房地产创新的艺术——标准化研发.pptVIP

1、,成都区域本部产品研发组,万科创新的艺术,标,准,化,研,发,标准化产品研发成果展示 介绍标准化研发思路 介绍标准化研发过程及工具,开篇 牙刷的故事,IDEO为Oral-B设计儿童牙刷,常规思维成人牙刷的微缩版,结果：儿童牙刷比成人的更肥大,仔细观察儿童如何使用牙刷 用整个拳头握住,普通成人牙刷,设计后的儿童牙刷,观察与创新 善于观察一般人习以为常之事，从细微处入手，才会拥有打破常规的能力； 创新的最大障碍在于固定的意识倾向，当你偶尔脱离你的日常轨道时，可能离创新之路不远了；,观察与创新,标准化产品研发核心竞争力不是做好客户已拥有的，而是为客户创造没有体验过的新的生活，并通过一系列体验让客户欣

2、喜地接受。,Lv的麻将 手动发电的LED灯 衣领上的反光 多用途旅行箱 ,思路,理解当前的状况,理解市场,技术条件,趋势,局限,我们可以经常挑战局限，但更重要的是理解当前状况,观察 客户,真实的需求,客户行为模式,虚假的需求,沉睡的需求,保持,人们并不总是做“正确”的事情,舍弃,发现并创新,模拟并建立模型,为销售准备,观察与创新,新市场破坏策略，市场领先的关键,创新和改进的最佳途径就是观察人们如何使用你的产品。,三个关键词： 观察与创新 模拟与模型 专业融合,不同专业背景：工业设计、空间设计、交互设计、结构制造、人因工程、材料工程、性能设计、环境设计,重庆万科标准化产品研发过程,产品,客户,重

3、庆标准化产品研发过程,选择客户,客户行为研究,产品模块研究,产品组合,1,2,3,4,选择客户,标准化目标是基于主流客户，也就是一个城市未来发展的主流市场。从公司战略角度出发，标准化产品是解决一个公司快速规模扩张的重要技术手段。 选择客户的依据 1、城市发展的方式和阶段 2、城市人口的结构及趋势 3、公司土地储备的方向 标准化产品的意义就是在公司快速扩张中快速解决产品方案，复制。所选择的目标客的原型是主流客户中的典型客户。 初步判断，重庆和武汉首置为主流客户，与城市发展趋势吻合。成都、西安、昆明、贵阳的主流客户需要进一步研究和论证。,目标客户,趋势预测 市场细分 客户细分,首次置业客户的特征

4、购买产品的初步特征,竞争者是谁 竞品情况如何,品牌定位 公司发展战略 公司未来拿地状况,分析,结论,重庆标准化产品的购买者和使用者是谁？及目标客户是谁？,注：以上内容与重庆公司营销策划部 市场与信息组 吴疑一起完成。,目标客户,趋势预测 市场细分 客户细分,全国平均线,未来五年，重庆市场将保持高需求： 重庆在2010-2015年间处于人口红利黄金期 根据目前重庆销量，预估未来五年重庆商品房成交量保持在2000万方以上。 未来十年1000万农民进城，预计将增加6000万平米住房需求，主要为首置需求。,市场预测分析,2015年前重庆人口抚养比将持续下降，是重庆发展的黄金期。 2020年后重庆将出现

5、人口抚养上升通道，2030年左右将上升到0.5，脱离人口红利区。,目标客户,数据来源：,重庆市场以自住刚性需求为支撑，主力产品为两房，主力购房客户年龄为2330岁。 未来五年重庆成交结构不会出现明显变化，在政策调控形式下，首置首改成交占比会出现上升 未来市场首置产品依然为核心，首置首改年均市场容量不低于800万平方米,市场预测分析,10年1-10月重庆市场成交面积及户型分析 （套内面积套数比）,140平以上,110-140平4室,90-110平3室,70-90平3室,50-70平2室,25-50平1室,重庆市场成交结构方量比（面积比）,0,2,目标客户,TOP,4%,再次改善,25%,首次改善

6、,31%,首次置业,40%,永久居住(养老),10年以上,6-10年,3-5年,3年内,首次置业客户的换房周期（）,首置置业客户对房型、套内面积、总价的选择（%）,客户细分,首次置业客户购买力主要集中在两房和小三房，面积在50-70平米之间，总价在80万以内。 重庆目前首置客户换房主力时间处于3-5年，随着二套房贷政策、加息、消费指数上涨，客户购买力变下降化趋明显，换房年限延长趋势明显。 区域性养老需求根据项目所在地不同比例不同，约在10-20之间，需求以两房为主，不作为主力客户，可以兼顾。,客户预测分析,单身公寓,一房,两房,三房,房型,100,3,7,70,20,35-50,25-35,5

