城镇土地使用税

1、城镇土地使用税,导语：,今天讲城镇土地使用税这个专题之前，简要讲一下中央现在非常强调城镇化建设。为什么呢？原 因是城镇化可以拉动内需增长。因为中国的工业化发展到今天，已经产能过剩。加上人口红利已经没 有了，劳动力成本已接近美国水平，靠出口赚钱好景不再。若不搞城镇化拉动内需，经济增长必然乏 力、低迷。如果搞城镇化，经济学专家们估计，中国经济每年增长8%，还可以高速发展20年。因为中 国的城镇化率，2011年首次突破50%关口，达到51.3%，但与发达国家80%的水平相比，我国的城镇化 水平依然滞后。未来的20年，还有30%的提升空间，还有2亿到3亿的农村人口涌入城市。中央之所以 坚持打压城市房价

2、不让上升太快，就是担心农民进城时买不起房，无法留在城市,使城镇化受阻。今 天讲的城镇土地使用税，与城镇化关系密切。估计今后20年内，将出现很多中小城市群，城镇土地不 断扩大，土地流转加速，产权变化频繁而复杂，土地使用税的政策调整也与时俱进，这个税种的税额 越来越大，工作也越来越多，需要我们不断学习，努力工作，才能适应城镇化发展的需要。,我今天讲的是城镇土地使用税解析。 此次培训的内容，涉及土地使用税的税收要素、主要政策依据、热点 难点问题及案例分析等3个方面。,一、概念,土地使用税的全称是城镇土地使用税（以下简称土地使用税）。是国 家在城市、县城、建制镇和工矿区内，对使用土地的单位和个人，以其

3、 实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额进行征收的一个税种。 它通过对占有不同档次的“土地”，采用不同的税额进行计征，形成级 差收入。属于财产类税制体系范畴的税收。,二、税收要素,它包括征税对象（即土地）、征税范围、征收部门（即由地方税务机 关负责征收）、纳税义务人、纳税义务发生时间、纳税地点、申报纳税 期限、计税依据、应纳税额等9项。,（一）征税范围,城镇土地使用税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。凡上述范围内 的土地，不论是属于国家所有还是集体所有，都是城镇土地使用税的征税对象。 其中，“城市”是指国务院批准设立的市；“县城”是指县人民政府所在地； “建制镇”是指经省、自治区、

4、直辖市人民政府批准设立的建制镇；“工矿区” 是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设 立建制镇的大中型工矿企业所在地。确定为工矿区须省、自治区、直辖市人民政 府批准。,（二）纳税义务人,城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；拥有土地使用权的纳 税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属 纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。,（三）纳税义务发生时间, 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地 时间的次起，缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合 同签订

5、的次月起，缴纳城镇土地使用税。,（四）纳税地点,土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关以及纳税人应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料和土地占用面积等有关资料。,（五）申报纳税期限,根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第八条规定，土地使用税 按年计算、分期缴纳。具体缴纳期限由市、县税务局确定。我省实行的是：按年 计算，分季缴纳。,（六）计税依据,土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的税额计算 征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际 情况确定。计税依据的确定有如下几种：一是以实际测定的土地面积为计税依 据；二是以土地使用

6、证书确认的土地面积为计税依据；三是以纳税人据实申报的 土地面积为计税依据；对于共有土地的，由土地使用权共有的各方，按其实际使 用的面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。,三、主要政策依据,中华人民共和国土地使用税暂行条例颁布至今已有的25年。 在这期间，财政部、税务总局以及税务总局与国土资源部联合制定、 印发了诸多的 “国字头”文件。几乎可以说是年年有规定，年年有 变化。其政策规定可分为始初规定和后继补充规定两大类。以中 华人民共和国城镇土地使用税暂行条例为现行土地使用税的征收管 理之“大法”，始称初规定。,此后的五大文件为后继补充规定。这五个文件都涉及土地使用税。 1、 关于土地使用税

7、若干具体问题的解释和暂行法规（国税地字 198815号）； 2、关于土地使用税若干具体问题的补充法规（国税地1989140号）。 （该文件是国家税务总局，于条例执行的次年下发的）； 3、国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通 知（国税发199944号）； 4、国家税务总局关于房改后房产税城镇土地使用税征免问题的批复（国 税函2001659号）； 5、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税 发200389号）。 后继规定还可细分为综合性规定和零散型规定。上述五个文件属于综合性规定，除了国税 发200389号文涉及个别单项条款失效外，其余四个文件至今全

