福鼎市百胜新区控制性详细规划文本

1、第一章 总则第一条 为指导福鼎市百胜新区的城市规划与管理，确保该片区控制性详细规划的具体实施，特制定本规划文本。第二条 本规划依据中华人民共和国城乡规划法、城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则、城市居住区规划设计规范、福建省城市社区建设纲要（试行）、宁德市城市规划管理技术规定（暂行）及其它相关的法律、法规及规定进行编制。第三条 本规划区位于福鼎城区东南部，规划范围北连潮音岛开发区，南接福鼎工业园双岳项目区，西临桐山溪、天然良港沙埕港,东倚百胜大山。规划建设总用地约为1.9平方公里，可容纳人口为4.0-4.5万人。第四条 本文本是对福鼎市百胜新区的总体建设目标进行控制，包括土地使用、环境容

2、量、建筑形态、交通控制、配套设施、城市设计引导等方面。规划成果包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料收入附件。规划文本和图件同时使用，两者不可分割。对于文本及图件未涉及的控制指标应参照国家现行的有关标准和规范执行。第五条 本规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定为强制性内容。第六条 百胜新区的功能定位为：环境优美、配套齐全、独具特色的高尚宜居商住片区，福鼎市区的重要组成部分之一。第七条 百胜新区的规划布局结构为“一心两轴六区”。“一心”指片区商务核心，以（超）高层建筑为主体，与广场及滨水公园相结合，形成百

3、胜新区的地域标志；“两轴”指以百胜大道为横轴、以百胜青水绿带为纵轴形成的十字轴；“六区”指以道路为自然分隔、按城市社区人口管辖规模将用地划分为的六个居住社区，并相应配套公共服务设施。第八条 文本经福鼎市人民政府批准颁布后，具有法律效力，有关管理部门、建设单位和个人必须遵照规划严格执行。如因特殊原因需作适当调整时，必须按法定程序提出申请、进行论证和修订，并报福鼎市人民政府审批及报福鼎市人民代表大会常务委员会和宁德市人民政府备案。第二章 土地使用分类与相容性规定第九条 本次控规用地分类主要按国标GBJ137-90城市用地分类与规划建设用地标准中的城市用地分类类别代号执行，并结合当地具体情况作适当调

4、整和增减。详见表1。表1 控制性详细规划用地分类和代号一览表序号类 别 代 号类 别 名 称范 围大类中类小类细分类1R居住用地R1一类居住用地R11住宅用地住宅组团用地（包含组团绿地和组团道路及其它设施）R12公共服务设施用地居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地R12C61幼托用地R12C62小学用地R12C63中学用地R12C64其它公共服务设施用地R13道路用地居住小区道路用地R14绿地居住小区级绿地R1C综合用地含上层为住宅与底层小区及小区级以下的公共服务设施建筑的用地。（住宅综合楼底层不得设置餐馆，R2C 及R3C同。）R2二类居住用地R21住宅用地住宅组团用地（包含组团绿地

5、和组团道路及其它设施）R22公共服务设施用地R22C61幼托用地R22C62小学用地R22C63中学用地R22C64其它公共服务设施用地R23道路用地R24绿地R2C综合用地续上表 序号类 别 代 号类 别 名 称范 围大类中类小类细分类R3三类居住用地R31住宅用地住宅组团用地R32公共服务设施用地R33道路用地R34绿地R3C综合用地2C公共设施用地C1行政办公用地C11市属办公用地C12非市属办公用地C2商业金融业用地C21商业用地C22金融保险业用地C23贸易咨询用地C24服务业用地C25旅馆业用地C26市场用地C3文化娱乐用地C31新闻出版用地C32文化艺术团体用地C33广播电视用地

