直接在原有墙面上钉一层石膏板，需要环保乳白胶和钢钉同时使用。d.施工因素引起的墙面裂缝 原因：由施工原因引起的砌体墙面开裂是经常发生的，常见的原因有：(1) 施工速度过快，此时砌体的强度尚未达到设计强度，且地基快速变形，土应力调整滞后，使地基土过早产生沉降不均匀，导致在砌体内部已产生过大的初始应力和应变，导致墙体开裂；(2) 砌体砂浆强度不符合要求，如砂子含泥量过大，配合比不正确；(3) 砌体施工质量差，墙体砌筑时灰逢不饱满，厚度不均匀，组砌方式不符合要求等，砌筑砖墙时，未对砖块湿水，采用干砖上墙等都会降低砌体承载力，使墙体日后出现裂缝；(4) 砌体在硬化过程中产生的收缩与徐变，特别是砌体的

13、沉缩。由于工期或其它原因等，使得砌体没有足够的沉缩时间，以致墙体与柱、梁接头处产生开裂。(5) 施工工艺顺序不合理，砌体施工缝处直搓，甚至阴搓；(6) 柱板梁与砌体间的连接不牢，墙体拉结筋数量不足、长度不够、设置不合理，附在基层表面的钢丝网片塔接长度不够、拉接不牢也容易使表面产生裂缝。 现象：砌体产生不均匀的裂缝。处理措施：加强施工过程的控制，严格按照施工工艺进行施工。e.装饰工艺不合理引起的墙面裂缝原因：在装饰装修的过程中，引起装饰墙面出现裂缝的现象时有发生，究其原因主要在于：(1) 表面乳胶漆裂缝、壁纸裂缝：表面装饰层没有干透就遭遇温度、湿度变化，乳胶漆 壁纸会出现裂缝。(2) 腻子找平层

14、裂缝：基层有浮灰、油污，找平层没有干透就遭遇温度、湿度变化，腻子会出现裂缝。现象：墙体表面乳胶漆、壁纸或腻子出现龟裂现象。处理措施：(1) 表面乳胶漆裂缝 壁纸裂缝：如果只是表面漆膜的龟裂，用细砂纸将裂纹打磨掉，重新涂刷就可以了。壁纸如果是接缝处开裂，用温水湿润，重新涂刷壁纸胶粘贴即可。（2）腻子找平层裂缝：如果裂缝已经深入腻子层，可先用尖锐工具将裂缝扩大到一个改锥大小，填入嵌缝石膏并进行打磨找平，贴上网格布或牛皮纸后用腻子进行找平，最后按照正常的工序刷漆或者贴壁纸都可。1.1.2 其他裂缝除了上述几种常见裂缝外，还包括其他情况或原因引起的裂缝，如下：(1) 在实际生活中经常因为在房屋建成后埋

15、设各种管线穿过墙体，破坏墙体整体性，减少了墙体载面面积，削弱了墙体承载力，从而引起墙体裂缝。 (2) 改变房屋用途，加大使用荷载或增加振动力，从而使墙体受到破坏，引起墙体裂缝。 (3) 混凝土构件变形、荷载过大或截面过小导致的裂缝引起的砌体裂缝，如挑梁上的砌体墙；(4) 砌体本身承载力不足，如砖柱承载不足时在下部1/3高度出现竖向裂缝；(5) 砌体构造要求不良，如施工洞留置和拉结筋放置不当造成的洞边缝；墙体裂缝是在生活现实中难以避免的一种建设工程质量问题，只是有些小的裂缝我们看不见而已。因此，对于出现的墙体裂缝问题，我们不必慌张，首先要仔细观察，找出裂缝的特点与基本规律，确定裂缝发生的具体原因

16、，然后制定行之有效的处理方案。1.2墙体出现空鼓近年来，随着我国各大城市大兴基础建设，框架结构的房屋已占据主要地位。其装饰工程抹灰，直接带给人们来对该建筑物质量的好坏。那么，经常出现在框架结构抹灰工程中的裂缝（龟裂）、空鼓、脱落等质量问题如何去处理和防治。1.2.1 墙体空鼓出现的原因(1) 结合层处理不当，混凝土构件以及砌体上的隔离剂、灰尘没有彻底清洗干净，基体表面过于光滑，导致抹灰层空鼓、大片脱落现象。(2) 基体湿润不足，底层砂浆失水过多，水泥没有充分水化，致使基层粘结强度不足，从而产生空鼓、裂缝、表面龟裂。(3) 砂浆强度不足、和易性差、配合比不准确，使用终凝经后的砂浆没有添加适量水泥

