3月29日下午-创新赋能商业升级-2019 3-34页

1、 主题：创新赋能商业升级 时间：2019 年 3 月 29 日下午 13：30-17：20 地点：北京万达文华酒店 主持人：各位来宾，各位领导，中百协第 17 届年会加得商业日本零售专场 现在正式开始，首先给大家介绍今天的主办方加得商业，本场最主要的特点是加 得商业赋予大家的基本的内容是不是做形象传播，而是做产品介绍。对于加得商 业来说，把日本的资源介绍到国内是他们的特长，在规划设计落地的过程当中，他们有先天独到的资源，在后期跟进执行过程当中，在过程质量管理上，有他们 独特的经验。现在介绍加得商业两位战略合作方，北京电通的魏总，千瑟文化的 刘总。加得商业除了开展一般的零售培训考察，以及一般的业

2、务规划设计之外，还将开拓在日本的交流站，也就是说在国内的资源定期按照一定的时限在日本开 办，定位定制的产品服务。 大家刚才参加了几个论坛比较辛苦，现在请大家放下手中的笔和手机，活动 一下，放松一下。 加得商业为了感谢大家今天的光临，特别安排了发红包的环节，让大家高兴 一下，等一会儿鼓掌再整齐一些，现场面对面加微信，请大家拿出手机来， 是四个六，有不熟悉的旁边的朋友请提示一下，做好了我就提示加得的给大 家发一次性红包。 现在我们再一次拍手，把手机放下，我说一就拍一下，我说二也是拍一下，我现在说日语的发音，大家不要在乎我说的是什么，我说一个，大家就鼓一次掌， 请高岛屋的嘉宾上台。 安田阳子：各位嘉

3、宾大家下午好！大家好，这位是从日本高岛屋百货店而来 的安田阳子女士。我是今天下午为安田女士担当翻译的加得翻译商业合伙人。 这次我们非常感谢中国百货商业邀请我们来参加本次第 17 届大会，今天我们主要为大家介绍一下高岛屋的商圈制作战略的方法，和 2018 年 9 月 25 日开业的高岛屋新馆的方法。 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。；扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 我们因为昨天在大会上稍微讲了一下高岛屋的概况，但是由于今天下午分论

4、坛有一些来宾是没有参加昨天上午的发言，我们在前面先把整体的概况简单再给 大家陈述一遍。 接下来我们就为大家介绍今天的内容，首先大家概括了解一下高岛屋是一个 什么样的企业，大家知道高岛屋是日本最为传统和最历史悠久的百货商业集团，建立于 1831 年，现在是 187 年之前的日本东。 像高岛屋集团最开始是成立于日本，我们知道日本平时穿和服，就是以 平民阶层日常服饰的和服的木棉商为创业的基础来做高岛屋第一家店。在经历了 60 多年的发展之后，在 1983 年的时候我们知道当时日本已经有外来的游客和日 本像海外的贸易做起来了，当时在 1893 年的东店里面存在了贸易店的形式， 为海外游客商品，也为日本

5、民众进行输出品，现在叫进口商品的。 大家看到在 1912 年当时本店新店开业了，在高岛屋的发展历程之中， 他们也尝试了多种店铺的类型，在 1926 年开设了一家叫做 10 元店，比如国内商 品 2 元店的形式，最鼎盛的时候，在 1930 年代全国的店铺已经成长到了 100 多 家。 为什么要介绍这样一个类型，因为我们现在如果大家去到日本看项目的话，很多印象是认为高岛屋是一个非常高端的百货，其实在高岛屋 187 年的发展历程 之中，也是对店铺的业态进行过多种多样的探索和实验。 我们现在看到他们建立 100 周年的时候，是在大阪的难波，难波的南海高岛 屋店就是在 1932 年干起来的。大家看到在

6、1933 年的时候，在东京日本桥设立了 今天去东京会看到了日本桥高岛日本店。我们在后面会详细介绍到今年已经是 80 多岁的日本桥的高岛屋本店。在 1933 年的时候，在冷气设备空调设备还没有 普遍的应用，但是在日本桥这个店已经引入空调的设备，所以就有一种流行的设 备，要想凉快的话就去百货店，如果想凉快的话就去高岛屋。 大家看到这一张是高岛屋集团的店铺包括日本国内和海外的分布图，现在目前高岛屋包括持股的店铺在里面一共有 17 家，在海外设有四家店铺，大家看到 上海就有，上海高岛屋，新加坡高岛屋，越南高岛屋等等，泰国是从去年 11 月份刚开的。 我们看到这个是高岛屋集团总体的营业业绩，我们会看到

7、2017 年，因为日 本结算月是在 3 月份，今天是他们的结算月，2018 年的数据还没有，2017 年营 业总收入是 9496 亿元，其中营业的利润是 353 亿。大家会看到，我们在整体的 利润分配表，可以看到在百货店的业态占到了 135 亿的占比，基本上是集团有三 分之一的盈利是来自百货业态。 大家看到第二个叫做不动产业，这里面占比占到 114 亿日元的占比，基本上 营业的利润比百货店稍微少一点点。基本上在高岛屋集团不动产业务利润是由谁 创造的，是由他们子公司叫做东绳开发（音）的公司创造的。像东绳开发主要是 负责高岛屋集团购物中心模块的业务运营，我们现在看到会讲日本桥高岛屋的业 务，基本上