6、C34图书展览用地C35影剧院用地C36游乐用地C4体育用地C41体育场馆用地C42体育训练用地C5医疗卫生用地C51医院用地C52卫生防疫用地C53休疗养用地续上表序号类 别 代 号类 别 名 称范 围大类中类小类细分类C6教育科研设计用地C61高等学校用地C62中等专业学校用地C63成人与业余学校用地C64特殊学校用地C65科研设计用地C7文物古迹用地C9其它公共施用地CS综合用地CSR公建、住宅综合用地商业金融办公写字楼、文化娱乐设施及饮食服务业等与住宅综合用地CSC各类公建综合用地办公等写字楼与商业金融、文化娱乐服务业等设施的综合用地3M工业用地M1一类工业用地M2二类工业用地M3三类

7、工业用地4W仓储用地W1普通仓库用地W2危险品仓库用地W3堆场用地5T对外交通用地6S道路广场用地S1道路用地S2广场用地S21交通广场用地S22游憩集会广场用地S3社会停车场S31机动车停车场库用地S32非机动车停车场库用地7U市政公用设施用地续上表 序号类 别 代 号类 别 名 称范 围大类中类小类细分类U1供应设施用地U11供水用地U12供电用地U13供燃气用地U14供热用地U2交通设施用地U21公共交通用地U22货运交通用地U29其它交通设施用地U3邮电设施用地U4环境卫生设施用地U41雨水、污水处理用地U42粪便垃圾处理用地U5施工与维修设施用地U9其它市政公用设施用地8G绿地G1公

8、共绿地G11公园G12街头绿地G2生产防护绿地G21园林生产绿地G22防护用地9D特殊用地10E水域和其它用地第十条 在规划管理中，各地块的土地使用性质必须符合各地块控制指标一览表（详见附表）。第十一条 考虑城市发展的一些不可遇见因素，在不违反城市总体规划或分区规划的原则基础上，允许用地性质具有一定的弹性。任何用地性质的更动均须经当地规划主管部门核准并符合“土地使用适建范围一览表”规定。详见表2。表2 土地使用适建范围一览表项目类别用地类别建设项目居住用地R公共设施用地C工业用地M仓储用地W对外交通用地T道路广场用地S市政公用设施U绿地G特殊用地D其他用地E第一类R1第二类R2第三类R3办公C

9、1商贸C2文化C3教育C4医疗C5科研C6文物C7其他C8第一类M1第二类M2第三类M3普通W1危险品W2露天堆物W3铁路T1公路T2管理T3港口T4机场T5道路S1广场S2停车场库S3G1G2菜地耕地E1E2园地林地E3E4村镇建设E6弃置地E7露天矿用地E8居住建筑别墅低层住宅多、中高层住宅高层住宅（含商住综合楼）单身、集体宿舍居住小公共服务设施教育托儿机构小学普通中学商业服务粮油店、供煤（或气）站、菜站、副食、百货店、饮食店小型集贸市场储蓄所、邮政所医疗门诊所卫生站文体文化活动站（含青少年、老年活动站）市政公用变电所、路灯配电所公共厕所煤气调压站、锅炉房公共停车场（库）、出租汽车站行政管

10、理居委会（含街道第三产业）综合服务站（含物业管理）工商及税务管理、绿化、环卫管理点、市场管理用房居住区级以上公共服务设施含居住区级办公行政办公建筑一般办公建筑、商办综合楼、公寓式办公楼商业服务综合商场、批发商场及其附属仓库银行及分理处、信用社、证券交易所及保险公司一般旅馆、招待所及其附属设施旅游宾馆、度假村及其附属设施独立的农贸市场、小商品市场、综合，市场批发市场文体娱乐图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑影剧院、游乐场、俱乐部、歌舞厅、夜总会广播电台、电视台、文化艺术团体、通讯社、出版社、报社体育场馆、体育训练基地、业余体校医疗卫生综合（专科）医院、卫生防疫站、急救中心、检验中心、血库