17、等也是导致抹灰层开裂、空鼓、脱落的主要原因之一；(4) 砂的含泥量较大，致使砂浆粘结强度下降，产生大面积开裂和空鼓、脱落；(5) 养护不足，也易引起龟裂、开裂、空鼓甚至脱落；(6) 施工工艺落后、技术不足也是其产生上述质量问题的重要原因之一。1.2.2墙体空鼓的处理措施(1) 用小锤敲击墙面粉刷层进行全面检查，将空鼓部位做好标记及确定范围；(2) 用切割机在空鼓四周切缝，切割面积尽量大些，切下去大概1到2cm；(3) 用錾子凿掉粉刷层，清除浮沉，并用水湿润基层；(4) 用水泥砂浆掺107胶打底；(5) 用1:3水泥砂浆分两次均匀抹压；1.2.3 施工过程中应注意内容(1) 混凝土基层清理：提前

18、浇水湿润柱梁板和砌体，边浇水边清理其表面隔离剂必要时要用10的碱水清洗，再用钢丝板刷表面灰尘，并用清水冲洗干净。再刷素浆一道，如基层过于光滑应剔毛或刷1：1水泥浆掺10%的107胶一道，待硬化后（一般以手扣不掉为冷），方可进行抹灰。(2) 砌体的处理：用钢丝板刷除表面灰尘，并随时用水冲洗干净，先刷素浆一道。抹混合砂浆要求配合比精确，计量准确、搅拌均匀，和易性要好，水泥砂浆一次性抹灰厚度控制在57mm以内，混合砂浆一次性抹灰厚度控制在79mm以内。如超过厚度，应分层施工，抹平压实。在砌体与柱梁板的接缝处用钢丝网片（从接缝处起每边不小于100mm），并拉平钉牢，再均匀涂刷11水泥浆掺10107胶一

19、道，待硬化后即可进行抹灰。(3) 抹灰砂浆：尽量做到随做随清，如使用终凝后的砂浆时，可加入少量水泥并搅拌均匀，砂易采用含泥量低于2，粒径在2.02.5之间；当抹灰层施工完毕后，气温低于10度的，24小时后可喷水养护，气温高于10度的，18小时后即可喷水养护，并做好成品保护措施。(4) 冬季抹灰时应采取必要的保温措施：涂抹时砂浆温度不宜低于5度；在硬化初期不得受冻，低于5度时掺入适量的外加剂。大面积施工时（外墙）宜沿竖向每隔3m左右均匀设置一道水平施工缝。另外，加强技术交底的技术含量，改善落后的施工工艺，使用手艺较好的施工队伍，也是提高质量的重要举措。1.3地面出现起砂现象在施工过程中，出现混凝

20、土地面、水泥砂浆地面的起砂：表面不光滑、不坚实，面层有松动的水泥砂粒或成片水泥硬壳剥落，露出松散的水泥和沙子。这种现象在施工过程中是经常遇到的。通过查阅相关资料，对出现的原因和处理的措施总结如下。1.3.1 地面出现起砂现象的原因(1) 材料方面：水泥标号低或水泥存放过期，影响地面强度及耐磨性能；沙子粒度过细，拌和物的泌水性增加，沙子含泥量超标影响水泥与沙子的粘结；骨料级配不好使拌和物产生离析等。(2) 施工方面：坍落度过大、拌和物水灰比过大，造成粗骨料沉淀和砂浆泌水；砂浆、混凝土在硬化过程中多余水分蒸发，形成大量毛细孔，降低了地面的机械强度；水灰比过大，还会推迟地面压光的时间，成为地面起砂的

21、潜在因素。(3) 压光时间过早或过迟：水泥地面压光的目的在于使地面密实、光滑，一般压光三遍成活，但只有在适当时间进行这道工序，才能收到预期效果，过早或过迟都会引起地而起砂。过早压光会出现水光，即压光后表面游浮一层水；过迟压光，水泥已终凝硬化，不但操作困难，无法消除面层毛细孔及抹痕，而且会扰动已经硬结的表面。如果为了赶进度，采取洒水或洒水加灰面的办法强行压抹，便会破坏水泥石的结构。(4) 养护不适当：水泥地面压光后，应适当浇水养护。浇水过早，终凝前会冲淡水泥胶质而影响其胶结能力；浇水过迟或根本不浇水，尤其是春季干燥多风或炎夏季节，地面表层水分很快蒸发，水泥缺乏必要的水化水，致使水泥脱水而分化。(

