北京2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产转让的条件考试题

1、北京 2017 年房地产估价师制度与政策：房地产转让的条件考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、房屋面积测算的内容不包括。a：房屋建筑面积b：房屋使用面积c：共有建筑分摊面积d：房屋占地面积e：执行层的组织协调2、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用 _预测房地产的未来价格。a数学曲线拟合法b平均增减量法c平均发展速度法d移动平均法3、投资利润率的计算基数不包括。a：土地取得成本b：开发成本c：管

2、理费用d：销售费用e：工业用地的监测点评估价格4、某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40，安全利率假定为 6，风险补偿率为安全利率的 40，该房地产的收益价格为。a： 368 万元b：552 万元c： 561 万元d： 920 万元e：工业用地的监测点评估价格5、下列关于宗地图，表述错误的是。a：宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称b：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图c：宗地图是用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的正图d：宗地图中还应标出指北针方向，注明所选比例

3、e：执行层的组织协调6、根据原建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程，作为自然人的申请人死亡，天之内没有近亲属或者近亲属杗表示参加裁决或放弃参加裁决的， 房屋拆迁管理部门应终结裁决并书面告知当事人。a： 71 / 8b：10c： 15d： 30e：房地产估价机构必须加盖公章7、某宗房地产的收益年限为 40 年，预测未来 3 年的净收益分别为 17 万元、 18 万元、 19 万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在 20 万元左右，如果资本化率为 9%，则该房地产的收益价格为（）万元。a 195b210c 213d 2178、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地

4、，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。a： 050b：5075c： 50100d： 100150e：工业用地的监测点评估价格9、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。a停车b位置c特色d距离10、是指在商品和劳务供给不变的情况下， 因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。a：需求拉上型通货膨胀b：需求拉下型通货膨胀c：成本推动型通货膨胀d：结构失调型通货膨胀e：执行层的组织协调11、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标

5、的是。a：投资利润率b：投资回报率c：贷款利率d：成本利润率e：借款合同12、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。a：估价目的本质上由委托人的估价需要决定b：估价时点由估价目的决定c：估价对象由委托人和估价目的决定d：估价类型由估价师决定e：工业用地的监测点评估价格2 / 813、主要职责是统一监督管理银行、 金融资产管理公司、 信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是。a：中国人民银行b：中国银行业监督管理机构c：中国保险业监督管理机构d：中国证券业监督管理机构e：执行层的组织协调14、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为年。a： 40b：50c： 60d：

6、70e：执行层的组织协调15、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是_。a房地产学会b房地产行业协会c房地产管理部门d政府16、替代效应，是指。a：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象b：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释c：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象d：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象e：执行层的组织协调17、某国库券面值为 10 元，售价为 8 元，该国库券距到期日数为 36

7、 天，其收益率为元。a： 50b：100c： 150d： 200e：执行层的组织协调18、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为12，楼面地价为 1500 元后经规划调整，容积率提高到16，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价【2007 年考题】a： 375 万元b：450 万元c： 500 万元d： 600 万元e：工业用地的监测点评估价格19、物业服务合同属于我国合同分类中的。3 / 8a：单务合同b：委托合同c：无偿合同d：非典型合同e：执行层的组织协调20、住房公积金属于 _所有。a缴存住房公积金的单位b缴存住房公积金的职工

8、c缴存住房公积金的单位和个人共同d住房公积金管理中心21、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在_年以上。a 20b30c 70d 4022、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中， 一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为 _名以上。a 3b5c 8d 1523、估价人员通过市场调查获知，某地区 20032006 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元， 4887 元， 5037 元， 5192 元。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅 2008 年的价格为元。a： 5362b：5347c： 5532d： 5563e：工业用地的监测点评估价格24、某在建工程土地使用权年

9、限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15 000 ，年净收益为 480 万元，自开工到建成的开发期为3 年，估计该项目至建成还需 15 年，已知报酬率为 8，折现率为 12，该项目开发完成后的房地产现值为万元。a： 4 023 04b：4 074 10c： 4 768 50d： 5 652 09e：工业用地的监测点评估价格25、不属于影响房地产的因素是_。a社会因素b环境因素c经济因素d政策因素二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符4 / 8合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分

10、）1、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。a：行政调解制度b：报告制度c：集体决策制度d：不服行政裁决的救济制度e：拆迁听证制度2、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。 (2004 年试题 )a：同质偏好市场b：分散偏好市场c：个别偏好市场d：集群偏好市场e：弥隙市场3、我国现行房地产税包括等。a：房产税b：城镇土地使用税c：土地增值税d：农业税e：车购税4、估价报告书的内在质量包括_。a估价结论的准确性b文字表达水平c估价方法选择的正确性d参数确定的合理性5、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。a综合利率b贷款利率c折现率d机会成本6、下

11、列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。a：城市地籍图比例尺一般为1：500b：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500 或大于 1： 500c：建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：1000 的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1： 500 比例尺d：房产分丘图的比例尺为1：1001：1000e：房产分户图的比例尺一般为1：2007、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于 _。a成本导向定价法b购买者导向定价法c竞争导向定价法d市场导向定价法8、人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由 _参照评估价确定。5 / 8a人民法院b估价机构c拍

12、卖师d竞买人9、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用_求取。a市场比较法b基准地价修正法c假设开发法d成本法10、在实际的房地产估价中， 房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。 这些法定优先受偿款通常包括（）。a拖欠建设工程价款b已抵押担保的债券数额c房地产变卖处置费用d诉讼费用e其他法定优先受偿款11、下列有关税收的表述中，正确的有。a：财政局对外出租的经营用房免征房产税b：集体土地使用人无需交纳土地使用税c：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税d：土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产e：因地震毁坏住房而重新购买住房的

13、免征契税12、某开发项目的规划建设用地面积为 5000m2，如果地上建筑容积率为 6、建筑覆盖率为 50%、楼高 17 层（其中 14 层为建筑面积相等的裙房， 517 层为标准层），则标准层每层建筑面积为（） m2。a 882b1765c 1667d 153813、为避免房地产经纪人员在房地产合同服务中因疏忽造成委托人经济损失而负有的经济赔偿，可以投保的险种为。a：责任保险b：保证保险c：信用保险d：财产损失保险e：执行层的组织协调14、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。a：中华人民共和国城市房地产管理法b：中华人民共和国土地管理法c：中华人民共和国土地管理法实施条例d：中华人民

14、共和国城乡规划法e：中华人民共和国物业管理条例15、物业管理条例确定的基本制度包括_。6 / 8a业主大会制度b业主公约制度c住宅小区治安管理制度d住宅小区综合验收制度e住房专项维修资金制度16、_是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。a物业管理b房地产c中介机构d商品房17、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。a：中华人民共和国城市房地产管理法b：中华人民共和国王地管理法c：城市房地产开发经营管理条例d：城市商品房预售管理办法e：商品房销售管理办法18、若某商务写字楼目前尚未出租， 因而并未产生经济效益， 则此宗商务楼应归属于 _。a非收益性房地产b收益性房地产c综合性房地产d保值增值性房地产19、城市用地评价内容包括_。a自然条件评价b建设条件评价c经济评价d社会评价e环境评价20、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。a：建筑平面布置b：朝向、楼层c：环境景观d：土地开发程度e：房屋完损等级21、房地产投资者的债务融资方式有_。a吸收其他机构投资者资金b建成房地产抵押贷款c土地储备贷款d增发新股e房地产企业流动资金贷款22、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。a分离b独立7 / 8c对立d融合23、开发商的定价方法有。a：成本导向定价法b：目标导向定