8、由主力型的百货和专门店的组合形式来进行开店的。 大家都看到除了百货和国务中心业态，像金融、建筑包括一些餐饮业也是构 成了高岛屋收入的来源，基本上他们是以集团作战的形式来进行城市和商圈的建 设。 大家会看到这个是国内的百货店，按照自己营业额的占比来做的分图。大家 会看到从营业额占比来看，大阪店、日本横店、横浜店、店、新宿店这五大 店是占了营业额的主要收入。 接下来我们给大家简单介绍一下关于高岛屋集团企业的经营理念，大家看到高岛屋在 187 年历史之中一直以“永远以人为本，相信人、爱人、成就人，忠于 内心、贡献社会”为自己的企业根本。 接下来给大家介绍是高岛屋企业信息，这个是所有高岛屋人按照这样一

9、个企 业信息他在自己岗位上工作的守则，是以从未改革历久弥心为自己的准则。这样 一个理念是什么样的，我们看前半句说从改改变，高岛屋到今年已经 200 年的历 史了，这个是自己一直坚信的，不会有任何动摇，我们看后半句历久弥心，为了迎合消费者的发展，一定会有新的想法加信赖，这个是作为高岛屋企业员工 在这样的准则下进行工作。这里希望跟我们在座各位企业管理者想说的一句，我 们看从未改变历久弥心，并不是高岛屋的社长说我们高岛屋就是这个信条，大家 要遵守，而是说在现场，地方层面高岛屋卖场里面从业人员想出来了，得到了所 有高岛屋人的认可，在集团里面广为流传。 接下来给大家重点介绍一下高岛屋的综合战略，创造城市

10、和商圈的战略。首 先我们想说刚才也跟大家介绍了一些关于城市建造和商圈建造的想法，我们再具 体讲分为两大方向。 首先第一点他们认为作为高岛屋的商业，必须能够发挥惠及商圈里面全部客 人，他们也是想全过程理念核心商业的作用。 第二尽量跟别的企业或者别的业态进行有效的融合，发挥自身的特点。我们 看基本上像高岛屋的理念，我们知道大家如果去过日本可以看到一些商业街等等 外围的小型商业，高岛屋希望用百货店和专门店组合的形式能够把大家愉悦的放 空身心购物的体验带到自己店里面。 大家看到这个是在高岛屋综合的创造商圈战略里面有几点重点店铺想跟大 家介绍一下，第一是新宿时代广场的店，大概是在 2015 年跟着新宿车

11、站整体叫 地区的产业升级进行改装，当时也是放了很多其他的业态和新型的品牌在这个项 目里面。还有一个店铺希望重点看一下，右上角的米川高岛屋 SC，这个在 2019年已经是建店 50 周年了，大家可以想一下 50 年的日本就已经做出第一个购物中 心的业态，从我们中心坐电车过去要半个小时左右，50 年前是非常远郊，远离市 中心做的一个商业，我们当时想法是做一个业态融合，整个这个城市建设都是以 高岛屋的 SC 为核心发展起来的。还有一个项目我们看到右下角是新加坡高岛屋 的店，去年正好是新加坡高岛屋建店 25 周年，高岛屋作为一个外来的商业在新 加坡非常受本地消费者的喜爱，因为高岛屋不讲日文，就有了对高

12、岛屋的一个爱 称。 以上我们讲的是高岛屋目前为止的发展历史和城市战略的想法，接下来我们就会进入到本次日本桥高岛屋调改的核心内容。首先我们讲一下日本桥的街区，相信很多领导也去过日本看他们的项目，我们想到日本大家会说想到新宿这些，其实我们看到左下角这个度，东京站到日本桥的站走过去就五分钟，没有那么近， 整个商圈加起来每天通过的客流量会超过 200 万人。我们在日本桥商圈内的人口 近年来一直是持上升状态，我们知道日本由于国民老龄化非常严重，很多在商圈 里或者区域里都是呈现人口下降的状态，但是在日本桥商圈的人口意外的出现了 持续的增长。 现在在日本桥的商圈，我们以五公里为半径基本上超过了 100 万左

13、右的人口，明年因为东京奥林匹克运动会召开，会把东京站前面丰州这一片算进去，明 年人口会持续增长，而且很多高楼和高级的办公已经起来了。大家会看到右边这 几个是在日本桥商圈里面比较有代表性的高级中国型办公大楼，其实我们前天来 到北京，感觉北京也是高楼林立，现在在日本桥商圈范围随着办公起来以后，很 多办公的人群也慢慢增加。 在这个其中高岛屋进行了一个分成四馆整体作战的，进行了全部的改造和开发。大家会看到，在前面跟它隔了一个马路有一个钟表的专门馆。在我们看 到照片最中间的地方，就是高岛屋本店本馆。大家看到在本馆的后面，上面会有 大的高级办公，下面有一个东馆，本次最为重要去年在 9 月 25 日新开的高

14、岛屋的新馆 SC。 大家会看到整体本次高岛屋的购物中心的全体的理念，是希望以优美的生活方式为主题的定位理念，因为高岛屋在日本有很多常年会光顾的顾客，基本上他 们是希望能够在时代改变的情况下，也能够让光顾日本桥高岛屋的顾客生活得到 品质上的提升。 大家看到基本上 6.6 万新型购物中心是以四个馆的状态形成的，这边想跟大 家特别强调的是在印象中可能高岛屋是一个比较传统的百货业态的形式，但是大家会看到在 2018 年开的东馆这边，中文叫皮卡丘的专门设施在里面。 这一张希望大家能看到的是在照片右边是往前翻 1933 年开始用空调的高岛 屋日本桥本店，左边是新做的 2018 年 9 月新开的高岛屋的购物