22、5) 上人过早：在水泥地面尚未达到足够强度时就插入其他工序施工，是目前施工安排上普遍存在的矛盾之一。在气温低时尤为突出，经过人员走动、重物拖拉、工具撞击，使耐磨强度还不够高的表面遭受破坏，地面起砂部位往往发生在门口及房间中部、靠墙处很少起砂，就是这一原因造成的。(6) 早期受冻：由于地面表面积大、散热快、初冬或冬施期间养护不当，很可能使地面遭冻。地面受冻后砂浆表层抗拉强度不能承受体内冰晶张力，其结构遭到破坏，形成松散的颗粒。1.3.2 地面起砂的处理措施处理措施：水泥地面起砂补救办法视轻重而定：(1) 小面积起砂：可用磨石机将起砂部分水磨直至露出坚硬表面。(2) 面积较大的起砂：可用107胶水

23、和泥浆补救。其方法是：先用钢丝刷将起砂部分浮砂清除并浇水，保持表面湿润；修补分两层进行，底层胶浆配合比为水泥:107胶:水=1:0.25:0.35，搅拌均匀后涂抹于经过处理的地面上，然后用刮板刮平。在底层初凝后、终凝前再涂面层，面层胶装配合比为水泥:107胶:水=1:0.2:0.45；面层一般刷两道，刷下一道时必须在上一道面干情况下进行。修理后的地面，按照水泥地面养护方法进行养护。1.3.3 施工过程中应注意的内容(1) 从原材料着手：使面层具有较高的早期强度。最好采用普通硅酸盐水泥，也可使用矿渣硅酸盐水泥，水泥标号最好选用42.5，沙子宜用粗砂或中砂，拌和物水泥标号不低于32.5。砼面层所用

24、碎石和卵石，其粒径不应大于15 mm且不大于面层厚度的2/3。(2) 严格控制水灰比：严格控制水灰比是保证水泥地面质量最有效的措施。由于水泥拌和物比较干硬，给操作带来一定困难，应采取相应措施，如浇浆要充分，尤其是浇筑垫层，冲筋间距最好控制在1.2米左右，采用短杠刮，找平用长杆，这样可以随装灰随刮平，防止操作铺设面积过大，造成刮不动、拍不实的现象。砼面层要用平板振捣器振捣，豆石砼面层最好用碾子碾压至表面出浆或者用木抹子拍打至表面出浆。(3) 适当掌握每次压光时间：水泥地面一般压光三遍成后，而三遍压光又必须在适当时间进行。第一遍跟得较紧，以压光后表面不出现水层为宜；第二遍压光最重要，要达到消除表面

25、气泡、孔隙作用，使表面平整光滑，第二遍压光原则上在水泥初凝后、终凝前完成，但在不同水泥、不同温度、不同稠度等情况下，要根据平时累积的经验，掌握适当时机，一般以上人时有轻微脚印但不下陷为宜；第三遍压光主要消除抹痕和毛细孔，时间宜掌握在上人不出脚印或有极细微的脚印为准，切不可在水泥硬化后压光。(4) 防止早期受冻：水泥地面施工宜在常温下进行。冬季施工时应将外门窗封闭并采取热养护，严防受冻。(5) 加强养护：水泥地面压光后一昼夜内应覆盖锯末浇水养护。第一天浇水用喷壶洒锯末湿润即可，以后每昼夜浇水至少一次，保持七昼夜。(6) 避免过早上人：适当安排工期，保证地面有足够的养护期。不论何种做法的水泥地面，

26、必须在其抗压强度达到50kg/cm2，以后才能上人、上物。1.4地面出现裂缝水泥地面裂缝有多种，主要有通长的纵向及横向裂缝表面裂缝、不规则裂缝、干缩或塑性裂缝。1.4.1地面出现裂缝的原因(1) 材料性能不好及养护不善：如水泥安定性不好、收缩大、砂籽粒度过细、拌和物泌水，引起收缩裂缝，面层做完后未及时浇水养护，是产生干缩裂缝最普遍的原因。(2) 水泥拌和物稠度、坍落度过大或搅拌不均匀：拌和物水灰比过大或搅拌不均匀，拌和物中粗骨料沉淀、砂浆离析，砼内水分蒸发形成孔隙，削弱了砼的粘聚力，从而降低了其抵抗内在，如水泥收缩、温度应力和外来损害的能力。(3) 垫层的强度不够：地面垫层质量往往被忽视，经常

27、出现配合比不准、振捣不实甚至不振捣，只用铁锹拍或脚踩、接搓不严等现象，大大降低了垫层的强度和作用。有时首层地面或灰土标高不够，垫层所用的砂石料未经认真夯实，或标高超出后减少了垫层厚度，都会削弱垫层承载能力从而引起面层发生裂缝。(4) 结构变形：如地基下沉、构件挠度过大或错位等，都会导致地面裂缝。(5) 收缩不均匀：造成收缩不均匀的因素，如底层不平整，使面层厚薄不匀，产生不等量收缩，新旧混凝土交接处吸水率不同、垫层材料不同以及埋设的管道、预埋件局部高起等，都能导致面层收缩不均匀而出现裂缝。(6) 温度变形：面积较大的楼地面，由于温度变化而产生较大的膨胀或收缩变形引起地面出现裂缝。(7) 空鼓裂缝