7、0-70,70-90,90-110,面积,100,3,7,70,20,0,50-80万,80-100万,30-45万,总款,100,20-30万,3,7,70,20,0,40-60万,目标客户,数据来源：,目前重庆市场首置产品成交量占主要市场份额的排名前5位开发商,主力首置楼盘表,竞品：高容积率、高层为主、高梯户比,目标客户,2010年重庆公司成交结构,坚持以市场主流为主，逐步向高端发展； 首置首改产品作为持续基础主力产品，预计在近3年占重庆公司产品结构50以上；,重庆公司发展战略,重庆公司战略结构以主流市场为主，首置产品在近3年占公司产品结构50%。,0,目标客户,首次置业（主流客户中的典型

8、客户）,目标客户,根据对重庆住宅市场预测和分析，以及重庆公司未来产品需求分析，我们将重庆标准化产品目标客户锁定为首次置业客户，特征描述如下：,65,25-29岁,20-24岁,13.56,12.69,9.01,35-39岁,30-34岁,100.00,40岁以上,2008,27.45,37.29,2008年重庆市民结婚年龄统计数据,数据来源：重庆商报-2009年06月26日，重庆民政局统计数据,1、2012年左右首次置业 2、届时年龄22-29岁 3、刚毕业的大学生、年轻白领 4、用作婚房，未来考虑要小孩 5、购买力不高，考虑首套房居住年限延长因素,2008年重庆市民平均结婚年龄为28.99周

9、岁，平均初婚年龄26.75岁 ， 2029岁结婚比例达65%。,目标客户,根据对于重庆住宅产品市场的分析，重庆标准化目标产品的初步配置：,1，单体：18-33层。 2，标准层：一核多户。 3，户型面积/居卫数： 延长生命周期: 不建议做一房，建议做两房和小三房 总价： 两房，建议面积5565平米 小三房，建议面积70-75平米,客户研究,客户研究,标准化产品的核心竞争力是什么？创新点是什么？,客户24小时行为研究 空间需求分析,家庭生命周期分析 首置产品生命周期 延长生命周期,运动方式 休闲活动 周末活动 人群特性,客户研究,通过对客户生命周期、客户行为、当地气候、习惯喜好几方面的深入研究，综

10、合分析，找出矛盾点，挖掘客户的潜在需求，也就是标准化产品创新的发力点。,温度、湿度特征 风环境 日照时间,客户研究,家庭生命周期4个阶段,结婚 子女出生 2229岁 增幅不大 与父母同住或自住,子女出生 子女独立 3055岁 逐年增长 与父母同住或自住,子女独立 夫妻退休 5565岁 最大值 供养双亲或夫妻自住或与子女同住,夫妻退休 一方身故 6585岁 逐年降低 夫妻二人居住、一人独居或与子女同住,起点 终点 夫妻年龄 净资产 居住,客户研究,2年 老人来家里照顾，早晚都在家吃饭，注重营养补充。,2年 老人帮忙在家常住带小孩，家中以小孩和老人为主。,3年 小孩上幼儿园，老人不常住，可能会在寒

11、暑假来照看小孩。,小孩上学，可以独立居住。老人离开，不会常住。,1-3年 不在家吃早饭，很少使用厨房。,S1,S2,S3,S4,S5,家庭成长期 （满巢期）,延长家庭生命周期的意义也就是首套房从青年之家（新婚家庭）延长到小太阳家庭 阶段。,S6,客户研究,2年 老人来家里照顾，早晚都在家吃饭，注重营养补充。,2年 老人帮忙在家常住带小孩，家中以小孩和老人为主。,3年 小孩上幼儿园，老人不常住，可能会在寒暑假来照看小孩。,小孩上学，可以独立居住。老人离开，不会常住。,1-3年 不在家吃早饭，很少使用厨房。,3年,3年,S1,S2,S3,S4,S5,2年,2年,S6,客户研究,8:00,9:00,

12、11:00,10:00,7:00,12:00,6:00,13:00,17:00,15:00,16:00,14:00,23:00,21:00,19:00,22:00,20:00,18:00,起床洗漱化妆更衣,工作,下班回家,看电视、上网,洗澡、睡觉,出门上班路上早饭,加班、聚会在外吃饭,饭后散步、健身,夫妇,22:00,23:00,6:00,21:00,20:00,19:00,18:00,17:00,16:00,15:00,14:00,13:00,12:00,11:00,10:00,9:00,8:00,7:00,小太阳家庭阶段，家庭行为生活最丰富，主要为老人和小孩，夫妇的行为活动变化不大。,客户

13、研究,新婚、小太阳家庭1天室内外行为活动平均时间（工作日）,在家时间：新婚家庭人均13小时，小太阳家庭约17小时，差值为4个小时。,室内行为空间需求，新婚主要为主卧室、客厅。小太阳家庭主要为次卧室、客厅、主卧。,客户研究,新婚阶段1房即可满足需求，当有小孩后对次卧室、客厅、小区的要求比较高。,小太阳家庭阶段，客厅使用最多的是老人和小孩。,延长家庭生命周期需求：家庭从二人世界到有小孩时，主要是解决老人和小孩对次卧室、客厅、小区公共空间的居住、行为需求。,客户研究,数据来源：重庆晨报 2010年3月24日,运动项目以散步、登山、羽毛球以及跑步为主。 传统休息方式占主导：看电视、读报和打麻将。 喜欢