15、中心，我们很多 项目都有一个历史悠久的本店，我们后面可能想干一个新馆，高岛屋本次的设计 和定位就是希望将传统和先进性进行调和和融合。 这边想说的是 1933 年建好的日本桥的高岛屋的建筑，他们现在是日本第一 家被政府作为物质文化遗产的建筑，他们政府管的也挺多，这个建筑也不能改，所以他们尽量保持 1933 年建筑的风格，在里面内涵方面做了多次进步和调整。 为了保持 1933 年的本馆 018 年建立的新馆整体统一感，大家在高度上进行 了统一，可以看到中间有三层是可以做连通动线的，我们可以看到在一些素材方 面，在外立面的色彩方面也是进行了一部分的调和，这个是现场的照片。 刚才我们看到是平铺过来自一

16、张本馆和新馆连通的图纸，后面这个大家会看到是新做的 2018 年高岛屋的购物中心的外立面，大家会看到在 1933 年的本馆是 石材这边用的是新型的材料，可是我们会看到两个馆的颜色是统一的，在上面有 一个北京做的天景，下面可以进行两馆之间客流的流通。刚才我们看到左边是新 馆，右边是 1933 年的旧馆。 在我们进行接下来新馆的介绍之前，我们希望能给大家放一段在今年 3 月全 馆调改，他们在日本做的一个广告，后面视频老师调一下高岛屋的广告，谢谢。 （视频） 大家刚才看到这样一个广告，是在日本一个非常著名的姓田中的设计师给大 家做的，咱们有领导过去看 HK 的间距，应该是去年还是前年陈艰巨叫做小雏鸟

17、 的电视剧，做了一个片头，是以此在日本有了自己知名作品，本次做了高岛屋（英） 的一个广告。 大家会看到我们接下来主要给大家介绍一下，2018 年 9 月 25 日开业的新馆，新馆在卖场来讲，主要是 1 万 7 千多的面积，跟我们国内的购物中心相比来 说面积稍微小一些，相对的品牌数，本馆加连通的部分一共有 115 个店铺。 希望大家来看一下各个店铺的营业时间，基本上国内是早 10 晚 10，在这边有早晨 7 点半开业的，后面会讲为什么 7 点半开业，一共 13 家。 我们刚才讲整体的定位，店铺的定位是为谁而做，就是为在日本桥周边的生 活和利用日本桥商圈的客人为核心来做的商业。 这边要讲到刚才说在

18、整体日本桥商圈来分析的话，第一点是他们 这边居 住的人不断有切入，居住在日本桥这个片区，还有一点随着周边东京站，是日本 东京一个金融和跨国企业，相对来说比较密集的片区，当时他们在做定位和课程 研究的时候发现一件事情，大家早晨在整个日本桥的片区里面没有一个能让大家 安心舒适的去待着的地方，这个是他们在做课程调查时候发现的。 我们在国内大家也知道，像北上广深一些大城市，大家早晨不管是坐公共 交通去公司，还是自己开车去工作，日本开车很少，大家在网上见过日本挤地铁， 都是车站的人把你推上去，大家早晨到公司感觉新的一天还没开始，已经很疲劳 了，在这样情况下，高岛屋说稍微早一点到日本桥的商圈，我在开始工作

19、之前有 一个能转换自己心情的地方。除了早晨大家稍微休息一下的地区之外，在食品品 类上也是做了非常丰厚的。另外一个很多日本老师强调事情的充实感，所以我们 刚才讲这个店的 MD 方面的定位是作为日本桥生活者提供一个场所，这个场所是 什么样的？能让在周围办公的人早晨有一个相对舒适的地方，第二在早午晚的餐 食方面做一个充足，第三类是像我们除了在这边进行购物，还有一些自己活动方 面比较好的场所。 大家看到这个是日本桥高岛屋 SC 的楼层品类的计划，可以看到从地下一层 开始讲，地下一层主要是以日本桥生活的顾客提供愉悦的餐饮，美食，大家如果 去日本看项目会发现他们大部分项目地下一层没有超市，有一个专门做食品

20、小岛 小岛的卖场，首先在地下一层丰富食品方面的便利性。 接下来我们看一层，一层就为日本桥生活的人民，我们看到两馆之间有一个 玻璃的天景，这样大家早晨可以在这边散步，七点半有 13 个店铺开始营业了，卖一些咖啡或者面包等等食品。 我们看到二层和三层，基本是卖时尚用品，现在不仅仅是在日本，包括中国 和全世界范围都知道，国内一些衣料服饰类已经卖不动了。所以在二层和三层的 项目里面，大家并没有说直接卖女装或者卖大叔单纯服饰的品类，而是跟男性的 大家看到四层和五层，四层刚才讲活动室这个方面主要在四层，有生活感的 体验空间，五层基本上像咖啡或者是很多男性的品类，对某一些小的品类有自己 的追求，这边在五层会

21、有一些品类是满足这个方面的顾客对于个性店铺的诉求。 在六层和七层一共有 17 家店铺进行餐饮类的布局。 刚才我们讲可以看到上面有一个跟本馆的连通动线，本馆和新馆加起来，现 在已经超过 30 家餐饮，整个餐饮在高岛屋四个馆里面的面积超过了 5000 平。我 们刚才有讲过，说在 SC 的方面希望做吃这个品类的丰富度，一日三餐，基本上 像在高岛屋的购物中心和本馆，平时大家会讲淋浴效果，有领导知道靠顶层的餐 饮来吸引客流，让客流往下做，这个叫淋浴效果，基本上是这样一个想法出来做 成的顶层餐饮的设计。 大家会看到我们后面每一层，给地下一层给大家发品类的布局，大家会看到 在一层下面这个图做的特别清楚，左下