28、：凡空鼓部位受力后容易产生裂缝。(8) 回填土质量差：回填土的土质差或夯填不实，使地面面层完成后，地面产生不均匀沉陷和裂缝，再有大面积地面未留施工缝及结构产生变形都会使地面面层开裂。1.4.2地面出现裂缝的处理措施处理的一般措施：对于有规则的裂缝, 应凿成“V”形缝,将缝内清理干净后, 用沥清油膏进行封闭。如能用火焰烘烤, 使裂缝处充分干燥, 则效果更佳。一般发丝裂缝, 作大面积封闭。对有空鼓的地方, 应将面层敲掉, 将垫层部份凿毛, 在垫层上刷一道水泥浆, 随即用与面层相同的材料修补平整。1.4.3 施工中应该注意的几点(1) 水泥安定性要好，沙子用粗砂或中砂。采用半硬性砂浆及混凝土，防止起

29、砂措施。(2) 保证垫层配合比及厚度的准确性，要振捣密实，表面平整，接搓严密，施工剩余的砼不能随便充作垫层，砼垫层应严格按设计、如设计无要求时，厚度一般不小于60mm，当房间面积大于30平方米时，建议垫层厚度不小于80mm。(3) 基层、垫层不平整时必须先处理找平，暖气沟盖板标高应落在垫层以下，首层楼梯起步处和室内暖气沟填土要认真夯实，楼梯段、休息平台、阳台板等与楼面交接处，要清理干净，表面凿毛，灌缝前浇水湿润。(4) 设备管道应埋置于垫层内，在特殊情况下，高出垫层时应加钢丝网处理。(5) 砼地面、水泥砂浆面层、豆石混凝土面层在面积大于30平方米时，应设置分格缝进行处理。1.5地面出现空鼓地面

30、空鼓主要体现在装饰装修的过程中，就是在装修的时候，有空气留在粉灰层，没有填充完全，敲击有咚咚空响。在房屋室内装修时，空鼓现象经常发生在贴瓷砖的时候。特别是冬天，因为室内开起了暖气，使得地板砖与基体的热胀冷缩不同步，空气受热膨胀，产生大面积空鼓，即不美观也妨碍正常使用。1.5.1 地面空鼓出现的原因(1) 建材表面没有清理干净：瓷砖铺贴前应检查墙体基层抹灰是否符合要求，墙面基层杂物、灰尘和必须清除干净。(2) 基层过于干燥：水泥砂浆铺设时，基层表面过于干燥，不浇水湿润或湿润不足，因此水泥砂浆铺设后，水泥砂浆中水分很快地被基层吸收，造成砂浆水分失去过快，使水泥颗粒的水化作用不能充分进行，降低面层强

31、度，影响与基层的粘结。(3) 基层过于潮湿：基层有积水，特别是基层水泥砂浆的水灰比增大，致使与基层粘结不牢。管道上表面的面层过薄，也会造成面层开裂空鼓。(4) 工序不对：面层水泥砂浆铺设前，涂刷水泥浆结合层工序安排不当，有的采用满泼水后撒水泥粉方法，造成灰撒不匀，扫不匀或漏扫情况，同时水泥浆稠度不易控制，影响粘结效果。另外涂刷水泥浆与铺设面层工序没有配合好，刷好浆后慢慢铺设面层，到后来有的浆已干涸了，不但不起粘结作用，反而起隔离作用，难免日后面层出现空鼓现象。1.5.2地面空鼓的处理措施一般处理措施：若是已出现的空鼓现象，将重新贴砖，空鼓了就要把它打下来从新做了。重做的时候要注意墙面淋水，达到

32、一定的含水率。1.5.3 施工中应注意的几点(1) 施工时严格把好质量关，不要偷工减料。(2) 不得在混凝土顶棚基体表面抹灰，用腻子找平即可。(3) 如果还没有完成的时候要注意不要挨太阳晒到太久，这样也会给以后留下空鼓的现象。做的时候材料也要达到一定的含水率才可以的。1.6室内墙体返潮近年来，很多住宅的内墙出现返潮、发霉、长毛的现象，无论是框架楼，还是普通砖混住宅楼，贴面砖或不贴面砖，都有这种现象的发生，给入住的居民带来了极大的烦恼，使购销双方，或业主与物业之间产生很多纠纷。通过查阅相关资料，总结了室内墙体返潮的原因和措施。1.6.1 室内墙体出现返潮的原因(1) 基础墙未作防潮层或防潮层断裂

