《金融市场学》课程论文 中国与日本房地产市场对比分析

1、 金融市场学课程论文中国与日本房地产市场对比分析学 院 商学院专 业：姓 名：教 师：国际经济与贸易1班学 号：职 称：中国珠海二一三 年 六 月一、日本房地产市场发展现状二次世界大战后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。经济实力的迅速增强，这期间，日本的住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年，全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作，到1990年，日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的

2、2倍。日本的地价极高，从价值量上来说，单东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值，导致当时在日本盛行一句话：我们可以把美国买下来。随着日本地产价格不断上扬，房地产市场的泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达八九年的低迷和萧条。房地产的下跌几乎与股市同步。经济不景气，人们收入下降以及对未来预期的悲观，因此缺乏对住宅用地的购买意欲。同时进行的企业重组则意味着办公大楼需求的下降，房地产业开始连续8年的下跌，“日本”神话破灭，虽然之后政府立即采取了财政补贴的方式，予以支持房地产业，但效果不明显。直到2000年1日，日本房地产业才开始有了缓慢的回升。二、日本房地

3、产泡沫成因分析随着日本经济的复苏，房地产市场的猛烈发展，在1990年，日本仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值却几乎是美国的4倍。相对之前的十年，日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。房地产泡沫破灭后，对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏，日本的经济一直处在萧条期，直到现在也没有完全恢复。究其成因，大致有以下几个方面：1.日元升值为主要

4、诱因第二次世界大战后，日本通过一系列的改革和在美国的扶持帮助下，充分利用国际机遇，使经济迅速得到恢复和发展， 到20 世纪80 年代，成为仅次于美国的第二大经济强国，是世界上最大的债权国。1985 年，日本的国内生产总值与美国国内生产总值的比值达到32%，世界各国外汇储备中，日元的比重达到了8%。在这样的历史背景下， 1985 年9 月22 日，美、英、法、日、联邦德国五个国家对外汇市场管理达成了共识，签订了著名的广场协议，日元加速了升值的步伐。伴随着日元的升值，有钱的日本人和境外热钱纷纷进入到日本房地产业，国际上许多资金也开始流入日本并最终流入房地产市场，这些都成为日本房地产业泡沫产生的一个

5、诱因。2. 持续的低利率政策加速了泡沫的形成广场协议签订后，日元大幅升值，对日本国内经济产生了很大的影响，特别是对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。1986 年以后，日本经济增长进入缓慢通道，尽管仍然保持贸易顺差，但出口额迅速下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连续多次下调基准利率。这种低利率货币政策，使得日本在“广场协议”签订后的短短几年时间里，货币的供应量每年大幅增加，导致日元急剧膨胀。但过多的流动性资金并没有像政府期望的那样进入到制造业和服务业，而是纷纷流入到最容易吸收资金的股市和房地产业市场，造成股市和楼市价格的迅速飙

6、升。.政府监管和调控行为的缺失在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先，在泡沫形成之前至泡沫形成的几十年时间里，日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上涨的巨大动力。三、我国房地产市场发展现状从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像上文所分

7、析的日本房地产泡沫破灭，就直接导致了日本持续十年的经济衰退。再反观我国的房地产市场，自1978年住房制度改革以来,我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场有了极大的发展，房地产市场逐步形成并成熟。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推。1992年后，房地产业开始快速增长，但在 1993年底随着国家政府干预的宏观经济调控，实施适度从紧的财政政策和货币政策，房地产业投资增长率普遍大幅下降，房地产市场沉寂下来，房地产市场进入了低潮。不过很快由于住房制度改革不断深化，与此同时居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住

8、房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国房地产市场和房地产业进入了平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府接连出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。在国家宽松货币政策的刺激下，房地产市场又出现了投资加快、销售增加、价格快速增长的回暖局面。2010年房价上涨趋势加快。针对这种状况，我国房地产政策频出，使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨情况最终得到遏制，但对居高不下的房价调控却略显乏力。四、我国房地产泡沫成因分析近年来，我国房地产业迅速发展，房地产市场持续升温，一些城

9、市房价飞速上涨，关于我国房地产走势的各种声音尘嚣四起，鉴于日本房地产泡沫破灭对日本经济造成的巨大危害，国内许多经济学家和政治家对中国的房地产市场的发展忧心忡忡，大多数人认为房地产市场的过热是房地产泡破裂的征兆。理论界对中国房地产泡沫的问题的讨论也从未停止。比较中国与日本的房地产泡沫的区别与联系，我国房地产泡沫的形成原因应有如下几个方面：.巨额的资金投入推动的房地产价格上升首先，从1978年开始进行“改革开放”到现在，短短的三十来年之间，中国经济得到了巨大的发展。由之前的贫穷落后的发展中国家，到现在超越日本，成为仅次于美国的世界第二大经济体。这一切发展都表现在了两个特征：一是国民收入大幅提高；二

10、是中国城市化水平大幅提高。2010年全国各大银行的各项存款金额就达到了718238亿元。面对数额如此巨大的存款，无论是国家、银行、企业或是个人，都在寻找一条投资道路。而在我国身为时间第一人口大国的背景下，改革开放以来快速的城市化发展，直接导致了大量的农村人口涌入城市，尤其是在沿海东部城市以及中西部的重点城市。城市化的提高导致的必然是城市建设的加速。因而最终的结果就是，大量的资金疯狂投入房地产业，最终不断推高房价到了一个可称为天价的地步。2. 不完善的市场经济制度导致房价虚高政府在经营土地方面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的

11、发展，暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。且中国在房地产税制等方面也存在一些问题：征税面比较窄，税制安排不合理等等，对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。五、中国与日本房地产泡沫的异同点中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期有许多相似之处。1. 民币升值。同日本一样，中国资进入21世纪也开始面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来，中国的经济进入飞速发展时期，由于中国的人力资源丰富且廉价，根据比较优势理论，制造业发展迅猛，经济结构偏向出口型，使中国一直以来处于对外贸易顺差，形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的

12、强烈不满，贸易摩擦不断发生并且逐步升级，对人民币形成了巨大的升值压力。对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外，人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响，中国沿海的出口制造业受到重创，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市，间接推动房地产价格的上涨。2. 城市化进程与房市预期。中国的城市化进程发展很快，在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设，将对地价和房价产生巨大影响。中国的企业和居民对房地产市场形成了在这个加速城市化的阶段，土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高，而不会降低的预期。这个预期更刺激人们对商品房的需求以

13、及企业对房地产市场的投入。中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期虽然有相似之处，两国国内的经济结构都是以出口型经济为主，积累了巨额外汇，本币被迫升值，导致国内经济受挫等等。但是二者之间也有很大的不同之处：日本当初被迫签订广场协议，承诺在一定时间内将日元升值到某一程度，中国现在虽然也面对人民币升值的压力，但是总的来说，升值的控制力还是掌握在我们自己手中。且中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年代时期的日本政府，政府对经济发展过热特别是房地产市场发展过热高度关注，政府先后出台一系列调控措施为房地产的过热发展降温。另一个不同点则是对经济结构的转变。08年美国的国际金融危机对中国的净出口造成了很大影响，增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力，相关刺激消费的政策频频出台，内需对经济的拉动力增大，中国的出口导向型经济也慢慢向“三驾马车”共同拉动经济转变。六、结语综上所诉，中国房地产的发展确实存在泡沫，但是是否会发生像日本房地产泡沫一