14、上网的人越来越多。 周末爱外出自助游。 “出去吃”已经成为重庆居民的生活方式之一 。,每天在外就餐 电影院是常客 周末习惯出游,爱花钱买健康,最喜欢体育运动,大多数重庆人的饮食习惯： 早上，街边吃碗麻辣小面； 中午，勉强应付； 晚上，火锅、麻辣鱼等； 深夜，常常吃串串香喝夜啤酒。 重庆人为什么喜欢吃辣？ 地处盆地，气候潮湿，吃辣烫的东 西逼走体内寒气、湿气。,1，中档价格的家具 2，宜家热销的家具 3，尺寸为中等偏小的家具,卧室,客厅,餐厅,书房,厨房,卫生间,家具选型, 调研方法,1，成都宜家家居实地调研 2，家具生产厂家信息（百度搜索）, 调研原则,家具选型, 调研成果 1，宜家化妆台尺寸

15、比其他厂商的化妆台尺寸大200左右。 2，考虑延长生命周期，儿童用书桌尺寸应适当增加。,家具选型, 已做项目家具选型特点 1，主卧室配置了2米长的衣柜，但未配化妆台。 2，两间次卧室均为1.2米宽的双人床，均配置了书桌。,家具选型, 强调客户关注点, 选择市场主流, 延长生命周期,人体尺度决定的空间最小值,次要通道的最小尺寸： 两侧都为家具时为550 一侧为墙一侧为家具时为600,主要通道的最小尺寸： 房间内的主要通道不小于1200 桌子与阻碍物最小距离为800,厨房通道的最小尺寸： 通道一侧为墙时，最小尺寸为1100 两侧均为台面时，最小尺寸为1000,满足两人给小孩洗澡，卫生间进深不小于1

16、500,马桶间进深不小于1300,淋浴间和马桶间从侧面进入时，净宽最小为800, 资料来源 建筑设计资料集、厨卫空间人性化设计完全手册、住宅及住区设计手册,客户需求,用户需求：用户自以为的需求，并且经常表达为用户的解决方案。 产品需求：经过我们的分析，找到的真实需求，并且表达为产品的解决方案。 需求分析：从用户提出的需求出发，找到用户内心真正的渴望，再转化为产品需求的过程。,通过以下方面分析，发现、分解客户需求。,听用户的但不要照着做 用户跟福特要一匹更快的马，福特却给了用户一辆车。 这就是我们的价值存在,需求分析,需求分类 层次：把需求分成“基础、扩展（期望需求）、增值（兴奋需求）”三层，理

17、论依据参见KANO模型。 KANO模型是一个典型的定性分析模型，一般不直接用来测量顾客的满意度，它常用于对绩效指标进行分类，帮助企业了解不同层次的顾客需求，找出顾客和企业的接触点，识别使顾客满意的至关重要的因素。,需求分析,产品设计的最高境界创造需求！,客户需求,产品需求,第一象限 绝对首要因素 对客户满意度的潜在影响与消费者意识层面的认识是一致的，是需要投入资源以改善或保持的价值定位。,第二象限 潜在杠杆因素 对客户满意度的潜在影响不被客户所意识，因而往往被忽视。在这方面的投入会带来意想不到的效益和价值。,第四象限 缩减因素 对客户满意度无甚影响，且不被客户所重视。,第三象限 得不偿失因素

18、其重要性被客户夸大，实际上对客户满意度影响相对甚小。,潜在杠杆因素矩阵,重庆首置客户最核心最基本的需求：1）基本功能满足、2）采光通风好；3）低总价 我们的价值在于发现客户潜在需求，或为客户创造需求。,客户满意度CSR，也叫客户满意指数。是对顾客满意度调查系统的简称，是一个相对的概念，是客户期望值与客户体验的匹配程度。,产品需求,基础（首要需求）,增值（潜在、超出预期、兴奋需求）,扩展（期望需求）,回家 出门,玄关,访客,老人和小孩,集团已有的成熟玄关研究成果 解决收纳问题,男女主人,我们的关注点老人和小孩回家,玄关要关注老人和小孩回家的场景,上班下班 08:00出门 18:00回家,上午遛弯

19、 09:30出门 11:00回家,下午活动 16:00出门 17:00回家,饭后散步 19:30出门 20:30回家,小孩成长需要每天晒太阳 老人每天要去买菜、活动、锻炼,1.功能空间,3.行为活动,2.人群细分,4.时间频率,5.行为拆分,玄关场景,发现问题： 1、老人推着婴儿车进门，手里提着蔬菜、水果、鱼肉等，没时间换鞋，需要先放菜再换鞋。 2、婴儿车没有地方存放位置。,5.行为拆分,玄关老人推童车回家,净区,厨房,生活阳台,两个老人推童车回家 1、拎着菜进门 2、把菜放进厨房 3、推车进门 4、换鞋 5、抱小孩 6、存放婴儿车,玄关,脏区,入户各功能空间组织示意图,存放婴儿车,入户玄关双