33、、防潮层的位置设置不对或者施工不到位导致墙体返潮；(2) 因为墙体外冷内热形成的冷凝水导致墙体潮湿，这样的情况通常发生在冬季，而且是整面墙，主要是外墙；(3) 墙内预埋的水管有渗漏的地方，造成墙体潮湿；(4) 隔墙水渗入。1.6.2 室内墙体返潮的处理措施a. 墙体没有设置防潮层或防潮层断裂（1）将一层所有墙体在室内地平(-0.05m)上0.15m-0.2m处砖砌体（总高度350mm）分段凿除。（2）分段长度以1200 mm为宜，凿除砌体后要及时清理干净，支好模板、模板加固不得使用铁丝加固，经监理验收后浇筑C30膨胀砼，UEA使用量为水泥用量的8%，用30振捣棒振实。（3）第三天及时凿除超灌部

34、分并浇水养护。（4）四天后再凿除另一部分砌体，清理完所有砖渣，用水冲刷干净，支好模板，在结合处刷一遍素水泥浆，浇筑混凝土，一条完整地防水圈梁全部浇筑完毕。室内地面凿除部位一起浇筑形成整体。（5）浇筑完毕后，及时养护。（6）表面抹防水砂浆，并刮白水泥腻子二遍成活。（7）装回保温板，恢复墙体饰面石板。注意事项：（1）剔凿砌体时注意电管水管，做好保护措施。（2）浇筑混凝土必须提前将周围基层润湿。（3）混凝土必须振捣密实，养护到位，加固模板不得使用铁丝等，防止锈蚀产生渗漏。（4）白水泥腻子标号必须为42.5，不得加水。b. 墙内预埋的水管有渗漏首先确定墙体内水管是不是有渗漏，可以先确定这面墙里有没有水

35、管，如果有水管，就有可能有渗漏，只有将墙面凿开，找到渗漏点进行维修，然后再将墙面重新做过。c. 隔墙水渗入隔壁的卫生间或是楼上隔壁卫生间的墙地面本身防水不好，一旦卫生间有水时，就会缓慢的渗透到墙体内，导致墙体返潮。在维修的时候，只有找到渗漏点后，在卫生间重新做防水，再恢复墙地面即可。d. 内墙根部抹灰未采用水泥砂浆，导致墙体返潮将室内地面全部凿除，按原图纸要求，重新施工。（1）凿去所有地面混凝土等，同时凿除内墙面+0.3m以下所有抹灰层。（2）按施工图地面做法分层施工。（3）墙面清理干净后抹1:2防水砂浆。（防水粉掺量根据产品说明）（4）水泥砂浆层养护2天，待表面干糙后用白水泥腻子二遍重新恢复

36、墙面。（5）清理现场施工垃圾。（6）降低外侧室外绿化至-0.45m以下或用明沟将水引出。e. 其他返潮处理方法（1）提高室内地坪的标高。根据建筑场地的水文地质资料，先计算出毛细水可能上升的最高高度，然后使室内地坪高度高于最高高度。提高室内地坪的标高，可降低毛细水对室内潮湿的影响。（2）设置阻水层，采用聚乙烯薄膜防潮处理的地面可消除返潮，防止毛细水上升到地面。此方法简单，造价低，防潮效果好。1.6.3 施工中应注意的几点：（1）水平防潮层。水平防潮层一般应在室内地面不透水层范围以内，且至少要高于室外地坪150 mm，以防雨水溅湿墙身。铺设油毡防潮层、防水砂浆防潮层、细石混凝土防潮层等都是有效的防

37、潮方案。油毡防潮是在防潮层部位先抹20 mm 厚的水泥砂浆找平层，然后干铺油毡一层或粘贴一毡二油。油毡防潮层具有一定的韧性、延伸性和良好的防潮性能。防水砂浆防潮是在防潮层位置抹一层20 mm 厚、用1:3水泥砂浆掺5%的防水剂配置成的防水砂浆。细石混凝土防潮是在防潮层位置铺设60 mm 厚的C15 或C20 细石混凝土，内配36 或38 钢筋以抗裂。（2）垂直防潮层。设置垂直防潮层墙体，可先用水泥砂浆抹面，刷冷底子油一道，再刷热沥青两道。也可采用掺有防水剂的砂浆抹面做法。建筑返潮是住宅建筑中常见的问题，是一门综合性工程问题，要改善建筑中的潮湿状况，在施工技术、施工方法和建筑材料等方面，还需要人