11、休养所、疗养院（不含干休所）特殊医院（精神病院、传染病院）一需单独选址教育科研高等院校、中等专业学校职业学校、技工学校、成人学校和业余学校科研设计机构工业对环境基本无干扰、污染的工厂对环境有轻度干扰、污染的工厂对环境有严重干扰、污染的工厂仓储普通储运仓库危险品仓库露天堆场市政公用设施社会停车场、库加油站汽车修理、专业保养场和机动车训练场客、货运公司站场施工维修设施及废品场污水处理厂、殡仪馆、火葬场、墓地其他市政公用设施备注：允许设置 不允许设置 允许或不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。第三章 环境容量控制第十二条 环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能

12、够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标有人口密度等。第十三条 容积率为上限指标，地块内拟建项目的容积率不得超过规划指标；容积率控制必须与建筑密度控制配合实施。第十四条 建筑密度为上限指标，地块内建筑密度不得超过规划指标。第十五条 绿地率为下限指标，地块内绿地率不得低于规划指标。第十六条 人口密度或人口容量为指导性指标，本规划按人均居住面积40平方米估算人口密度（或人口容量）。第十七条 本规划区建筑容积率及建筑密度制定原则本规划建议本片区地产开发以小高层为主，分别进行“高层与小高层”、“多层与小高层”、“TownHouse与小高层

13、”建筑类型的组合，并提出分类指导的控制指标。（详见表3、表4）表3 居住用地容积率、建筑密度、人口密度控制指标用地类型建议建筑形式容积率建筑密度人口密度（人/公顷）二类住宅用地（R21）安置用房2.0-2.340-45300TOWN HOUSE 与小高层组合1.2-1.422-25200多层与小高层组合1.6-1.819-23400小高层与高层组合2.0-2.218-22500二类居住综合用地（R2C）小高层与底层商业组合3.0-3.333-35600650注：建筑基地面积小于或等于3万平方米的开发地区，其建筑容积率控制指标应按规定折减10-25%. 表4 公共设施用地建筑密度、建筑容积率主要

14、控制指标类 别 控制指标办公楼商业金融公建综合学校综合医院文化馆文化站电影院剧场博物馆旅馆多层高层多层高层市场多层高层幼托小学中学低、多层高层容积率1.53361.52.8360.81.51.51.8360.60.80.90.50.70.40.80.30.60.50.80.40.81336建筑密度（%）254025405025381525253035202525503040402035第十八条 各类用地绿地率控制指标 表5 各类用地绿地率控制指标类 别绿地率(%)居住区30单位附属绿地30交通枢纽、商业中心20学校、休疗养院、机关团体、公共文化设施等单位35综合医院40公共活动、集会广场25垃

15、圾转运站10-30公共绿地70第四章 建筑建造控制第十九条 建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑之间的群体关系做出必要的技术规定。其主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等。第二十条 建筑高度为上限指标，建设中地块内的建筑高度不得超过规划指标。第二十一条 沿城市主、次干路两侧建筑物，除满足建筑间距、消防等方面的要求外，其控制高度应符合下列规定：（一）沿路一般建筑控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加上建筑后退道路红线距离（S）之和的1.5倍，即：H 1.5 ( W+S )。（二）沿路高层组合建筑的高

16、度，按下式控制AL （W+S ）式中：A沿路高层组合建筑以1:1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L建筑用地沿道路规划红线的长度，W道路红线宽度，S沿路建筑的后退距离。第二十二条 建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。建筑物直接临接或其面临的道路临界广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为W值。第二十三条 建筑后退红线距离为下限指标，建筑物相对于规划地块边界的距离，不得低于规划指标。第二十四条 百胜新区内的建筑间距控制与建筑退让，须符合防火、消防、抗震、环保、工程管线和文物、建筑保护等方面的要求，

17、还应同时符合宁德市城市规划管理技术规定（暂行）关于“建筑间距控制与建筑退让”的相关规定。第二十五条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑间距应符合以下规定：(一)平行布置的间距1、朝向为南北向的，南侧为面宽大或等于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距为南侧建筑高度的0.4倍，且最小间距为28米。南侧为面宽小于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距为南侧建筑高度的0.35倍，且最小间距为26米。2、若北侧为高层住宅建筑时，其间距按南侧中高、多、低层住宅建筑高度的0.35倍，且最小间距为26米。3、朝向为东西向的，东西侧为面宽大于或等于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距不少于其较高建筑的0.3倍，且最小间