22、角有一个地铁口，这边是跟共同交通相联 的，如果咱们去看这个项目，也建议大家去那边多看一些，因为那个口做的特别 好，地铁口进来就是早晨七点半开始营业，面积还不小的面包和咖啡店。 大家看是这样的，一层刚才讲说有很多，一共 13 家，基本上早晨从这个口 进，一直到这边整条动线，早晨都是开的，七点半这些店铺都会开。这边想跟大 家讲我们看到右上角有一个做面包的，叫做 365 日，这是第一次进到商业设施里 面，是以每天的食材的充实为自己的理念，早晨在面包这边大家多排队，也是经 常有客服收到客人投诉，我们排的时间太长了，我们总是买不着。 我们看到一层外面是本馆和旧馆之间有一条动线，大家会看到动线是上面是 新

23、馆，下面是本馆，动线有一些店早晨也是开的。我们看二层和三层刚才有讲，虽然是作为一个时尚的衣料品的商场，但是我们看到三层会有一些照片， 是以生活方式型的杂货或者日本比较少的西洋杂货为服饰品搭配的品类进 行售货方式的。 我们看在四层刚才讲是生活方式的活动方面的主题，我们会看到有两个举例 的店，一个是是女性的沙龙，这个是早晨七点半开，伸个瑜珈心情会好，瑜珈是 舶来品，像茶道茶馆是日本的一部分，这边是作为茶艺的体验放在楼层里面。 基本上在六层和七层的品牌选择，除了像日餐标配的寿司或者烤肉，也是会 有一些比较时髦的售大家喜欢的甜点，是作为餐饮的搭配品类放进来的。 最后希望大家来看一下，屋顶花园的部分，我

24、们知道很多日本的商业在自己 最顶层都会设计一个屋顶花园。我们知道因为日本桥本身是一个商务比较密集的 商圈，所以在设定这样一个项目在屋顶花园的时候，大家希望能够在城市中看到 绿色，因为这样会显得心情舒畅，大家能够放松在这个片区进行休息。 我们刚才讲的是关于项目的定位、品类、动线和屋顶花园用眼睛能看到的部 分，其实我们知道日本商业更多还没有讲热情款待，高质量的服务力，这些是我 关于高岛屋日本桥本馆的介绍我们今天就做到这边，感谢各位领导聆听，谢 谢大家。 主持人：感谢大家的聆听，下面给大家一次提问的机会，哪一位有问题？有 请。 提问：我想问一下两栋楼之间的连廊是怎么做的？ 安田阳子：是设计方面吗？

25、提问：有什么特别吸引人的地方？ 安田阳子：我们知道大家看主要是以玻璃的材质为主，因为现在讲旁边这面 的楼是 1933 年的，这面的楼是 2018 年的，为了两馆连通，选用一个相对来说没 有那么违和感，相对比较柔和的，所以在设计上是考虑整体风格的统一性。还有 一点这个问题问的非常好，我们看到 2018 新馆是偏客群来讲是比较年轻的，但 是老干干是 1933 年，可以看到一生在高岛屋购物的人，两个很重要的客人如何 进行融合，这个动线是非常重要的，他们在设计上也是想到大家没有违和感的融 合交流的感觉。 主持人：大家经常去日本对高岛屋应该不陌生，高岛屋日本桥的改造是安田 女士亲自操刀，安田女士也是高岛

26、屋的元老，在相对传统的百货店改造过程当中， 特别是旁边像亲子型的结构形式到底怎么改造更结合当地老顾客跟年轻顾客，都能够喜欢，这种形式是一种挑战，在国内这种案例很多了，大家多在思考，距日 本桥高岛屋这个店不远的地方还有一个三月百货店，三月百货店也在做改造，大 家去看的话应该能看得到，一层做成白色森林的景观，但是在产品结构上大家干 查一下比较一下，高岛屋这个店，特别是新馆更让让你融进去，刚才介绍这个新 馆更能够让人坐下来待得住，风格截然不同。 我们在高岛屋的作品当中，大家可能有很多的感悟，给高岛屋类似提供咨询 设计服务、规划服务的，我们的设计师团队加得商业的合伙人梶原彰先生就坐在 台下，现在有请。

27、 梶原彰：大家好，我叫梶原彰。今年是我第三年在上进行演讲，相信很 多每年在参会的领导看他有点眼熟，梶原彰先生今年入行也是 20 多年，一直从事着商业设施设计的领域的工作，在日本和国内都有很多知名的作品，之前在北 京有两年的经验，在上海有两到三年的经验，在去年在国内的项目也是非常多，这次是第四次站在的讲台上跟大家分享，从日本设计的理念，一直到我们今 天来看的一个新生的商业如何进行重合，今后梶原彰先生作为加得设计合伙人，也是希望得到各位领导的多多关注。 今天他演讲的主要内容就是以他这么多年在日本和中国两方面做商业设施 设计得出的一些经验和一些体会，希望与大家分享，我们未来的商业的过程和未 来商业的

