公共设施设备管理办法

1、公共设施设备管理办法1.目的规范公用设备设施的管理工作，保持公用设备设施处于良好状态，确保功能正常发挥，特制定本办法。2.范围适用于子（分）公司各管理服务项目内公共设备设施的管理与控制。3.职责3.1设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日常工作。3.2工程主管负责公用设备设施保养维修工作的计划、组织、实施，建立设备设施台帐。3.3运营中心经理负责对管理服务区域内的公用设施保养维修工作进行检查、监督工作。3.4子（分）总经理负责批准年度设备设施检修计划、审批公用设备设施大、中修实施方案。4.方法和过程控制4.1公用设施设备包括：1）房屋本体及其附属设施：房屋本体、防雷系统、车库、外墙面、楼

2、梯间、通道、屋面、道路、连廊、标识系统等。2）供配电系统：发电机、后备电源设备、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、配电系统仪表等。3）给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供水管网、排污管网、水泵、工艺系统仪表、等。4）消防系统：烟雾、温度探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统、消防系统仪表等。5）电梯系统：曳引机制动器、减速器、缓冲器、钢丝绳、轿厢、安全钳、曳引电动机、控制盒等。6）空调系统：冷水机组、空调泵类、风机盘管、自控箱、其它类空调等。7）电讯系统：电话、有线电视、宽带网络等。8）智能

3、系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、保安对讲系统、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、消防对讲系统、紧急广播系统。9）维修工机具：电焊机、切割机、钻枪、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、曲线锯、丝锥、板牙、绝缘手套等。10）检测仪表器具：万能表、电流表、绝缘摇表、压力表、卷尺、靠尺、水平仪、电笔及其他测量工具等。11）其它公用设备设施：会所及娱乐设备、桑拿房及设备、燃气管道及调压装置、停车库及设备、清洁绿化设备等。4.2设备设施维修保养等级1）日检：属巡视检查维护；对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行表，确认设备运行状态及运行环境是否有异常情

4、况。2）周检：属例行性检查；对设备的使用功能等进行检查，确保使用正常。3）月（半月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，消除事故隐患，保证设备正常运行。4）季（半年）检：属维护性修理；对设备进行清扫、加油、调试。5）年检：属恢复性修理；对设备局部解体，除进行月检的工作范围外，着重恢复设备的电气、机械性能和精度，检修或更换主要（易耗）零、部件及附属装置，对系统达到或超过检定期限的计量表需重新调校或更换。6） 中修：对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在1030。7）大修：

5、属彻底性修理；对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置，使设备恢复原有性能，更换率一般超过30。4.3设备设施维修保养要求4.3.1每年12月15日前，工程维修组应根据设施设备的状况编制 年设备设施检修计划，经运营中心经理审核，报子（分）公司总经理批准。4.3.2 年设备设施检修计划经子（分）公司总经理批准后，报总公司综合管理部备案，并严格执行。如有特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报子（分）公司总经理批准；如调整或变更设备设施大中修计划时，应报总公司综合管理部备案。4.3.3工程维修组应严格依据 年设备设施检修计划编制月度实施计划，并做好维修前的准

6、备工作及防范措施。涉及到影响人身安全和与住户生活、办公等密切相关、易引起顾客投诉的重要维修工作，工程主管到现场指挥、协调、组织。4.3.4设备设施责任人每天应对所管辖范围内的设施设备进行巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录。4.3.5工程主管每周应对管理服务区域内的设施设备运行状态及维修保养情况进行监督检查，填写设备设施维护工作检查记录表，对发现问题应及时处理，并进行跟踪验证。 4.3.6运营中心经理每月应组织对管理服务区域内的各类公用设备设施运行状况巡视一次，发现问题及时处理，并做好记录。 4.3.8在供配电系统及高危环境下作业时，须严格执行工作票制度。具体按工作票制度执行。4.3.9设备

7、中修、大修1）工程维修组应视设备设施的运行情况及时提出设备设施中修、大修申请，制定工程实施方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等。2）运营中心经理应牵头组织成立专项评估小组，对设备设施中修、大修的施工方案进行逐项评估。3）工程维修组根据评估小组决议对施工方案进行修改，经运营中心经理审核、子（分）公司总经理同意后，报总公司综合管理部审核。4）经审批通过后，提交业主委员会审核，同时按要求向全体顾客公布。4.3.10各类设备保养一览表各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（“Y”表示需要检查）： 类别设备名称日周半月月季半年年每年三月供配电设备YYYYY电梯YYY

