土地增值税对房地产开发企业税后利润的影响

1、地增值税对房地产开发企业税后利润的影响2009-3-23 11:47 中国税收咨询网大 中 小】【打印】国家税务总局关于房地产开发企业土土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素，中规定，从 2007年 2月 1日起，要加强对房地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 2006187 号） 地产开发企业土地增值税的清算工作，此政策对房地产开发企业税后利润产生了较大的影响。本文通过对 影响房地产开发企业税后利润的因素进行分析，就房地产开发企业在政策范围内如何实现税后利润最大化 进行了探讨，并提出了相关建议：一、房地产开发企业税后利润的计算根据企业所得税的计算思路， 税后利润 =（纳税调整

2、后税前利润 -企业所得税） =（收入 -成本-费用-税金）X（ 1- 33%），则房地产开发企业税后利润可用下式来表示：税后利润=（销售单价X销售面积-单位成本X销售面积-5.5% X销售单价X销售面积-土地增值税-期间费用） X%。其中，5.5%乘以销售单价及销售面积 为与转让房地产有关的营业税及其附加。土地增税的计算按照土地增值税暂行条例和实施细则及其他相关的税收政策规定，可分为四步：第一步，增值额=收入额-扣除项目金额；第二步，增值率=增值额*扣除项目金额X100%;第三步，根据增值卒，选择适用30% -60%的超率累进税率和速算扣除数；第四步，应纳税额=增值额X适用税率-扣除项目金额X

3、速算扣除系数。这其中，扣除项目包含以下几项：取得土地使 用权听支付的金额，即地价；开发土地和新建房及配套设施的成本，也称房地产开发成本；开发土地和新 建房及配套设施的费用，简称房地产开发费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务 费用。扣除项目中，利息支出是房地产开发企业重要的财务费用支出，所占比重很大，又分为两种扣除方 式：当能够准确计算并提供证明时，房地产开发费用按以下标准计算扣除，利息支出千（地价+房地产开发成本）X5%;当不能够准确计算并提供证明时，房地产开发费用按以下标准计算扣除，（地价+房地产开发成本）X30%。另外，房地产开发企业还可以按地价和房地产开发成本之和加计

4、扣除20%。综上，可得房地产企业税后利润的计算公式， 当土地增值税清算时， 税后利润根据利息扣除计算方式下同分为两种情况： 第一种情况，当利息支出可以准确计算并提供证明时，应纳土地增值税=（94.5 %乂销售单价埒肖售面积-1.25 X单位成本X销售面积-销售面积X利息支生/总面积）X土地增值税税率-（1.25 单位成本X销售面积+销售面积X 利息支出/总面积+5.5%於肖售单价X销售面积）X速算扣除数，则税后利润=（销售单价X肖售面积-单位成 本X销售出积-5.5% XI肖售单价XI肖售面积-0.5% X肖售单价X销售面积-应纳土地增值税-期间费用）X67%.第二 种情况，当利息支出不能准确

5、计算或不能提供证明时：应纳土地增值税=（94.5% 销售单价X销售面积-1.3 X单位成本X销售面积）土地增值税税率-（1.3 X单位成本於肖售面积+5.5%X销售单价X肖售面积）X速算扣除数，则税后利润=（销售单价X销售面积-单位成本XI肖售面积-5.5 %埒肖售单价XI肖售面积-应纳土地增值税-期间费用） X67%。二、土地增值税对房地产开发企业税后利润的影响以上税后利润公式中，一般期间费用、利息支出和部面积都是常数，而销售价格、单位成本、销售面 积、上地增值税税率、土地增值税速算扣除数为变量，其中土地增值税税率和速算扣除数又取决于销售价 格、单位成本、销售面积，因此销售价格、单位成本、单

6、位面积的下同组合直接影响到企业的税后利润。 下面举例对不能准确核算利息支出情况下销售单价、单位成本、销售面积不同组合对税后利润的影响进行 探讨。例：某房地产公司开发一楼盘，项目可售建筑面积14万m2，已销售面积12万m2.平均售价为2.2万元/ m2，成本为1万元/ m2，累计期间费用 3 000万元。先计算土地增值税税率和速算扣除数：增值率=销售单价 销售面积-（单位成本怡肖售面积+10%渾位成本怡肖售面积+5.5 % 销售单价 销售面积+20%单位成本 销售面积）*（单位成本 销售面积+10 % 渾位成本 於肖售面积+5.5 %销售单价 销售面积+20 %渾位成本 於肖售面积）=（94.5

7、 %於肖售单价-1.3单位成本）*（ 1.3 单位成本 +5.5%销售单价）=（94.5%2.2-1.31）-（1.31+5.5%2.2）=55 %可得，土地增值税税串 40%，速算扣除数 5%，则：税后利润 =销售单价 销售面积 -单位成本 销售面积 -5.5% 销售 单价 销售面积 -（94.5% 销售单价 销售面积 -1.3 单位成本 销售面积） 土地增值税税率 -（1.3 单位成本 销售面积 +5.5% 销售单价 销售面积） 速算扣除数 -期间费用 67%=94.5% 2.2 12-1 12-（94.5%2.2 12-1.3 12) X40%- (1.3 1X12+5.5% 2.2 1