28、新模式进行一番探讨。是这样，大家看到这样一张手绘是不是觉得挺眼 熟，在朝阳北路大悦城，把停车场并进来以后进行了餐饮城的调改是由梶原彰先 生来完成的。我们都知道从大悦城悦界的餐饮区开设之后，国内的商业刮起了一 个主题街区或者主题型商业的新风，现在再翻回来看为什么悦界是一个非常成功 的项目，有几点，首先最核心就是是成功的去制作的一条街区，大家想一下我们 做了一个商业，说做了一条街区，顾客走在里面有体验，有咖啡，有小店，他能 够逛起来。 其实我们讲大家现在看到做出很好的商业和做出很好的环境，作为一个设计师来讲，我们所有诉求的场景，或者诉求的战略印象都可以做出来，可以画出来， 这个是大家的看家本领。

29、大家看到我们刚才讲到不管我们想诉求什么样的环境，什么样的效果，其实设计师都能做出来，但是有一点，为什么我们后面做很多主题街区，有的人做的 很好，有的人做的稍微差一些，是因为我们不仅仅要看主题街区做出来商业街区 做出来环境是什么样的，更重要我的项目最开始理念是什么，如何进行思考，我 的商品 MD 的层面如何做的险更加丰满，如果说我们光做出来效果，没有做出来 商品的成色，很多是半途而废的商业感觉。 第二个看的是艺术造型的主题商业，大家看这个球有点眼熟，其实我们造型 做出来在卖场里面摆着一定是一个非常显眼的，为什么第一次没有看照片和效果 图，是因为我们希望大家能关注一下平面图关于商品、道具和动线之间

30、的三者关 系。 我们会看到刚才看的是平面图，这一个才是我们实际去做成的效果图，大家 会看到这个球型的卖场的功能性。我们会看到这个是我们最后制成的卖场的现场 照片，放到这边大家能看出来，朝阳北路大悦城的鞋区，当时做这个项目整体的 想法是什么？因为大家知道在我们国内的鞋区有很多做法，比如说我们是一条空 间下去，两边是这样卖场，但是在这个鞋区希望能给这个项目增添话题性和趣味 性，所以他想了一些在欧美高端的商业里面，利用一些艺术形象造型是很多的，所以他想到这个品类既然是做鞋的，所以就发挥了鞋的造型方面的延展，让大家 看到有一些整体设计的形状，包括有一些地皮点的展示，都是以鞋商品为出发点 来做的艺术方面

31、的变形。 当然如果说这样一个设计摆到我们自己的桌子前，一看这样的就说赞否两论， 因为在整体朝北的项目里面，主要是以年轻人为客群，很多做年轻客群项目还是 建议大家多用一些艺术方面的造型来吸引我们年轻客群的眼球。如果大家过两天 还在北京看项目的话，建议大家还是去看一下朝北大悦城的这几个项目。 我们看到前面给大家介绍的是有环境制造一个街区，第二个制造了一个艺术 的造型，第三个给大家介绍本身的主题街区就有自己的定位。 大家先看到我们右长角这个图，我们会看到是卖场的平面图，我们这次做的 区域其实是在卖场里面正常的顾客行走动线上很难洄游到的一个地区。大家会看 到我们在右上角的图和左下角的图，就是对整体比较

32、难进的区域进行了平面和动 线的分析。我们看到在这样一个片区里，先从平面图开始分析，然后在左边进行 重的分区的方案，最后这边是左下角是动线的分析，在右边最后大家会看到才落 实到设计的意向往哪边走，我们看到个这个是有柔软的理念在里面，比如这个看 到是一个鸡蛋的造型，也包括有丝绸的感觉。这个是从平面的布局到里面动线划 分设计的风格，最后在整体主题区里面，大家采用的是偏向旅行温柔舒服的感觉 设计出来的，最终实现的话因为加工工艺有些做法大部分是最后落地实现了这个 方案。大家会看到整体片区因为是会卖女性家居的品类，其实在划的时候也 会担心这个工艺是不是稍微来说有一点复杂，会有实现度的问题，但是这也是在 上

33、海大悦城项目里面非常感谢大悦城的领导给了很大的支持，最终在所有好的设 计实操的时候，都是有这样的问题，但是我们客户也是跟大家一起努力实现了这 个非常好的设计理念。 大家会看到刚才我们这样一个效果图是非常好的效果，我们在最开始讲到朝阳大悦城悦界的时候就说，很多项目其实是需要我们不仅在环境方面，包括商品 也是需要做的，还有一点我们设计的团队和运营的团队，运营包括招商和实操， 我们设计部门最终说讲在设计的阶段里面叫设计规范标准，你如何来让你的品牌 供应方帮你去实现的效果，因为今年也是入行十年，做过很多设计方面的案例，很多非常好的设计在最后的阶段，因为施工的问题，因为招商的问题等等没有办 法去实现，他

34、给大家讲的主题区上海大悦城的项目是想跟大家说，如果我们做主 题区要做很好的跟别人不一样的东西，除了在方案上面，设计理念要有先进性，要有独特性，更重要我们在实操阶段一定要跟我们各个部门的同事绑在一起，一 起完成设计师带给大家的表现的作品。 刚才给大家看到的是梶原彰在国内朝北大悦城一战成名的作品，接下来给大家看在日本花了八年时间一战成名的作品，是在日本大阪百椀的阪急梅田店，因 为高岛屋的领导坐在下面，有些话有点不敢说，但是他觉得作为一个设计师，还 是要说一下。 大家看到阪急梅田这个店，如果大家去日本看项目，这个项目是敲黑板划重 点一定要看的，如果去不到日本看，在今年宁波的店今年秋天就会开，这个店因