20、流线,3,客厅并不是传统观念里通常意义上的“晚上坐在沙发上看电视”，而是更多的白天老人和小孩的活动空间。,6:00,23:00,22:00,21:00,20:00,19:00,18:00,17:00,16:00,15:00,14:00,13:00,12:00,11:00,10:00,9:00,8:00,7:00,6:00,23:00,22:00,21:00,20:00,19:00,18:00,17:00,16:00,15:00,14:00,13:00,12:00,11:00,10:00,9:00,8:00,7:00,客厅里活动最多是老人和小孩的活动，我们要重点关注老人和小孩的需求。,行为活动,

21、人群细分,时间频率,平均6小时/天,2-3小时/偶尔,1-2小时/工作日 6小时/周末,客厅,访客,夫妇,老人和小孩,客厅场景分解,客厅要解决小孩的安全性和老人使用便利性问题。,发现问题： 1、给小孩喝奶的奶瓶、消毒设备放在厨房，存在油烟污染问题。 2、老人进出厨房拿取食物不方便，而且不能兼顾照看小孩。,0-1岁每2个小时喝1次，白天平均喝5次 2-3岁白天喝3次奶 每次喝完必须消毒，奶瓶有5个,解决方案：客厅设置一个副台面/茶水间,卫生安全防污染 小孩安全老人备奶时视线可监控到小孩。 缩短老人活动操作流线。,客厅,儿童活动区,视线,茶水间/副台面 1、收纳儿童奶瓶、消毒器 2、收纳茶杯 3、

22、兼备餐边柜功能,发现问题： 1、客厅里没有供小孩活动的区域，玩具乱放。 2、小孩玩耍时安全性存在问题。,客厅要有小孩的活动区，并考虑安全性问题。,客厅儿童活动区,大人视线可达的儿童活动区,-4,-3,-2,-1,4,0,0,带阳台,儿童安全性措施,电视背景墙,客厅与餐厅组成多功能复合型空间,能放置空调柜机,可供小孩活动的空间,放置茶几,能放3+1沙发,放置电视柜,通风好,视野采光好,0,0,1、客厅,看电视、休息、聊天 电视、沙发、茶几，茶杯、水壶等收纳 小孩玩耍 可活动的空间 老人读书、看报 需要客厅自然采光好 做家务 熨衣服、整理小孩的玩具,潜在需求： 1、多功能复合型空间 客厅与餐厅连通

23、、餐厅空间可以变小 有可供小孩（1-3岁）玩耍的空间 有位置收纳儿童玩具 2、注重小孩安全性。,起居室行为活动、需求描述,柜,儿童安全性措施,带阳台,0,0,4,-1,-2,-3,-4,放置茶几,可供小孩活动的空间,能放置空调柜机,0,0,客厅与餐厅组成多功能复合型空间,电视背景墙,能放3+1沙发,放置电视柜,通风好,视野采光好,客厅基本尺度,基本配置需求： 3+1沙发+茶几+电视柜,解决方案,左图纸是只解决了起居室的基本需求的最经济方案，12,73平米，不符合要求。,-4,-3,-2,-1,4,0,能放3+1沙发,放置电视柜,通风好,视野采光好,带阳台,儿童安全性措施,电视背景墙,客厅与餐厅

24、组成多功能复合型空间,能放置空调柜机,可供小孩活动的空间,0,放置茶几,客厅基本尺度,在基本配置的基础上增加： 四人餐桌,解决方案,左图为增加餐桌状态时最经济的方案，21.36平米。 可根据需要选作。,客厅基本尺度,-4,-3,-2,-1,4,0,0,带阳台,儿童安全性措施,电视背景墙,客厅与餐厅组成多功能复合型空间,能放置空调柜机,可供小孩活动的空间,放置茶几,能放3+1沙发,放置电视柜,通风好,视野采光好,在基本配置的基础上增加： 儿童活动区,解决方案,左图为增加儿童活动区时最经济的方案，14.51平米。 可根据需要选作。,客厅基本尺度,-4,-3,-2,-1,4,0,0,带阳台,儿童安全

25、性措施,电视背景墙,客厅与餐厅组成多功能复合型空间,能放置空调柜机,可供小孩活动的空间,放置茶几,能放3+1沙发,放置电视柜,通风好,视野采光好,在基本配置的基础上增加： 儿童活动区+四人餐桌,解决方案,左图为餐桌和儿童活动区时最经济的方案。23.15平米 此为起居室配置的最佳状态，争取做到。,主卧室,问题： 主卧室没有女主人的化妆空间，化妆品存放在卫生间。,0,0,双床头柜,安静,有飘窗,夏季遮阳,有独立衣帽间,独立看书空间,放置电视柜,能放婴儿床,有独立的化妆桌,主卧室带衣柜,放置双人床,通风好,视野朝向好,2、主卧室,主卧室行为活动、需求描述,睡觉 需要双人床，春秋季喜欢开窗睡觉，夏季夜