38、们不断去努力。随着科技发展，住宅建筑返潮问题将会逐步得到解决，从而改善人们的生活环境条件，使人们拥有美好的住宅建筑空间。1.7室内地面返潮1.7.1返潮的原因 (1) 温度较高的潮湿空气( 相对湿度在90% 以上) 遇到温度较低而又光滑不吸水的地面时, 易在地面表面产生凝结水( 一般温度在2左右时即会产生) 。这种情况多数发生在梅雨季节，雨水多，气温高, 湿度大。一旦气候转晴干燥, 返潮现象即可消除。(2) 地面垫层下地基土壤中的水通过毛细管作用上升，以及汽态水向上渗透，使地面材料潮湿，并随之整个房间的湿度情况也恶化。这种情况往往常年发生，较难处理，还有室外的排水不畅、房间的通风不好等。南方大

39、部分地区地表层多属粘土和亚粘土。粘土毛细孔水位上升高度可达22.5m，亚粘土则达11.3m，用密实性差的建筑材料做室内地面时，会增加毛细作用，地面返潮严重。1.7.2地面返潮的处理措施处理的原则是阻塞水泥砂浆或混凝土中毛细管渗水通道。一般可采用涂刷防水涂料或防水剂的作法。涂刷前, 先将面层凿毛, 清扫干净, 涂刷二度防水涂料。第一道涂刷时应用力, 使其深入毛细孔内。待第一道涂料实干后( 一般24h时左右) 再涂刷第二遍, 这样形成整体防水涂膜。在地面与墙面转角处, 涂料应刷至墙面踢脚板高度。在对原地面进行防潮处理后, 再作新面层。新面层材料的选取应考虑选用强度高、耐磨、有一定防潮能力、易于清洗

40、、实用美观的地面材料, 亦可用水泥砂浆作面层。对空气湿度来说, 为大范围的自然现象, 除特殊需要可用设备控制湿度外, 一般建筑不宜打开迎风的窗, 少打开迎风向的门, 减少潮湿空气涌入室内即可。1.8建筑物渗漏水外墙渗漏现象过去在一般砖混结构的建筑物中较少出现，近几年来，由于墙体改革的实施以及新型墙体材料（如砼空心砌块、空心粘土砖、加气砼砌块等）的广泛推广应用，使房屋建筑外墙面的渗漏率呈上升的趋势，严重地影响到建筑物的装饰效果，耐用年限和使用功能，它给居民的正常生活和使用造成了很大的不便。这里着重谈谈建筑物外墙渗漏的原因及一些防治措施。1.8.1建筑物外墙渗漏a. 建筑物外墙渗漏的形式及原因:(

41、1) 混凝土外墙裂缝引起的渗漏。外墙上有贯通的裂缝，就会出现渗漏、地基不均匀沉降、温度变形、干湿变形都有可能引起外墙开裂，其中由于温度引起的开裂最为常见。(2) 砖混结构外墙裂缝引起的渗漏。由于钢筋混凝土的线膨胀系数约为砖砌体的2倍，在相同温差下，钢筋混凝土构件的伸缩值要比砖砌体大1倍左右。当外墙砌体抗剪强度不够时就会引起墙体开裂。温度应力产生的裂缝主要出现在顶层内外纵、横墙两端，靠山墙的开间表现最明显。裂缝一般从内横墙开始，沿45延伸至外纵墙，在窗间呈横向或斜向分布，在顶层圈梁下皮也可能出现水平裂缝。(3) 砌体外墙缝隙引起的渗漏。砌体结构的外墙砂浆灰缝不饱满是造成墙体渗水的重要原因。框架填

42、充墙结构的外墙，未按规定设有拉结钢筋造成墙柱之间留直搓作法，所以框架填充墙和柱子之间是防水的薄弱环节。另外，墙体砌筑施工中，固定脚手架的铅丝洞、脚手洞等填塞不实落水管铁箍、悬挂等处的扒钉、电线绝缘插架或其它穿墙管线等部位塞灰不严密，都易留下渗水通道。(4) 混水墙外粉刷分格缝破损引起的渗漏。外粉刷分格缝由于不交圈、不平直或砂浆等残渣在缝内未清除，使雨水积聚在分格缝内，施工时木条嵌入过深，使分格缝底部抹灰层厚度不够、雨水浸入墙内；缝内未嵌填密封材料或嵌填的密封材料老化，失去防水密封的作用而引起渗漏。(5) 门窗洞口周边封堵不严引起的渗漏。大多数建筑物门窗框采用铝合金塑料及异型钢材制成，这些材料与

43、墙体材料的材性相差较大，由于温度变形使它们的界面之间产生缝隙，导致渗漏。(6) 细部构造不当引起的渗漏。外墙上有许多凸出外墙面的构件和设备，如挑檐、雨棚、阳台、窗套、落水管等。这些构件有的没做滴水线，或滴水线做得不标准，造成水沿外墙流淌；有的排水坡度不够，甚至反泛水；有的落水口堵塞，造成积水，当与外墙面交接处防水高度不够时，造成外墙渗漏；有的落水管密封不严，又靠墙安装，若有脱节或松动，导致雨水沿外墙流淌而出现渗漏。(7) 外墙安装空调器、商业广告牌等引起的渗漏。在外墙面上钻洞设支架，支架安装完毕后，洞口缝隙未嵌填密封材料或嵌填不得法，或嵌填的密封材料过早老化，因而雨水从缝隙而入，这种情况在南方