35、 为宁波那边大家看不到，设计也是梶原彰先生完成的。 我们在做阪急梅田项目的时候，大家看出来，是非常代表日本传统的高端百 货的项目，我说的时候也偷偷瞅了一眼高岛屋，他们也是代表，因为这个店是日 本营业额排行第二，每年来客是 5500 人，来店人数已经超过迪斯尼乐观，这个 店在最开始做的时候大概有半年探讨时间，每天都去阪急开会，说什么样的商业 才能够真正代表关系最先进的商业，什么样的商业才真的是阪急的商业，大家会 想到用色彩或者用香气，甚至用照明灯光来表现阪急梅田店在商业里面的比较重 要的位置。我们刚刚看到一层和二层，阪急一层卖杂货，二层卖化妆品，大部分 用传统高端百货的设计理念开始做的，在楼上慢

36、慢往三层四层去，还是以主题核 心的设计理念在做。 他讲楼层计划的时候想跟大家说，基本上我们现在闭上眼睛想一下，如果你 有一个想法，我们不闭上眼睛都知道，一层做一线线重奢轻奢，再配上国际高端 化妆品，二楼做女性服装，搭配杂货，再往上面稍微年轻婶子们，还没有到大叔 的感觉，基本上大家都是按这个套路来夺店的。 大家看刚才我们讲的是不闭上眼睛都能想到普通百货的做法，在梅田这个里面有分主题区来做，我们基本上没有按照年龄去划分每个品类或者楼层计划，而 是说按照这个人的追求的生活方式，我们看上面这两本上是以休闲风，相对 来说比较轻松的商品的品类布局，我们看到下面小的照片，国内基本上咱们要做 重奢或者一线二线

37、基本上绕一圈，他在做这个店的时候还是把一些品牌拿出来放 到我们现在中间这个部分，是有一个核心的以此为主题来做的。 我们后面因为会讲到如何去做未来的商业和主题型的商业，这边是把阪急做过的项目给大家看一下，我们除了按年龄按客层来分，我们还有很多去划分顾客 的方法，以此为主题来做。 现在我们看到这一个照片，大家知道咱们如果说哪一个商品的品类能够最容 易做成主题型，基本上就是儿童品类，我们现在知道有一些顾客也是在为儿童品 类的卖场做主题型，做成趣味性来想方案。有一张照片希望大家看的，大家看到 左下角有一个大广场的照片，如果去过阪急梅田的冷藏都知道，这是九层到十三 层室内的广场，下面也有些同事是做活动和

38、市场推广的，国内一般说做一个活动 三四十天为周期就换，在日本不特别像阪急梅田商业代表，整个面积基本上一个 礼拜换一次活动主题，为什么换，会保持一直在吸引顾客来店的滚动的想法。 大家看到左边的照片可以看出品类是卖化妆品的品类，我们都知道在招商和进店谈判，包括店铺装修期间，最难谈的一个品类除了重奢之外，就是化妆品的 品类，因为当时我参与过一个项目，日本的设计师做出椭圆型的卖场，但是后来 招商谈不下去，日本也是经过了一个非常难的时间，大家看到左边的照片是做化 妆品的区域，是怎么做的，不是按照现在来讲的欧美系，不是按照价钱分，是按 照客人来分的化妆品的片区。 虽然可能我们现在国内大家知道去过日本，一般

39、看不到这种以化妆品为集合 来做的，大家把它想象成丝芙兰，做的环境稍微差一点，但是这种化妆品的品类 自己内部细分，或者按照客户的细分来做，两边来看可以看到按照丝芙兰的升级 版来想象这个化妆区。 咱们听过松本清的举手，牌子是行的，字是黑的，满大街都是松本清的，大 家举一下手，基本上是前面日本的嘉宾举手。 我们刚才接着松本清的话题来讲，是日本最大的药妆连锁店，如果去过日本 旅游的领导都知道，现在里面充斥着各种中国游客大包小提往回提药妆，化妆品 大部分的购买就是女孩爱美爱漂亮，但是收入还没有达到不断更换的阶段，像中 午是一个在银座周边，或者日本桥上班的工作族，在中午休息的时候或来买一个 化妆品，或者晚

40、上跟男朋友约会，或者买一个腮红把自己擦的漂亮一点，这时候 她发现穿着（英）衣服去松本清黄牌黑字的店里是进不去的，第一点他觉得那个环境不好，第二点所有的顾客都有一个共通的心理叫做虚荣心，就是他怕被别人 看到他在松本清买便宜货，这个时候大家会专门的做一个片区，可能卖的商品在 单价上并没有比松本清贵多少，但是提供了一个很好的环境给女性顾客进行化妆 品的挑选，但是你要去百货店的话，我也说一句得罪高岛屋的话，像他们那么高 端的百货店，我去的话是不是死活卖给我一套 SK2 才罢休，我又不想买这么价格 高的东西，这时候像这个品类的化妆品的集合店就是非常有人气的。 大家看右上角也是比较好做成集合品类的，基本上

41、咱们很多的百货业态都在 做，这是的区域，基本上像他们在设计方面，会选择这种清洁感，通透感的， 光线特别好，有一种安心安全舒适的感觉，做的稍微梦幻一点，打个黑白，有一 点小灯罩，像的的品牌，基本上是黑白色的，很酷很的感觉，但是放在百货店，大部分会选择上面这种制作方式。 刚才给看的都是梶原彰先生目前为止在日本和在中国国内他认为自己做的 比较不错的代表作跟大家分享主体性商业的主题。其实对于商业，特别是百货的 分类，大家会探讨未来出路的问题，分类的方法有很多，但是梶原彰先生也结合 他在中国这么多年的经验，跟大家共同探讨，他认为至少现在我们能分上述三类。 第一个叫做标准型的传统百货，大家想一下，其实有个