26、间需要开空调。 换衣服 需要衣柜，容纳两个人当季、过季衣物、棉被 看书、看电视、上网 晚上睡前看书，需要读书灯，或有独立的读书空间。 化妆 女主人化妆需要梳妆台，光线好，收纳化妆品和首饰品的。 照顾婴儿 婴儿期6-8个月左右，需要在主卧室放置婴儿床、婴儿用品,潜在需求：女主人的需求，主卧室强调更衣和化妆需求。,柜,0,双床头柜,安静,有飘窗,夏季遮阳,有独立衣帽间,能放婴儿床,有独立的化妆桌,主卧室带衣柜,放置双人床,通风好,视野朝向好,独立看书空间,放置电视柜,基本配置需求： 双人床+双床头柜+衣柜+电视（壁挂）,解决方案,此为只解决了基本需求的最经济方案，9.75平米，不符合要求,主卧室基

27、本尺度,柜,主卧室基本尺度,在基本配置基础上增加配置： 化妆台/婴儿床,解决方案,左图为增加化妆台时最经济的方案，11.13平米。 可根据需要选作。,有独立的化妆桌,主卧室带衣柜,0,双床头柜,安静,有飘窗,夏季遮阳,有独立衣帽间,独立看书空间,放置电视柜,能放婴儿床,放置双人床,通风好,视野朝向好,0,双床头柜,安静,有飘窗,夏季遮阳,有独立衣帽间,独立看书空间,放置电视柜,能放婴儿床,有独立的化妆桌,主卧室带衣柜,放置双人床,通风好,视野朝向好,主卧室基本尺度,在基本配置基础上增加配置： 化妆台/婴儿床+U型独立衣帽间,解决方案,左图为增加化妆台和独立衣帽间时最经济的方案。13.03平米

28、此为主卧配置的最佳状态，争取做到。,0,双床头柜,安静,有飘窗,夏季遮阳,有独立衣帽间,独立看书空间,放置电视柜,能放婴儿床,有独立的化妆桌,主卧室带衣柜,放置双人床,通风好,视野朝向好,在基本配置基础上增加配置： 化妆台/婴儿床+U型独立衣帽间,解决方案,左图为增加化妆台和独立衣帽间时最经济的方案。13.03平米 此为主卧配置的最佳状态，争取做到。,主卧室基本尺度,主卧室创新点分析,潜在需求：女主人的需求，主卧室强调更衣和化妆需求。, 独立的衣帽间与分置衣柜比较, 客户花5440元可在主卧拥有独立衣帽间,-4,-3,-2,-1,4,3,0,0,单床头柜,空间明亮,放置电视柜,0,0,通风好,

29、放置衣柜,能放置双人床,放置五斗柜,能放书桌,3、次卧室,二房的次卧室，需要容纳书房和次卧的功能，同时考虑当孩子1-3岁时老人与小孩同住，所以需要能放置双人床。 三房的第二间房作为次卧室，需要放置双人床；,主卧室行为活动、需求描述,潜在需求： 延长产品家庭生命周期需求，从二人世界的书房兼客卧到有小孩后的老人居室，再到将来的儿童房。所以，次卧要放置双人床。,次卧室基本尺度,放置衣柜,能放置双人床,-4,-3,-2,-1,4,3,0,0,0,0,放置五斗柜,单床头柜,空间明亮,放置电视柜,能放书桌,通风好,在基础配置上增加： 五斗橱,当次卧室不布置衣柜但增加五斗橱，左图为满足增加五斗橱的最经济方案

30、，9.72平米，达到此图标准即可。,解决方案,4,-1,-2,-3,-4,能放置单人床,放置书柜,通风好,能放书桌,空间明亮,0,0,0,0,3,4、第三间房,三房的第三间房主要作为书房，或娱乐空间，放置书桌、书柜、小型沙发椅。未来可能将作为儿童房使用。,潜在需求： 1、采光好，空间明亮。,第三间房行为活动、需求描述,空间明亮,0,0,0,0,3,4,-1,-2,-3,-4,能放置单人床,放置书柜,通风好,能放书桌,第三间房基本尺度,基本配置需求： 单人床+儿童书桌书柜+五斗柜（玩具收纳柜）,解决方案,儿童房功能单一，因此客户只有基本需求，左图为满足基本需求的最经济方案，6平米，达到此图标准即

31、可。,-4,设备品牌好,台盆与马桶、淋浴间三分离,地面防滑,有镜柜,清洗方便,足够的隐蔽收纳空间,空间使用不局促,自然通风,有台盆、马桶、淋浴三件套,淋浴间可以两人给小孩洗澡,设淋浴帘、毛巾挂架,吊顶,0,0,0,0,4,-1,-2,-3,有浴霸,5、卫生间,潜在需求： 1、2-3人同时使用。 2、淋浴间可以两人给小孩洗澡 3、卫生间足够的收纳空间 有镜柜、台盆底柜,卫生间行为活动、需求描述,有小孩后，卫生间洗漱、洗澡、上次所的功能叠加，淋浴间需要能放得下儿童澡盆并可以容纳两个人同时给小孩洗澡。 卫生间会有洗小件衣物的需求。 需要足够的收纳空间、洗漱用品、护肤品、毛巾、洗涤备用品、脸盆、儿童澡