18、距为18米。东西侧为面宽小于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距的最小间距为13米。4、高层住宅建筑之间，其山墙最小间距为13米；高层住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑之间，其山墙最小间距为9米。（二）垂直布置的间距：不少于较高建筑高度的0.25倍，且最小建筑间距不少于13米。（三）既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距：1、两建筑的夹角小于或等于30时，其间距最小处按本条第（一）款控制。2、两建筑的夹角大于或等于30，小于60时，高层住宅建筑位于南侧，且面宽大于或等于25米，其间距最小处不少于建筑高度的0.30倍，且最小间距为26米。建筑面宽小于25米时，其间距最小处不少于建设高度的0.25倍，

19、且最小间距为23米。3、两建筑夹角等于或大于60时，其间距最小处按本条第（二）款控制。第二十六条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所、中小学和大中专院校的教学楼建筑的间距，及其与其它建筑物之间的间距须在同型布置方式的住宅建筑间距要求上提高15%，同时须满足各专业规范要求。第二十七条 非住宅建筑（第二十五条所列的非住宅建筑除外）的间距和同型布置方式时的住宅建筑间距要求相同，同时须满足各专业规范要求。第二十八条 沿城市道路两侧的建筑物。其后退道路红线应符合表6的控制指标。表6 建筑后退道路红线控制指标建筑高度(m)及层数城市主干路城市次干路城市支路小区道路地下建筑5432居住建筑13层

20、5432低层建筑HlO居住建筑46层6543多层建筑24H10居住建筑79层6544居住建筑1018层7+(n1.2)7+(n1.1)5+(nO.6)5+(n0.4)高层建筑50H24居住建筑19层及其以上16+(n1O.6)5+(n10.5)10+(n1O.5)8+(n1O.4)高层建筑100H50备注1、n为层数，不包括9层以下属住建筑或24m以下其它建筑的层数。2、n1为层数，不包括19层以下居住建筑或50m以下其它建筑的层数。3、高层建筑裙房退让距离按多层建筑控制。4、高层建筑H100m时，按H=100m时的建筑层数控制。5、建筑面临的道路宽度大于50m，其退让距离按面临城市主干路控制

21、。6、当道路两侧规划有绿化隔离带时，建筑后退城市道路规划红线距离加上绿化隔离带宽度。第二十九条 新建大型商场、大型超市、游乐场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑中作为大型商场的裙房)，其面临城市道路的主要出人口方向的建筑控制线后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车场地，且与城市道路相连。第三十条 道路交叉口四周的建筑控制线或建筑红线退让道路规划红线距离，在表6规定的退距的基础上，中高、多、低层建筑增加2米，高层建筑增加5米(均自道路规：划红线直线段与曲线段的连接点算起)。第五章 交通控制第三十一条 交通控制内容包含交通方式、出

22、入口方位、停车泊位、交通设施等。第三十二条 百胜新区道路等级分为城市主干道、城市次干道、城市支路三个等级，形成类方格网路网结构。主干道红线宽度为24-36米、次干道红线宽度为16米，支路红线宽度为8-16米。第三十三条 百胜新区道路设计应符合国家有关部门标准规范及本规划要求。第三十四条 地块出入口方位要考虑周围道路等级及该地块的用地性质。在城市干道上严格控制开设行车路口。大型公共建筑和有大量车辆出入的单位确需开设车辆出入口的，应尽量在次要道路或专用附道上开设。第三十五条 规划公共停车场两个。地块内配建停车泊位控制标准如下（表7）：表7建筑类型计算/单位机动车非机动车说明旅馆四、五星级宾馆车位/