44、较为严重。(8) 外墙装饰面施工质量不良引起的渗漏。在进行外墙装饰前，没有先堵塞墙体上的空洞和缝隙。面砖勾缝用砂浆标号太低，或勾缝不认真，形成很多毛细孔。面砖粘贴不实，出现空鼓，形成储水囊，在温度压力作用下出现渗漏。涂装墙面所用涂料质量不合格，涂膜厚度不够，适应基层变形能力差、易老化、年久脱落、失去防水效果。(9) 预制钢筋混凝土外墙板缝渗漏。预制钢筋混凝土外墙板在生产过程中，尺寸有误差，加上吊装运输和安装就位过程中，外墙板防水构造被破坏，如挡水板被砸坏，墙板掉角缺棱，相邻两块外墙板安装后，浇筑混凝土构造柱用插入式振捣器振捣时，混凝土跑浆堵塞空腔，从而使装配式混凝土外墙的垂直缝、水平缝和十字缝

45、的防水构造起不到防水作用，导致渗漏。b. 建筑外墙渗漏的防治措施渗漏防治的原则以排为主、以防为辅、综合治理、多道设防、刚柔并用、防排结合，复合防水、全面设防、节点密封等设计原则。按照此防渗漏原则，采取具体防治措施。(1) 必须重视外墙防水设计。目前，工程设计施工图中关于外墙防水方面的内容几乎为空白，在整个设计图纸中既外墙防水构造详图，又无有关这方面的施工说明，使施工单位无所适从，外墙防水设计疏忽遗漏是房屋工程设计中普遍存在的问题。(2) 严格控制外墙施工质量。为保证外墙砌体质量，砌筑用砖和砂浆的质量及强度等级必须符合设计要求，一般宜用混合砂浆砌筑（基础以上）。砌砖前应提前一天把砖浇水湿润，使砖

46、的含水率达到20左右，墙体砌筑时灰缝的厚度、饱满度及墙体的垂直度和平整度均应符合规范要求。框架填充墙砖砌体与梁接壤部位必须按设计与构造要求配置拉结筋，框架梁底与砖墙顶面接触处应待墙体自然沉降稳定后（不能少于一周），再用斜砖挤浆封堵密实。(3) 提高墙体材料的抗渗能力。最有效的措施是提高密实度，但同时也增加了墙体的自重，降低了墙体的保温性能。(4) 加强墙面排水。加强阳台、雨棚、落水管等部位排水及检修可以有效地防止由此引起的外墙渗漏。(5) 对外墙面采取憎水处理。典型做法是采用有机硅乳液对外墙面进行处理，经处理后的外墙面，水不能湿润，可以有效地防止由于毛细作用引起的渗漏。对于较大的裂缝和孔洞以及

47、风压较大时，其作用效果将受到限制。(6) 瓷砖贴面粘贴外墙瓷砖(或釉面纸皮砖)。可有效防止外墙渗漏，应注意面砖粘结剂的选用和勾缝处理，避免外墙砖脱落以及灰缝进水引起的温差渗透。(7) 用涂膜防水涂料。采用外墙涂膜防水材料在整个墙面形成一层完整的无缝防水层，材料的质量直接影响对外墙的保护效果。只有形成一定厚度的弹性涂膜才能保证涂膜防水性能以及对基层微小缝的适应性。1.8.2 卫生间渗漏a. 卫生间渗漏水的原因卫生间发生渗漏水的现象在生活中经常发生，给人们正常的生活带来不少的麻烦，总结其原因主要表现为以下几点：（1）卫生间防水层在施工以及后期的维修中破坏、空鼓，导致渗漏水；（2）卫生间防水的翻边高

48、度不够或淋浴墙面没有做防水措施，导致墙体渗漏水；（3）卫生间之中的管道周边防水层密封不严或防水高度过低，导致楼板渗水；b. 卫生间渗漏水的处理措施（1）如果大面积防水层破坏，需重新做防水；如果局部破损，可以局部修补；（2）对于有淋浴要求的墙面，要注意做防水措施，一般刷涂聚氨酯涂料两遍；c. 在施工过程中应注意的事项（1）管道与设备安装工程的质量保证措施结构施工期间，由土建负责配合完成管道的预埋预留工作。凡穿越楼板与墙体的管道均需留设套管。套管应高出结构面20mm。严格控制管材、设备及配件的质量标准。进场的材料必须具有“三证”，即：产品出厂合格证、质量保证书及复试证明。每道工序完成后必须经过严格

