海南糕点项目财务分析报告

1、一、项目发展背景烘焙食品通常包括四大类：面包、蛋糕、糕点和其他混合甜点。其中，蛋糕及糕点前景可观。从存量规模看，蛋糕及糕点国内烘焙规模较大的两个品类，2018年两者市场规模达到806亿元及809亿，占比分别达到42.4%及38.2%。从增量趋势看，蛋糕及糕点品类增速持续领先，两者在2012-2017年的CAGR分别为12.01%及11.95%，据测算，未来五年蛋糕及糕点市场增速仍将持续领跑烘焙行业，复合增速分别达到12.35%及12.22%。与欧美发达国家、进邻日本，甚至是我国台湾、香港地区相比，大陆的整体人均食用烘焙食品的数量依然是偏低的。英国烘焙产品人均消费量已经达到41.9公斤，美国达到

2、36.7公斤，日本也达到21.8公斤，而中国大陆地区仅为4.4公斤，与英国相差37.5公斤，与美国相差32.3公斤，与日本相差17.4公斤，与我国台湾地区相差0.7公斤，虽然差距较小，但我国大陆人口差距我国台湾地区悬殊，所以，0.7公斤已经说明我国大陆地区近年烘焙产品人均消费量较低，对比可见，烘焙行业发展的上升空间还很大。统计数据显示，2013-2017年我国烘焙行业市场规模呈逐年上升趋势。2013年我国烘焙行业市场规模已超1400亿元，2014年时我国烘焙行业市场规模达1527.23亿元，到了2016年我国烘焙行业市场规模接近1800亿元，截止到2017年我国烘焙行业市场规模达到了1878.

3、89亿元，未来发展前景较为广阔。糕点及蛋糕市场扩容稳稳健，两者10年（2007-2017）的销量复合增速分别为7.07%及6.55%，2018两者销量规模分别达到536.3万吨及165.6万吨。从国内人均消费量看，2012年至2017年人均烘焙产品消费量从5.06千克增加至6.9千克，近10年成长幅度将近100%，增速可观；但对比日本及美国，人均销量仍有2.6倍及3.8倍的增长空间。我国蛋糕及糕点零售吨价分别从2008年的万元及0.89万元/吨到2017年的万元/吨及1.35万元/吨，十年间涨幅超过50%。从近十年看，国内烘焙行业通过专业化经营（连锁店，中央工厂+批发）提升行业生产效率，亦诞生

4、了包括上海的元祖，东北的桃李，广州的广州酒家及北京的稻香村等品牌。供给端效率及品质提升，反向驱动消费者对品牌化的偏好，品牌产品的溢价是品类均价提升的主因。2017年国内烘焙行业CR3为9.60%，小品牌及杂牌产品份额占比仍较大。通过测算，元祖作为全国知名品牌，2017年市占率仅为0.95%，且份额呈下滑趋势，表明行业新进入者较多，竞争激烈。在行业处于角逐发展期中，我们判断龙头企业在渠道渗透、品牌知名度及盈利能力三个维度均具备先发优势，份额实现提升的概率较大。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资10075.14(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金320

5、0.30万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资13275.44万元，其中：固定资产投资10075.14万元，占项目总投资的75.89%；流动资金3200.30万元，占项目总投资的24.11%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资3416.62万元，占项目总投资的25.74%；设备购置费2991.59万元，占项目总投资的22.53%；其它投资3666.93万元，占项目总投资的27.62%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=10075.14+3200.30=13275.44（万元）。三、资金筹措全部自筹。四

6、、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷40.00%,计划收入8963.60万元，总成本8646.25万元，利润总额3504.42万元，净利润2628.32万元，增值税267.91万元，税金及附加185.08万元，所得税876.11万元；第二年负荷80.00%,计划收入17927.20万元，总成本14584.18万元，利润总额8933.93万元，净利润6700.45万元，增值税535.82万元，税金及附加217.23万元，所得税2233.48万元；第三年生产负荷100%，计划收入22409.00万元，总成本17553.15万元，利润总额4855.85万元，净利润3641.89万

7、元，增值税669.77万元，税金及附加233.30万元，所得税1213.96万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入22409.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=669.77万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用17553.15万元，其中：可变成本14844.83万元，固定成本2708.32万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加233.