32、盆等。,好,空间使用不局促,有浴霸,4,-1,-2,-3,-4,设备品牌好,足够的隐蔽收纳空间,台盆与马桶、淋浴间三分离,地面防滑,有镜柜,清洗方便,0,0,0,0,吊顶,设淋浴帘、毛巾挂架,淋浴间可以两人给小孩洗澡,有台盆、马桶、淋浴三件套,自然通风,卫生间基本尺度,基本配置需求 双通风+两个大人可以同时给儿童洗澡,解决方案,平行布置,L型布置,一字布置,卫生间基本尺度,平行布置,丁字布置,左图为满足客户需求的最经济方案，4.35平米，达到此图标准即可。,基本配置需求： 双通风+两个大人可以同时给儿童洗澡,解决方案,卫生间创新点分析,潜在需求： 1、2-3人同时使用。 2、淋浴间可以两人给小

33、孩洗澡 3、卫生间足够的收纳空间 有镜柜、台盆底柜, 三分离卫生间与已做项目卫生间比较, 客户在河运校总价基础上多花3840元可增加三分离卫生间,6、厨房,厨房的门要做成玻璃门，方便老人做饭时视线能照看到小孩。,发现问题： 当家里只有一个老人带小孩时，老人在厨房做饭，为了小孩安全会让小孩坐在婴儿车内，放在厨房门口。,-4,-3,-2,4,0,0,0,0,橱柜隐形拉手,厨房油烟污染少,切菜处设照明灯,婴儿饮食用品收纳,靠近餐厅,有橱柜和吊顶,收纳空间,厨房面积够用不浪费,台面够用,通风好,预留冰箱位,-1,6、厨房,饮食特点：麻辣、味重、油多，炒菜时火大、油烟大、味道浓。 所以厨房不适合做开敞式

34、或餐厨合一空间，建议做封闭式厨房。,潜在需求： 1、厨房收纳系统 2、安全性措施，如橱柜隐形拉手 2、厨房油烟污染少,主厨房行为活动、需求描述,位,厨房基本尺度,-4,-3,-2,-1,4,0,0,橱柜隐形拉手,厨房油烟污染少,切菜处设照明灯,婴儿饮食用品收纳,靠近餐厅,有橱柜和吊顶,收纳空间,厨房面积够用不浪费,预留冰箱位,台面够用,0,0,通风好,基本配置需求： 冰箱位+灶具+台盆+台面+生活阳台,解决方案,平行布置,L型布置,一字布置,厨房基本尺度,L型布置,U型布置,下图为满足客户需求的最经济方案，5.5平米，达到此图标准即可。,基本配置需求： 冰箱位+灶具+台盆+台面+生活阳台,解决

35、方案,厨房基本尺度,增加潜在需求配置：分离式厨房 冰箱位+灶具+台盆+台面+生活阳台,解决方案,上图为满足客户潜在需求的最经济方案，5.95平米，争取达到此标准。,-4,-3,-2,-1,4,通风好,0,0,预留插座,有窗户,靠近厨房,4-6人餐桌,0,0,面积够用不浪费,与起居室相连,有餐边柜,7、餐厅,潜在需求： 1、收纳餐边柜 2、有采光,年轻白领夫妇，很少在家吃饭，在家吃饭时在客厅吃饭的比例则大于在餐厅吃饭的比例。从怀孕期开始和有小孩后，老人来住每天帮忙照顾，在餐厅吃饭的频率才会增加。 所以我们认为餐厅不需要作为一个正式的独立的吃饭空间，餐厅可以与客厅一起作为一个多功能复合型公共空间。

36、二人世界时，可以考虑未来有小孩后老人在家吃饭，以及临时来客变化，以46人餐桌为宜。,餐厅行为活动、需求描述,可以晾晒,阳台栏杆安全,收纳柜,0,0,0,0,4,-1,-2,-3,视野朝向好,阳台宽敞，大于1.5米,能放躺椅,在客厅外,-4,8、景观阳台,景观阳台行为活动、需求描述,晾晒 在阳台晾晒洗后的衣服，晾晒被褥 升降晒衣架、折叠晒衣架、衣服挂钩 健身、锻炼 老人早起会在阳台做一些如伸展、扭腰、拍腿等简单的运动 放置老年健身用品，如跳舞用的扇子、剑、锻炼用的哑铃等健身器。 阅读休闲 坐在阳台的摇椅上读书、看报，喝茶 需要放置可以搬动的小桌子 种植 在阳台上养花 养花用的工具、小铲子、水壶、