8、2) X5%-0.31 67% =5.4(亿元)在土地增值税清算的不同情况下，分三种情况进一步讨论如下：第一种情况，假定销售单价为变量，而单位成本、销售面积为常量，则销售单价为多少可使企业税后利润最大？由于土地增值税为超率累进税率，土地增值率在超过临界点后，土地增值税的支出要大于因价格上升而增加的收入，从而导致企业税后利润降低。假设增值率为50%，（ 94.5% 销售单价-1.3 :单位成本）r 1.3 单位成本+5.5% 销售单价）=50%，此时，销售单价 =2.13（万元）。如果该房地产公司每平方米的售价降低 700 元（ 2.2- 2.13），则其增值率等于 50%，其适用土地增值税率由

9、 40%降至 30%，速算扣除数为 0.其税后利润 =94.5% 2.13 12-1 12-（94.5% 2.13 12-1.3 12） 30% -0.3 67%=6.22（亿元）。可见， 虽然该房地产公司每平方米的售价降低了 700 元，但其税后利润却增加了 0.82 亿元（ 6.22-5.4）。因此，由于土地增值税的存在，房地产公司并不是售价越高税后利润越大，需要仔细测算，科学定价。第二种情况，假定单位成本为变量，而销售单价、销售面积为常量，则单位成本为多少可使税后利润最大？增值率降低，土地增伉税也随之降低。更降低增值率，除了可以通过降低售价来实观外，还可以通过增加成本来实现。此例中，先测

10、算当增值率为50%时，单位成本的数值，即（ 94.5% 2.2-1.3 单位成本）（1.3 单位成本 +5.5% 2.2） =50%，解得，单位成本 =1.03（万元）。如果该房地产公司将每平方米的成本增加 300 元（ 1.03- 1），则其增值率降为50，适用土地增值税率由 40%降至 30%，速算扣除数为 0.则税后利润=94.5 % 2.2 X12- 1.03 12- （ 94.5%&.2 X12-1.3 海.03 X12）X30% - 0.31 6X% =6.45 （亿元）。计算说明，该房地产公司在不降价的情况下，单位面积的成本增加300元，但税后利润却增加了 1.05亿元（ 6.4

11、5-5.4 ） 然价格没有下降，。房地产企业增加成本的方式很多，如增加公共设施，进一步提高住房质量等。此时，虽 但在同样价格下，消费者可以获得质量更好的住房，同样有助于房屋的销售。而这样做 的最大好处是，房地产商可以获得更多的税后利润。第三种情况，假定销售面积为变量，而销售单价、单位成本为常量，则销售面积为多少可使税后利润最大？从土地增值税增值串的计算公式中可见，增值率与销售面积没有关系，但销售面积可以影响企业是否 清算。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例

12、在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行 土地增值税清算。可见，如果房地产开发企业的销售面积占整个可售建筑面积的比例在85%以下的，企业暂时仅按预售价款的一定比例预缴土地增值税，如北京地区为 0.5%，不用清算土地增值税，待符合清算条件时再进行清算，从而可以延期纳税。该房地产公司可销售面积如果为 14 万平方米，已销售面积为 12 万平方米，由于其已销售面积占整个 可售建筑面积的比例大于 85%，因此，该房地产公司需要就其已销售部分进行土地增值税清算。其税后利 润为 5.4亿元，如果该企业将销售面积降低至 11.8 万平方米，

13、则已销售面积占可售建筑面积的比例为 84%， 小于 85%，该房地产企业可以不用进行土地增值税清算，仅预缴少量的土地增值税。此种情况下，假设该房地产公司所属区域为北京，则企业的税后利润=（94% X销售单价X销售面积-单位成本XI肖售面积-期间费用） X67% = （ 94% X2.2 X 2-1 X2-0.3） X37% =8.4 （亿元）。可见，土地增值税清算前后，企业税后利润增加 3 亿元 （ 8.4-5.4），税后利润率增加 56。三、房地产开发企业如何实现利润最大化笔者认为，房地产开发企业可以根据以下几个因素对税后利润的影响，合理采取措施，从而实现企业税后利润的最大化。1、销售面积。

14、销售面积是决定房地产开发企业清算时间的一个重要因素，当销售面积占全部可销售面 积的比例小于 85，企业可以先不进行清算。但这同时还需要满足其他条件，187 号文规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工，完成销售的；整体转让未竣工决 算房地产开发项目的，直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土 地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例 在 85 以上，或该比例虽未超过 85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可 证满三年仍未销售完毕的。如果房地产开发企业

15、满足了清算条件，则须按税法规定进行清算。只有在不满 足各项清算条件下，房地产开发企业才可以通过控制销售面积来控制土地增值税清算时间，从而获取延期 纳税的好处。2、利息支出。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能 够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同 期贷款利息计算的金额：其他房地产开发费用，按获得土地使用权价款和开发成本金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按获得 土地使用权价款和开发成本金额之和的 10以内计算扣除。因此，房地产企业可以比较两种方式扣除的财 务费用大小，并在符合政策法律规定的前提下，选择有利于企业税后利润最大化的方式进行核算。3、销售单价，在土地增值税清算情况下，销售单价影响增值率。由于土地增值税采用的是超率累进税率，税率随着增值率的提莴而提高。特别是在增值率临界点附近，临界点前后企业税后利润变化很大。在很多情况下，虽然房地产企业降低了销售单价，减少了收入，但由于降低了土地增值税的适用税率，同时减少了土地增值税的支出，两种效果综合后，企业的税后利