8、文有效；还有属于零散型规定 的文件，是指除上述五个文件之外的单项政策性规定的文件，这里没有逐一列举。,四、热点难点问题及案例分析,（一）热点问题 1、如何确定征用耕地与非耕地？土地使用税与耕地占用税有何 区别？ 答：确定征用的是耕地或非耕地，应以土地管理机关批准征地的 文件为依据。土地使用税与耕地占用税的不同点是，耕地占用税是在 全国内，以改变耕地用途的行为来征收的税，是一次性征收的；而土 地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，以使用土地的行 为来征收的税，是按年计征的。由于在征收中，这两种税有部分重 合，为避免对一块土地同时征收耕地占用税和土地使用税，所以在规 定上作了相应的衔接。即

9、对新征用的耕地，凡是已缴纳了耕地占用税 的，从批准之日起，满一年后才征收土地使用税。,2、在林场中的度假村等休闲娱乐场所，是否应缴纳城镇土 地使用税？ 答：财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用 税有关政策的通知（财税2006186号）第四条规定，在 城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休 闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城 镇土地使用税。,3、经营采摘、观光的农业用地，其单位和个人是否需要缴 纳城镇土地使用税？ 答：根据财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地 使用税有关政策的通知（财税2006186号）第三条规 定，在城镇土地使用税征税范围内，经营采摘

10、、观光农业的单 位和个人，其直接用于采摘、观光、种植、养殖、饲养的土 地，免征城镇土地税。其余用地则应按规定征收城镇土地使用 税。,4、甲企业租赁乙村集体土地，后将该土地转租给丙企业用于建 设厂房，相关城镇土地使用税，应由哪方缴纳？ 答：财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关 政策的通知（财税200656号）规定，在城镇土地使用税征税 范围内，实际使用的集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手 续的，由实际使用集体土地的单位和个人，按规定缴纳城镇土地使用 税。根据上述规定，集体土地出租后再将土地转租的，由最终租用土 地的单位即上述所指的丙企业，缴纳土地使用税。 5、某企业向村委会

11、租用村集体用地，请问土地使用税是否由该企业 缴纳？ 答：政策依据同上第4条。上述企业租用的、但未办理土地使用 权流转手续的村集体土地，应由该企业缴纳城镇土地使用税。,6、某公司无偿使用村委会的一块集体土地用于经营，请问 土地使用税应由谁缴纳？ 答：政策依据同上。应由该公司缴纳土地使用税。 7、某企业和集体土地所有权人进行项目合作，纳税主体如 何确定？例如：海南某高尔夫俱乐部有限公司与村民进行项 目合作。土地所有权属于村民,该公司出资建高尔夫球场，纳 税主体应该为哪方？ 答：政策依据同上。纳税主体应为高尔夫俱乐部有限公司。,8、采取承包或承租经营方式的，其土地使用税由谁缴纳？答：根据中华人民共和

12、国城镇土地使用税暂行条例的 规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳 至于承包、承租经营，并未发生权属的转移，因此，仍应由产 权拥有单位即发包、出租单位，缴纳土地使用税。,9、尚未取得土地证的纳税人，是否应缴纳城镇土地使用税？ 答：根据财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用 税有关政策的通知（财税2006186号）规定，以出让或转 让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地 时间的次月起，缴纳城镇土地使用税。合同未约定交付土地时间 的，由受让方从合同签订的次月起，缴纳城镇土地使用税。因 此，不论是否取得土地证，只要属于城镇土地使用税的纳税义务 人，就应按税法规定缴

13、纳城镇土地使用税。,10、闲置未用的土地应缴纳土地使用税吗？答：根据中华人民共和国土地使用税暂行条例第九条规定： “新征用的土地，按照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地， 自批准征用之日起满一年时，开始缴纳土地使用税；(二)征用的非耕 地，自批准征用之次月起，缴纳土地使用税。”原国家税务局(88)国 税地字第015号第六点规定：“纳税人实际占用的土地面积，.尚 未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。”由此可 见，纳税人拥有的土地，不管使用与否，都应当申报缴纳土地使用税 。未申报的，要承担相应的经济和法律责任。,11、免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地，应否征收 土地使用税？

14、答：对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等 免税单位使用铁路、民航等纳税单位的土地)，免征土地使用 税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应缴纳土 地使用税。 12、关于企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用的土 地，可否免征土地使用税？答：企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与 企业其他用地明确区分的，可以参照国家财政部门拨给事业经 费的单位的自用土地，免征土地使用税。,13、对房地产开发公司经政府批准征用的土地，征收土地使用税有 何规定？答：根据国税发2004100号的规定，除开发建设经济适用房的用地 外，对各类房地产开发用地，一律不得减免城镇土地使用税。 14、