37、花盆等放在阳台上 收纳 把、衣架、旧报纸、儿童玩具、儿童车等放在阳台的杂物收纳区,潜在需求：有衣架、儿童玩具的收纳柜,0,0,预留单独出水龙头,阳台栏杆安全,能放置拖把桶,靠近厨房,预留洗衣机位,-4,-3,-2,-1,4,0,0,有收纳空间,面积适中够用就行,9、生活阳台,生活阳台行为活动、需求描述,洗衣服 预留洗衣机位、出水龙头 放置拖把桶 有收纳空间 抹布、洗涤用品、清洁工具的杂物收纳区,潜在需求：有洗涤用品、工具的收纳柜、单独出水龙头。,满足潜在需求面积占比,合计： 73.15平米,满足基本配置面积占比,合计： 66.37平米,河运校各功能占比计算,合计： 57.46平米,各功能空间面

38、积配比分析,结论： 与河运校两房产品相比 1，提升了主卧、客餐厅的面积配比 2，提升了阳台的面积配比 3，降低了厨房的面积配比,各功能空间面积配比分析,老年人的行为拆分,老年人家庭生活包括三类： 1，家政劳动 2，个人生活 3，照顾子女,时间：,时间：,时间：,个人生活,满足老年人丰富个人生活，有助于老年人身心健康,受房间限制，个人生活边缘化， 问题： 1，物品随意放置 2，无相关场所,解决办法： 1，相关物品有专门的收 纳空间 2，有专门场所,体育锻炼,读书看报,上网,看电视,手工,个人生活,锻炼时间： AM7:00-8:00 锻炼器械：扇子、剑、太极球、健身球、棋类 一般存放在次卧室、阳台

39、 问题： 1，物品存放分散 2，老年人拿取不便 解决方案： 专门的老年人运动器械收纳位置,体育锻炼,读书看报,上网,看电视,手工,个人生活,读书写字时间： 一个老人：儿童午睡期间14:00-16:00 两个老人：白天时间 问题： 1，不能兼顾看护儿童 2，光线差 3，藏书空间不足 解决办法： 1，客厅里 的读书空间 2，靠窗 3，书架,体育锻炼,读书看报,上网,看电视,手工,个人生活,上网的时间： 一个老人：儿童午睡期间14:00-16:00 两个老人：白天时间 老年人的网络需求： 1，代替书报 2，智力娱乐 问题： 1，不能兼顾看护儿童 解决方案： 1，在客厅上网,一般家庭中电脑的放置位置,

40、体育锻炼,读书看报,上网,看电视,手工,个人生活,看电视时间： 儿童午睡期间14:00-16:00 问题 1，电源过低，不安全 解决办法： 电源高度900mm,目前普通家庭中老年人看电视的场景,体育锻炼,读书看报,上网,看电视,手工,个人生活,手工时间： 儿童午睡期间14:00-16:00 问题： 1，工具危险 2，光线差 解决方案： 1，专门的收纳位 2，靠窗,目前一般家庭中老年人的手工活动主要有： 折纸、十字绣、工艺编织等,家政劳动,所有家政用品均应考虑方便老人使用,问题： 1，用品随意放置 2，操作面狭窄 3，流线交叉,解决办法： 1，相关物品有专门的收 纳空间 2，方便老人使用的尺度

41、3，简化流线,洗衣服,清洁,做饭,家政劳动,重庆家庭目前各类人的待洗衣物衣物存放情况： 1，儿童：直接洗涤 2，夫妻：有专用脏衣篮，有时会分开 3，老年人：有专用脏衣篮,分类,洗涤,晾晒,熨烫,解决方案 1，专门空间放置待洗衣物 2，放置隐蔽,洗衣服,清洁,做饭,家政劳动,衣物分类 待洗衣物放置位置的方案,分类,洗涤,晾晒,熨烫,将老人用脏衣篮 设置在台面底部,夫妇用脏衣篮设置在更衣间底部,洗衣服,清洁,做饭,家政劳动,分类,洗涤,晾晒,熨烫,重庆家庭目前洗涤区设置情况,常用洗涤用品： 肥皂（1+2），洗衣粉（1+1），洗衣液（1+1），柔顺剂（1），丝毛洗涤剂（1），衣领净（1+1），消毒液

42、（1）,洗衣服,清洁,做饭,家政劳动,衣物洗涤,解决方案： 1，适合老人活动的尺度 2，专用收纳 3，收纳柜不易积灰 4，手洗台面,收纳方案,洗衣区方案,分类,洗涤,晾晒,熨烫,洗衣服,清洁,做饭,家政劳动,分类,晾晒,熨烫,洗涤,重庆家庭目前晾晒区设置情况,洗衣服,清洁,做饭,家政劳动,分类,晾晒,熨烫,洗涤,衣物晾晒,解决方案： 1，争取有南向资源的户型有一个东南或西南的阳台 2，生活阳台与景观阳台联通 3，衣架的收纳柜,洗衣服,清洁,做饭,家政劳动,分类,熨烫,洗涤,晾晒,重庆家庭目前熨烫现状,熨烫工具的数量：电熨斗（1），熨衣架（1）,洗衣服,清洁,做饭,家政劳动,分类,熨烫,洗涤,晾