8、30万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=4855.85（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=4855.8525.00%=1213.96（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=4855.85（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=4855.8525.00%=1213.96（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额4855.85万元，缴纳企业所得税1213.96万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所

9、得税=4855.85-1213.96=3641.89（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=36.58%。（2）达产年投资利税率=43.38%。（3）达产年投资回报率=27.43%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入22409.00万元，总成本费用17553.15万元，税金及附加233.30万元，利润总额4855.85万元，企业所得税1213.96万元，税后净利润3641.89万元，年纳税总额2117.03万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=5.15年。本期工程项目全部投资回收期5.15年，小于行业基准投资回收期，项

10、目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率36.58%，投资利税率43.38%，全部投资回报率27.43%，全部投资回收期5.15年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。对项目的环境保护设施要坚持“三同时”制度，实现项目的经济效益、社会效益同环境保护效益全面、同步发展。维护规划的权威性，严格按照建设程序进行规划、设计、施工；配套设施既不能提高标准也不能降低质量，要认真做好“投资、质量、进度”的全过程控制，精心设计、精心施工，力争创建优良工程。七、市场预测分析我国面包糕点市场规模仅次

11、于美国，近两年增速虽略有放缓仍是增长最快国家。根据从消费终端数据统计，目前中国面包糕点行业消费规模已超千亿，居亚洲首位，在全球范围仅次于美国。且从行业增长率来看，近几年由于其他国家的面包糕点市场已经渐趋成熟，增长速度趋于缓慢，中国的面包糕点行业增长速度一直维持在10%以上，是面包糕点产业增长最快的国家，这是我国蛋糕行业概况及现状之一。再加上我国面包糕点食品人均消费量已超过韩国台湾，但与香港、日本相比仍有2-3倍空间。我们可以看到我国蛋糕行业概况及现状之二：2000年以来主要是消费者对面包糕点食品的接受程度逐渐上升的过程，人均面包糕点食品消费量的增速持续保持在5%以上，峰值接近9%，2014年以

12、来人均消费量增速趋缓，2015年增速为6.4%，人均消费量6.31千克/人，超过韩国和台湾，但与美国日本香港等还有较大差距，日本香港人均消费量大约是我国的2-3倍。蛋糕行业概况及现状之三：我国蛋糕食品消费渠道主要集中在专卖店和超市，渠道较为集中，便利店比例与日本等国家比较低。从2015年中国大陆面包糕点食品消费渠道来看，中国大陆专卖店和超市渠道面包糕点食品消费占比分别为61%和33.6%合计占比94.7%，这一比例远高于台湾、韩国和日本。同时，与日韩台地区相比，大陆特有的网络消费渠道占比逐步加大，从2010年初的0.3%逐步增加到1.2%，年复合增长率31.95%。八、行业发展趋势糕点(Cak

13、esandPastries)是一种食品。它是以面粉或米粉、糖、油脂、蛋、乳品等为主要原料，配以各种辅料、馅料和调味料，初制成型，再经蒸、烤、炸、炒等方式加工制成。我国烘焙行业市场规模近2000亿元，2011-2016年CAGR为10%+，增速高于主要烘焙国家。2017年规模预计达到2022亿元，同比增长12.65%。其中，中国糕点市场份额占烘焙行业的38%，市场规模达到726亿，增速14.70%，规模仅此于蛋糕。据推算，未来五年糕点市场增速有望领跑烘焙行业，复合增速达到14.10%。从容量上看，糕点市场扩容稳健，10年的销量复合增速为7.28%，2017年市场容量已突破500万吨，达到547万

14、吨。在消费升级以及行业规模化的大趋势下，无论从市场规模还是市场容量来看，糕点市场具有巨大的发展潜力。九、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入3869.025158.704790.224605.9818423.922主营业务收入3284.444379.264066.453910.0515640.212.1糕点(A)1083.871445.161341.931290.325161.272.2糕点(B)755.421007.23935.28899.313597.252.3糕点(C)558.36744.47691.30664.712658.842.4糕点(D)

15、394.13525.51487.97469.211876.832.5糕点(E)262.76350.34325.32312.801251.222.6糕点(F)164.22218.96203.32195.50782.012.7糕点(.)65.6987.5981.3378.20312.803其他业务收入584.58779.44723.76695.932783.71上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元18423.92完成主营业务收入万元15640.21主营业务收入占比84.89%营业收入增长率（同比）30.78%营业收入增长量（同比）万元4336.01利润总额万元3870.84利润总额增长率

16、29.71%利润总额增长量万元886.56净利润万元2903.13净利润增长率24.56%净利润增长量万元572.45投资利润率40.24%投资回报率30.18%财务内部收益率28.06%企业总资产万元32572.15流动资产总额占比万元34.81%流动资产总额万元11338.62资产负债率35.76%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米38232.4457.32亩1.1容积率1.211.2建筑系数58.56%1.3投资强度万元/亩175.771.4基底面积平方米22388.921.5总建筑面积平方米46261.251.6绿化面积平方米3002.08绿化率6.49%2总投资万