42、舶来语叫王道，最标 准最正宗的百货，其实去日本看店，大家发现像新宿的本店和阪急梅天本店，今 天高岛屋也在，他们刚刚做过日本桥高岛屋本店，高岛屋的本身业态也是购物中 心，但他们真的是日本百货业的三家，这是传统的标准型的高端百货。 我们看到标准型的百货也讲了，大家出去去日本可以看，基本上是 按照对本店的了解和在专业的，大家知道日本百货最厉害是对商品编辑能力和对 商品认知能力，不管是纵向分，还是横向分，都是在自己传统高端百货范围内来 做。 在第二点基本上在日本百货，他们都会有一个跟厉害的技能，会做编辑卖场， 会做自营，这个是日本本身百货的主要特点。我们刚才讲了，现在这样一个社会， 其实我们商品基本上

43、已经卖不动了，很多时候是靠活动，搞一些集客的设施 来我们的卖场，所以基本上大家会在卖场里面的一层或者楼顶曾做集客设施，能 够让顾客更多对我们店铺感兴趣。 第二类我们分为是购物中心+百货的业态。大家看第二个购物中心加百货的形式，因为日本他们在经过整体的经济飞速增长，泡沫经济崩了之后，小的时候 去了一些大型家居专卖店，经过慢慢的演变，已经撑不住这么大的卖场，把自己 好销和不好销的品类进行整合，最后变成专门店，是我们经常看到专门店的大品 类，大家以租金的形式存在的。 第二点是我们现在百货的业态最可能将自己的业态保留下来，与我们刚才讲的购物中心大型专门店的业态进行融合，高度的结合，基本上就是三七的占比

44、。 基本上如果我们去看日本的项目，像大阪或者东吴的项目，基本上都是按照 保留百货的传统业态和购物中心业态整合来做的。 大家看到第三个是购物中心型的百货，大家会发现慢慢都会有购物中心的业 态进来。我们如何去体会这种 SC 型百货店，大家想一下在 2017 年 4 月 19 日开 业的银座 G-SIX 那个店，一眼看上去感觉是一个购物中心的形式，但是大家会注 意到，中间开业挂的点点点的艺术品下面那个店，就是做了百货最擅长自营的品 类。所以大家看一下银座 G-SIX 的项目里面，基本上是在杂货、化妆品的品类上 做了编辑的结合，最终呈现出来百货这个业态大概是占到二成左右。我们去看过 那个银座 G-SI

45、X 的项目有吗？如果大家有机会的话，建议大家去看一下这个银座 6 的项目，中国的人去看觉得很熟悉，有点类似中国项目套路来的，比如进来第 一层基本上按重奢来部，上去之后会有活动，会看到天花，因为现在是做的 笑，大概两个月左右会换中庭的艺术型的装饰设施，往上是餐饮，整体在设计感 上做的是非常好看的，梶原彰在日本国内看到很多跟银座 6 很像的项目，所以他 推荐看银座 6 那个空中花园，他觉得那个空中花园是做得最值得称赞的。 大家如果不管是在日本出去看日本的项目，或者游学，或者在国内看中国的 项目，希望大家用他的三个类型来分一下，这样比较方便掌握这个商业比较好的 地方。 我们刚才讲了梶原彰先生北京两年

46、、上海三年，在国内做项目的时间，再倒 过去在朝北大悦城悦界，说环境不是全部，他知道能够做出来很好环境，呈现出 来的效果有些事情是必不可少的，在日本百货业或者日本商业已经做到极致的事 情。 第一个是买手，你这个买手能力国内应该是这五六年里面一直听有我们客户 在探讨，但是可能大家说进行实操阶段相对比较少，买手就是首先要存在有能力， 对商品进行研判，不管是欧美还是像我们设计师品牌，包括日韩，要对商品的认 知能力才能做出买手的第一点。我们想如果大家去日本看最合适的项目就是今年 3 月 16 日刚刚调改完的新宿的伊势丹的男馆，大家说人人都带伊势丹，在商品 控制能力和商品编辑能力上最强的，如果体现伊势丹对

47、商品的认知，商品的设计， 包括对消费者的认知，像伊势丹男馆的项目非常值得大家去研究的，如果大家对 买手这个模块有兴趣的话。 第二点是日本商业做到极致，是商品能力，商品的知识。那我们每次讲到日 本的商业，大家都说要向日本商业学习，他们比我们领先 20 年左右的时间，领先在哪里，其实在百货业的模块，日本主要是对商品认知的能力，因为针对于不 同的课程和不同的商品品类所对应的专门的知识，甚至有专门的人事的能力都是 非常高的。 第三个能力是消费与客层的细分化，我们在做商业之前，特别是日本在做商 业之前有个问题，为了什么样的客户做什么样的项目，给谁在哪里做什么，这个 是日本商业在最开始做的商业策划之前是要