23、客房O.3-O.41(2)其它宾馆车位/客房O.1-O.21办公商业办公(写字楼)车位/lOOm2建筑面积O.43其它办公车位/lOOm2建筑面积O.24商业零售车位/100m2建筑面积O.26餐饮、娱乐车位/lOOm2建筑面积1.24市场车位/100m2建筑面积O.2-0.58医院车位/100m2建筑面积O.2-O.34(4)图书馆、展览馆、博物馆车位/100m2建筑面积0.25公园车位/100占地面积0.1-O.15l小学、中学车位/100名学生O.570住 宅别墅车位/户高级商住车位/户O.61一般住宅车位/户0.32说明：(1)表列配建指标为建设项目应配建的停车车位最低指标。弹性指标按

24、相应的说明进行控制。(2)组别高的宾馆取上限配建指标，级别低的宾馆取下限配建指标。(3)办公建筑面积在20000平方米的基础上，建筑面积每增加10000平方米，配建指标折减10，但折减不得超过50。(4) 级别高的医院采取上限配建指标，级别低的医院采用下限配建指标。(5) 停车场用地面积：小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.5平方米计算；停车库建筑面积：小型汽车按每车位35平方米计算，自行车位按每车位1.8平方米计算。(6)表中未列出的建筑类型，其配建停车指标参考表中相近建筑类型的配建停车指标执行。第三十六条 公共停车场用地面积按规划城市人口每人0.8-1.0平方米计算，采用当量

25、小汽车停车位数计算。一般地面停车场每车位按25-30平方米计，地下停车场每车位按30-35平方米计。第三十七条 城市公共加油站服务半径0.9-1.2平方公里，以小型为主。 第三十八条 百胜新区为4万人左右的新住区，设置1处公交首末站，用地面积1000-1400平方米。第六章 配套设施控制第三十九条 配套设施含公共服务设施及基础设施，市级公建主要在新区核心区布置。次级公建以城市居住区规划设计规范、宁德市城市规划管理技术规定（暂行）为基础，与城市社区建设的规模和要求协调衔接，按“街道社区-基本社区-社区单元”分级配置公共服务设施。第四十条 公共服务设施分级配套设置项目（表8）表8 公共服务设施项目

26、分级配建表类别项目街道社区基本社区社区单元商业服务设施商业服务大型综合超市其它各类商业服务项目商业服务网点金融邮电银行储蓄所邮电支局邮政所教育培训设施义务教育托儿所幼儿园小学中学教育培训老年大学成人教育学校再就业培训学校续表类别项目街道社区基本社区社区单元社区配套设施行政管理街道办事处社区委员会居民小组市政管理部门房屋管理所物业管理社区服务社区服务中心社区服务站社区服务室派出所社区警务室福利设施养老院残疾人托养所老年公寓托老所文娱体育设施文化活动中心（含青少年、老年活动中心）文化活动站（含青少年、老年活动站）邻里活动室居民运动场体育活动场所儿童游戏场地医疗卫生设施街道医院社区保健站市政公用设施

27、消防站公共停车场居民小汽车停放处居民存车处开闭所电信接入网机房电信支局邮政所公交始末站垃圾转运站垃圾收集点公厕环境设施街道级公园社区广场小游园组团绿地注：为应配建项目，为宜设置项目。第四十一条 公共服务设施各项目的设置规定（表9） 表9 公共服务设施各项目的设置规定项目名称每处一般规模设置建议确定依据街道社区街道办事处建筑面积1200 M2 /处可联合或邻近设置。地方标准注1 上限社区服务中心建筑面积1500M2 综合确定注3派出所建筑面积1000M2宜独立占地，应有专用停车场。地方标准上限养老院用地面积19000 M2/处（150-200床）宜联合设置于社区服务中心邻近地块参考文献注4残疾人

28、托养所用地面积1500M2综合确定文化活动中心建筑面积4000-6000M2宜设于小游园附近提高标准注5街道级公园用地面积1ha地方标准居民运动场用地面积10000-12000 M2 可设置于（街道级）社区公园中地方标准社区广场用地面积1000 M2可设置于街道级公园附近综合确定街道医院用地面积2400-3000 M2地方标准公共停车场用地面积400M2宜设于综合商场附近综合确定公交始末站用地面积1000-1400 M2邮电支局建筑面积1000-2500M2/处，用地面积600-1500M2根据专业规划需要设置国家标准邮政所建筑面积100-150M2/处宜与商业服务中心结合或邻近设置国家标准垃