43、晒,衣物熨烫,解决方案： 1，客厅旁的熨烫区 2，临时挂衣架,熨烫区方案,用副台面兼做熨衣区 熨衣时，将物品暂时收起,洗衣服,清洁,做饭,家政劳动,清洁用具包括：,重庆家庭清洁工具使用及收纳情况,1、经济性,重庆公司应用诉求,公司成本投入低成本八大项,客户少花钱,经济性,1、土地价款 2、开发前期准备费 3、主体建筑工程费 4、主体安装工程费 5、社区管网工程费 6、园林环境费 7、配套设施费 8、开发间接费,前期分析阶段和规划分析阶段,前期分析阶段和规划分析阶段,单体方案标准平面,单体方案立面设计 （未开始）,装修及精装修设计,规划分析阶段 （未开始）,规划分析阶段 （未开始）,经济性控制,

44、1、单体方案阶段标准平面,2、单体方案阶段立面设计,4、精装修阶段,1、规划分析阶段,得房率,窗地比,装修成本分配,容积率,活动场地配置,总图管网,结构选型、结构体系,地下室,产品研发阶段,控制要点,成本八大项之土地价款,单一产品容积率（理论值）,方法：用具有代表性的实际用地进行强排，求容积率,结论：提高可售比的主要在于：1、外墙周长最短 2、楼电梯组合面积最小 3、公共走道最短,得房率,可售比,公共部位面积,1T12户 电梯交通流量计算,结论：1T12采用三部电梯，每部电梯载重1050公斤（14人），可以满足使用要求,楼电梯组合电梯数量计算,楼电梯组合电梯的布置方式,朗润园,河运校,以上2种

45、电梯均为对称型，如果直接改为3个电梯后，在原有的组合形态下减电梯数，会造成不均衡所以需要调整楼电梯的组合方式,目前的电梯组合形式反馈的客户抗性： 1、实际只有2梯服务于4户或者6户，4部电梯的共用性无法作用 2、电梯均为载重11人，轿厢太小，客户搬家出现困难,常见的4个电梯经济的布置方式：,楼电梯的组合方式调整,走道面积：13.9平米,走道面积：35.6平米,方案一,方案二,公共走道与中间户面宽,公共走道的长度取决于B点的位置,A,B,B,A,中间户面宽取决于A点的位置,户1,户2,户1和户2只有通过咬合的方式才能实现户2面宽最大化，同时走道最短化,1T10方案的结构体系,1T12方案的结构体

46、系,结构经济性,楼型平面的经济性评价体系六维度马氏雷达指标对比,六维度：交通核效率、得房率、外墙效率、楼型效率、采光性能、通风性能,外墙总长度,可采光外墙总长度,建筑外墙占地面积,可通风外墙总长度,考虑凹进关系，按一半长度计,名词解释：,各方案6 维度雷达图对比,方案,雷达图,结论：方案保证了经济性，同时提高了通风及采光性能,2、顺利报建1）重庆规范梳理跟报建相关以及影响产品研发平面阶段的主要部分： 面积计算 消防规范 目前问题,面积计算规范,飘窗,飘窗需在结构体系之外，才不计面积,飘窗不计算面积只控制窗户进深和窗台高度，对窗户高度本身没有限制,窗户高度没有要求,飘窗底板外边计建筑间距,计算间

47、距位置,飘窗,面积计算规范,阳台、抗震板,生活阳台利用抗震板位置设置，计一半面积，计入套内,套内面积小于60平米，阳台进深小于2.4米时，阳台可计算半面积，且投影面积不超过10平米 套内面积大于60平米，阳台进深小于2.7米时，阳台可计算半面积,且投影面积不超过套内面积的17%,超过进深尺寸要求的部分计算全面积,核心筒规范,重庆：允许三合一前室，该前 室内每部电梯均为消防电梯,2、垂直通风井的消防风险,加防火卷帘,垂直通风井,封闭生活阳台墙体,后续还需要重庆公司持续跟进该消防问题，对该风险提前准备,3、重庆竞品,重庆高密多户产品现状 重庆主力2房户型面宽分配,北城国际中心 三梯十户,东原D7

48、四梯十四户,财信9号楼 三梯十户,光华观府国际,金科十年城,重庆竞品状况面宽分配,2.5面宽 客厅、主卧占完整面宽, 次卧半个面宽,单方向采光面,康德国会山,珠江太阳城80公馆,转角,融侨彩虹道,元和优哉游哉,大鼎第一时间,3面宽 客厅、主卧、次卧占完整面宽,1T10方案的面宽分配数,1T12方案的面宽分配数,研发产品面宽分配,重庆气候条件 温度、湿度 风环境 日照 太阳辐射,温度湿度,湿度舒适区,温度舒适区,夏季高温,冬季高湿,风环境,数据来源：重庆气候报告,1、风速：重庆风速较低，全年平均风速仅为1.4m/s左右，小于3m/s的风速占全年的80%以上，其中静风（1m/s）占全年30%以上。 2、风速较高时间：出