17、元13275.442.1固定资产投资万元10075.142.1.1土建工程投资万元3416.622.1.1.1土建工程投资占比万元25.74%2.1.2设备投资万元2991.592.1.2.1设备投资占比22.53%2.1.3其它投资万元3666.932.1.3.1其它投资占比27.62%2.1.4固定资产投资占比75.89%2.2流动资金万元3200.302.2.1流动资金占比24.11%3收入万元22409.004总成本万元17553.155利润总额万元4855.856净利润万元3641.897所得税万元1.218增值税万元669.779税金及附加万元233.3010纳税总额万元2117.

18、0311利税总额万元5758.9212投资利润率36.58%13投资利税率43.38%14投资回报率27.43%15回收期年5.1516设备数量台（套）8117年用电量千瓦时506584.7218年用水量立方米21721.0219总能耗吨标准煤64.1220节能率22.18%21节能量吨标准煤27.4822员工数量人413区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元157448.48同期产值万元140290.90同比增长12.23%从业企业数量家855规上企业家42从业人数人42750前十位企业产值万元77872.48去年同期67062.07万元。1、xxx有限责任公司（AAA）万元1907

19、8.762、xxx科技发展公司万元17131.953、xxx科技发展公司万元10123.424、xxx科技发展公司万元8565.975、xxx公司万元5451.076、xxx实业发展公司万元5061.717、xxx科技发展公司万元389.368、xxx科技发展公司万元3192.779、xxx公司万元3037.0310、xxx实业发展公司万元2336.17区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元75677.011.1同期增加值万元65475.871.2增长率15.58%2行业净利润万元18396.262.12016年净利润万元15946.832.2增长率15.36%3行业纳税总

20、额万元14665.823.12016纳税总额万元12479.423.2增长率17.52%42017完成投资万元36152.014.12016行业投资万元15.61%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值183410.10208420.57236841.562利润总额59855.6868017.8277292.983净利润20822.0223661.3926887.944纳税总额15652.2517786.6520212.105工业增加值67576.7276791.7387263.336产业贡献率12.00%16.00%17.64%7企业数量10261252

21、1603土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程15828.9715828.9734478.2734478.272801.031.1主要生产车间9497.389497.3820686.9620686.961736.641.2辅助生产车间5065.275065.2711033.0511033.05896.331.3其他生产车间1266.321266.321999.741999.74168.062仓储工程3358.343358.347658.947658.94452.522.1成品贮存839.59839.591914.731914.731

22、13.132.2原料仓储1746.341746.343982.653982.65235.312.3辅助材料仓库772.42772.421761.561761.56104.083供配电工程179.11179.11179.11179.1111.913.1供配电室179.11179.11179.11179.1111.914给排水工程205.98205.98205.98205.9810.654.1给排水205.98205.98205.98205.9810.655服务性工程2126.952126.952126.952126.95125.675.1办公用房895.65895.65895.65895.656

23、9.385.2生活服务1231.301231.301231.301231.3061.316消防及环保工程600.02600.02600.02600.0239.886.1消防环保工程600.02600.02600.02600.0239.887项目总图工程89.5689.5689.5689.56-90.827.1场地及道路硬化6011.921242.101242.107.2场区围墙1242.106011.926011.927.3安全保卫室89.5689.5689.5689.568绿化工程1879.4965.78合计22388.9246261.2546261.253416.62节能分析一览表序号项目

24、单位指标备注1总能耗吨标准煤64.121.1年用电量千瓦时506584.721.2年用电量吨标准煤62.261.3年用水量立方米21721.021.4年用水量吨标准煤1.862年节能量吨标准煤27.483节能率22.18%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元9620.471.1完成比例72.47%2完成固定资产投资万元6875.552.1完成比例71.47%3完成流动资金投资万元2744.923.1完成比例28.53%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人2811.2人均年工资万元5.331.3年工资额万元1531.672工程技术人员工资2.1平均人

25、数人622.2人均年工资万元5.712.3年工资额万元390.213企业管理人员工资3.1平均人数人173.2人均年工资万元7.293.3年工资额万元112.604品质管理人员工资4.1平均人数人334.2人均年工资万元5.824.3年工资额万元196.145其他人员工资5.1平均人数人205.2人均年工资万元7.625.3年工资额万元140.586职工工资总额万元2371.20固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元3416.622991.59175.7710075.141.1工程费用万元3416.622991.5913852.171