29、圾转运站小型，用地面积100M20.7-1km2设1座，封闭式，与周围建筑物的间隔不应小于5M国家标准注2基本社区社区委员会建筑面积30-50M2可联合或邻近设置。综合确定社区服务站建筑面积100M2综合确定社区警务室建筑面积30M2综合确定社区保健站建筑面积30M2综合确定老年公寓50-75床1处 / 2个基本社区参考文献文化活动站建筑面积150-300M2可联合或邻近设置提高标准小游园用地面积0.4ha地方标准体育活动场所用地面积60M2综合确定居民小汽车停放处用地面积400 M2服务半径不宜大于150M，尽量设置于地下室综合确定公厕建筑面积30-60M2，用地面积60-100M2 设于人

30、流集中处国家标准开闭所建筑面积200-300M2用地面积500M2可独立设置，或与其他公建合建。国家标准电信接入网机房建筑面积30-50M2可与其他公建合建。续表项目名称每处一般规模设置建议确定依据社区单元托老所建筑面积250-350M2宜设于住宅群中心地段参考文献邻里活动室可联合或邻近设置。儿童游戏场地组团绿地0.05ha地方标准居民存车处1-2辆/户；地上0.8-1.2 M2/辆,地下1.5-1.8 M2/辆国家标准垃圾收集点占地面积8M2/处服务半径不应大于70米国家标准各级商业服务设施大型综合超市，每处用地3000-5000M2可独立设置或设于商住楼底层。餐饮店宜集中布置，不得设于多层

31、住宅底层。综合标准根据市场需求确定。大型综合超市市场调节各级教育培训设施托儿所建筑面积300-600 M2，用地面积600-800 M2（4班）不宜独立占地国家标准幼儿园用地面积3780-4860 M2，（9-12班）1所/1-2个基本社区国家标准小学用地面积20000-25000 M2，24-30班1所/3-4个基本社区国家标准中学用地面积33000-40000 M2，30-36班1-2所/街道社区国家标准老年大学用地面积600M21所/1-2个街道社区综合确定成人教育学校用地面积3000M2可与社区高级中学社区资源共建综合确定再就业培训学校用地面积3000M2综合确定注1：“地方标准”指福

32、建省城市居住区技术经济指标（DBJ13-10-93）。注2：“国家标准”指城市居住区规划设计规范（GB50180-93）。注3：“综合确定”指参考其它试点区的数据综合确定。注4：“参考文献”指参考老年居住环境设计中社会养老事业的设施体系相关指标。注5：“提高标准”指在城市居住区规划设计规范（GB50180-93）基础上提高标准。 第四十二条 配套设施的数量、用地面积、建筑面积（表10）表10 设施配建一览表项 目 名 称占地面积（ha）数量所 处 地 块设 置 建 议街道社区街道办事处建筑面积300-500 M21A-02-07可联合或邻近设置。社区服务中心建筑面积1500M21A-02-07

33、派出所建筑面积300M21A-02-08宜独立占地，应有专用停车场。大型综合超市用地面积3000-5000 M21E-02-01文化活动中心（含青少年、老年活动中心）建筑面积4000-6000M21A-02-05宜设于（街道级）社区公园附近。街道级公园1ha2G-03-01,G-03-04居民运动场用地面积10000-12000 M22C-03-02可设置于中学。街道医院用地面积2400-4500 M21C-05-05公共停车场用地面积400M22A-03-01,G-01-01,宜设于综合商场附近。公交始末站用地面积1000-1400 M21G-02-02电信局建筑面积1000-2500M2/处，用地面积600-1500M21A-05-04邮政所建筑面积150-200M2/处1A-05-03变电站1B-02-04垃圾转运站小型，用地面