15、对搬迁企业的用地应如何征税？答：企业搬迁后，其原有场所和新建场所用地都在使用的，均应照章征收土地使用税；其原有场地不使用的，免征城镇土地使用税。但需向土地所在地的税务机关报送相关资料，以备查验。,15、某企业从去年10月开始停产，今后不打算再继续生产经营。请 问，该企业现占用的土地是否免征土地使用税？ 答：现行的城镇土地使用税政策，没有对停产企业的占地，作出免税 规定。因此，上述企业虽然停产，但仍需按所占用的土地面积，缴纳土 地使用税。,16、问：某房地产公司，购买了一块填海整治的土地。请问，该房地产公司 是否可以享受免缴土地使用税的优惠政策？ 答：根据城镇土地使用税暂行条例第六条规定，经批准

16、开山填海整治的 土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。另根据 国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复（国税函 2005968号）的规定，享受免缴土地使用税5年10年的填海整治的土地，是 指纳税人经有关部门批准后，自行填海整治的土地，但不包括纳税人通过出让、 转让、划拨等方式取得的已经填海整治的土地。,17、问：某公司使用已经破产企业的土地，但不拥有该土地使用权， 请问是否应缴纳土地使用税？ 答：根据国家税务局关于检发关于土地使用税若干具体问题的解 释和暂行规定的通知（国税地198815号）规定，土地使用税由 拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地

17、使用权的纳税人不在土地 所在地的，由代管人或实际使用人纳税，土地使用权未确定或权属纠纷 未解决的，由实际使用人纳税。土地使用权共有的，由共有各方分别纳 税。因此，该公司应确定为土地使用税的纳税人。,18、我公司是一家机械加工企业，一直开工不足，大部分厂区被闲置。今年 初我公司利用被闲置的土地种植了一些农作物，请问，我公司种植农作物的厂 区免城镇土地使用税吗？ 答：我国城镇土地使用税暂行条例第六条规定，直接用于农、林、牧、 渔业的生产用地免缴土地使用税。但关于土地使用税若干具体问题的解释和暂 行规定（国税地字1988第015号）第十一条规定，直接用于农、林、牧、 渔业的生产用地，是指直接从事于种

18、植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产 品加工场地和生活、办公用地。该企业厂区，只有相关部门核定用途为农用地并 且确实直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，才可免缴城镇土地使用税。你公 司种植农作物的厂区不是农用地，因此不能免缴城镇土地使用税。,（二）难点问题（附案例分析）,这样的“实际占用”该缴纳城镇土地使用税吗？ 案例： 大华公司主营房地产开发业务，2007年12月受让B地块，相关业务如下：12 月1日，与A市人民政府签订国有土地使用权出让合同，受让位于开发区的B 地块；12月2日，全额支付了土地出让金；12月5日，取得了国有土地使用权 证书，证书载明的土地使用权面积为5万平方米；12月9日

19、，大华公司以该宗 土地的使用权证书作抵押取得银行贷款2000万元。 2010年5月，A市地税局稽查局依法对大华公司2008、2009年度履行纳税义 务情况实施稽查，发现其未申报、也未缴纳B地块2008年、2009年城镇土地使税。,大华公司辩称：至税务稽查开始日，大华公司未实际控管B地块，不符合税 法关于“实际占用”的规定，同时提供A市人民政府书面证明一份，内容为：市 政府至今未能将B地块交付大华公司，原因是拆迁工作未完成，而完成拆迁，是 A市人民政府与大华公司的合同义务。 稽查局认为，B地块尽管未拆迁完毕，但大华公司已取得了权属证书，且抵 押贷款2000万元，实际已从该土地获得利益。因此，大华

20、公司依法应缴纳2008 年、2009年城镇土地使用税，其隐瞒不报行为应属偷税。,法理分析,上述案例中征纳双方的分歧是如何理解“实际占用”这一概念。 城镇土地使用税暂行条例（下称条例）规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面 积为计税依据，依照规定税额计算征收。由此看来，土地使用税的计税依据为使用土地的纳税人 实际占用的土地面积。有观点认为纳税人的辩称是有道理的，其理由是：1.B地块尚未实际交付。 “实际占用”应当解释为实际占有和使用，显然B地块因为拆迁工作未完成，且A市政府已经出具 了书面证明，所以纳税人对B地块没有实现实际占有、控制，也没有进行土地开发。2.至于案例中 纳税人确实是通过权属证

21、书获得了贷款，取得了利益，但并不能因为取得了利益，就认定为使用 了土地而进行征税。3.物权法第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机 构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权 人，发放建设用地使用权证。”案例中纳税人取得的土地使用权，在物权法中即为建设用地 使用权，其未实际交付而且没有法定登记，所以就无法实际使用土地。没有实际占用土地，纳税 义务就不应发生。,但也有观点认为应当征税，其理由是：1.从条例来看，“实际占用”应侧重于使用， 而不是侧重于占有。这点可以从国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规 定第四条看出：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人 不在土地所在地的，由代管人或