房地产投资项目不确定性分析.ppt

1、中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,第7章 房地产投资项目不确定性分析,房地产投资项目的不确定性概述 临界点分析 敏感性分析,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-23 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,4项目销售收入估算 1）销售价格估算。 销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。 （1）住宅部分 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年

2、11月1日，C项目的交易日期为2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。 考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7 458元/。详见表6-24和表6-25。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-24 本项目住宅价格市场比较法系数修正表,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-25 本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表 单位：元/平方米,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开

3、发项目财务分析事例, 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为： 销售单价 = 建房成本（1+成本利润率） =6 437（1+10%） =7 080（元/）,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,（2）商铺部分 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1

4、日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/。详见表6-26。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-26 本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例, 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9 194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为： 销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9 194（1+10%）=10 113.4（元/）

5、,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,（3）车位销售价格的确定 根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个30万元/个。 （4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为： 住宅：7 400元/ 商铺：19 200元/ 车位：25万元/个,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36 898；裙楼中的商铺部分11 248，地下车位209个。详见表6-27。

6、 3）销售计划与收款计划的确定。详见表6- 28。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-27 销售总收入预测表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-28 销售收入分期按比例预测 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,5税金估算 1）销售税金与附加估算。详见表6- 29。 2）土地增值税估算。详见表6-30。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-29 销售税金及附加估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-30 土地增值税估算表 单位：万元,中

7、国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,6投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需35 965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13 000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10 000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-31 投资计划与资金筹措表 单位：万

8、元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,7借款还本付息估算 长期借款10 000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11。详见表6-32。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-32 借款还本付息估算表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,655项目财务评价 1现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ic9%）。详见表6-33。 评价指标： （1）税前全部投资净现值NPV9 695.16万元 （2）税后全部投

9、资净现值NPV6 431.69万元 （3）税前全部投资内部收益率FIRR66.2% （4）税后全部投资内部收益率FIRR47.82%,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-33 现金流量表（全部投资） 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表6-34。 评价指标： （1）资本金税后内部收益率=113.62% （2）资本金税后净现值5 154.98万元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-34 现金流量表（资本金） 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地

10、国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3）动态盈利分析 （1）净现值 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。 基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。 净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的分别为9 695.16万元和6 431.69万元，均大于0，

11、资本金的税后净现值为5 154.98万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,（2）内部收益率。 内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同

12、行业的收益水平，项目可行。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2损益表与静态盈利指标 1）损益表。详见表6-35。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-35 损益表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,2）评价指标： （1）全部投资的投资利润率利润总额/总投资额100% =（12 151.65/35 965.72）100%=33.79% （2）全部投资的投资利税率利税总额/总投资额100% =（12 151.65+3 480.28

13、+2 546.03）/35 965.72100% =50.54% （3）资本金投资利润率利润总额/资本金100% =（12 151.65/13 000）100%=93.47% （4）资本金净利润率税后利润/资本金100% =8 141.61/13 000100%=62.63%,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3）静态盈利分析 本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,3资金来源与运

14、用表 1）资金来源与运用表。详见表6-36。 2）资金平衡能力分析 根据表6-36，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,表6-36 资金来源与运用表 单位：万元,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,656项目财务分析指标汇总 详见表6-37 表6-37 项目财务分析指标汇总表,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,65房地产投资项目财务分析的应用 某房地产开发项目财务分析事例,657结论 从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值

15、与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,71房地产投资项目的不确定性概述,711房地产投资项目不确定性的含义 由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,71房地产投资项目的不确定性概述,712房地产投资项目的主要不确定性因素 租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资

16、成本、出租率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,71房地产投资项目的不确定性概述,713房地产投资不确定性分析的作用 1不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决策。 2不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。 本书中，房地产投资项目的不确定性分析主要包括临界点分析、敏感性分析。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,721临界点分析的含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入