49、的验收。给水管道安装后须进行水压试验，试验压力应为工作压力的1.5倍。排水管道安装后须进行通球试验，卫生及洗涤设备安装后须进行盛水试验。（2）土建工程的质量保证措施作为防止渗漏的必要构造措施，厨房、卫生间分隔墙底部统一浇筑混凝土导墙，高度为1 5 0 mm，宽度大于1 0 0mm。在卫生间的浴缸和冲淋部位的地面与墙面上加做防水层，一般采用聚氨酯防水涂料。在楼地面施工时，应找出1%流向地漏的坡度。楼地面完成后应进行泼水试验，以保证流水坡度准确。做好室内管道预留洞口的修补工作十分重要，应专门组织力量施工。管道与预埋套管之间的空隙一般采用水泥石棉打凿密实，或采用油膏填嵌密实。楼板上有预留洞口，应采用

50、较高的细石混凝土分层填补，确保填料的密实度，并严格按规范要求进行养护。管道预留洞口修补后必须进行闭水试验。闭水时间不少于24h，以不渗漏为合格。1.8.3屋面渗漏屋面渗漏给人们的生活和生产带来极大的危害，近年来，采取推广新材料、新技术、新工艺，并把屋面渗漏作为专项治理来抓，取得了一定的效果，但有关屋面渗漏的质量投拆仍时有发生，从防水施工方面对常见的屋面渗漏问题进行总结，并提出如下的原因分析及预防措施。a. 屋面找平层施工存在问题：找平层起砂、起皮、麻面、不平整、裂缝、积水潮湿、强度不够、无分格缝、转角圆弧不够造成屋面积水、防水层起鼓、开裂、老化腐烂。原因：项目管理及交底不到位，混凝土配合比不正

51、确，表面未二次压光，养护不充分。坡度不准确，未根据卷材种类设转角半径。未按规定设置分格缝。预防措施：找平层必须做到“五要”、“四不”、“三做到”。五要：一要坡度准确、排水流畅、平屋面结构找坡3%，材料找坡2%，天沟、檐沟排水坡度1%，沟底水落差不超过200mm；二要表面平整；三要坚固；四要干净；五要干燥：在找平层上铺1m2的塑料膜（卷材）在太阳（白天）下12h，掀起后无水珠，认为可以进行防水层施工。四不：一是表面不起砂；二是表面不起皮；三是不酥松；四是不开裂。三做到：一是混凝土配合比正确，二是表面二次压光，三是养护充分。按规定设置分格缝：水泥砂浆或细石混凝土6m，沥青砂浆4m并宜设置在板端缝上

52、。屋面阴阳角应做成圆弧，其半径如下：沥青卷材为100150mm;高聚物改性沥青卷材为50mm；合成高分子卷材为20mm。b. 屋面保温层施工存在问题：保温失效并造成渗漏原因：保温材料的含水率不符合要求就进行保温施工，使保温材料降低保温；另一方面，保温层含水过大，在隔热层防水层上下密闭的情况下，当温度升高，保温层中的水变成水蒸气，体积膨胀，易将防水层顶破，造成渗漏。预防措施：保温层的含水率应为该材料在当地自然风干状态下的平均含水率。整体保温时不得使用已淘汰的水泥膨胀珍珠岩或水泥膨胀蛭石。保温层施工时注意防雨防潮。保温层设置排气道间距4m，纵横贯通和排气孔36m2一个排气管做防水处理。保温层干燥后

53、再做防水层。倒置屋面采用低吸水率的保温材料，并做保护层。c. 屋面防水层施工(1) 卷材防水层空鼓原因：基层不干燥，没扫除干净，防水层底部有水汽渗入；基层面没有涂刷处理剂、粘结剂或与卷材材性不相容，涂刷不均；铺卷材时底部空气未排净等。预防措施：基层要干燥并扫除干净，基层面的处理剂、粘结剂应与卷材材性相容，涂刷均匀，待基层面的处理剂干燥后再涂刷粘结剂，铺卷材时将底部空气排净等。(2) 卷材防水层裂缝原因：使用的卷材延伸率低，板端和节点细部未做附加缓冲层和增强层，及施工时卷材拉得过紧等。预防措施：使用延伸率大、耐用年限长的卷材，板端部空铺300mm宽的卷材条作缓冲层，施工时卷材不得过紧等。(3) 卷材防水层面在基层变形、受振动、温度、风雨和自然环境的侵蚀下渗水。原因：卷材防水层的厚度不足，使用的粘结剂不合要求，卷材的搭接方向、搭接宽度不合规定。预防措施：粘结剂的耐水性能为在浸水168h条件下的粘合性