8、YYY各类水泵、水景YYYYY娱乐、泳乐设施YYY空调系统YYY智能系统YYY防雷接地Y房屋本体YY清洁绿化设备Y消防系统及设施YYYYY4.4设备资料管理4.4.1工程维修组负责建立管理服务区域内的设备设施台帐，并落实设备设施责任人。4.4.2设备台帐应包括设备设施的名称、规格型号、启用日期、使用地点、生产厂家、设备编号等信息。4.4.3所有设备本体须标识清楚，标识内容包括设备名称、重要参数、保养要点、安全事项、设备责任人。4.4.4新建物业接管验收、原有房屋接管验收应包括的资料见物业接管验收控制程序。4.4.5设备档案资料（包括随机资料、技术文件、合格证等）必须按公司档案管理规定及时提交子

9、（分）公司综合管理部统一管理。4.5设备房管理4.5.1设备房是指管理服务区域内各类系统的动力、控制、输配设备集中安装的房间。4.5.2设备房的卫生要求：室内地面干净，物品摆放整齐，无杂物；设备表面无积尘，外观清洁，无油污，无油漆脱落。4.5.3设备房的安全要求：1）设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。按消防规定配足有效灭火器材和应急灯，应急灯能在事故停电下至少使用30分钟。2）设备房应通风良好，排水通畅。重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等防护设施；并应装设防鼠网，防止小动物进入。3）设备房必须加装锁，钥匙由控制中心及设备责任人掌握，进出随手关门。4

10、）各设备房应建立人员进出登记制度，外来参观人员需经过运营中心经理（或授权人）同意，并由指定专人陪同方可进入。4.5.4设备房标识要求：1）设备房门应有设备房标识以及 “机房重地、非请勿进”的标识。2）设备房内各单体设备、阀门等应有明显的状态标识、流向标识、警告标识等。3）各标识的安装位置应清晰、完整、醒目。4.5.5设备房操作要求：1）设备房内应张贴相关设备的操作规程或事件处理流程，以及相关设备的维修保养作业指引等。2）设备房内各设备、仪器仪表使用正常无损坏，无跑、冒、滴、漏现象，设备责任人明确。3）设备房应配置干湿球温度计，设备运行环境应在40摄氏度以下，相对湿度应在80%以下。4）设备责任

11、人负责每日检查、记录设备运行数据，填写相关记录。4.6房屋本体及其附属设施1）对于房屋本体及其附属设施，工程维修组应指定维修责任人，每周巡视一次，发现问题及时进行维护并记录。如在保修期内，由施工方负责维修；超过保修期的，由工程维修组完善手续后，合理安排自修或委托他方维修，并做好记录。2）工程维修组每月应对房屋本体及其附属设施的完好率进行统计。3）楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应每五年修缮粉刷一次；房屋的天面和外墙应每十年修缮粉刷一次，玻璃外墙每年应清洗一次。4）天台、阳台、外墙、窗台渗水，在能力范围内可由工程维修组合理安排自修，若超出能力范围则应联系专业防水补漏公司处理。5）工程维修组应对业主

12、装修方案严格审核，对装修过程进行监督，装修工程结束后，应严格验收。6）发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施而影响其正常使用功能的，及时通知业主并进行清理。7）外围及车场的照明灯具，每半年至少清洁一次；沟、井、渠盖，木、铁围栏、公园椅、大型吊灯等每年至少进行一次油漆翻新或彻底清洁。8）房屋本体及其附属设施的修缮工作应具体按照房屋修缮管理办法执行。4.7供配电系统管理4.7.1工程维修组应严格遵守地方供用电法规，明确高压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存资料。4.7.2工程维修组应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设备中发现产权分界点处他方管理的设备有异常情况时，应及时

13、告知对方，以免影响本管理服务区域的正常供电和安全用电。4.7.3工程维修组应根据用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，力所能及地发挥变压器的利用率，电容补偿屏控制器（手动、自动）须始终处于良好状态，确保功率因数（COS）达到0.9以上。4.7.4对供配电设备的检修，应充分利用不影响顾客或尽量减少影响顾客时间内进行。有高压环网柜的配电室，必须由持有高压进网许可证的技术人员操作。4.7.5为了确保管理服务区域供电系统安全，变压器低压侧总断路器的负载电流（Ir）值不得大于变压器的二次侧额定电流值（Ie）。配电柜供电回路开关整定值根据供电实际情况由工程主管确定调整，配电柜回路总开关的整定值及

14、变压器二次总开关的保护整定值的变更，须报运营中心经理确定。4.7.6备用电源及设备应保持良好状态，在市电停电的情况下，设备责任人应保证在15分钟内使备用电源投入供电，以确保重要负荷的正常使用，有关运行情况应详细记录在供配电设备设施运行记录表上。备用电源与市电联络开关的电气、机械联锁装置应动作可靠，防止反送电。4.7.7备用发电机有自动启动功能的，应保持在自动状态；无自动启动功能的在市电停电时责任人应保证在15分钟内启动，以确保对重要负荷的供电；运行首半小时内应有技术人员在现场观察发电机的运行状态，每隔1小时记录电发电机运行数据，以保证发电机正常运行。4.7.8设备责任人或值班人员应每日早晚两次