17、与支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,临界点分析是对房地产投资项目中的各变量进行综合分析的一种技术经济分析方法，临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。 通过临界点分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。它特别适用于先开发后出售的投资项目的经济评价。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,722临界点分析的数学模型 1成本与业务量

18、房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本与变动成本两类。固定成本是指在一定范围内不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本。变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的成本。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,2临界点分析的数学模型 假设产量和销量相同，则： 利润=单位售价销量 - 单位售价销量销售税率 - 单位变动成本销量- 固定成本 =单位售价销量（1 - 销售税率）- 单位变动成本销量 - 固定成本 设：Z：表示利润；P：表示单位售价；Q：表示产（销）量；r：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本；CF：表示固定成本； 则上述

19、公式可表示为：,临界点分析可分为线性分析和非线性分析。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,723线性分析 1线性分析的应用条件 1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数； 2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去； 3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变； 4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品； 5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,利用临界点分析的数学模型,我们知道，它含有相互联系的6个变量

20、，给定其中5个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经过变形，可以分别求出Z、Q、P、Cv、CF。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,3线性分析的应用 4临界点分析的图解法 将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中，即形成临界点分析的图解法。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,绘制临界点分析图，可按下列步骤进行： 1）选定直角坐标系，以收入和成本为纵轴，产量或销售量为横轴。 2）在纵轴上找出固定成本数值，以此为起点，绘制一条与横轴平行的固定成本线。 3）以固定成本线的起始点为起点，以单位变动成本为斜率，绘制总成本线。 4）以坐标原点为起点，以

21、单价为斜率，绘制销售收入线。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,724非线性分析 线性分析是在假设房地产项目的销售收入和生产总成本与产销量呈线性关系的条件下进行的分析。而在实际中，固定成本、单位产品可变成本和售价等均会发生变动，销售收入和生产成本与产销量的关系并不一定是线性关系。在这种情况下就要采用非线性分析方法进行分析。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,72临界点分析,综上所述，房地产投资项目的临界点分析，主要是根据房地产开发经营成本、产（销）量（建筑面积）、售价和利润之间的函数关系进行预测、分析房地产开发项目盈利能力和考察项目承受风险能力的一种技术方法。但

22、应用这一方法，只能对项目风险作定性分析，而无法定量测度其风险的大小，即对项目的风险只能进行程度上的描述，这是临界点分析在技术上的局限性。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,73敏感性分析,731敏感性分析的含义 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。 在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、内部收益率、开发商利润等；而主要变量是指前面介绍的八项因素。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,73敏感性分析,732敏感性分析的目的和作用 一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现

23、的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,73敏感性分析,二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。 三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,73敏感性分析,733敏感性分析的方法 1单变量敏感性分析 假设各变量之间相互独立，每

24、次只考察一项可变参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单因素敏感性分析。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,73敏感性分析,2多变量敏感性分析 同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法叫多变量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,73敏感性分析,项目对某种变量的敏感程度，可以有两种表示方法。一是通过列表法表示该变量按一定比例变化时引起评价指标的变动幅度（即敏感性分析表）；二是通过图解法表示评价指标达到临界点（如内部收益率等于财务基

25、准收益率）时，某个变量允许变化的最大幅度即极限值（即敏感性分析图）。超过此极限，就认为项目不可行。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,73敏感性分析,734单变量敏感性分析 1单变量敏感性分析的步骤 1）确定分析指标。 2）选择需要分析的变量。 3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如5%、10%等）或不同取值的几种状态。 4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,73敏感性分析,敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。一般可通过两种方法来确定。 一种是相对测定法。 二是绝对测定法。,中国最大的地产资料下载基地 国中地产顾问,73敏感性分析,2单变量敏感性分析图 敏感性分析图是通过在坐标图上做出各个不确定性因素的敏感性曲线，进而确定各个因素的敏感程度的一种图解方法，它可以求出导致项目由可行变为不可行的不确定性因素变化的临界值。具体做法是：