48、考虑这样一个问题，比如讲阪急的时 候也说过这句话，基本上我们做成商业如何避免同质化，一定要做周边的商圈，我是这样的群消费者，需要商业的提案，这样才是一个做商业正确的顺序。 像我们中国商业之后所必须的能力，因为现在如果大家做一个项目，第一个 想的是去找几大行，或者找市调公司做分析，做一些数据方面的，中国搞大数据 的能力是第一的，或者用自己的会员的内部的会员的 VIP 的会员卡的消费，我们 总结一些关于市场的东西是先行的，但是梶原彰先生认为，其实我们在国内如果 做项目之前，先把这个东西找一个市调公司外包出去之前，首先是我们自己团队 的能力，包括我们说直接一点，品类经理，包括招商的同事，大家对自己的

49、项目， 包括他能够掌握的商品课程和品牌，有多少专业知识和他能够支撑自己的店铺，能够支撑多少。 像我们梶原彰先生跟大家讲，他是一个做商业设施的叫规划，或者做设计的 人，他为什么前期跟大家讲了那么多好的项目之后又把我们叫关于商品和品类的 东西翻出来讲，因为他今年从业是 25 年，小 30 年的时间，在 25 年很漫长的时间接触到很多日本、中国、台地区，因为他本人是有七年米兰经验，还接触 过欧洲方面的客户，他说我们作为个商业设计者或者规划者，我们要接受到正确 或者分析过后很好客户关于商品的信息，我消化之后才能让我的笔用设计反应在 卖场里，其实我们最后看到的设计是前期所有各个环节智慧的结晶，是在一张图

50、 上，或者说在一个卖场里面表现出来的环境。 这一个是刚才我们讲的未来的商业可能大家还是说以后能够做主题方面，前面讲的都是在国内和日本做的主题商业和未来商业，主题型的例子，最后也是想 跟大家再分析一下，在中国我们大家不是说什么样的品类都可以做主题，我们如 何去选择去分析一个品类，或者这样一个卖场能不能进行主题环境的制造。 我们看到梶原彰先生根据在国内这么长时间落地的经验和在日本的理念支 持下，他认为在现在中国目前的环境里面，鞋、餐饮、杂货、儿童、家居、男装、运动是比较好做成主题卖场或者主题街区的。我们看下面这几个品类，大 家不要尝试，化妆品、黄金珠宝和高端大淑女的品类，大家想说刚才不是举了东 吴

51、的例子说化妆品可以做主题卖场，大家看最后一条，招商环境已经放弃抵抗了， 国内很多化妆品的品类基本上在品牌没有什么话语权，就看看日本做的好，咱们 知道就行，这个尝试起来比较困难。 所以像这一页给大家看到，我们能够比较容易做成主题的几个 MD 品类，如何进行比较好的结合。看整个通俗易懂的例子，一个是的成品，还有一个日 本的茑屋，就是食品、美妆、书加其他，自己把这几个品类算起来，虽然是主题 店，放到卖场里面就是一个主题区。为什么给大家看这几个品类的组合，如果我 们自己像刚才讲的大悦城有一个角不好用，你可能讲一千多平怎么用，这样几个 小品类进行叠加，比如说你想像高岛屋一样在新馆里面有一个生活方式型的楼

52、层， 这个楼层可以把这几个品类扩大了，多叠加几个商品的品类进去也是可以的。 我们最后也想探讨一下，毕竟今天是我们在上面的分会，未来中国的商 业出路在哪里，前面把日本现在几个按照自己的认知和日本的情况划分了三样，他认为中国最后还是会走购物中心+百货类型的路是比较适合中国比较有资本主义特色的一条路。我们看到有六点是希望能够跟我们大家一起分享。 第一点我们不仅仅有环境设计的主题，而是能够让顾客进行购物的商业，这 个我们体会一下，你不仅仅东西要好看，要叫好，咱们还是要叫座，我们要有商 品方面的内涵。 第二是对有话题度的人气大型店铺进行招商，这个是所有项目的困难，咱们 不说了。 第三个是对集客设施的一体

53、化制作，我们经常也是做一些项目，比如一个大 型十万平左右的购物中心可能有广场，有中庭，有楼上，甚至有儿童乐园，如何 进行设施一体化的联动，可能是更高效来充实集客方面的魅力。 第四点是我们讲具有两年后的目光进行调整的企划，大家看到后面有一个括 号，不要以楼层为单位，以纵向为单位，很多做商品的领导，大家在做的时候今 年女装怎么动，女鞋怎么调，大家放弃平面调整的想法，我们进行纵向未来两年 这一条，我们的手扶梯动线怎么挪，这两年不是调过就调过了，是永远保持两年 后的想法再看今天的卖场。 第五和第六是说当我们做 SC+百货型项目的时候，我们怎么划分，这个不是按照建筑条件决定的，是按照自身自己实际的商品和

54、我们客层来划的，希望大家 在划分百货和购物中心的时候也能够进行比较深思熟虑的思考。 大家会看到前面把整体的划分，基本上是按照这样一个纵向的，刚才讲做项 目尽量少考虑我一层的事，我们要把这个项目立起来进行纵向的考虑。我们刚才 有讲过，像咱们国内很多项目看高岛屋有四个馆，是从 1933 年 2018 年搞了四个 馆出来，国内自己的项目上经常是分 A 座、B 座，上周在杭州还有分了 C 座，有 很多，包括看银泰当时是 ABCDE，很多是根据建筑还有像老旧的项目占最好的商 圈不断增建，造成项目复杂化，但是梶原彰先生说并不是所有项目怎么去做的方 式，而是按照这样的想法去把你的这几个馆用纵向的方式来考虑。 大家看这一套纵向的分层的模式，其实不仅在日本和国内的项目会实施，包 括在今年下半年会开宁波的阪急，最初说给他一张纸，宁波阪急怎么做，也是按 照