15、巡检设备房，要及时、正确地填写电力配电设备运行记录数据，发现异常情况及时处理。4.7.9工程维修组应确保备用电源或自备发电机组联锁装置（电气和机械）联锁可靠，防止倒送电。4.7.10防雷系统每年三月份应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，并除锈刷漆，做好相关记录。4.7.11供电线路的管理1）低压配电柜各出线电缆应悬挂标识，标明电缆的型号规格、用途、去向。2）各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途。3）各电缆线路不允许过载运行，接线端应联接牢固、无锈蚀，线路老化应及时更新处理，避免安全隐患。4.7.12

16、停电检修设备时安全注意事项：1）由工程主管组织实施停电检修工作，严格实行工作票及监护制度。2）停电时应先断开各用电负荷，再断开总负荷开关，最后断开隔离开关，检修点与市电必须有明显的断开点。3）由工程主管用高压、低压验电笔对变压器和配电柜停电核对无误。4）停电检修时，由现场操作人挂接临时接地线，并挂“有人工作，严禁合闸”的标识或围拦。5）对停电检修的工具应编号，作业前后应及时清理。6）检修完毕，由原操作人员拆去接地线及“有人工作，严禁合闸”的标识或围栏。4.7.13低压带电作业安全注意事项：1）非特殊情况下，严禁带电作业。2）必须带电检修的，设备责任人须向工程主管汇报原因、时间，并经批准后方可进

17、行检修。工程主管必须指定一名现场监护人，实行工作票制度。3）低压带电作业时必须严格遵守安全用电操作规程，严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。4）作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋，戴安全帽、护目镜、穿长袖服装等。4.8给排水系统管理1）设备责任人或值班人员应每日早晚对水泵房内设备及室外附属设施如室外浮球阀门、水池等巡检两次，并做好记录。2）无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵手动切换试验并做好记录。3）消防泵、喷淋泵应每两个月试运行一次。4）给水水泵、雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决定是否解体检查；测试水泵配用电动机的绕组绝缘电阻，并做好记录。5）生活水管的

18、防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。6）水箱、水池至少每半年组织清洗一次，并将水样水质监测站检测，结果由工程维修组存档。7）泵房控制柜日常维护由给排水设备责任人负责并记录。8）供水管道上的压力仪表应每年定期进行校验。9）水箱、水池透气、溢流孔应加防虫网保护，人孔应加盖板并上锁。4.9消防系统管理1）报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场，尽量避免影响顾客。2）消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年重新涂刷一次。3）水流指示器每半年由设备责任人或专业技术人员检修（定）一次；烟感、温感探头每年至少清洁、测试一

19、次，核对报警功能及地址码图是否一致，并做好记录。4）送风阀、排烟阀、排烟防火阀、防火门、防烟门每季度由设备责任人清洁一次，保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下，联动正常，并做好记录。5）碎玻璃按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁，字迹清晰，玻璃完好无损，具有报警功能。6）送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。7）消防管阀门每月检查一次，阀门应处于常开位置。8）消防泵、喷淋泵，每两个月试运行一次，保证手动、自动启动正常。9）消防箱每季由设备责任人检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整，牢固，按钮功能正常，检修完贴

20、好封条，并做好记录。10）灭火器材需每季度检查、清洁，做好记录。要求压力表指针保持在绿色安全压力范围内，摆放整齐，标签、铅封完好无损，核对使用说明及有效期限，按要求进行压力测试和充整。轻便灭火器应挂置或装入灭火器箱，须编制分布清单，列明品名、规格、数量、分布位置及有效期，并对灭火器统一编号。11）防火服、消防工具、防火面具是发生火灾或消防演习时为消防灭火专用，任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。12）消防应急照明、疏散指标灯工作正常。4.10电梯系统管理1）电梯设备责任人必须持证上岗，负责电梯及机房的管理工作，发现问题及时处理。无法解决问题的应及时

21、通知厂商进行处理，并验证其处理结果，做好相关记录。2）停用电梯时，必须把轿厢停放至最顶层。3）电梯机房必须悬挂电梯操作及故障处理指引、电梯维修保养指引等文件。4）工程维修组应积极配合技术监督局做好审检工作，必须将电梯使用许可证及年检合格证在轿厢内张贴。4.11空调系统管理1）空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备，微机操作站密码、时间、温度的重新设定应报工程主管批准，非指定人员不得擅自操作。2）空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层柜故障、冷却塔等故障，设备责任人应及时处理并报工程主管。3）中央空调的温度和压力应每天记录，温度达不到要求、冷冻机组控制部分故障等应通知设备责任