26、.1.1建筑工程费用万元3416.623416.6225.74%1.1.2设备购置及安装费万元2991.592991.5922.53%1.2工程建设其他费用万元3666.933666.9327.62%1.2.1无形资产万元1636.111636.111.3预备费万元2030.822030.821.3.1基本预备费万元840.00840.001.3.2涨价预备费万元1190.821190.822建设期利息万元3固定资产投资现值万元10075.1410075.14流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元13852.177019.8113315.02138

27、52.1713852.1713852.171.1应收账款万元4155.651662.263324.524155.654155.654155.651.2存货万元6233.482493.394986.786233.486233.486233.481.2.1原辅材料万元1870.04748.021496.041870.041870.041870.041.2.2燃料动力万元93.5037.4074.8093.5093.5093.501.2.3在产品万元2867.401146.962293.922867.402867.402867.401.2.4产成品万元1402.53561.011122.031402

28、.531402.531402.531.3现金万元3463.041385.222770.433463.043463.043463.042流动负债万元10651.874260.758521.5010651.8710651.8710651.872.1应付账款万元10651.874260.758521.5010651.8710651.8710651.873流动资金万元3200.301280.122560.243200.303200.303200.304铺底流动资金万元1066.76426.71853.411066.761066.761066.76总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资

29、比例占总投资比例1项目总投资万元13275.44131.76%131.76%100.00%2项目建设投资万元10075.14100.00%100.00%75.89%2.1工程费用万元6408.2163.60%63.60%48.27%2.1.1建筑工程费万元3416.6233.91%33.91%25.74%2.1.2设备购置及安装费万元2991.5929.69%29.69%22.53%2.2工程建设其他费用万元1636.1116.24%16.24%12.32%2.2.1无形资产万元1636.1116.24%16.24%12.32%2.3预备费万元2030.8220.16%20.16%15.30%

30、2.3.1基本预备费万元840.008.34%8.34%6.33%2.3.2涨价预备费万元1190.8211.82%11.82%8.97%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元10075.14100.00%100.00%75.89%5建设期间费用万元6流动资金万元3200.3031.76%31.76%24.11%7铺底流动资金万元1066.7710.59%10.59%8.04%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元8963.6017927.2022409.0022409.0022409.001.1万元8963.6017927.2022409.0

31、022409.0022409.002现价增加值万元2868.355736.707170.887170.887170.883增值税万元267.91535.82669.77669.77669.773.1销项税额万元3585.443585.443585.443585.443585.443.2进项税额万元1166.272332.542915.672915.672915.674城市维护建设税万元18.7537.5146.8846.8846.885教育费附加万元8.0416.0720.0920.0920.096地方教育费附加万元5.3610.7213.4013.4013.409土地使用税万元152.931

32、52.93152.93152.93152.9310税金及附加万元185.08217.23233.30233.30233.30折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值3416.623416.62当期折旧额2733.30136.66136.66136.66136.66136.66净值683.323279.963143.293006.632869.962733.302机器设备原值2991.592991.59当期折旧额2393.27159.55159.55159.55159.55159.55净值2832.042672.492512.942353.382193.

33、833建筑物及设备原值6408.21当期折旧额5126.57296.22296.22296.22296.22296.22建筑物及设备净值1281.646111.995815.775519.555223.334927.114无形资产原值1636.111636.11当期摊销额1636.1140.9040.9040.9040.9040.90净值1595.211554.301513.401472.501431.605合计：折旧及摊销6762.68337.12337.12337.12337.12337.12总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元1186

34、8.064747.229494.4511868.0611868.0611868.062外购燃料动力费万元994.31397.72795.45994.31994.31994.313工资及福利费万元2371.202371.202371.202371.202371.202371.204修理费万元35.5514.2228.4435.5535.5535.555其它成本费用万元1946.91778.761557.531946.911946.911946.915.1其他制造费用万元401.93160.77321.54401.93401.93401.935.2其他管理费用万元584.05233.62467.2

35、4584.05584.05584.055.3其他销售费用万元550.38220.15440.30550.38550.38550.386经营成本万元17216.036886.4113772.8217216.0317216.0317216.037折旧费万元296.22296.22296.22296.22296.22296.228摊销费万元40.9040.9040.9040.9040.9040.909利息支出万元-10总成本费用万元17553.158646.2514584.1817553.1517553.1517553.1510.1可变成本万元14844.835937.9311875.8614844.8314844.8314844.8310.2固定成本万元2708.322708.322708.322708.322708.322708.3211盈亏平衡点55.75%55.75%利润及利润分配表序号项目