22、人查明原因并及时处理；更换主机电路板，须通报工程主管。4）安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。5）冷水机组自动控制出现故障后，工程主管应及时通知自动控制系统厂商或有资格的技术人员进行检修，查明原因后报告运营中心经理。6）自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经运营中心经理同意不得私自拆修，应及时通知自动控制系统厂商处理。7）每月清洁滤尘网一次，每半年对网络控制器及模块进行保养。8）小型空调故障的处理应由专业技术人员维修。4.12电讯系统管理设备责任人应每月巡视电讯系统设备，发现问题应及时通知电讯设备系统的产权单位处理。4.13智能系统管理1）秩序维护人员、控制中心

23、值班员对管理服务区域内的智能系统的运行状况进行监控，发现系统设备故障应及时通知设备责任人及时处理。2）设备责任人按照智能系统维护保养作业指引对智能系统进行巡视及保养维修工作。对不能处理的故障应及时通知厂商或外委单位进行处理。3）工程主管应对智能系统的维护工作进行指导、监督。4.14维修工机具及加工场地管理1）工程维修组应落实维修工机具的责任人，并分门别类进行编号，指定摆放位置，使用者使用完毕后，须清洁、整理并及时归位。2）加工场地所使用电器、电源应符合用电安全技术要求。3）加工场地应根据场地特性采取安全措施，配足有效消防器材。4.15车库的管理1）小区（大厦）的车库专为停放小型车所用，其出入口

24、的设备由车库管理人员负责操作。2）车库内严禁闲杂人员进出，所有进入车库的人员及车辆严禁携带易燃、易爆及危险品。3）车库内严禁堆放易燃、易爆及危险品，车库内必须备有足量有效的灭火器，并保持良好性能。4）车库保养维修前，车辆应全部退出车库，特殊情况需带车维修时，须作好安全防护措施。5）车库维修时，车库管理人员负责监督，并在出入口施置停用标识。6）车库管理人员必须做好运行记录和车辆进出登记。发生事故且本人能力范围内无法处理时，必须马上向上级主管汇报，并保护好现场。4.16会所、娱乐设备的管理1）依据设备的专业操作程度编制相应作业指引或使用说明，标明安全提示。2）责任部门应指定相关设备负责人，每月对相

25、关的设备进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。3）开放期间设备责任人每周要对游泳池安全变压器电压值进行测试一次并将测试值记录，每年要对娱乐健身场所的接地装置进行一次检查，接地体应可靠接地。4）烘干机、消毒柜、冰箱（柜）、洗衣机使用人应按规程操作，发现电源老化、漏电等异常情况应及时报设备责任人处理；设备责任人应每月对以上设备进行一次安全检查。5）热水器（电、燃气）、燃气灶的使用人应按规程操作，发现燃气软管老化、接头松动、漏气等异常情况应及时报设备责任人处理，设备责任人应每周对以上设备和桑拿设施进行一次安全检查。6）组合健身器、跑步机、单车机等健身器材，应指定专门的维修保养负责人。每周检查各器材

26、的运行情况，保证各器材处于良好的使用状态。发现问题及时处理并记录，如不能及时处理，须在此器材的显眼位置挂上停用标识。4.17燃气设施的管理1）燃气管理阀门有开关方向的标识，能正常开闭。2）燃气管网总阀门、分支重要阀门应有明显标识，有燃气管网总图。3）燃气分闸箱应有房号标识。4）发现燃气汇漏立即关闭燃气总阀，及时通知天燃气公司派人处理。4.18清洁及绿化设备清洁绿化设备应指定专人保管、专人使用。设备使用期间，每周由设备责任人进行一次检查，发现问题及时处理，并作好记录。4.19检测仪表器具检测仪表器具按照监视和测量装置管理办法进行管理。4.20记录管理1）月、季、年保养及大修工作均应在设备设施保养

27、维修记录表格中予以记录。2）对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等有关设备运行有影响的技改内容还需在设备台帐中予以记录。3）对于设备的突发性故障的抢修、大修工作须在设备抢修（中大修）记录表中予以记录。4）每月28日前，各设备责任人应将记录交部门统一存档。5）运营中心每年应将本部门的记录整理后，交所在子（分）公司综合管理部统一管理。5.附则5.1总公司综合管理部负责本办法的解释和修改。5.2各子（分）公司可根据本办法并结合实际情况制定具体的实施细则，并报总公司备案。5.3本办法自2009年3月1日起生效施行。6.相关支持性文件文件名称 文件编号 6.1物业接管验收控制程序 SMS 01-06-0036.3房屋修缮管理办法 SMS 01-06-0076.5工作票制度 SMS 01-06-0106.5监视和测量装置管理办法 SMS 01-06-0516.6智能系统维护保养作业指引 SMS 01-06-0267.记录记录名称 记录编号 保存期限（年）7.1 年设备设施检修计划 SMS 01-06-00